말도 많고 탈도 많은 부동산 시장. 그 가운데 언제나 화제의 중심에 있는 인물이 있다. 국내에서 가장 팬이 많은 대표 부동산 전문가지만, MBC ‘PD수첩’에 단골손님으로 등장하며 “부동산 투기를 조장한다”는 여론의 집중포화를 받는 ‘빠숑’ 김학렬 스마트튜브 소장이다. 최근 주택경기가 본격 하락세에 들어선 뒤, 김 소장은 한 온라인 커뮤니티에서 일명 ‘영끌(영혼까지 끌어다 대출 받아 주택을 장만했다는 뜻) 5적’에 꼽히기도 했다.가 만난 김학렬 소장은 “‘영끌 5적’으로 뽑힌 기분이 어떠시냐”는 질문에 너털웃음을 지었다. 이 같은 비난에 이미 익숙하다는 김 소장은 향후 부동산 시장에 대해 데이터 전문가로서 20년 넘게 쌓아 온 노하우와 경험을 바탕으로 한 자신만의 분석을 담담히 풀어냈다. 대체로 “2020년~2021년 동안 부동산이 비정상적인 폭등을 했고 지금은 정상을 되찾아가는 과정이므로 실수요자는 장기적인 관점에서 감당 가능한 수준의 주택을 마련하는 것이 옳다”는 게 그의 입장이다. Q: 최근 ‘영끌 5적’ 중 한 사람으로 꼽혔다. 억울한 점이 있을 것 같은데?A: 시장 전문가로서 유명해진 지가 10년이 넘었다. 매년 PD수첩에 비자발적으로 출연하고 있다. 과거 2018년 1월 마지막 주에도 나갔었는데 PD수첩에서 온라인 댓글 중 “대한민국 투기 적폐세력의 수괴”라고 한 걸 내보냈다. 저는 알려진 전문가이니 얼굴이나 목소리도 나가는 게 상관없는데 모자이크를 해서 왜 그렇게 범죄자처럼 나가야 하는지 모르겠다.그에 비하면 최근의 ‘영끌 5적’은 애칭에 불과하다. 5적에서 1등으로 뽑힌 사람이 삼성물산 출신의 요즘 가장 잘나가는 100만 유튜버 부읽남(부동산 읽어주는 남자, 정태익 더하이에듀 대표)이고 2등이 이상우 애널리스트, 3등이 나였다. 그래서 우스갯소리로 영끌 5적에 못 들어간 선배들에게 좀 열심히 하셔야 되는 거 아니냐고 놀리기도 한다. 영끌 5적이라는 설문도 블라인드라는 직장인 커뮤니티에서 몇백 명 선택으로 결정된 것이어서 그냥 해프닝으로 생각하고 “부동산 시장에서 이 5명이 가장 유명한가보다”라고 생각했다. 아직 영향력 있는 사람으로 생갹해 주는 게 감사하다. Q: 요즘 둔촌주공(올림픽파크 포레온) 분양 결과를 두고 말이 많다. 전문가로서 어떻게 보고 있나? A: 전 직장이 한국갤럽조사연구소였다. 2002년부터 그곳 연구원 생활을 하며 매년 적게는 50건, 많게는 100건씩 개발 프로젝트에 대해 특정 입지에서 특정 아파트를 분양할 때 분양이 잘되는지 분석하는 일을 했다. 분양가를 얼마나 받을 수 있을지, 그리고 분양을 했을 때 초기계약률이 몇 퍼센트가 되고 얼마나 분양할 수 있는지도 여기 포함된다. 그래서 이쪽에 대해서는 스스로 정말 잘 안다고 할 수 있다. 하지만 내 생각과 시장 반응은 다르다. 시장의 기준은 2020년이나 2021년이기 때문에 이번 분양 결과로 따지면 시장에선 현재 완전히 폭락기에 접어들었다고 볼 수 있다. 왜냐면 서울은 2021년에는 미분양이 단 한 채도 없었다. 내가 봤을 때는 말도 안 되는 공급가격에 나온 단지들인 데도 다 분양이 됐다. 반면 그 전 시기, 그러니까 2017년 이전으로 거슬러 올라가보면 서울에는 어떤 시기에도 미분양이 늘 있었다. 그리고 초기계약률이 낮았다. 서울 같은 입지는 대기수요가 많아서 싸게 분양할 이유가 전혀 없었기 때문이다. 그래서 분양가상한제를 적용하더라도 비싸게 분양을 해서 미분양이 늘 나왔다. 초기계약률은 낮았다가 준공되기 전까지 추가로 분양이 계속되며 ‘완판(완전판매)’이 되는 구조였다. 결국 둔촌주공도 지금 그 정도 분양률이면 일반적인 수준으로 볼 수 있다.특히 건설사나 조합 입장에서는 분양이 굉장히 잘 된 것이다. 몇 년 동안 분양가가 올랐기 때문에 둔촌주공은 받을 수 있는 최대 금액을 받았다. 계약률이 100%가 안 나오더라도 일단 지금 받은 계약금으로 건설비나 대출받은 금액 일부를 상환하면 되고 입주까지 2년이 채 안 남아서 중도금도 순차적으로 빨리 받을 수 있다. Q: 실수요자 입장에선 이렇게 아파트를 분양받거나 매수할 때 집값이 더 떨어지지는 않을까 우려가 될 텐데?A: 실수요자에겐 항상 두 가지 걱정이 있다. 시세가 올라갈 때는 나만 소유하지 못할까봐 겁을 내고 시세가 하락할 때는 여기서 더 빠질까봐 걱정을 한다. 이 걱정에서 벗어나는 가장 좋은 방법은 그냥 사는 거다. 물론 여기서 가격이 더 빠질 수는 있다. 그런데 국토교통부에서 매년 실시한 주거실태조사를 보면 아파트를 자가 목적으로 샀을 때 거주하는 기간이 평균 10.7년이다. 결국 11년 정도 살고 집을 판다는 건데 그럼 당장 1년 동안 등락이 무슨 소용이 있나.이에 대해 항상 반문이 나오니 사례로 자주 등장하는 은마아파트 시세 변화를 보겠다. 은마가 2007년 제일 고점일 때 14억원까지 갔다가 2012년 저점에서 8억원까지 내려갔다. 그러니 폭락을 주장하는 사람들은 은마아파트 같은 강남 주택도 떨어지지 않느냐고 얘기할 수 있다. 그러나 결과를 말하자면 현 시점 은마 시세는 27억원이다. 사실 14억원에 샀든 8억원에 샀든 은마아파트는 학군이 좋은 입지에 재건축이 가능한 상품이라 구축 자체로서도 시세가 오르고 땅값이 오른다. 게다가 삼성동 개발로 일자리도 느는 등 호재가 많기 때문에 장기적으로 금액의 차이일 뿐 돈을 버는 것은 마찬가지다. 무주택자들은 자꾸 저점을 잡으려고 하는데 저점은 아무리 고수여도 맞추지 못한다. 그냥 앞으로 전망이 좋은 상품이라고 하면 적정한 시기에 본인 경제력을 충분히 활용해서 가장 좋은 주택을 사는 것이 방법이다. 말도 안 되는 대출을 받으라는 게 아니라 감당할 수 있는 레버리지를 활용해서 제일 좋은 상품을 사면 그게 가장 합리적인 방법이라고 생각한다.Q: 20년 넘는 기간 동안 하락기를 경험해봤을 것 같다. 지금 부동산 하락이 예전 하락기와 다른 점이 있다고 보나?A: 과거와 똑같은 형태로 가지는 않을 것 같다. 1997년 국제통화기금(IMF) 외환위기는 말 그대로 우리 잘못이 아니기 때문에 집값이 그냥 빠졌다가 확 올라가는 식이었다. 오히려 지금 시기는 2007년 리먼브라더스 사태가 온 다음과 비교할 수 있는데 그때와 지금도 상당히 다르다. 그때는 정말 거품이었고 ‘묻지마 투기’를 하는 투자자들이 “한도 끝도 없이 오른다”는 생각에 인천 재개발 빌라 같은 물건을 사들여서 망한 경우가 많았다. 당시 주변에 전문가처럼 활동하던 사람들이 하나도 안 남았다. 지금은 젊은 층이 부동산 시장에 진입해서 연구를 많이 했고 매수를 하더라도 한 채에 그치는 수준이다. 한 채는 실거주를 하거나 감당이 안 되면 팔면 되기 때문에 정말 ‘영끌’해서 망하는 사례는 거의 없다. 결국 2009년도 전후와 다른 양상으로 전개될 것이다. 지금 문제는 2020년도와 2021년도 사이 1~2년 동안 너무 많이 올랐다는 점이다. 선진국은 상승 그래프가 올라가다 어느 순간 완만해지는데 우리는 이미 높아진 가격에서도 또 올라갔다. 특히 2021년은 어김없이 전국이 다 오르는 말도 안 되는 시장이었다. 지금까지는 이렇게 다 오르는 시장이 없었다. 2007년도에 서울 경기도가 고점을 찍는 사이 대구 같은 지방은 미분양이 쌓였다. 그런데 2021년에는 모든 지역에서 가격이 올랐고 그 과정에서 고평가됐던 부동산이 있었다. 지금은 그런 것들이 조정되는 어쩔 수 없는 과정이라고 본다.현재 분양시장을 보면 가장 중요한 미분양 원인은 비싸기 때문이다. 둔촌주공을 예로 들면 둔촌주공 다음 주에 분양했던 ‘강동 헤리티지 자이’는 한 번에 ‘완판’됐다. 둔촌주공보다 4억원 저렴하니 바로 다 팔렸다. 지금 같이 어려운 시기에도 싸면 다 팔린다. 공공택지라서 분양가상한제가 적용된 세종시도 시세보다 절반 가격에 분양하니 미분양이 하나도 없다. 지금 문제가 되는 지방 미분양은 땅값이 오르니 원가가 같이 올라서 5억원 정도 해야 적절한 분양가가 7억원에 나오니 문제가 생긴 셈이다. 이런 곳은 결국 시장이 수용할 수 있는 가격대까지 내려올 것이다. Q: 그렇다면 실수요자들은 어떻게 대응을 해야 할까?A: 지금 하락장이라고 하는데도 반포 래미안 퍼스티지나 반포자이 같은 지역 내 인기 아파트대형 타입은 거래가 거의 일어나지 않으면서도 신고가를 갱신하고 있다. 동시에 같은 단지 중소형 타입은 전고점 대비 낮게 거래돼 한 지역에서도 하락거래와 상승거래가 동시에 존재하고 있다. 물론 2021년에 너무 많이 올랐기 때문에 가격이 떨어지고는 있지만, 이 중에서도 상급 입지로 가기 위해 싸게 급매로 내놓은 것들이 거래되면서 하락하는 지역과 투자수요가 많이 진입해서 투자자들이 물건을 막 던지는 지역을 분리해서 봐야 한다. 그중 급매물만이 가격조정을 일으키는 지역에서 급매물이 나오면 잡아야 한다. 작년과 올해 가장 많이 조정됐던 지역이 대구와 세종인데, 대구 대장 지역인 수성구 같은 곳은 그 동안 가고 싶어도 비싸서 못 갔던 수요자들이 실거주 목적으로 사기에는 좋은 타이밍일 수 있다. 즉 지금은 좋은 입지, 좋은 상품으로 갈아타기 좋은 시기라고 볼 수 있고 무주택자들은 지금 청약 경쟁률이 낮아 분양 아파트도 골라 갈 수 있는 시기다. Q: 투자자들에게는 재미있는 시장이 아닐 것 같다. A: 지금 투자자 입장에서 아파트 투자는 재미가 없다. 세금도 높고 갭투자를 한다고 하더라도 소액이 아니라 지금처럼 몇억 단위가 들어가는 시기에는 투자 매력이 없다. 오히려 무주택자들이 들어가야 하는 시기다. 하지만 20년 동안 시장을 지켜본 결과 1주택이나 무주택자들이 먼저 움직이는 경우가 없었다. 그들은 항상 상승기 중후반 이후에 들어온다. 따라서 정부에서 시장을 활성화시키려면 투자자들이 거래에 나서도록 해야 하는데 현재까지 규제가 많이 완화됐다고 하더라도 1주택자에 대해 완화된 것이지 다주택자에 대한 규제는 100개 중 10개 풀린 것에 불과하다. 그러므로 한동안은 이 상태가 유지될 것으로 본다.Q: 투기를 부추긴다는 점에서 규제완화를 비판하는 의견도 많다.A: 어느 당이 정권을 잡든 정부가 원하는 것은 ‘시장 안정화’다. 정부로써는 시세가 너무 오르거나 빠지면 안되고, 거래가 정상적으로 유지돼 취득세, 보유세, 양도소득세 등을 적정한 수준으로 걷는 것이 제일 좋다. 그런데 지금처럼 거래가 안 되면 국세인 양도세나 지방세인 취득세 양쪽에서 들어올 돈이 없다. 또 미분양이 계속되면 건설사가 부도 나면서 아파트 신축 현장에 연관된 협력업체들은 물론 건설업과 연계된 전자, 전기, 인테리어 인력들이 모두 어려운 상황에 빠진다. 전문가 입장에서 말을 하면 미분양이 나지 않도록 하는 정책은 특정 기업체를 밀어주기 위해서라기보다 지역 경기, 더 나아가서는 대한민국 경제 전체를 위해서 꼭 필요하다.다주택자에 대해서도 욕하는 여론이 존재하지만 다주택자가 없다면 전월세는 누가 공급할 것인가. 공공이 공급하는 임대는 전체의 10% 정도뿐이고 90%를 민간이 공급하고 있다. 선진국 어느 나라든 임대시장이 있고 자가시장이 있으며 양쪽을 다 키워야 한다. 정부에선 어떤 경우에서든 다주택자들을 비난하면 안 되고 제도권으로 끌어들여 소득을 적정한 수준으로 회수하고 공유하기 위해 노력해야 한다.

“지금 싸다는 이유만으로 매수한다면 결국 선행 투자자들에게 투자 수익을 몰아주는 것밖에 안 된다.” 지난 몇 년간 국내 부동산 시장은 끊임없이 들끓었다. 아무리 잡으려 해도 잡히지 않는 신기루처럼 아파트값은 오르고 또 오르고를 거듭했다. 그 틈새로 검증되지 않은 투자 노하우와 비법들이 조급한 소비자들의 마음을 흔들고 있다. 이 혼란한 때에 소중한 자산을 지키기 위해 알아야 할 것은 무엇인가. 닉네임 ‘빠숑’으로 더 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소 소장이 데이터와 입지 분석, 오랜 경험과 관찰을 바탕으로, 신간 을 내놨다. 최근 서울·수도권의 시세가 높으니 돈 없는 2030들은 적은 금액으로 지방 갭 투자부터 시작하라고 추천하는 전문가들이 등장했다. 이에 대해 그는 ‘부린이’들이 공부하지 않고 무작정 투자하는 것은 “무조건 반대”라고 힘주어 말한다. 그 전문가 강사들이 찍어 주는 대로 무조건 매수해서는 안 된다고 경고한다. “투자가 아니라 기부 활동이 되는 것”이라는 얘기다. 그는 이제 ‘묻지 마 매수’를 조심할 타이밍이라고 말한다. 상급 입지, 상급 상품들은 시간이 해결해 주는 투자를 할 수 있지만 하급 입지, 하급 상품들은 시간이 오히려 결함이 될 수 있다. 물론 지금도 사야 할 아파트는 많다. 하지만 지금부터는 사면 안 될 부동산도 증가하고 있다. 두 부동산은 반드시 구분해야 한다. 예측하기 어려운 부동산 시장이지만 교통, 상권, 교육, 환경의 입지 분석이 부동산의 ‘4대 핵심 요소’라고 꼽는다. 실수요층 존재 여부는 단지 내 임대 물량이 있는지 확인하고, 수요 확대 조건은 지역 내 호재가 있는지 확인하면 된다. 그러면 어디 부동산의 가치가 향후 상승할까? 그는 일자리가 생기는 지역과 광역 교통망으로 연결되는 곳을 주목하라고 한다. 신축 선호 현상도 핵심 투자 포인트다. 그는 향후 5년 동안 부동산에서 눈여겨볼 것 딱 한 가지만 꼽으라면 단연코 ‘새 아파트’라고 한다. 새 아파트는 새로 지어지는 것도 있지만 새 아파트가 될 것도 있다. 바로 재건축·재개발 물건이다. 특별부록으로 수도권과 광역시의 1209개 구역 재건축 재개발 리스트를 담은 이유다. 해당 구역과 건립 예정 세대수뿐만 아니라 시공사와 현재 진행 단계까지 세세하게 살펴볼 수 있다. 배현정 기자 bae.hyunjung@joongang.co.kr

새 정부 출범을 앞두고 재건축·재개발, 부동산 양도세, 대출 등을 둘러싼 규제 완화 기대감이 커지고 있다. 윤석열 20대 대통령 당선인은 대선 공약을 필두로 친기업 행보를 이어가고 있다. 이에 주요 경제단체에서도 규제 완화를 핵심 내용으로 담은 정책 제안서를 앞다퉈 윤 당선인 측에 보내고 있다. 전국경제인연합회는 21일 윤 당선인이 경제 6단체장과 회동하기 전 인수위 측에 노동·산업·국제 등 분야별로 정책 제안서를 제출했다고 밝혔다. 한국경영자총협회 역시 25일 기업 경영에 영향을 미치는 6대 분야 30개 과제에 대한 경영계의 제안을 담은 ‘신정부에 바라는 기업정책 제안서’를 인수위에 전달했다. 대한상공회의소도 지난해 구축한 소통플랫폼을 통해 당선인께 바라는 제안 1만여 건을 받아 인수위에 전달했다. 우크라이나 전쟁, 세계적 인플레이션 압력 등 경제환경이 호락호락하지 않은 가운데 국내에서도 새 정부 출범을 맞아 많은 변화가 예상된다. 특히 각계각층에서 규제 개혁 또는 규제 완화 목소리가 크다. 이코노미스트는 신정부 출범 이후 자산시장 규제 완화와 시장 전망, 기업 규제 완화라는 두 가지 주제로 31일 온라인 포럼을 열었다. 이코노미스트는 해마다 3월에 핀테크·메타버스 등 최신 기술이나 기술동향 등을 소개하는 이코노미스트 테크노믹스포럼을 열어왔다. 올해부터는 이코노미스트포럼으로 이름을 바꾸고 다루는 영역도 더 넓힌다. 이날 열린 포럼에서는 동학개미의 스승으로 불리는 박세익 채슬리주식회사 전무, 빠숑으로 유명한 부동산 전문가 김학렬 스마트튜브 소장, 대기업을 대표하는 전경련의 배상근총괄전무, 스타트업계를 대표하는 코리아스타트업포럼 최성진 대표가 참여해 ‘새 정부에 바라는 규제 개혁 방향’을 주제로 풀어야 할 규제를 분석하고 대안을 모색했다. 첫 발표자로 나선 박세익 전무는 “경제적 자유를 꿈꾸며 증시에 뛰어든 개인투자자가 1000만 명이 훌쩍 넘었지만 증시는 개미들의 무덤으로 변하고 있다”며 “대주주 양도차익 과세 폐지, 종합과세에서 배당소득세 분리 등 합리적인 과세 정책으로 장기 투자를 유도해야 한다”고 강조했다. 김학렬 소장은 “새 정부에서는 비정상적 정책의 정상화를 시도할 것”이라며 “지난 정부에서는 수요를 무리하게 억제하려다 보니 무리수를 많이 뒀다”고 분석했다. 특히 세제 개편 등으로 다주택자를 시장으로 끌어들이려는 노력이 필요하다고 덧붙였다. 배상근 총괄전무는 “어느 정권이든 초기에는 의욕적으로 규제 개혁을 추진하다 후반기로 갈수록 동력이 약화됐다”며 정권 후반기로 갈수록 신설·강화되는 규제가 오히려 늘었다고 지적했다. 이어 “규제 개혁 시스템이 제대로 작동하지 않을 경우 새 정부에서도 규제 개혁은 용두사미로 끝날 가능성이 크다”며 정권의 의지가 아닌 시스템에 의한 규제 개혁의 필요성을 강조했다. 최성진 대표는 “기존의 포지티브 규제를 포괄적 네거티브 규제 방식으로 바꾸는 발상의 전환이 필요하다”며 “스타트업의 천국으로 불리는 실리콘밸리에서는 원칙적 허용, 예외적 금지 방식의 네거티브 규제와 근로시간에 대한 면제근로자 제도가 스타트업 성장의 밑거름이 되고 있다”고 말했다. 남승률 기자 nam.seungryul@joongang.co.kr

2022년 2월 현재 전국 부동산 시장이 하락으로 반전이 되었다는 기사들이 많아지고 있다. 정부의 하락에 대한 강한 의지가 기사화된 듯 하다. 정부의 발표처럼 실제 하락을 할 수도 있다. 하지만 여전히 상승 요인도 많다. 이렇게 양쪽의 전망이 동시에 나타나는 이유는 상승과 하락의 요인들이 모두 존재하기 때문이다. 이렇게 양 극단의 요인들이 동시에 존재하는 시장은 대부분 처음으로 경험하기 때문에 예측이 어려운 시장이다. ​ 이럴 때 필요한 것이 결과를 반영한 통계자료다. 하지만 분명히 해 둘 것이 있다. 통계는 말 그대로 결과에 대한 통계이지 예측 통계가 아니라는 것이다. 더 솔직한 이야기를 하자면 통계로 부동산 시장을 정확히 예측할 수 없다. 부동산 시장의 시세를 결정하는 가장 중요한 변수인 소비자 심리의 변화를 미리 측정할 방법은 없기 때문이다. ​ 만약 통계를 통해 예측을 했다고 하는 전망 자료들은 대부분 거짓말에 가깝다고 보면 된다. 결국 결과 통계만 보고 현재 시황을 이해하고 미래에 대해서는 확신없는 추정을 할 뿐이다. ​ 오늘은 결과 통계만 이야기해 보자. ​ 아래 표는 2022년 1월의 전국 아파트 시세 변동률이다. KB 월간 부동산 시황 자료다. 아파트 거래가 일정 수준 이상 진행되고 있는 시군구 단위 통계다. 월간으로는 서울 25개구 중 하락지역이 없다. 광역시 중에서는 부산 강서구, 대구 중구, 동구, 서구, 북구, 달서구, 달성군이 하락했다. 그 외 대부분의 구/군 지역은 상승했다. 특히 부산의 중저가 지역, 인천, 광주는 큰 폭으로 상승했다. 세종시는 1월 한달간 -0.57%로 전국에서 가장 많이 하락한 지역이다. 경기도에서는 안양 동안구, 광명시, 구리시 3개 시/구만 하락했다. 대부분 지역이 상승했다. 특히 이천시, 파주시, 안성시, 김포시, 양주시는 크게 상승했다. 강원도는 광역시 중에서 가장 큰 폭으로 상승한 광역 시도다. 춘천, 강릉, 원주 모두 크게 상승했다. 충청남도 역시 대부분 상승했다. 충청남도에서는 천안 동남구가 하락했다. 하지만 대부분 지역들은 상승했다. 전라북도 상승률이 높다. 특히 전주의 상승률이 높았다. 전라남도에서는 광양시만 하락했다. 경상북도에서는 안동시의 상승률이 매우 높다. 경상남도는 대부분 지역이 상승했다. 특히 창원통합시의 경우 5개 구가 모두 큰 폭으로 상승했다. 제주도의 상승률도 높은 수준이다. ​ 이것이 2022년 1월 전국 아파트 시장의 결과다. 대부분 지역들은 오히려 상승을 했고 심지어는 평소보다 더 크게 상승한 지역들이 하락한 지역보다 훨씬 더 많다. 그런데도 정부에서 강조하는 것처럼 대세 하락의 모습으로 보이는지 궁금하다. 그저 관망장 속에서 급매들만 거래되고 있는 모습으로 보이지 않을까? 모든 판단은 여러분들이 현장에서 직접 확인하고 판단해 보기 바란다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장

2021년 1월 25일자 아파트 매매가 하락 지역은 단 한 곳도 없었다. 전국이 모두 폭등에 가까울 정도 상승하고 있었다. 하지만 1년이 지난 2022년 1월 24일 현재 하락장이 꽤 증가했다. 특히 대구광역시의 하락지역이 많다. 대구 8개구 중에서 중구‧수성구‧서구‧달성군 등 무려 6개구가 하락했다. 대전광역시도 하락이 많은 지역이다. 대전 5개구 중에서 유성구‧대덕구‧서구 등 3개구에서 하락을 했다. 경기도 역시 하락 지역이 상대적으로 많은 지역이다. 화성시, 과천시, 수원 권선구, 의왕시, 광명시, 고양 일산서구, 안양 동안구 등 7개 시군구 지역에서 하락했다. 서울도 성북구와 관악구에서도 하락을 보였다. 이렇게만 정리하면 전국이 하락장인 것처럼 보일 것이다. 하지만 여전히 하락지역보다는 상승지역이 월등히 많다. KB 주간아파트 시황에서 제공하는 시군구 단위 지역이 179개 지역이다. 매매 시황만 보면 플러스 지역이 119개, '0' 지역이 36개, 마이너스 지역이 24개다. 대세 하락장이라기보다는 아직 약세 상승장이라고 분석하는 것이 더 시장 상황을 제대로 설명한 것이 아닐까 한다. 상승하고 있는 지역들과 하락하고 있는 지역들의 원인을 면밀히 검토해 볼 것을 당부드린다. 스스로 분석하기 어렵다면 매주 에서 제공하는 빠숑의 주간 부동산을 구독하면 된다. 광역시도 단위로 주간 아파트 상승률을 다시 정리해 보자. 1위는 강원도, 2위는 전라북도, 3위는 제주도다. 공교롭게도 서울을 중심으로 한 대한민국 부동산 시장에서 가장 먼 지역들의 평균 시세 상승률이 높다. 시세도 상대적으로 낮은 지역들이다. 이러한 시황은 현재 어떤 아파트들이 거래가 되고 있는지를 알 수 있는 포인트이기도 하다. 저렴한 아파트, 대출을 많이 받지 않아도 되는 아파트 위주로 거래가 진행되고 있는 것이다. 2021년 1월 25일 전세가 하락 지역은 두곳이었다. 과천시와 전북 익산시였다. 과천시는 과천 전체 아파트 재고의 25%가 넘는 역대급 입주 물량이 2021년 있었다. 실수요인 전세는 빠질 수 밖에 없는 조건이었다. 익산 역시 2015년 이후 최대 입주 물량이 2021년에 있었다. 과천시는 2022년 입주 물량이 거의 없다. 반면 익산시는 2022년에도 많은 물량이 대기하고 있다. 이 두 지역의 전세 시세를 꾸준히 지켜볼 필요가 있다. 2022년 1월 24일 전세 시황을 보면 시세 플러스 지역이 108개, 상승률 '0'인 지역이 48개, 마이너스 지역이 23개다. 여전히 전세 시장은 전국적으로 어렵다. 하지만 전세 매물이 없는 것은 아니다. 전세금을 올려주기보다는 반전세 형태로 계약을 갱신하는 경우도 많다. 아예 처음부터 신규 계약을 월세로 계약하려는 세대가 증가하고 있기 때문이다. 결국 전세는 존재하되 시세가 높아서 계약이 잘 진행이 되지 않고 있고, 신규 계약들은 월세 위주로 계약이 되고 있는 것이다. 정리하면 현재 전세 시세가 상승하는 지역은 상대적으로 저렴한 지역이다. 전라북도, 강원도, 경상남도 등은 여전히 전세가 큰 폭으로 상승하고 있다. 월세 비율이 한동안은 계속 높아질 것이다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장

지난해 1월 18일 기준 매매가 상승률 1위 지역은 고양시 덕양구였다. 창릉신도시 내 수도권광역급행철도(GTX) 역사 신설 확장 호재로 원흥지구 시세가 일주일 만에 2억원이 올랐던 시기였다. 2위는 일산동구였고 GTX 호재가 계속 언급되던 시기였다. 거래량은 많지 않았지만 매물이 적고, 대기수요자가 많았기 때문에 올랐다. 3위 남양주시, 8위 성남 분당구 역시 GTX 등 교통 호재가 주요 이유였다. 그러나 교통 호재 효과가 없는 2022년 1월 18일 현재 수도권 내 교통 호재 수혜 지역은 없는 것으로 보인다. 2022년 1월 17일 1위는 광주 광산구다. 최근 광주광역시에 대한 시세 상승률이 상대적으로 높다. 광주시는 타 광역시 대비 그동안 상승률이 높지 않았고, 2023년 개통될 광주지하철 2호선의 시범운행이 개시되자 교통 호재에 의한 기대도 높아지고 있어 비역세권 지역들의 아파트 시세가 꾸준히 상승하고 있다. 2위인 경기 시흥시는 2017년~2020년까지 매년 1만 세대 이상 입주를 하다가 2021년부터 입주량이 급감하면서 상승세를 계속 이어가고 있다. 3위 경기 파주시는 2021년까지 크게 상승한 운정신도시와 시세 격차가 많이 벌어졌던 문산읍, 금촌동, 조리읍 등 기존 도심 지역들의 아파트 시세가 상승하고 있다. 반면 ​2021년 1월 18일 상승률 상위 9위 대전 유성구, 10위 대구 중구는 2022년 1월 17일 현재 각각 하락 1위, 6위를 하였다. 급등에 대한 피로감과 대규모 입주 물량의 영향이다. 지금은 확실히 관망장이다. 시장 참여자들의 대부분이 적극적으로 매수하려고 하지 않고 적극적으로 매도도 하지 않고 있다. 당장 이사를 해야 하는데 잔금 지불할 돈이 없는 세대 정도만 급매로 거래하고 있을 뿐이다. 거래량이 급감한 상태에서 몇몇 거래가 전체 평균을 좌우하는 상황이다. 광역시도 단위로 주간 아파트 상승률을 다시 정리해 보면 1위는 전라북도, 2위는 광주광역시다. 이번주 역시 지난주에 이어 호남권이 상승 상위권이다. 창원시(마산회원구, 마산합포구)가 상위 순위에 있었던 경상남도 시장도 3위권이다. 반면 세종시는 3개월간 조정장이 진행되고 있다. 실거래가도 내려왔고, 매물도 증가했다. 매매, 전세 모두 증가하고 있다. 한동안 약세장이 이어질 것으로 예상한다. 대구 역시 입주장이 시작되면서 신규 주택으로 이사를 하기 위해 세대에서 기존 주택을 매도하는 물량들이 시장에 많이 나와 있다. 기존 거래 가격보다 낮은 가격대의 매물도 쉽게 찾을 수 있다. 입주 물량이 해소되기 전까지는 약세장이 이어질 듯하다. ━ 대전 대덕구, 인천 동구… 이주 수요로 전세 상승 지난해 1월 18일 전세가 상승 상위 지역 1위는 수원 권선구, 5위는 수원 장안구였다. 3위는 대구 중구, 4위는 동대문구, 10위는 의왕시다. 정비사업으로 인한 이주 수요가 전세매물의 급감을 가져왔고 시세가 상승했었다. 2022년 1월 17일 1위 대덕 대덕구, 3위 인천 동구 역시 지역 내 정비사업 이주 수요로 인해 전세 가격이 높게 상승했다. 정비사업 물량들이 계속 증가하는 현 시장에서 이주 수요가 발생하는 지역들의 전세 시세의 상승이 예상된다. 2위 마산합포구, 6위 창원 진해구는 대규모 입주장이 마무리되고 정상시장으로 복귀하면서 약세였던 전세 시세가 상승하고 있다. 반면 하락지역도 증가하고 있다. 전세 하락 지역은 주목해야 한다. 통상적으로 전세가가 매매가 하락을 지지해 주는 한계 가격이기 때문이다. 안양 동안구의 큰 하락은 매매가 하락으로 이어지고 있고 의왕시, 세종시, 대전 유성구 등도 같은 현상이 발생하고 있다. 전세 시세 하락의 가장 큰 이유는 전세 매물 증가 때문이다. 신규 입주 물량이 많은 지역들은 어김없이 전세 시세가 약세장으로 전환이 될 것이기 때문에, 입주 물량 추이를 계속 관찰해야 한다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장

2022년 1월 2주차 전세 시세는 부산‧경남이 강세이고, 광주‧경기‧서울 지역에서도 상위권에 포함된 지역이 많다. 하지만 경기도는 하락지역이 다수 발생했다. 2021년에는 전세 시장에 하락지역이 거의 없었지만 2022년 들어 하락지역이 계속 발생하고 있다. 특히 안양 동안구의 하락률이 가장 크고, 대구 달서구‧동구 등과 세종시가 몇주째 하락장을 이어가고 있다. 신규로 경기도 지역 중 광명‧의왕‧구리‧김포시가 하락지역에 추가됐다. 해당 지자체 내에 입주 물량이 많은 걍우도 있고, 같은 생활권이라고 할 수 있는 인근 지자체의 입주 물량이 많을 때에도 전세 시세는 영향을 받는다. 이번주 하락지역은 대부분 인근 지역 영향이다. 그래서 오랫동안 하락이 지속될 것 같지는 않다. 경기도에 전세 하락지역이 증가하였지만 상승지역도 여전히 많다. 파주시가 대표적이다. 경기도 보다 수요가 많다고 평가받는 서울시에서도 상승 톱10 지역에 강북구‧성동구‧영등포구 등 3개 지역이나 포함이 됐다. 서울시의 전세 수급에 문제가 생긴 것이다. 서울시 전세 시장은 중요한 역할을 한다. 경기도‧인천 시장에도 영향을 주기 때문이다. 이번주 성북구에선 길음동 롯데캐슬 클라시아 대단지 입주 때문에 전세 시세가 하락하고 있다. 하지만 바로 인근 강북구의 시세가 상승하고 있다는 점에서 성북구의 입주장이 마무리되면 인근지역 시세가 추가적으로 상승할 우려가 있다. 이번주부터 우리가 관심을 가져야 할 지역은 인천광역시다. 2022년~2023년 역대급 입주 물량이 있다. 전세 시세 하락지역이 많아질 것이다. 하지만 만약 인천의 시세 하락이 보이지 않는다면 그것은 서울과 경기도 수요층이 인천으로 이동한 것으로 분석될 것이다. 향후 2년 동안 이사할 주택을 구하고 있는 세대에서는 이 포인트를 주목하기 바란다. 인천의 신규 입주 물량들, 그리고 그 신규 입주 물량에 수요를 빼앗긴 지역들. 그 두 지역(단지)의 차이를 계속 추적해 보자. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장

대체적으로 1월 초 매매시장은 비수기다. 거래량도 적고, 시세 변동도 크지 않은 것이 일반적이다. 2021년 1월 2주차 시장은 말그대로 핫한 시장이었다. 특히 고양시 일산동구는 2.66%라는 폭발적인 상승률을 보여주었고, 같은 행정시 지역인 덕양구, 일산서구 역시 역대급 상승을 했었다. 그 외 탑10 지역이 모두 경기도 지역이었다. 강한 상승의 기준인 0.5%를 훌쩍 넘어서는 지금으로서는 믿을 수 없는 상승을 보인 시기였다. 1년이 지난 2022년 1월 10일 조사일 기준 KB 주간시황 분석 결과, 매매 시세 상승 1위 지역은 경상남도 진주시다. 0.38% 상승했다. 같은 광역지자체인 마산합포구도 0.32% 상승했다. 2위는 경기도 파주시다. 5위를 한 안성시와 10위의 이천시까지 포함하면 이번주 경기도 지역도 상위권에 링크된 지역이 많다는 것을 볼 수 있다. 하지만 지난해와는 확연히 다른 것이 2021년 경기도는 대부분의 지역이 상승을 했지만, 2022년 현재의 경기도에서는 하락 지역도 포함돼 있다. 특히 안양 동안구의 하락률은 유의미한 수준의 하락이다. 이외에도 수원 영통구, 수원 권선구, 광명시, 화성시 역시 약보합 시장으로 거래량이 급감하고 매물도 증가하고 있다. 이번주 매매 시장에서 가장 눈길을 끄는 지역은 호남권 지역이다. 상승률 3위의 전북 군산시, 6위는 광주 북구, 7위의 광주 광산구, 9위의 전북 전주 완산구까지 톱10 지역 중 무려 4개나 포함됐다. 지난 1년 간의 타 지자체 상승 시장에서 소외된 지역이었던 호남권이 2022년 부동산 시장에서 다른 행보를 보일 가능성이 높다. 광역시‧도 단위로 주간 아파트 상승률을 다시 정리해봤다. 1위는 전라북도, 2위는 광주광역시다. 역시 호남권이 상위권에 랭크된다. 진주시와 창원시가 상위 순위에 있었던 경상남도 시장도 3위권이다. 반면 세종시는 3개월간 조정장이 진행되고 있다. 실거래가도 내려왔고, 매물도 증가했다. 매매, 전세 모두 증가하고 있다. 한동안 약세장이 이어질 것으로 예상된다. 대구 역시 입주장이 시작되면서 신규 주택으로 이사를 가기 위해 기존 주택을 매도하는 물량이 시장에 많이 나와있다. 기존 거래가격보다 낮은 가격대의 매물도 쉽게 찾을 수 있다. 입주 물량이 해소되기 전까지는 약세장이 이어질 듯 하다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장

집을 가진 이도, 집을 못 가진 이도 모두가 불안한 2022년이다. 유주택자는 가격이 내려갈까 불안하고, 무주택자는 가격이 더 오를까 걱정이다. 오는 3월 대선이라는 정치 이슈까지 겹치면서 부동산 시장은 어디로 튈지 도무지 종잡을 수가 없다. 국민은 올해 부동산시장 전망은 어떠한지, 주택 구매 매도 전략은 어떻게 취해야 할지. 투자 유망지역은 어디가 있을지, 부동산 정책 기조 변화 가능성은 어떤지 등 도통 감을 잡지 못한다. 이런 부동산시장의 불확실성을 조금이나마 해소하기 위해 는 경매‧부동산 유튜브 채널 돈경TV를 통해 ‘부동산 전문가 5인(김학렬, 권대중, 한문도, 이은형, 조영광) 릴레이 인터뷰’를 진행했다. 〈편집자〉 올해도 집값이 상승할 것으로 전망했다. ‘추세적 하락 국면’에 진입했다는 정부 판단과는 상반된 의견이다. 정부가 하락 추세 전환의 근거로 보고 있는 최근의 집값 하락 통계에 대해선 ‘일시적 현상’으로 해석했다. ‘빠숑’ 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장의 분석이다. 다만 그는 서울과 수도권 그리고 지방에 따른 편차는 존재한다는 단서를 달았다. 특히 수도권과 지방의 경우 같은 구역 내에서도 공급물량과 그리고 아파트 연한 등의 차이로 상승과 하락이 혼재되는 양상을 보일 것이라고 진단했다. ━ 서울 ‘오르고’, 수도권 ‘일부 조정’, 지방 ‘양극화’ 김학렬 소장은 서울 모든 지역의 집값 상승이 올해도 계속될 것이라고 내다봤다. 최근 한국 부동산원 주간 자료를 통해 발표되고 있는 은평구, 강북구 등의 보합 및 조정 지역들은 급매만 거래되는 비정상적인 시장이라는 입장이다. 김 소장은 “최근 발표되는 정부의 서울 집값 하락 데이터는 거래량이 워낙 적다 보니 유의미한 통계라고 보기 어렵다”며 “정확히는 보합으로 봐야 한다”고 주장했다. 그는 이어 “하락의 근본적인 원인은 지난해 4분기 금융권의 대출 중단에 있다”며 “대출이 풀리면 거래절벽기가 끝나고 다시 시장이 활성화되면서 집값이 오름세를 보일 것”이라고 설명했다. 하지만 보수적인 움직임을 보일 것이라고 강조했다. 최근 몇 년간 집값이 폭등한 시장의 피로감과 금리 인상 등의 불확실성이 존재하는 만큼 실거래 위주의 시장이 형성된 것이라는 이유에서다. 수도권의 경우 수요는 많은데 공급이 적었던 지역과 입주 물량이 더 없는 지역들은 전반적으로 상승 기조를 보이지만 공급물량이 단기간 급증한 지역, 비규제지역에서 규제지역으로 묶인 지역 등은 조정기를 맞을 수 있다고 우려했다. 인천에 대해선 후한 평가를 내렸다. 올해 경기권에서 가장 관심을 가져야 하는 곳으로 추천했다. 사실 인천은 지난해 집값이 전국에서 가장 급등한 지역이다. 최근 몇 년간 가장 많이 오른 세종시도 제쳤다. 그럼에도 김 소장은 인천의 경우 올해도 상승폭이 가장 기대된다는 의견을 피력했다. 김 소장은 “많은 사람이 인천은 지난해 많이 올랐으니까 올해 많이 빠질 것으로 예측하고 있다”며 “하지만 이는 인천의 특성을 모르기 때문이다”고 주장했다. 그는 이어 “행정구역은 인천이지만 광역으로 보면 인천은 서울의 한 구역으로 봐야 한다”며 “자체수요도 있고 서울의 배후수요도 품고 있는 데다 올해 공급물량까지 많다”고 강조했다. 또한 인천은 가격이 많이 올랐는데도 대출이 나오는 금액대의 아파트들이 많아 활발한 거래가 이뤄지기 때문에 시장이 형성돼 있다고 진단했다. 특히 인천의 신축 아파트의 경우 오를 가능성이 높다고 설명했다. 하지만 양극화는 조심해야 한다고 덧붙였다. 입지가 좀 애매하거나 구축 같은 경우는 재건축이나 뭐 이런 리모델링 이슈가 없는 지역들은 하락이 예상된다고 했다. 지방 집값은 양극화의 거센 바람을 예상했다. 지역별로 다 다르고 같은 지역 내에서조차 입지에 따른 양극화 현상이 나타날 것으로 예측했다. 김 소장은 큰 틀에서 광역별 분석도 내놨다. 부산은 신축과 구축 아파트에 따른 양극화를, 대구는 과잉공급으로 인한 혼란의 시기를, 대전은 조정기를 맞고 있는 세종시와 격차를 줄이는 추격 상승을, 광주는 훈풍의 시장으로 분석했다. ━ 부동산값 폭락 없고, 영끌족도 걱정할 필요 없어 1998년 외환위기와 2008년 미국발 금융위기 당시 벌어진 국내 부동산 대폭락기와 같은 상황이 벌어지지 않겠냐는 우려에 대해서도 김 소장은 “절대 그런 일은 안 생긴다”고 호언했다. 근거는 크게 2가지로, 주거 환경의 변화와 수요자의 시장 접근법상에서의 차이가 있다고 강조했다. 김 소장은 “2000년대 초반만 해도 주거 문화가 달랐다”며 “당시에는 빌라나 단독 주택이 주거 문화의 주류였지만, 지금은 아파트가 주류가 됐고 아파트에 살았던 사람들은 대부분 다시 아파트로 이사를 하는 시대”라고 말했다. 그는 이어 “외환위기나 금융위기로 국내 부동산 시장이 무너졌을 당시는 아파트에 대한 수요가 적었기 때문에 단독주택이나 빌라보다 비싼 아파트는 주거 시장에서 거품인 상황이었다”며 “하지만 현재는 아파트가 주거의 주류가 됐고, 실거주 목적의 정상적인 시장이기 때문에 아파트값이 폭락할 가능성은 없다”고 주장했다. 이 외에도 김 소장은 “현재 정부가 부동산 규제를 강하게 진행하면서 금융권 대출을 억제해 놓았기 때문에 한국은행의 기준금리 인상이나 미국 국채금리 급등에 따른 대출 금리 상승에 대한 걱정도 크지 않다”며 “이러한 변수가 집값 하락에 큰 영향을 미치지 않는다”고 덧붙였다. 최근 부동산 시장이 보합과 하락 조짐을 보이면서 쉽게 잠을 이루지 못하고 있는 ‘영끌족’들도 걱정할 필요가 없다고 했다. 물론 지역별 편차는 있겠지만, 시장 자체가 조정되는 수준에서 그칠 것이고, 특히 서울은 지금이라도 여력이 된다면 영끌해서 집을 살 것을 권유했다. 다만 김 소장은 자신의 소득을 고려해 이자를 감당할 수 있는 한도 내에서 영혼을 끌어모아 집을 사라고 조언했다. 또한 집을 살 때는 살고자 하는 동네의 아파트 시세, 개발 정보 등을 최소 한두 달 정도 공부한 후 매매에 나설 것을 조언했다. 김 소장은 “나홀로 아파트 등 주변 시세보다 너무 싼 아파트보다는 비싸더라도 지역에서 제일 좋은 아파트를 찾아야 한다”며 “가지고 있는 자금에 맞추지 말고 조금은 더 무리해서 집을 찾아야 한다”고 강조했다. 3월 치러지는 대선 결과에 따른 부동산 정책 기조의 변화는 긍정적인 요소이지 부정적인 요소는 없다고 진단했다. 여야 대선 후보 모두 250만호 공급이라는 똑같은 정책을 들고 나왔기 때문에 누가 대통령에 오르더라도 차이가 없다는 것이다. 김 소장은 “양 진영의 후보가 공급 중심의 부동산 정책을 예고한 만큼 시장은 안정화 될 가능성이 높다”며 “다만 250만호 공급이 올해 바로 실행되는 것이 아니기 때문에 2~3년 여유를 두고 시장을 바라봐야 할 것 같다”고 말했다. ☞ ‘빠숑’ 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장 인터뷰는 이코노미스트 경매‧부동산 유튜브 채널 에서 영상으로 볼 수 있습니다. 차완용 기자 cha.wanyong@joongang.co.kr

2022년 임인년 새해가 밝았다. 새해에는 큼직큼직한 변화들이 있다. 3월 9일은 대선일이고, 6월 1일은 지방선거일이다. 지역 부동산 시황에 의미있는 영향을 줄 빅2 이벤트 때문에 시장의 움직임이 매주 다른 방향성을 띄고 있다. "2022년 아파트 시세가 오를까요, 내릴까요"라는 단순한 의문으로는 부동산 시장을 이해할 수 없기에 이번 주부터는 지역별 시황을 좀더 디테일하게 분석해 보고자 한다. 분석 대상 데이터는 매주 금요일 오후에 발표되는 KB부동산 주간 시황 동향 자료다. 2021년부터는 전세 시장에 더 많은 관심을 가져야 한다. 통상적으로 매매 시세 상승률이 전세 시세 상승률보다 높다. 전세 시장은 실수요만으로 거래가 되는 시장이고, 매매 시장은 실수요에 투자 수요까지 동참하는 시장이기 때문에 정상적인 시장이라면 일반적으로 상승률이 전세 시세 상승률 대비 더 높다. 따라서 매매 상승률보다 전세 상승률이 절대적으로 높다면 정상적인 시장이 아니라는 것이다. 2021년부터 이런 비정상적인 거래가 되는 지역들이 등장했다. 대표적인 지역 중 한곳이 세종시였다. 2020년 하반기~2021년 상반기까지 세종시의 폭발적인 상승은 결국 실수요의 증가 때문이었다. 실거주수요가 증가하는 조건에 신규 입주 물량이 감소하게 되면 시세는 상승한다. 2022년 1월 3일 기준 전세가 상승 상위 지역을 보면 창원시 마산합포구, 마산회원구, 창원 성산구, 창원 진해구, 진주시 등 경남 지역이 주로 많고, 이 지역들의 전세 상승률은 매매 상승률을 초과하고 있다. 만약 이 지역들의 입주 물량이 많지 않다면 매매가 상승으로 연결될 가능성이 높아진다. 경기 광주시, 양주시, 파주시, 강원 원주시, 그리고 광주 서구도 매매가 대비 전세가 상승률이 높은 지역이다. 관심을 가질 필요가 있다. 마지막으로 전세가 하락 지역을 체크해 보자. 1년 전 대비 크게 증가했다. 1년 전에는 충남 천안 동남구와 경기 과천시의 전세 시세만 약보합 지역이었는데, 현재는 10개 지역에 전세 마이너스 통계가 발생했다. 특히 경기 안양시 동안구는 –0.5%의 전세 하락률을 보이고 있다. 매매 시세도 마이너스였기 때문에 확실히 조정 중이다. 안양시 동안구는 2021년 역대급 입주 물량이 있었다. 평촌래미안푸르지오, 평촌어바인퍼스트 등 무려 6208세대다. 그리고 2022년 1월 현재 평촌아이파크자이가 입주 중이다. 아마도 이 물량들이 해소될 때까지는 안양시 동안구의 조정은 불가피할 듯 하다. 하지만 2022년 하반기와 2023년에는 물량이 거의 없다. 전세시세의 조정은 입주 물량 영향일 가능성이 90%다. 결국 실수요자라면 입주 물량이 많아 조정이 예상되는 지역을 노려보는 것도 좋은 전략이 될 듯 하다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장