하나은행에서 350억원 규모 금융사고가 발생했다.15일 금융권에 따르면 하나은행은 전날 외부인에 의한 사기로 350억원 규모 금융사고가 발생했다고 공시했다.사고 발생일은 지난해 4월 30일이며, 손실 예상 금액은 1억9538만원이다.하나은행은 “차주사가 부동산 구입을 위한 잔금대출을 받기 위해 은행에 제출했던 계약금, 중도금 이체 확인증이 허위로 확인됐다”면서 “기한의 이익 상실 조치와 함께 담보물 매각 등을 통해 99.5% 회수 조치된 상태”라고 했다.

하나증권이 오산 스마트타워 개발사업 시행사인 호산씨엔에스를 상대로 제기한 120억원대 대출금 반환 소송에서 승소했다.서울남부지방법원은 4월 2일 하나증권이 호산씨엔에스와 대표 양모씨를 상대로 낸 대출금 청구소송에서 원고 전부 승소 판결을 내렸다. 법원의 이번 판결로 호산씨엔에스는 하나증권에 대출원금 120억원과 미지급 이자 약 1164만원을 더한 총 120억1164만원을 즉시 지급할 의무를 지게 됐다.이번 소송은 하나증권이 지난 2021년 12월 오산 스마트타워 개발사업의 자금조달을 위해 호산씨엔에스에 제공한 대출과 관련해 가압류가 발생한 것을 근거로 하나증권이 대출금 전액 상환을 요구할 수 있었는지가 핵심이었다. 즉 대출약정상 기한이익상실 요건이 충족됐는지가 쟁점이 됐다. 피고 측은 가압류만으로는 기한이익상실로 보기 어렵다고 주장했지만, 법원은 약정 조항에 따라 사유 발생만으로도 효력이 있다고 판단했다.당시 대출 계약에서 하나증권은 리스크 관리를 위해 사업 부지에 대한 토지신탁 우선수익권과 예금채권 근질권을 설정하고, 연대보증인까지 확보했다. 대출한도는 120억원, 약정이자율은 연 6.5%로 설정됐으며 연체 시에는 9.5%의 이자가 적용되는 구조였다.하지만 2023년 하반기 들어 사업 부지의 수분양자들이 잇달아 계약을 해지하면서 법원에 부동산 가압류를 신청했고, 이에 따라 사업 전반에 심각한 차질이 발생했다. 가압류 결정은 2023년 7월 24일과 27일 각각 서울중앙지방법원에서 내려졌다.하나증권은 이후 내용증명을 통해 호산씨엔에스에 기한이익상실 의사를 전달하고, 피고의 예금채권에 설정된 근질권을 근거로 일부 자금을 인출해 연체이자와 정상이자에 충당했다. 이를 통해 하나증권은 2023년 12월 약 7364만원을 회수했고, 연체이자와 일부 정상이자에 나눠 충당했다.법원은 판결에서 “대출약정상 기한이익상실 조항은 가압류나 강제집행과 같은 법적 절차가 개시되었다는 것만으로도 효력을 발휘한다”고 판단했다. 피고 측이 주장한 후속 업무협약에 대해서도 “신탁자산의 집행 순서에 대한 협의에 불과하며, 기한의 이익 부활이나 기존 대출약정의 효력 변경을 의미하지 않는다”고 판시했다.특히 법원은 대출약정 제17조에 명시된 조항 가운데, 담보로 잡힌 부동산에 가압류 같은 법적 조치가 이뤄지면 대출자는 곧바로 기한이익을 상실시킬 수 있도록 한 내용을 핵심적으로 들여다봤다. 법원은 “이 조항은 차주의 신용이 나빠졌는지 다른 사정이 있는지를 따질 필요 없이, 가압류가 발생한 사실만으로도 대출자가 전액 상환을 요구할 수 있도록 한 것”이라고 판단했다. 피고 측은 ‘추가 사정이 있어야 한다’고 주장했지만, 법원은 이를 받아들이지 않았다.금융업계에서는 이번 사건을 최근 증권사들의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 문제와 직접 연결되는 중요한 사례로 주목하고 있다. 최근 증권사들이 부동산 시장 위축과 분양실적 부진으로 인해 PF 대출 리스크가 현실화하고 있는 가운데, 이번 판결은 금융사들이 향후 유사한 사태에서 신속하고 적극적으로 대출금을 회수할 수 있는 법적 근거로 활용될 것으로 보인다.특히 하나증권이 대출 실행 당시 담보와 보증을 이중으로 확보해둔 점이 이번 소송에서 회수 가능성을 높이는 핵심 기반이 됐다는 평가다.업계의 한 관계자는 “법원의 이번 판결로 금융기관들이 가압류와 같은 초동 법적 조치만으로도 채권 회수를 위한 적극적이고 신속한 대응을 펼칠 수 있는 법적 근거가 명확해졌다”며 “금융사들이 더욱 엄격한 PF 대출 및 리스크 관리 기준을 도입하게 될 것”이라고 설명했다.

홈플러스의 기업회생 신청 이후 MBK파트너스의 책임론이 커지는 가운데 더불어민주당을 비롯한 야당 의원들이 국회에서 토론회를 열고 “검경, 국세청 등 당국이 모두 나서 전액 피해 보상을 관철하겠다”며 김병주 MBK 회장의 책임있는 조치를 거듭 촉구했다. 이들은 상법과 자본시장법 개정을 통해 사모펀드의 차입매수 행위를 규제해야 한다는데도 공감대를 형성했다.검·경·국세청 함께 100% 피해보상 관철 약속10일 서울 여의도 국회도서관에서 ‘MBK의 홈플러스 기업회생 사태 긴급토론회’가 열렸다. 민병덕 의원이 위원장을 맡은 더불어민주당 을지로위원회, 오세희 의원이 이끄는 민주당 전국소상공인위원회, 강준현·김남근·김현정·송재봉·신장식·안도걸·유동수·이강일·한창민 의원, 홈플러스 공동대책위원회가 함께 주최했다.토론회를 주최한 민병덕 의원은 “김 회장은 홈플러스에 1조원을 투자하고 2조원 규모의 사재를 출연하는 것이 필요하다”며 “정무위, 민주당 을지로위원회와 같은 국회의 힘 뿐만 아니라 피해자들과 함께 경찰, 검찰, 국세청이 모두 나서서 100% 피해 보상을 관철하겠다”고 약속했다.또 토론회에서는 MBK의 차입매수(LBO)행태를 둘러싼 문제 제기와 비판이 집중적으로 이뤄졌다.마트노조 최철한 국장은 과도한 이자비용이 순이익 실현을 저해했고 MBK가 차입금을 갚기 위해 홈플러스가 보유하던 점포 등 부동산을 매각하는 수순으로 이어졌다는 점을 강조했다.최 국장은 “MBK 인수 뒤 2016년부터 2023년까지 지출된 이자비용은 약 2조9329억원으로 해당기간 영업이익 합계액 4713억원보다 2조5000억원 많다”며 “홈플러스 영업이익이 모두 MBK의 이자비용으로 지급됐고 그것도 모자라 자산을 팔아 지급했다”고 말했다.이어 “홈플러스가 메리츠금융그룹에 14%의 이자, RCPS에는 13%의 배당금, 인수금융을 갚기 위한 점포 세일즈앤리스백(매각 후 재임대)에는 연간 8%의 임대료를 지급하는 것으로 확인됐다”며 “국내 최상위 기업들의 이익률이 6%인 점을 감안하면 과도한 수준의 금융비용이 지출되고 있다”고 목소리를 높였다.이와 관련 홈플러스 측은 회사의 적자가 무조건 이자비용 때문 만은 아니라고 반박했다. 홈플러스 측은 “MBK파트너스가 인수하기 전인 2015년 2월 기준 홈플러스는 장단기차입금 1조6177억원과 운전자금성 부채 2조1548억원 등 이미 3조7725억원의 기존 부채를 갖고 있었다”고 설명했다.회사 측은 “인수 당시 홈플러스의 기존 부채를 제외한 인수 관련 순수 차입금은 2조8350억원이며 이로 인한 이자비용 증가분은 약 1100억원”이라며 “인수 당시 홈플러스의 상각전영업이익이 약 8000억원인 걸 고려하면 높은 수준은 아니었다”고 주장했다.이어 “RCPS에 지급한 금액은 우선주에 대한 배당금이지 이자가 아니다”라고 강조했다.“MBK 이사진에 징벌적 손해배상 요구해야”이날 토론 패널들은 사모펀드의 차입매수에 대한 규제 강화가 시급하다고 입을 모았다. 이사진에 대한 징벌적 손해배상 제도 도입이 대표적이다. 기업에 손실을 입히는 차입매수 행위를 결정한 이사진에게 손해배상을 요구할 수 있도록 상법을 개정하자는 주장이다.국회 정무위 소속 김남근 민주당 의원은 “미국에서는 인수대상 기업의 이사들이 이해충돌 상황에서의 회사와 주주에 대한 충실의무 관점에서 차입매수 남용으로부터 인수대상 회사를 보호하고 있다”며 “사모펀드가 기업을 인수하면서 인수대상 기업에 이사 등을 파견했다 하더라도 인수대상 기업 이사들이 지배권을 갖는 사모펀드에 충성해 해당기업 자산을 인수자금의 담보로 제공하거나 해당기업이 채무자가 돼 채무를 부담하는 것은 회사에 대한 충실의무에 위반된다”고 지적했다.2015년 MBK가 차입매수를 실행할 당시 홈플러스 등기임원 구성을 살피면 김병주 회장, 김광일 부회장, 박태현 대표(당시 부사장), 민병석 최고운영책임자(당시 전무)가 기타비상무이사로 이사회에 참여했다. 자본시장법을 통해 차입매수를 규제하는 방안도 제시됐다. 김 의원은 “사모펀드가 지배하는 차입매수 남용에 대해서 일정한 금융감독 차원의 규제를 실행하고 있다”며 “금융감독 차원의 사모펀드 차입매수 남용을 둘러싼 규제를 자본시장법에 도입하는 것을 검토할 필요가 있다”고 제언했다.금융위원회 상임위원을 역임한 김용재 고려대 법학전문대학원 교수 또한 “사모펀드의 차입매수에 대한 별도 규제가 국제적으로 이미 도입되고 있는데 실질적으로 사모펀드 주도의 차입매수에서 발생하는 레버리지 위험과 이해상충 문제를 규제대상으로 삼고 있다”며 “우리도 자본시장법상 공시의무, 내부통제 의무, 이해상충방지, 신용공여비율제한 등의 규제를 직접 적용하는 방안을 고려할 수 있을 것”이라며 김 의원 의견에 힘을 실었다.

지난달 4일 홈플러스가 돌연 법원에 기업회생(법정관리)을 신청해 시장에 큰 충격을 줬다. 홈플러스가 발행한 4000억원 상당의 자산유동화 전자단기사채(ABSTB)가 부도가 나면서 피해가 현실화됐다. 최근 ABSTB를 발행하고 판매한 증권사들이 신용등급 하락을 예상하고도 이를 숨겼다면서 홈플러스 경영진을 특정경제범죄가중처벌법상 사기 혐의 등으로 검찰에 고소했다. 그러나 홈플러스 사태로 야기된 피해와 법적 문제는 여기서 그치지 않는다. 또 다른 뇌관은 홈플러스의 ‘세일앤리스백’(Sale & Lease Back·매각 후 재임대)으로 인한 법적 문제다. 홈플러스는 점포를 세일앤리스백하면서 높은 임대료를 장기간 보장해 주고 매각 대금을 크게 높였다. 8% 내외 임대료를 20년 이상 보장해 준 곳도 있다. 자산운용사 등은 고액 임대료 보장을 믿고 대출과 투자를 받아 점포를 인수했다. 공모펀드나 부동산 리츠를 통해 많은 소액투자자들도 이곳에 투자했다. MBK의 무리한 차입경영...이자만 영업익 6배최근 홈플러스가 법원에 제출한 ‘회생절차 개시명령 신청서’에 따르면, 홈플러스는 세일앤리스백 방식으로 매각한 점포 중 차임이 과다한 곳에 대해서는 “계약해지권을 활용한 후, 해지로 인한 손해배상채권에 대해 ‘회생담보권’으로 처리하겠다”는 계획을 밝혔다. 이는 높은 임대료를 더 이상 지급하지 않겠다는 뜻이다. 통상 부동산 임차료는 공익채권이나 일반 회생채권이 된다. 이와 달리 세일앤리스백 방식으로 홈플러스를 임대한 투자자들을 소유자가 아닌, ‘담보권을 가진 채권자’로 보겠다는 뜻이다. 장기간 높은 임대료를 보장해준다는 홈플러스의 약속을 철석같이 믿고 투자한 임대인들이 이를 순순히 받아들일 수 있겠는가.작금의 홈플러스 사태의 원인은 MBK파트너스(이하 MBK)가 LBO(Leveraged Buyout, 차입매수) 방식으로 홈플러스를 인수한 데서부터 찾아야 한다. LBO는 인수 대상 기업의 자산을 담보로 금융기관에서 대출을 받아 기업을 매입하는 방식이다. MBK는 2015년 총 7조2000억원으로 홈플러스를 인수했다. MBK가 직접 투입한 자금은 약 3조 원 수준이고, 나머지는 차입 및 기존 부채 승계 방식으로 조달됐다. MBK의 홈플러스 인수구조는 SPC를 활용한 복잡한 LBO 구조로 설계됐는데, 최종적으로 홈플러스가 모든 부채를 떠안는 구조다.인수 직후, MBK는 알짜점포를 매각하는 방식으로 차입금 부담을 줄여나갔다. 2024년까지 홈플러스 28개 점포 및 물류창고 매각을 통해 4조1149억원의 자금을 확보했는데, 이중 세일앤리스백 매장은 총 15개이다. 지난해 5월에는 자가 매장 62개를 담보로 메리츠금융그룹으로부터 1조3000억원을 대출받아 기존 금융부채를 상환했다. 더 이상 홈플러스에는 매각하거나 담보로 제공할만한 자산이 남아있지 않다. 이러한 무리한 차입경영으로 MBK는 홈플러스 주식을 완전하게 취득했지만, 홈플러스의 차입금은 급증했다. 인수 전인 2015년 1조6178억원이었던 차입금이 2024년 11월 말 5조4620억원으로 늘어난 것이다. 상환전환우선주(9786억원)를 포함하면 6조3277억원에 달한다.그 결과 홈플러스는 2016년부터 2023년까지 8년간 이자비용으로만 약 2조9329억원을 지출했다. 이는 해당 기간 발생한 영업이익의 6배가 넘는다. 자산을 매각하거나 담보로 제공하고 확보한 자금은 대부분 인수금융 상환과 MBK 투자자들의 투자금 상환 등에 사용됐다. 사기죄 성립 소지...검찰 나서야반면, 본업의 경쟁력 강화를 위한 투자는 중단됐다. 이는 홈플러스의 경쟁력 약화로 이어졌다. 회생 신청 직전 홈플러스가 보유한 현금이 고작 1100억원에 불과했고, 그중 800억~900억원이 직전 달에 ABSTB 발행으로 조달된 자금이라는 사실도 보도됐다. 기업어음(CP) 신용등급 역시 지속적으로 떨어져 2015년 8월 가장 높은 ‘A1’이었으나 MBK의 인수 직후 ‘A2+’로 떨어졌고, 이후 지속적으로 신용등급이 강등되어 올해 2월에는‘A3-’까지 고꾸라졌다. 이러한 상황에 비추어, 사전에 신용등급 하락을 예상하지 못했는데, 2월 27일 신용평가사로부터 신용등급 강등을 통보받았고 그 이후 회생신청을 결정했다는 MBK와 홈플러스 측의 주장은 설득력이 떨어진다. 오히려 사모펀드의 엑시트(exit) 전략으로 회생신청이 이뤄졌다고 보는 시장의 시각이 훨씬 설득력 있다.MBK와 같은 사모펀드는 수익 극대화를 추구한다. 홈플러스에 투자한 블라인드펀드 3호의 LP(사모펀드 투자자)들은 이미 다른 투자 건으로 큰 수익을 올렸다. MBK도 GP(사모펀드 운용사)로서 1조 원 상당의 수익을 올렸다고 알려져 있다.작년 홈플러스 일부 사업 부문을 분할하여 매각하려는 시도도 실패했다. 그런 상황에서 피인수기업의 적자가 눈덩이처럼 늘어나고 있다면, 사모펀드는 어떤 선택을 할 수 있을까? 법원의 손을 빌어 채무를 동결하거나 조정한 후, 출구전략을 찾는 것이 MBK의 손실을 최소화하기 위한 손쉬운 해결책이었을 것이다. 진지한 자구노력 없이 기업회생을 선택한 사모펀드의 경영자가 사재를 출연하면서까지 피해회복에 나서 주길 기대하는 것은 비현실적이다. 수사를 통하여 사안의 진상을 명명백백하게 밝히고 그 결과에 따라 책임을 묻는 것이 최선이다. 그것이 피해자를 구제하는 가장 효과적인 방법이기도 하다. 장기간 고액 임대료 보장 약속을 지킬 수 없는 상황이었음에도 우선 급한 자금을 확보할 목적으로 세일앤리스백 방식으로 높은 가격에 점포를 매각했다면 사기죄가 성립될 소지가 있다. 경제에 미치는 영향을 최소화하면서 신속하게 사건의 전모를 밝힐 수 있는 곳은 현재로서는 검찰밖에 없다. 검찰의 분발이 필요한 시점이다.김기동 법무법인 로백스 대표변호사

부동산으로의 과도한 신용 쏠림이 국내 경제성장을 제한할 것이란 지적이 나왔다. 부동산 신용 증가세가 지속되면 국내 금융산업의 경쟁력이 약화될 것이란 분석도 제기됐다. 지난 10여년 동안 우리나라의 부동산 부문에 대한 신용공급은 연간 100조원 이상으로 전체 민간신용의 절반 가까운 수준까지 확대된 상황이다.한국은행이 3일 발표한 ‘부동산 신용집중의 구조적 원인과 문제점’에 따르면 우리나라 부동산 신용은 지난해 말 기준 1932조5000억원으로 전체 민간신용의 절반 정도(49.7%)를 차지했다. 부동산 신용은 금융기관이 부동산 부문에 공급한 신용액으로 2014년 이후 연평균 100조5000억원 증가하면서 2013년 말 대비 2.3배 확대됐다.유형별로 보면 가계부문이 주담대(정책모기지 포함), 전세대출 등을 중심으로 확대됐고 기업부문도 부동산업 대출을 중심으로 빠르게 늘었다. 업권별로는 은행의 부동산 신용 증가세가 가계부문을 중심으로 지속되는 가운데, 비은행도 2018년 이후 기업부문을 중심으로 확대됐다.이는 가계·기업의 부동산 투자에 집중된 자금 수요와 금융기관의 이자수익 중심 영업구조 등이 맞물린 결과다. 우선 가계는 부동산 위주의 자산 선호가 지속되는 가운데 주택가격 상승에 대한 기대심리로 레버리지를 동반한 주택투자를 이어갔다. 국내 가계자산 중 부동산이 차지하는 비중이 64.0%로 경제협력개발기구(OECD) 28개국 평균(52.9%)를 크게 상회하고 있다.기업의 경우 부동산업황이 장기간 양호한 모습을 보이면서 관련 기업 수가 크게 증가한 영향이 컸다. 부동산·건설업 업종 특성상 초기 투자자금에 대한 외부자금 의존도가 커 대규모 대출수요도 발생했다. 부동산 가격 급락 시 실물경기 위축 심화아울러 부동산 대출에 대한 낮은 자본부담 등 규제측면의 유인체계도 작용했다는 것이 한은의 설명이다. 은행의 경우 이자이익 의존도가 높은 수익구조상 안정적 부동산담보 중심의 대출자산 확대를 주된 영업 전략으로 활용했다. 부동산담보대출의 위험가중치는 일반 기업대출의 위험가중치의 약 5분의3 수준에 불과하다.이에 자본관리 측면에서 은행들은 제한된 대출여력을 부동산담보대출에 우선 배분하는 것이 유리한 구조다. 실제 은행권의 중소기업 대출 내 신용대출 비중은 2007년 말 47.8%에서 2024년 말 19.3%로 급감했다.비은행권 중에서는 상호금융기관이 가계대출 규제강화, 수익원 확보 필요성 등으로 상대적으로 규제가 느슨한 부동산 관련 기업대출 취급을 확대했다. 보험사는 보험시장 성장세 둔화, 저금리에 따른 운용수익률 하락에 대응해 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 취급을 늘렸다.한은은 이같이 부동산 부문에 자급 공금이 심화될 경우 ▲성장 기여도 약화 ▲금융시스템 안정성 저하 ▲금융산업 경쟁력 저하 등의 문제가 생길 수 있다고 지적했다.우선 한은이 우리나라 민간신용과 경제성장간 관계를 실증분석한 결과 부동산 중심의 민간신용 확대가 지속될수록 민간신용의 성장기여도가 낮아지는 것으로 나타났다. 특히 부동산업은 여타 업종에 비해 자본생산성이 낮아 신용이 집중될수록 생산성이 높은 여타 부문에 대한 신용공급이 둔화되어 전체 자본의 부가가치 창출 효과가 저하됐다.이어 대내외 충격 발생 시 부동산가격 급락 및 이에 따른 급격한 디레버리징(부채축소)이 나타나면서 금융시스템 리스크와 실물경기의 위축이 심화될 가능성이 있다는 지적이다. 부동산 담보가치 하락에 따른 채권 회수율 하락이 금융기관의 건전성악화로 신용공급을 축소시켜 이에 따라 민간소비 및 투자가 제약될 소지가 있다는 분석이다.금융기관들이 부동산 신용의 지속적인 확대에 안주해 영업 다변화 및 금융혁신 노력을 소홀히 할 경우 국내 금융산업의 경쟁력이 약화할 가능성도 있다. 이에 한은은 금융기관 신용의 부동산 부문에 대한 쏠림을 완화하고 생산적인 부문으로의 원활한 자금공급을 유도해야 한다고 지적했다.윤옥자 한은 금융시장연구팀장은 “부동산은 상대적으로 대출수요가 크지만 부가가치 창출에 대한 생산성에 기여하는 부분은 상대적으로 낮다”며 “부가가치를 높일 수 있는 사업으로 성장할 수 있는 구조를 만들어야 할 필요가 있다”고 말했다.

케이뱅크는 고도화된 신용평가모형 ‘케이뱅크 CSS 3.0’(이하 CSS 3.0)을 도입했다고 3일 밝혔다.CSS 3.0은 최근 금융 트렌드로 자리 잡은 대출비교플랫폼을 이용하는 고객의 특성을 반영하고, 100% 비대면 개인사업자 부동산담보대출의 경쟁력을 강화하는 데 초점을 맞췄다. 또한 포용금융 실천을 위한 중저신용자 특화 모형까지 적용해 대출 접근성을 높였다.먼저 대출비교플랫폼을 이용하는 금융소비자가 증가하고 있는 트렌드에 맞춰 은행권 최초로 대출비교플랫폼 유입 고객 데이터를 CSS에 반영했다. 대출비교플랫폼은 접근성이 높아 다중채무자와 개인사업자, 씬파일러(thin filer) 등 다양한 특성의 고객이 이용하는 경향이 있다.이에 케이뱅크는 이들의 특성을 종합적으로 고려해 더욱 정교한 신용평가가 가능하도록 CSS를 개발했다. 특히 경기 변동에 민감한 다중채무자와 개인사업자, 금융 이력 부족으로 평가가 어려운 씬파일러에 대한 신용평가 정확도를 높였다.또한 케이뱅크는 은행권 최초로 선보인 100% 비대면 개인사업자 부동산담보대출 상품에 최적화된 전용 CSS를 도입해 상품 경쟁력을 한층 강화했다.기존에는 가계 아파트담보대출과 동일한 CSS를 활용했으나, 지난 반년간의 운영 데이터와 시장 분석 결과를 바탕으로 개인사업자 특성에 맞춘 평가모델을 새롭게 구축했다.중저신용자(KCB 신용점수 하위 50% 이하)의 대출 기회를 확대하고 신용평가의 변별력을 높이기 위한 특화 모형도 도입했다.기존 금융 정보와 함께 통신 이용 패턴, 부동산 시세 등 대안 정보를 활용해 총 49개 항목을 종합적으로 분석함으로써 신용평가의 정밀도를 높였다.케이뱅크 관계자는 “2017년 출범 당시 100% 비대면 금융 혁신에 초점을 맞춘 CSS를 시작으로 지난 2022년 중저신용자 포용을 강화한 모형에 이어 새로운 CSS 3.0을 도입했다”며 “앞으로도 포용금융을 확대하고 건전성과 상품 경쟁력을 강화하기 위한 CSS 혁신을 지속해 나갈 것”이라고 말했다.

최근 가계대출 증가세가 소폭 둔화했으나 은행들은 긴장을 늦추지 못하고 있다. 매년 4월은 이사철이 본격 시작되면서 가계대출이 증가세로 전환되는 시점이기 때문이다. 지난 3월 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 가계대출 폭증세가 한풀 꺾였지만, 토지거래허가구역(토허제) 해제 기간 동안 신청한 주택담보대출(주담대)이 실행되면 관련 수치가 가계부채에 직접적인 영향을 줄 수 있다는 분석이 나온다. 이에 금융당국이 가계대출 쏠림 등 파급 현상을 점검하고 추가 대책 마련에 나서자 은행권 역시 상황을 예의주시하고 있다.금융권에 따르면 KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행의 3월 말 기준 가계대출 잔액은 738조5511억원으로 집계됐다. 이는 전월(736조7519억원)에 비해 1조7992억원 증가한 수치다. 같은 기간 주담대는 585조6805억원으로 전월 대비 2조3198억원 증가했다. 전월(3조3835억원) 늘어난 것과 비교하면 증가폭이 다소 줄었다. 신용대출은 101조6063억원으로 한 달 전보다 3527억원 줄었다.가계대출 증가세를 부추긴 신학기 이사 수요 등이 사라지고, 금융당국의 가계대출 관리 강화 기조에 따라 은행권이 대출 조이기에 나선 영향으로 분석된다. 다만 4월에는 상황이 달라질 수 있다는 관측이 나온다. 4월은 통상 봄 이사철을 맞아 대출 수요가 늘어나는 데다, 토허제가 해제된 기간 동안 주택 거래량이 늘어났기 때문에 대출 실행까지의 시차를 감안하면 가계대출이 다시 증가세를 보일거란 분석이 나오면서다. 금융위원회의 가계대출 동향을 보면 2022년부터 2024년까지 매년 3월 은행권 가계대출은 감소세를 기록했다가 4월에 다시 증가세로 전환됐다. 금융당국은 이 같은 상황을 예의주시하고 있다. 이복현 금융감독원장은 1일 열린 임원회의에서 “3월 중 가계대출은 증가폭이 감소하면서 1분기 가계대출 관리목표 내에서 안정적으로 관리됐다”며 “최근 서울·수도권 일부 지역의 주택 가격 및 거래량 단기 급등에 따른 영향이 시차를 두고 3월 후반부터 가계대출에 점차 반영되고 있으므로 지역별 대출 신청·승인·취급 등을 보다 면밀히 모니터링·점검해달라”고 지시했다.김병환 금융위원장은 지난 3월 26일 “2월 수치는 관리 목표에서 크게 벗어나지 않았고 3월은 증가폭이 줄었다”면서도 “집을 계약하고 보통 1~2개월 있다가 대출 승인이 나기 때문에 상황을 모니터링하고 있다”고 말했다.은행권은 역시 경계심을 늦추지 못하고 있다. 서울시가 토허제 해제를 발표한 2월 12일을 고려하면 3월 중·하순부터는 대출 실행액으로 반영된다는 분석에서다. 서울시와 정부가 이후 ‘3.19. 부동산 대책’으로 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구로 토허제를 확대 재지정하면서 은행권은 이달 들어 강하게 대출을 옥죄기 시작했다. 일부 은행들은 곧바로 서울·수도권 지역의 유주택자 신규 주담대와 조건부 전세대출을 막았다. 대출 총량 관리가 시급해지면서 당분간 대출금리 인하도 기대하기 어려워졌다.금융당국 관계자는 “매년 ‘3월 하락, 4월 다시 상승’하는 흐름이 수년간 반복되고 있다”며 “아직까지 이렇다한 큰 변동폭은 없다”라고 말했다. 다만 “긴장을 늦추지 않고 상황을 예의주시하고 있다”며 “향후에는 다주택자 대출이나 조건부 전세대출 등 은행권에서 시행 중인 대출 규제책의 실효성도 점검할 것”이라고 말했다.

뉴욕증시는 도널드 트럼프 대통령의 관세 행보를 따라 일렁인 3월의 마지막 날, 올해 첫 분기의 마지막 거래일을 반등 시도 속에 혼조세로 마감했다.31일(현지시간) 뉴욕증권거래소(NYSE)에서 우량주 그룹 다우존스30산업평균지수는 전장 대비 417.86p(1.00%) 오른 42,001.76에 거래를 마쳤다.대형주 벤치마크 스탠더드앤드푸어스(S&P)500지수는 전장보다 30.91p(0.55%) 높은 5,611.85, 기술주 중심의 나스닥종합지수는 23.70p(0.14%) 밀린 17,299.29를 각각 기록했다.나스닥지수는 작년 12월 16일 장중에 기록한 최고점(20,204.58) 대비 14.38% 낮은 수준이다. 개장 시점(16%↓)보다는 완화됐으나 아직 조정 영역(최고점 대비 10% 이상↓)에 잠겨있다.그러나 이날 개장 직후 빠르게 뒷걸음치며 지난 2월 19일 기록한 최고점(6,147.43) 대비 10% 이상 낮아졌던 S&P500지수는 반나절 만에 조정 영역에서 다시 발을 뺐다.다우지수와 S&P500지수는 3거래일 연속 하락세를 끊고 상승 전환에 성공했다.나스닥지수는 열심히 뛰어올랐지만 4거래일 연속 하락세는 피하지 못했다.월간 기준으로는 3대 지수 모두 2개월 연속 하락세를 기록했다.월간 기준 다우지수는 5.15%, S&P500지수는 6.27%, 나스닥지수는 8.09% 각각 뒷걸음쳤다.이날도 관세 불확실성이 시장을 불안하게 했다.캐롤라인 레빗 백악관 대변인은 트럼프 대통령이 내달 2일 백악관 로즈가든에서 국가별 상호관세를 발표할 계획이라고 확인했다.그는 "트럼프 대통령은 수십 년간 미국을 착취해 온 불공정한 무역 관행을 되돌릴 관세 계획을 발표할 것"이라며 상호주의의 필요성을 역설한 뒤 "대통령이 미국 국민을 위해 옳은 일을 해야 한다"고 강조했다.아울러 내달 3일 0시를 기해 미국 외 지역에서 생산되는 모든 자동차에 대한 25% 관세 조치가 발효될 예정이다.이 와중에 대표적인 소비재 종목 월마트 주가가 3.10% 이상 오르며 다우지수 상승을 독려하고 시장에 긍정적 기운을 불러일으켰다.반면 기술주들은 전반적인 약세를 벗어나지 못했다.대형 기술주 그룹 '매그니피센트7'(M7) 7종목 가운데 엔비디아(1.18%)·마이크로소프트(0.90%)·테슬라(1.67%)·아마존(1.28%)·페이스북 모기업 메타(0.07%) 5개 종목 주가가 내리고 애플(1.94%)과 구글 모기업 알파벳(0.20%) 2개 종목만 상승했다.지난해 뉴욕 증시 랠리를 주도했던 엔비디아 주가는 올해 들어 지금까지 21.64% 뒷걸음쳤다. 이날 종가는 108.38달러로 지난 1월 수립한 역대 최고가(153.13달러) 대비 29.22% 낮다.테슬라는 1분기 차량 인도 실적 발표를 하루 앞두고 주가가 약세를 보였다. 사측이 집계한 전문가 컨센서스는 37만7592대로 2022년 3분기 이후 최저 수준이다.아마존은 지난 주까지 주간 기준 8주 연속 내리막을 걸은 후 하락세를 지속했다.이날 필라델피아 반도체 지수는 장 초반 2% 이상 하락했다가 약보합세로 마감했다.앞서 발표된 자동차 관세로 가장 큰 타격을 입은 미국 최대 자동차 기업 GM 주가는 사흘 연속 하락세를 딛고 0.75% 반등했다. 포드는 3.19% 오르고 스텔란티스는 1.15% 내렸다.우파 성향의 케이블 뉴스 채널 뉴스맥스는 뉴욕 증시 상장 첫날 주가가 720% 급등했다. 뉴스맥스는 공모가 10달러에 750만 주를 발행, 이날 뉴욕증권거래소에서 NMAX 티커를 달고 거래를 시작했다. 시초가는 14달러, 마감가는 82.25달러였다.전 거래일인 지난 28일 나스닥거래소에 첫 상장된 데이터센터 운영·임대 업체 코어위브 주가는 7.30% 이상 미끄러졌다. 엔비디아 지원을 받는 코어위브는 '올해 기업공개(IPO) 최대어'로 주목받은 바 있다.주택담보대출(모기지)업체 미스터 쿠퍼는 금융서비스업체 로켓 컴퍼니스가 94억 달러에 인수할 계획이 알려진 후 주가가 14.46% 뛰었다. 이번 거래는 전액 주식 교환 방식으로 이뤄진다.업종별로 보면 S&P500을 구성하는 11개 업종 가운데 10개 업종이 오르고 임의소비재(0.18%↓) 단 한 종목만 하락했다.필수소비재(1.63%) 상승률이 가장 컸고, 에너지(1.07%)·금융(1.25%)·소재(1.07%)·유틸리티(1.07%)는 1%대, 헬스케어(0.9%)·산업재(0.64%)·부동산(0.88%)·테크놀로지(0.03%)·통신서비스(0.24%)는 1% 미만 올랐다. 테크놀로지 상승률이 가장 미미했다.

인간이 건강하고 행복하게 장수하는 것을 목표로 하듯이, 기업도 지속 가능한 성장을 이루며 이윤을 창출하는 것이 경영의 본질이다. 그러나 사모펀드의 M&A 전략은 종종 단기적인 수익 극대화를 목표로 하며, 특히 차입매수(Leveraged Buyout, 이하 LBO) 방식은 기업의 재무 건전성을 해칠 위험이 크다. LBO 방식은 인수 자금을 차입하여 기업을 인수한 후, 인수된 기업의 자산을 매각하여 차입금을 상환하는 방식으로 운영된다. 이러한 방식은 기업의 지속 가능성을 저해할 뿐만 아니라 근로자, 채권자, 주주 등 다양한 이해관계자의 이익을 침해할 가능성이 크다.최근 홈플러스 사례는 이러한 논란을 단적으로 보여준다. MBK는 홈플러스를 인수한 후 주요 점포를 매각하는 전략을 사용했고 기업의 재무 상태는 악화되었다. 이 과정에서 근로자, 협력업체, 소비자들까지 피해를 입게 되었다. MBK는 기업의 장기적인 성장보다는 단기적인 투자금 회수에 집중했다는 비판을 받고 있다.본고에서는 PEF의 일반적인 투자방식과 MBK의 홈플러스 인수구조를 살펴보고 LBO 방식의 법적 문제를 포함하여 기업의 지속 가능성을 저해하는 요소들을 살펴본 뒤 향후 사모펀드의 책임투자를 유도할 수 있는 방안을 논의해보고자 한다.인수 기업가치 제고를 통해 투자회수를 목적으로 하는 PEF일반적으로 경영참여형 사모펀드 즉, PEF는 대규모 자본을 조달하여 기업을 인수하고 일정 기간 운영한 후 매각하여 수익을 창출하는 전략을 구사한다. PEF가 기업을 인수하는 대표적인 방식은 LBO이다. LBO는 인수 대상 기업의 자산을 담보로 금융기관에서 대출을 받아 기업을 매입하는 방식으로 PEF가 최소한의 자기자본을 투입하면서도 대규모 기업을 인수할 수 있도록 한다.PEF는 기업 인수 후 다양한 전략을 통해 기업 가치를 제고하고 수익을 실현한다. 인수한 기업의 비용 구조를 재검토하고 운영 효율성을 높여 수익성을 개선하기 위해 인력 재배치, 프로세스 개선, 기술 도입 등을 활용한다. 핵심 역량에 집중하기 위해 비핵심 사업 부문을 매각하거나 중단하기도 하고 성장 가능성이 높은 분야에 자원을 재배치하며, 부채 구조를 최적화하여 금융비용을 절감하고 자본 효율성을 높이는 재무구조 개선을 실행한다. 또 성장동력을 확보하기 위해 관련업종의 기업을 추가로 인수하거나 신규 시장에 진출하여 매출기반을 확대기 위한 신규 투자나 M&A를 실행하기도 한다.사모펀드의 투자 방식은 투자 대상 기업의 특성과 시장 상황에 따라 다양하게 나타나는데 그중 LBO를 활용한 인수 후 대상 기업과의 합병, 그리고 인수를 위한 채무변제를 위해 기업 자산을 매각하는 전략은 일부 사모펀드에서 활용하는 방식이다. 그러나 이러한 전략이 기업의 지속가능성에 미치는 영향은 신중한 검토가 필요하다. 왜냐하면 PEF는 단기 자본수익 극대화를 위해 차입 인수를 하고 투자금을 회수하기 위해 기업의 자산을 매각하는 전략을 사용하는데, 이러한 방식은 기업의 지속가능성을 저해할 뿐 아니라 근로자, 채권자, 주주 등 다양한 이해관계자의 이익을 침해할 수 있기 때문이다.MBK의 홈플러스 인수구조PEF의 인수 전략은 다음과 같은 방식으로 이루어진다. ① 인수를 위해 별도의 특수목적회사(SPC) 설립, ② SPC가 차입을 통해 인수 자금을 조달, ③ SPC가 차입한 자금으로 대상 기업을 인수, ④ SPC와 대상 기업을 합병하여 대상기업이 인수금융(차입금)을 부담하도록 설계, ⑤ 기업의 부동산 및 비핵심 자산을 매각하여 인수금융을 상환, ⑥ 경영효율화를 위한 구조조정 단행 및 기업 가치 상승 후 엑시트. 이러한 방식은 MBK가 홈플러스를 인수한 과정에서도 동일하게 적용되었다.MBK는 2015년 총 7.2조 원의 거래로 홈플러스를 인수했다. 하지만 이 중 MBK가 직접 투입한 자금은 약 3조 원 수준이었으며, 나머지는 차입 및 기존 부채 승계 방식으로 조달되었다. MBK의 홈플러스 인수구조는 전형적인 SPC를 활용한 복잡한 LBO 구조였다. MBK는 한국리테일투자 등 3개의 사모펀드를 활용하여 자금을 조성했다. 또한 홈플러스의 자회사였던 홈플러스베이커리를 '홈플러스홀딩스'로 변경하고 이를 최상위 지배기업으로 설정하고 홈플러스홀딩스가 홈플러스스토어즈(구 홈플러스테스코)를 인수, 이후 홈플러스스토어즈가 홈플러스 본사를 인수하는 '역인수' 구조를 설계했다. 그리고 최종적으로 홈플러스가 SPC(홈플러스홀딩스)의 부채를 떠안는 구조가 완성되었다. 이러한 구조는 사모펀드의 직접적인 책임은 가능한 한 줄이고 금융기관으로부터 유리한 조건으로 차입을 받기 위한 것으로 이해된다.MBK의 홈플러스 인수 후 기업가치 변화 MBK가 홈플러스를 인수한 이후 매출과 수익성 모두 하락세를 보였다. 인수 전인 2014 회계연도에 약 8조 5682억 원이었던 매출은 2023 회계연도에 약 6조 9315억 원으로 감소했고, 또한 2021 회계연도부터 3년 연속 적자를 기록하며, 자본총액도 크게 감소했다. 이러한 실적 악화는 투자 및 전략 부재, 핵심 자산 매각 등이 주요 원인으로 지목되고 있다.부연하면, MBK는 2015년 홈플러스를 인수한 이후, 투자자들에게 배당금과 이자, 우선주 상환액 등으로 약 6701억 원을 지급했다. 인수 당시 MBK는 약 2조 7000억 원의 인수금융을 활용했으며, 이후 알짜 점포 매각 등을 통해 재무 구조 개선을 시도했다. 그러나 이러한 자산 매각에도 불구하고 차입금 부담은 크게 줄지 않았으며, 현금 창출력은 오히려 감소하는 결과를 초래했다.MBK는 홈플러스 인수 후 부동산을 매각하여 차입금을 상환하는 전략을 폄에 따라 홈플러스 자산은 2018년 12.6조 원에서 2022년 9.8조 원으로 4년 만에 3조 원이 감소했다. 그런데 이후 홈플러스는 매각한 점포를 다시 임차하는 방식을 택했고 결과적으로 리스 비용이 증가하였다. 2015년 리스료는 2.303억 원이었으나 2021년에는 4,604억 원으로 증가해 점포 매각의 부작용이 드러났다. 인수금융 채무상환을 위한 자산매각은 단기적으로 금융비용을 절감할 수는 있지만 장기적으로는 기업 경쟁력을 저하시키는 결과가 된다. 해외 사모펀드의 투자 방식을 살펴보면, 차입매수를 활용한 인수는 일반적인 전략 중 하나로 자리매김하고 있다. 그러나 이러한 방식이 항상 성공적인 것은 아니다. 대표적인 사례로 미국의 장난감 유통업체인 토이저러스의 파산을 들 수 있다. 2005년 KKR, 베인캐피탈 등으로 구성된 컨소시엄은 토이저러스를 차입매수 방식으로 인수하였으나 과도한 부채 부담으로 인해 2017년 파산보호를 신청하게 되었다. 이러한 사례는 차입매수 후 기업의 부채 부담이 과도해질 경우 기업의 재무 건전성과 지속가능성에 부정적인 영향을 미칠 수 있음을 보여준다. 특히 인수 후 기업 자산을 매각하여 채무를 상환하는 방식은 단기적인 재무 개선에는 도움이 될 수 있으나 장기적인 성장 잠재력을 저해할 수 있다.국내에서는 사모펀드의 적극적인 경영 참여와 지원을 통해 기업 가치를 제고한 사례도 있다. 예컨대 KKR과 어피니티의 OB맥주 투자는 단순한 자본 투자를 넘어, 탁월한 수익 창출과 기업 가치 증진을 동시에 달성한 성공적인 사례이다. 2014년 초 AB인베브는 KKR과 어피니티로부터 OB맥주 지분 100%를 58억 달러에 재인수하였는데 이는 KKR과 어피니티가 2009년 18억 달러에 OB맥주를 인수한 금액의 약 3배에 달하는 수치이다. 결과적으로 KKR과 어피너티는 약 40억 달러, 한화 약 4조 2,500억 원의 매각 차익을 거두었으며 이는 사모펀드 투자가 어떻게 막대한 수익을 창출할 수 있는지 보여주는 대표적인 사례이다. KKR과 어피너티는 OB맥주 인수 후 적극적인 투자를 통해 생산 설비를 증설하고 노후 시설을 교체하여 제품 생산 효율성을 높이고 시장 경쟁력을 강화했다. 또한 공격적인 마케팅 전략과 혁신적인 제품 개발을 통해 OB맥주의 브랜드 가치를 향상시켰다. 이러한 노력은 OB맥주가 경쟁사인 하이트를 제치고 국내 맥주 시장 1위를 탈환하는 데 결정적인 역할을 했다. 이러한 사례들을 종합해 볼 때 사모펀드의 투자 전략은 기업의 상황과 시장 환경을 고려하여 신중하게 선택되어야 한다. 특히 차입매수를 활용한 인수 후 과도한 부채 부담을 지우는 전략은 기업의 지속가능성에 부정적인 영향을 미칠 수 있으므로 장기적인 성장 가능성과 재무 건전성을 고려한 투자 전략이 필요하다. 또한 사모펀드의 적극적인 경영 참여와 지원을 통해 기업 가치를 제고하는 방식은 긍정적인 투자 사례로 평가받고 있다. 합병형 LBO의 배임 이슈 LBO는 그 특성상 다양한 이해관계자들의 이해관계가 충돌하는 지점이 많아 법률적으로 많은 쟁점이 발생한다. 특히 LBO 과정에서 피인수회사의 자산이 담보로 제공되거나 합병 후 피인수회사의 자산이 인수자의 채무 변제에 사용되는 경우 회사와 주주, 채권자 등 이해관계자 간의 이익 균형을 어떻게 맞춰야 할지가 문제된다.배임죄는 '타인의 사무를 처리하는 자가 임무에 위배하는 행위로 재산상 이익을 취득하거나 제3자로 하여금 이를 취득하게 하여 본인에게 손해를 가한 때' 성립한다. 핵심은 '신임관계 위반'이며, 이는 재산권에 대한 침해 위험을 야기하는 행위를 포함한다. 판례는 '재산상 손해'를 경제적 관점에서 판단하며, 손해액이 구체적으로 확정되지 않아도 배임죄가 성립할 수 있다고 본다.담보제공형 LBO의 경우 피인수회사가 '반대급부'를 제공받지 못한 점을 근거로 배임죄를 인정하기도 한다. 합병형 LBO 사례로는 과거 동양그룹이 한일합섬을 인수합병한 사건이 있다. 동양그룹은 SPC인 동양메이저산업을 설립하여 금융기관으로부터 인수자금을 대출받아 한일합섬의 주식을 취득한 후, 동양메이저산업과 한일합섬을 차례로 흡수합병했습니다. 이 과정에서 한일합섬의 현금성 자산이 동양메이저로 이전되었고, 이로 인해 한일합섬에 손해가 발생했다는 주장이 제기되어 배임죄 성립 여부가 문제되었다. 대법원은 차입매수가 이루어지는 과정에서의 행위가 배임죄의 구성요건에 해당하는지 여부에 따라 개별적으로 판단해야 한다며, 동양메이저의 한일합섬 인수합병이 배임죄에 해당하지 않는다고 판단했다. 이에 대해서는 합병형 LBO도 담보제공형 LBO와 마찬가지로 피인수회사의 자산이 부당하게 유출될 수 있다는 문제점이 있으며, 결과적으로 이는 피인수회사의 이익을 침해하고 주주와 채권자들에게 손해를 초래할 수 있다는 비판이 있다.그런데 배임죄의 책임 여부는 형사법의 관점에서 배임의 고의가 있는지 여부가 중요하고 합병을 위한 주주총회 특별결의 통과라는 절차를 거치게 되면서 설령 배임의 범의가 있는 경우에도 그것이 희석되어 겉으로 드러나기 쉽지 않다.그런데 회사법적 관점에서, 합병형 LBO로 인수금융 채무를 피인수기업의 채무가 되게 하고 해당 채무 변제를 위해 피인수기업의 자산을 매각하는 행위는 채권자들의 이익을 침해할 수 있으며, 경우에 따라 사해행위로 간주될 수 있다. 사해행위란 채무자가 채권자를 해함을 알면서 자신의 재산을 감소시키는 행위를 말한다. 결국 대상 기업 인수를 위한 채무를 대상기업의 자산으로 변제하게 하는 것은 대상기업의 가치를 저해시켜 주주와 채권자들에게 피해가 될 수 있다.MBK의 홈플러스 사례는 사모펀드의 투자 방식에 대한 사회적 논의가 필요함을 보여준다. PEF의 투자 방식이 기업의 지속 가능한 성장을 돕는 역할을 할 수 있도록 제도적 보완이 필요하다. 해외에서는 차입매수에 대한 규제가 강화되고 있는데, 미국에서는 대규모 차입매수를 통한 인수 후 자산 매각이 과도할 경우 채권자 보호를 위한 법적 조치를 강화하고 있으며, 또 EU에서는 LBO를 통해 기업이 과도한 부채 부담을 지게 될 경우 이를 제한하는 법안이 논의되고 있다. 한국 역시 이를 반영하여 사모펀드의 책임을 명확히 하고 피인수 기업의 재무 건전성을 유지할 수 있도록 제도적 장치를 마련해야 한다. 기업의 장기적인 성장과 지속 가능성을 고려한 투자가 이루어질 수 있도록 정부와 금융당국의 역할이 중요한 시점이다. PEF는 단기적인 수익 극대화에만 집중하는 것이 아니라, 기업의 지속 가능한 성장을 도울 수 있는 책임 있는 투자자로 자리 잡아야 하며, 이를 위한 제도적 장치가 강화되어야 할 것이다. ※ 송태원 변호사는 경제법 전문가로 현재 법무법인(유한) 해광 파트너 변호사이다. 2007년 법무법인 광장에서 변호사 업무를 시작하여 삼성증권, DB금융투자, 한국기업지배구조원 등에서 사내변호사로 자본시장 분쟁, 기업지배구조 이슈를 전담하였다. 또한 기업 법무에 대한 실무경험을 바탕으로 2023년부터 현재까지 서울시립대 경영학과에서 기업법 강의를 담당하고 있다.

로버트 풀검(Robert Fulghum)의 그의 저서 ‘내가 알아야 할 모든 것은 유치원에서 배웠다’(1988)를 통해 유치원에서 배운 기본적인 삶의 원칙들이 얼마나 중요한지를 강조한다. 하지만 대부분의 사람들이 유치원에서 배우지 않는 것이 있다. 바로 먹고사는 문제, 즉 경제와 금융 그리고 부동산을 둘러싼 현실이다. 최근 방영된 한 드라마에서는 강남 조기교육 열풍과 조부모까지 나서 손자녀의 학원 라이딩을 돕는 모습을 보여줬다. 초등학교도 입학하기 전에 영어라는 외국어를 배우기 위해 애쓰는 아이들을 보며 진짜 어른이 됐을 때 필요한 금융과 경제 교육은 언제 시작되는지 궁금해졌다. 2026년부터 우리나라 고등학교 2학년 학생들은 ‘금융과 경제생활’이라는 과목을 선택할 수 있게 되기는 했다. 그러나 이는 의무교육이 아닌 선택과목일 뿐이다. 이미 금융교육을 의무화한 나라들이 있다. 예컨대 캐나다(2004)‧싱가포르(2012)‧영국(2014)‧미국(2018)‧일본(2022)과 비교하면 한국은 많이 늦었다. 특히 우리가 주목해야 할 것은 금융교육의 핵심 구성 요소로 자리잡은 부동산 리터러시(Real Estate Literacy)이다.금융교육을 넘어선 부동산 리터러시의 필요성부동산 리터러시는 단순한 금융교육의 일부가 아니라, 개인의 주거 안정성과 자산 형성을 위한 필수적인 교육이다. 오늘날 세계 각국은 단순히 예산관리와 저축을 가르치는 수준을 넘어 주택금융 신용관리, 임대차 계약 이해 등 실질적이고 구체적인 교육을 강조하고 있다. 캐나다는 금융소비자청(FCAC)이 주도해 연방정부 차원에서 금융교육을 시행하고 있다. 특히 고등학생들에게는 ▲주택담보대출 ▲보험 ▲신용 ▲부채 관리 등 부동산과 밀접한 내용을 교육하고 있다. 이민자나 저소득층, 노인 등 취약 계층을 대상으로 한 맞춤형 금융교육도 제공한다. 매년 11월을 ‘금융교육의 달’로 지정하여 국가 차원에서 국민의 금융 이해를 높이기 위한 노력을 지속하고 있다는 점에서 매우 적극적인 행보다.미국도 부동산 리터러시 교육에서 적극적인 행보를 보이고 있다. 미국 주택도시개발부(HUD)는 1970년대부터 주택 소유자와 임차인을 대상으로 재정역량 강화 교육 프로그램을 운영해 왔다. 이런 노력은 2008년 서브프라임 모기지 사태 이후 더욱 체계화됐다, 2010년 도드-프랭크 법(Dodd-Frank Act)에 따라 HUD 내에 주택상담실(Office of Housing Counseling, OHC)이 공식 설치됐다. 이 조직은 주택 상담 서비스를 공식화하고 전국의 HUD 승인 상담 기관을 통해 주택 구매자와 임차인을 대상으로 ▲금융 교육 ▲신용 관리 ▲계약 이해 ▲주거 유지 방안 등을 교육하도록 체계적으로 관리하고 있다. 주택 상담사를 양성해 교육의 품질을 향상시키는 노력도 빼놓지 않고 있다. 상담사들은 ▲주택 구매 과정 ▲재정 관리 ▲임대차 계약 등과 관련된 교육을 수행하며 주택 소유와 임대에 대한 이해를 높이고 금융 안정성을 강화하는 데 기여하고 있다. 2003년 금융교육위원회(Financial Literacy and Education Commission, FLEC)라는 조직이 구성됐는데 국토안보부‧교육부‧주택도시개발부(HUD) 등 20여 개의 연방 기관이 협력해 국민의 금융 이해를 높이는 데 필요한 정책과 프로그램을 개발하고 있다. 임차인을 위한 렌터 리터러시의 중요성부동산 리터러시는 단순히 집을 사는 사람들만을 위한 것이 아니다. 오히려 임차인(렌터)에게도 중요한 문제이다. 미국의 HUD는 ‘세입자 교육 가이드’를 배포하며 임차인을 위한 교육을 강조하고 있다. 이 가이드는 임대차 계약서 이해, 주택 유지 보수, 임대인과의 소통 방법 등을 포함하며, 임차인이 주거 불안정으로부터 스스로를 보호할 수 있는 지식을 제공한다.특히 미국은 주택을 임차하는 사람의 신용도에 따라 임대 계약이 거부되거나 계약 조건이 불리하게 적용될 수 있는 구조를 가지고 있다. 따라서 주거 불안정을 줄이기 위해 임차인의 신용 관리 및 계약 이해 능력을 높이는 교육은 필수적이다. 실제로 몇몇 주에서는 임차인 교육을 이수하면 임대 계약이 보다 원활해지는 경우도 있다. 영국도 임차인을 대상으로 한 교육 프로그램을 운영하고 있다. 공공임대주택 세입자를 대상으로 한 재무 교육에서 교육을 받은 가구가 자금 관리 능력을 향상시키고 저축을 늘리는 행동 변화를 보였다고 한다.한국에서 부동산 리터러시의 부재는 심각한 문제로 대두되고 있다. 그 대표적인 사례로 ‘전세사기’ 피해를 들 수 있다. 2023년 대규모 전세사기 사건은 수많은 청년 세입자들에게 재정적으로 큰 피해를 안겼다. 문제는 단순히 많은 피해자가 발생했다는 것만이 아니다. 전세보증을 담당하는 주택도시보증공사(HUG) 또한 막대한 경제적 손실을 입었다는 점도 큰 문제로 지적된다. 아직도 전세사기는 들어봤어도 정확히 전세제도가 무엇인지 위험요소는 어떻게 분별해야 하는지 알지 못하는 사람들이 많다. HUG는 피해 예방을 위해 홈페이지에 ‘안심전세포털’이라는 사이트를 만들어 전세사기의 유형과 대처 방안을 안내하고 있지만, 정보 제공만으로는 근본적인 문제를 해결할 수 없다. 결국 중요한 것은 정보를 활용할 수 있는 능력, 즉 부동산 리터러시의 강화이다.최근 정책평가연구원이 출시한 ‘나라살림 게임’이 흥미롭다. 사용자가 기획재정부 장관이 돼 예산 편성과 정책의 영향을 직접 체험하는 이 게임은, 재정 건전성 문제를 이해하고 그 중요성을 체험할 수 있게 돕는다. 만약 이처럼 게임을 활용한 부동산 리터러시 교육 프로그램을 개발한다면 교육의 효과는 훨씬 커질 것이다.영어보다 중요한 교육, 지금부터 시작해야우리는 영어 교육을 중요하게 여기면서도 정작 삶의 기반을 다지는 경제와 금융, 부동산 교육은 소홀히 하고 있다. 오늘날처럼 주거비용과 금융 부담이 큰 사회에서, 부동산 리터러시 교육은 생존을 위한 필수 능력이다. 하지만 이 문제는 청년층과 임차인에게만 해당되는 것이 아니다. 고령화 사회로 진입하고 있는 지금, 노년층의 부동산 리터러시 문제도 심각하게 고민해야 할 때이다. 다음 편에서는 노년층이 겪는 부동산 리터러시의 문제와 그 해결 방안에 대해 다룰 예정이다. (다음 편에 계속)