서울 남산을 조망할 수 있었던 하이엔드 오피스텔 ‘버밀리언 남산’이 오피스로 바뀐다. 고금리로 수익형부동산 수요가 줄어든 반면, 도심권 오피스는 공급부족 상태인 만큼 수익성 극대화를 위해 사업방향을 변경한 것이다. 고금리에 오피스텔 등 수익형부동산 ‘냉각’22일 중구청 및 업계에 따르면 ‘버밀리언 남산’ 시행사 남산피에프브이는 이 단지를 오피스로 변경하는 것을 구청에서 허가받았다. 현재 설계변경 막바지에 있으며 다음달 중순 착공할 계획이다. 단지는 서울 중구 충무로2가 53-2번지 일대 들어선다. 시행사가 기존 부지 옆에 있는 부지도 매입해서 철거공사를 진행하고 있다. 철거가 완료되면 시공사 KCC건설이 공사를 시작한다. 시행사 측이 계획한 착공 시점은 다음달 중순이며, 오는 2025년 6월경 준공을 예상하고 있다. 신탁사는 KB부동산신탁이다.오피스텔 버밀리언 남산의 장점은 단지 안에서 남산을 조망할 수 있고, 남산 예장자락공원을 산책로처럼 이용할 수 있다는 점이었다. 하지만 작년 급격한 금리인상으로 하이엔드 오피스텔 등 수익형 부동산에 대한 투자심리가 얼어붙어 미분양 상태가 이어졌다. 애초 입주 계획은 내년 4월이었는데, 작년 말 기준 분양률이 30% 미만에 그쳤다. 서울권에 오피스텔, 생활형숙박시설이 여럿 공급됐다는 점도 부담이다. 공급이 많으면 그만큼 수요가 분산되기 때문이다. 서울에 공급된 오피스텔로는 아스티논현, 엘루크 서초, 디오페라 서초 해링턴타워, 르니드 서초, 여의도 그랑리세, 빌리브디 에이블 등이 있다. 이밖에 생활형숙박시설 세운푸르지오G팰리스도 있다.또한 버밀리언 남산의 분양가격이 입지대비 다소 높다는 평가도 있었다. 호실 수가 가장 많은 B·C타입(전용면적 37~43㎡)은 분양가 10억원~13억원 선에 책정됐다. 특히 전용면적 43㎡(약 13평) 분양가는 12억1600만원으로, 평당 9300만원대 수준이다. 서울 서초구 서초동 ‘엘루크 서초’보다 평당 분양가가 높다. 엘루크 서초 분양가는 전용 41.2569㎡(H타입, 약 12.5평) 기준 11억1664만원으로, 평당 8931만원 선이다. 서울 오피스 공급부족…“수익성 확대 목적”반면 서울 오피스시장은 수요대비 공급이 부족한 상황이다. 글로벌 종합 부동산 서비스회사 존스랑라살(JLL) 코리아에 따르면 서울 내 대형 오피스 공실률은 글로벌 금융위기 이후 최저 수준이다.작년 4분기 서울 도심권역(CBD) 공실률은 전 분기 대비 약 1.9%포인트(p) 떨어진 3%로 집계됐다. 여의도권역(YBD) 공실률은 1.8%로 전 분기 대비 약 0.07%p 하락했다. 강남권역(GBD)은 0.3%의 공실률을 유지하며 4분기 연속 0%대를 기록했다.공실률이 떨어진 반면 임대료는 상승했다. 글로벌 부동산 서비스회사 CBRE에 따르면 작년 4분기 서울 오피스시장은 전 권역 명목임대료가 증가하며 1.6% 상승했다. 특히 타 권역 대비 높은 수준의 인센티브를 제공했던 도심권역에서 임차인을 위한 무상임대기간 축소가 두드러졌다. 이로써 작년 4분기 서울 A급 오피스 시장의 평균 실질임대료가 ㎡당 2만8046원으로 전분기 대비 3.3% 올랐다. 작년 대비로는 약 21.3% 오른 수준이다.이에 남산피에프브이는 오피스텔보다 오피스로 개발하는 것이 더 수익성 있다고 판단했다. 남산피에프브이 관계자는 “오피스텔 시장이 작년 하반기부터 안 좋아지다 보니 사업 수익을 극대화하기 위해서는 (오피스로) 변경하는 게 낫겠다고 판단했다”며 “기존 수분양자에게는 분양대금을 환불해줬다”고 말했다. 이어 “분양경기가 안 좋은 상태여서 그런지 (오피스텔 입주 무산에 대한) 민원이나 저항이 크게 없었다”고 덧붙였다.

지난 수년간 각종 설문에서 ‘직장인의 꿈’ 최상위권에는 ‘건물주’가 빠지지 않았다. 금융위기와 코로나19 감염증 확산을 거치며 제로금리로 풀린 유동성이 부동산에 몰리며 상업·업무용 건물 가격과 수익률이 치솟았기 때문이다. 일부 연예인이 소규모 빌딩 투자로 시세차익을 봤다는 뉴스가 쏟아지며 직장인들 사이에서 꼬마빌딩 투자 강의가 유행하기도 했다. 그러나 불과 최근 몇 달 사이 이 같은 열풍은 주춤한 상태다. 이미 건물 시세가 크게 오른 상태에서 금리가 가파르게 오르며 투자 수익률은 바닥을 치고 있다. 물가상승과 경기불황까지 겹치며 일부 상인들이 고통을 호소하고 있지만 건물주들은 임대료도, 건물가격도 쉽사리 내리기 힘든 분위기다. 결국 호가는 높지만 거래는 성사되지 않는 정체 상태가 현재진행형이다. ‘에셋파킹’이라더니…몇 달 새 거래량 급감수익형 부동산은 임대료를 받아 불로소득을 올릴 수 있다는 점, 그리고 대출규제를 피해 비교적 소액으로도 투자가 가능하다는 점에서 저금리 시대에 투자자들의 주목을 받았다. 게다가 꼬마빌딩을 비롯한 서울 소재 건물은 구분 상가 또는 오피스등과 달리 토지 투자로서의 가치를 인정받으며 일명 ‘에셋파킹(Asset Parking)’ 대상으로 부상했다. 안정자산으로 평가 받는 서울 토지에 자산(asset)을 주차(parking)하듯 장기 보유해야 한다는 의미였다. 이에 따라 수도권 소재 건물과 함께 신축이나 리모델링을 통해 근린상가 등으로 개발이 가능한 단독·다가구주택 등의 시세도 동반상승했다. 강남권은 물론 ‘MZ세대’ 상권으로 떠오른 성수동과 연남동, 망원동 같은 지역에서 이 같은 현상이 두드러졌다. 벨류맵 거래내역에 따르면 2016년 약 20억원에 거래됐던 한 단독주택은 근린상가 건물로 개조되며 2021년 6월 두배 가격에 매각됐다. 인근 한 다가구 주택 역시 2016년 2월 23억9000만원에 매매된 뒤 근린상가 건물로 신축된 이후인 2021년 6월 46억5000만원에 거래됐다. 걸그룹 시스타 출신 소유가 2016년 매입한 주택을 증축해 약 16억원의 시세차익을 올렸다는 사실이 화제가 되기도 했다. 그러나 지난해 하반기 금리인상이 본격화한 뒤 이 같은 건물 거래는 급감했다. ‘이코노미스트’가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 지난해 상반기 200~300건을 유지하던 서울시 소재 건물 거래량은 7월 들어 194건, 8월 186건, 9월 128건으로 점점 줄었다. 그러다 올해 1월에는 51건(2월 23일 기준)으로 전년 동월 224건 대비 4분의 1 수준에 그쳤다. 단독·다가구주택 거래량 역시 지난해 7월 386건을 기록한 뒤 8월 319건, 9월 280건, 10월 165건으로 지속 감소하다 급기야 올해 1월 95건(2월 23일 기준)으로 100건을 밑돌았다. 지난해 6월 이후 거래취소도 집중적으로 발생했다. 50억원이 넘는 강남구, 서초구 소재 주택이나 100억원 대 건물도 마찬가지다. 강남 소재 한 빌딩 중개사무소 관계자는 “금리가 오르면서 매수심리가 많이 꺾인 것은 사실”이라며 “강남 건물의 경우 투자수익률은 워낙 낮은 수준이지만 건물주들이 토지가치를 생각해 호가를 낮추지 않는 분위기”라고 설명했다.부동산 가치는 불변? 금리인상 브레이크에 ‘기대감’실제로 한국부동산원이 발표한 ‘2022년 4분기 상업용부동산 임대동향조사’를 보면 서울 업무·상업용 부동산의 투자수익률은 모든 유형에서 떨어졌다. 오피스 투자수익률은 전기 대비 -0.65%, 중대형 상가는 -0.47% 변동률을 보이며 하락했다. 한국부동산원은 “고금리, 고물가에 따른 임대수익 감소와 부동산 경기 침체에 따른 거래시장 위축으로 순수익, 자산가치 모두 전년 대비 상승폭이 감소하여 투자수익률도 오피스 및 상가 모든 유형에서 전년대비 하락했다”고 분석했다. 그럼에도 일각에선 조 바이든 대통령의 재선을 앞두고 미국 연방준비위원회(Fed)가 금리인상 속도를 낮출 것이란 전망이 나오면서 부동산 반등 가능성을 점치기도 한다. 특히 대출금리에 민감한 수익형 부동산, 그중에서도 투자자들 사이에서 선호도가 높은 빌딩 시장이 다시 살아날 수 있다는 기대가 크다. 무엇보다 건물시세를 떠받치는 토지가격이 쉽게 꺾이지 않고 있다. 한국부동산원 통계에 따르면 서울 지가변동률은 지난해 11월부터 0.09% 하락하며 토지가격이 하락 전환했으나 강남구와 서초구 땅값은 상승폭이 줄었을 뿐 연말까지 오름세를 이어갔다. 코로나19로 인한 격리가 풀리며 상가와 오피스 수요가 늘고 있는 상황 역시 청신호로 읽힌다. 수익형 부동산의 인기가 떨어졌지만 사무실이나 사옥용 빌딩을 찾는 기업 수요는 여전히 있고 관광객이 다시 유입되면서 번화가 상가 공실 역시 점차 감소할 것이라는 예상이다. 한 부동산 개발업 관계자는 “법인과 장기 임대계약이 돼있거나 임차 수요가 확실한 건물은 지금 같은 시기에 매수해 장기 보유하는 것도 현명한 투자법”이라면서 “강남이나 서울 역세권 부동산 가치는 결국 우상향하지 않겠나”라고 전망했다.

‘하이엔드(High-end)’ 상표를 내걸고 강남권에서 돌풍을 일으키던 고급 오피스텔 사업이 최근 들어 급격히 어려움을 겪고 있다. 몇 년간 토지비와 공사비가 오른 데다 금리인상으로 금융비용 역시 급등했기 때문이다. 부동산 경기 침체로 수요는 예전 같지 않다는 전망이 지배적이다. 시장을 지배하던 하이앤드 상품은 이제 불황기에 통하는 ‘실속형 상품’에 자리를 내주는 중이다. 이 같은 현상은 지난 13일 ‘루시아 청담 514 더 테라스(이하 루시아 청담 더테라스)’ 부지와 건축 인허가권이 공매에 나오면서 표면화됐다. “요즘 잘 나가던 고급 오피스텔 사업이 위기”라며 시장에 떠돌던 이야기가 실질적인 우려로 옮아간 계기가 된 셈이다. 루시아 청담 더 테라스 사업은 토지 매입과정에서 일으킨 브릿지론이 본격적인 부동산 개발을 위한 프로젝트파이낸싱(PF)으로 전환되지 않으면서 벽에 부딪혔다. 지난해 12월 메리츠화재 등 대주단은 루시아홀딩스에 기한이익상실(EOD)을 통보한 것으로 알려졌다. 불과 6개월에서 1년 전까지만 해도 선망의 대상이던 하이앤드 부동산 사업이 위기를 극복하고 쌓아온 브랜드를 이어갈 수 있을지 귀추가 주목되는 상황이다. '루시아 청담' 2개 단지, 6개월 사이 명암 갈려 강남에서 ‘루시아(LUXIA)’ 브랜드가 처음 알려진 계기는 2021년 ‘루시아 도산208’이라는 주상복합이 분양에 성공하면서 부터다. 단지명 그대로 도산대로변에 위치한 강남구 논현동 소재 ‘루시아 도산 208’은 도시형생활주택과 오피스텔로 공급돼 2개월 만에 분양이 완료됐다. 당시 호텔식 컨시어지 서비스와 커뮤니티 시설, 고급 내장재 마감으로 주목 받았던 루시아 도산은 ‘르피에드’, ‘PH129’ 등 당시 강남에서 흥행한 하이앤드 주거상품의 공식을 그대로 따랐다. 원룸 형태로 공간을 잘게 쪼개 세대 수를 늘리고 1~2층에 상가를 분양하는 기존의 전형적인 오피스텔 사업 방식과는 달랐다. 루시아홀딩스는 더욱 공격적인 투자를 이어갔다. 지난해 분양한 ‘루시아 청담 546 더 리버(이하 루시아 청담 더 리버)’는 더루시아청담이 2021년 6월 청담동 53-5번지 토지와 건물을 나자인으로부터 약 700억원에 매입해 추진한 사업이다. 이 건물은 ‘청담동 주식부자’로 유명세를 탔던 이희진의 동생 이희문 명의였던 미래투자파트너스가 보유했던 부동산이다. 루시아 청담 더 리버는 지난해 5월 시장에 나와 결과적으로 분양완료에 성공했다. 시공사인 (주)대림 관계자는 “이 사업은 성공적으로 분양을 마친 뒤 공사 중”이라면서 “공정률은 3% 정도로 현재 지반작업 중”이라고 설명했다.이 루시아 청담 더 리버가 ‘루시아 청담 1차’격이라면 이번에 공매에 나온 루시아 청담 더 테라스가 ‘루시아 청담 2차’격이라 할 수 있다. 두 사업의 결정적인 차이점은 시공사의 ‘책임준공 확약’ 여부다. 루시아 청담 더 리버 역시 자금조달 과정에서 부침이 있었지만 1군 건설사인 DL이앤씨의 그룹사인 (주)대림이 책임준공확약을 하면서 PF 대출을 일으키는 데 성공했다. 이와 달리 루시아 청담 더 테라스 사업의 경우 시공사가 확정되지 못한 점이 이번 공매가 진행된 결정적인 원인으로 꼽힌다. 현재 루시아홀딩스는 사업정상화를 위해 공매 취하와 동시에 시공사 선정 작업을 이어가고 있다. 루시아홀딩스 관계자는 “PF와 관련된 계약은 메리츠증권과 이미 체결된 상태이며 시공사 역시 곧 선정될 예정으로 우선협상대상자와 협상 중”이라면서 “대주단과 대화를 통해 공매를 빠른 시일 내에 취하할 예정”이라고 강조했다. 신탁회사가 매각을 목적으로 내놓는 공매는 언제든 취하가 가능하다. 1000억원 단위 사업, 나설 사람 있을까일각에선 루시아홀딩스가 PF대출 전환에 실패하더라도 당장 이 부지의 새로운 주인을 찾기가 어려울 것으로 보고 있다. 땅값이 너무 비싸기 때문이다. 사업을 수탁한 대한토지신탁에 의해 공매에 나온 루시아 청담 더 테라스 부지와 사업권의 최저입찰가는 2263억원으로 토지 감정가만 2100억원이 넘는다. 이에 대해 부동산 업계 관계자는 “이미 건축 인허가를 받은 부지를 사업권과 함께 내놓는다는 것은 이 사업을 할 만한 시행자를 찾는다는 의미인데 요즘 2000억원짜리 사업을 인수할 곳이 없을 것”이라고 밝혔다. 결국 고급 오피스텔은 타산이 맞지 않는 사업이 되고 있다. 비싼 땅값에 그동안 오른 공사비를 감안하면 분양가를 대폭 올려야 하지만 부동산 수요는 식어버린 상태다. 루시아 청담 더 테라스의 경우도 이미 분양가 100억원이 넘었던 루시아 청담 더 리버보다 공급가격이 높을 가능성이 크다고 알려져 있다. 시공사들은 이 사업과 공사 조건이 맞지 않는다는 입장이다. 한 건설사 관계자는 “고급 오피스텔 사업 자체를 피하는 것은 아니다”라면서도 “수요자가 있다면 (시공을) 하지 않을 이유가 없지 않겠나”라고 말했다. 결과적으로 부동산 호황기에 비싸게 사들인 오피스텔 부지는 강남 번화가 부지를 다수 사들인 몇몇 시행사에게 큰 부담이 될 것으로 보인다. 루시아홀딩스 역시 지난해 논현동 소재 DMCC빌딩과 지안빌딩을 대명스테이션으로부터 약 1600억원에 추가로 매입하기도 했다. 2020년 대명스테이션이 이들 빌딩을 매수할 당시 금액은 총 975억원이었다. 한 시행사 관계자는 “지난 2년 사이 고급 오피스텔 시행사들이 경쟁적으로 높은 가격에 부지를 사들인 데다 금융비용과 각종 사업비까지 눈덩이처럼 불어 사정이 나빠도 땅을 헐값에 내놓기 어려울 것”이라며 “땅 자체는 워낙 입지가 좋아 다들 관심은 있지만 당장 매수하려는 사람은 없는 상황”이라고 설명했다.

아파트 대체재로 각광을 받았던 수익형부동산이 천덕꾸러기로 전락하고 있다. 금리가 빠르게 오르고 주택 시장이 침체기에 들면서 고급 오피스텔 등은 거래가 뚝 끊기고 ‘마이너스 프리미엄’(마피·분양가보다 낮은 가격)이 붙은 매물도 시장에 쏟아지고 있다. 전셋값도 내려가는 데다 대출 조건도 아파트보다 까다로워 잔금 납부를 앞둔 수익형부동산 수분양자들은 자금 조달에 어려움을 겪는 모습이다.부동산업계에 따르면 오는 6월 입주를 앞두고 있는 서울 서초구 교대역 인근 ‘엘루크 반포’ 오피스텔은 현재 부동산 포털에 ‘마피’가 붙은 매물들이 나오고 있다. 엘루크 반포는 분양가 대비 마이너스 8000만원에서 ‘무피’(프리미엄 없음)까지 급매물이 쏟아지는 상황이다.경기 고양시 대화동에 분양한 ‘킨텍스 꿈에그린’ 오피스텔도 전용 84㎡ 기준 호가가 6억3000만~7억원대로 형성됐다. 지난 2021년만 해도 9억9000만원까지 실거래가격이 올라갔지만, 지난해 5월 8억8000만원으로 내려간 뒤 낙폭이 커지고 있다.판교에서 세자릿수 청약 경쟁률을 보이며 프리미엄이 1억원 가량이 붙었던 성남 수정구 고등동 ‘판교밸리자이’ 오피스텔 역시 마피 매물이 시장에 나왔다. 2단지 전용 84㎡ 분양권은 분양가보다 1억4000만원이 낮은 6억8400만원에 매물이 올라왔다. 3단지 동일 면적 분양권도 1억원이 저렴한 매물이 9억6200만원에 나와 있다.지난 2020년에서 2021년 아파트값이 급등하면서 아파트 시장은 ‘로또 청약’ 열풍이 불었다. 이에 아파트보다 청약 조건이나 분양가 상한제 등 규제가 상대적으로 덜했던 오피스텔 시장으로 투자 수요가 몰렸다. 당시 수도권에서 주택담보대출을 받으려면 주택담보대출비율(LTV)이 40% 수준이었지만, 오피스텔은 최대 70%의 LTV가 적용돼 반사이익을 누렸다. 청약 통장이 없어도 신청할 수 있고 100% 추첨제로 진행하기 때문에 청약 가점이 낮은 수요자들에게 인기몰이를 했다. 규제지역의 100실 이상 오피스텔을 제외하고 분양권 전매가 가능하다는 점도 투자자들의 관심을 집중시켰다.특히 ‘아파텔’이라고 불리는 전용 85㎡ 안팎의 주거용 오피스텔은 지난해 초까지만 하더라도 아파트 대체재로 각광을 받았다.실제 부동산R114에 따르면 전국 오피스텔 분양가는 2020년 3.3㎡당 1166만원, 2021년 1296만원, 2022년 1573만원으로 오름세를 보였다. 특히 서울은 2020년 3.3㎡당 2077만원에서 2021년 3007만원으로 오른 뒤 지난해에도 4173만원으로 껑충 뛰었다.금리 인상에 대출 규제 강화까지…오피스텔 시장 급랭하지만 대출 규제 강화와 고금리의 직격탄을 맞으면서 오피스텔 시장 상황이 뒤바뀌었다. 지난해부터 오피스텔 등 비주택 담보대출을 받을 때 총부채원리금상환비율(DSR)이 40%로 제한돼 대출한도가 줄어들었다. 실제 상환 기간과는 별개로 만기를 8년으로 고정해서 계산하기 때문에 대출 한도가 최장 40년에 이르는 아파트보다 훨씬 낮게 나오는 것이다.정부가 올해 내놓은 연 3~4%대 금리로 대출해주는 특례보금자리론에도 오피스텔 등 비주택의 경우 지원 대상에서 제외됐다. 2020~2021년에 분양을 받아 올해 입주를 앞두고 잔금을 납부해야 하는 오피스텔 수분양자들은 시름이 깊어지는 모습이다. 대전에서 2020년 오피스텔을 분양받은 A씨는 “당시 집값이 급등하면서 월세, 전세를 전전하다가 전용 84㎡ 주거용 오피스텔을 분양받았다”며 “고금리에 대출도 안 나오고 특례보금자리론도 받을 수 없어 마피 매물이 수두룩한데도 오피스텔 거래는 거의 이뤄지지 않는 상황”이라고 말했다.다른 오피스텔 수분양자 B씨도 “오피스텔은 주로 아파트에 입주할 능력이 되지 못하는 신혼부부나 사회초년생, 저소득층 서민이 선택하는 경우가 많다”며 “특례보금자리론 대상에서도 제외돼서 잔금 마련도 어렵고, 일반대출을 받자니 소득이 적어 DSR 때문에 대출도 안나와 벼랑 끝에 내몰려 있다”고 토로했다.오피스텔 소유자들은 전입신고를 해 주거용으로 사용할 경우 세법에서는 주택으로 보는 반면, 대출을 받을 때만 비주택으로 보는 것은 역차별이라고 지적한다. 오피스텔은 아파트와 달리 주택법이 아닌 건축법을 적용하기 때문에 주거용으로 오피스텔을 사용하면 보유세와 양도소득세를 산정할 때 주택으로 들어간다. 취득세를 낼 때도 무주택자 기준 아파트는 1.1~3.5%의 세율을 적용하지만, 오피스텔은 용도에 관계없이 4.6%의 더 높은 세율을 부과한다.부동산업계에서는 수익형부동산 시장은 금리와 직결되기 때문에 고금리 상황에서는 아파트에 비해 수요가 빠르게 줄어들고 거래 역시 감소 추세를 이어갈 것으로 보고 있다.건설사 관계자는 “수익형부동산은 금리가 오르면 수익이 떨어질 수밖에 없는 구조”라며 “금리가 올라가면서 아파트보다 주거용 오피스텔의 매매 가격 하락이 더 빠르고 가파르게 이어지는 상황”이라고 분석했다.최근 2년 동안 주거용 오피스텔을 분양받거나 프리미엄을 주고 분양권을 매입한 경우 현금 유동성이 많지 않으면 잔금을 마련하지 못해 계약금을 날리는 사례가 늘어날 것이라는 전망도 나온다.부동산개발업계 관계자는 “투자의 모든 책임은 투자자에게 있듯이, 다양한 규제가 많은 아파트 대신 아파텔이라는 주거용 오피스텔을 매입할 때는 틈새상품으로 가격 상승을 기대하는 것과 동시에 고금리 등 시장 상황이 나빠질 것까지 감안해 투자에 나서야 한다”고 조언했다. 아울러 “향후 금리가 안정을 찾으면 아파트부터 거래가 살아난 뒤에 수익형부동산 거래도 점차 이뤄질 수 있을 것”이라고 덧붙였다.

대우건설이 지난 26일 베트남 수도 하노이 스타레이크 신도시에서 복합개발사업인 B3CC1 프로젝트의 첫 삽을 떴다고 28일 밝혔다. B3CC1은 지하3층~지상35층 연면적 21만1462㎡ 규모의 복합개발사업으로 호텔 1동과 오피스 1동을 짓는 프로젝트다. 총 사업비는 약 5억 달러 규모다. 이날 착공식에는 백정완 대우건설 사장을 비롯해 Nguyen Trong Dong(응웬쩌엉 동) 하노이 부시장, 외교부 인사, 우상현 KB국민은행 부행장, 장현석 JR투자운용 대표, KDB산업은행, KB증권, 부산은행, 우리은행 관계자 등 100여명의 인사들이 참석했다. 백정완 대우건설 사장은 기념사에서 “대우건설은 1996년부터 세계경영 의지를 바탕으로 첫 한국형 신도시 수출사업인 스타레이크 신도시 개발사업을 주도하고 있다”며 “B3CC1 복합개발사업은 스타레이크 신도시 부지 내 핵심 입지에 Grade A 오피스와 5성급 호텔 서비스 레지던스를 조성해 이 일대 랜드마크로 거듭날 예정”이라고 말했다. KB국민은행 관계자는 “스타레이크시티와 B3CC1 개발사업의 성공을 기대하며 지원을 아끼지 않을 것”이라고 했다. KB국민은행은 베트남 하노이에 롯데센터·롯데몰 등 수익형부동산에도 참여하고 있다. 베트남 하노이 스타레이크시티는 대우건설이 ‘하노이의 강남’을 건설하겠다는 포부로 추진 중인 초대형 도시개발 프로젝트다. 이 사업은 하노이 구도심의 기능을 분산하고 균형있는 도시 기반시설 구축을 목표로 순항 중이다. 부지는 여의도 면적의 3분의 2크기인 186만 3000m² 규모이고 총 사업비가 22억 달러(약 3조1207억원)에 달한다. 전체 사업부지 중 주거용지 외에 총 38만 6000m²의 땅엔 상업‧업무‧복합 용지를 조성한다. 대우건설이 직접 부지를 개발하거나 투자자를 모집해 용지를 매각하는 방식으로 개발 중이다. 상업용지의 경우, 삼성전자, CJ 등 국내 굴지의 대기업과 베트남 현지기업을 대상으로 매각을 마쳤다. 하노이 스타레이크시티 핵심 입지에 자리잡은B3CC1 부지는 노이바이 국제공항 및 대사관 밀집지역에 인접한다. 스타레이크 신도시 내 베트남 정부부처 이전계획으로 향후 오피스, 비즈니스 숙박시설 수요가 늘어날 것으로 예상된다. 특히 B3CC1에 들어서는 540실 규모의 호텔은 호텔신라가 위탁운영을 맡을 예정이다. 5성급 호텔 브랜드인 ‘SHILLA MONOGRAM’이 하노이에 첫 진출할 계획이다. 대우건설 관계자는 “부동산 경기 침체가 본격화하면서 투자심리가 급속도로 냉각해 Equity 출자, PF 구조 완성까지 어려움도 많았지만, 마침내 B3CC1 착공에 이르게 됐다”며 “B3CC1 복합개발사업은 국내 금융기관이 참여하는 베트남 대형 부동산개발 사업의 첫 사례로 준공까지 완벽하게 사업을 마무리하겠다”고 말했다. 박지윤 기자 jypark92@edaily.co.kr

올해 오피스텔 분양물량이 줄며 청약 경쟁률이 더욱 올라가는 등 오피스텔 시장이 호황을 지속할 전망이다. 부동산R114는 올해 전국 분양시장에 나올 오피스텔이 3만6422실로 집계되며 지난해(5만6724실) 대비 36% 줄어든 가운데 서울에선 4387실이 분양돼 지난해 9454실보다 54% 감소했다고 22일 밝혔다. 서울 오피스텔 분양물량은 2009년 1695실 이후 13년 만에 최저치다. 전국 합계로 보면 2010년 1만4762실이 시장이 나온 뒤 12년 만에 가장 적게 공급되는 셈이다. 이 같은 공급 감소에도 불구하고 정부의 주택시장 규제로 인해 비규제 수익형부동산 수요가 여전히 이어지면서 올해 오피스텔 시장 역시 호황일 것으로 예상된다. 오피스텔은 청약 시 청약통장이 필요 없고 거주지 요건이 없을 뿐 아니라 상대적으로 대출규제에서 자유롭다. 이미 올해 1분기 전국 오피스텔 청약 경쟁률은 약 10대 1을 기록해 전년 동기 4대 1을 기록한 데 비해 두 배 이상 올랐다. 게다가 현재 사무용 오피스텔만 주택 수 합산 배제가 가능한 가운데 최근 대통령직인수위가 일정 면적을 넘지 않는 오피스텔에 대해 주택 수 합산 배제를 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 이에 오피스텔 수요를 부추기는 ‘풍선효과’는 더욱 심해질 예정이다. 다만 금리 인상 흐름이 본격화되며 입지 또는 가격, 규제 적용 여부에 따라 양극화 현상이 생길 가능성 또한 크다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 “지난해 중대형 위주의 주거형 오피스텔에 수요 쏠림 현상이 강했다면 올해는 차기 정부의 정책 방향에 따라 소형에 수요가 상대적으로 집중될 것”이라고 전망했다. 민보름 기자 min.boreum@joongang.co.kr

주택시장 규제 피해 주식·금·지식산업센터로 발걸음 돌려 미국 중앙은행 연방준비제도(Fed·연준)이 최근 제로금리를 유지하고 최소 2023년까지 현재의 제로금리를 유지한다는 방침을 시사했다. 미국 경제가 코로나19 전 세계 대유행 사태에 따른 충격에서 회복세를 보이고 있기는 하지만, 그 강도가 균일하지 않아 장기적으로 통화부양이 불가피하다고 판단한 것이다. 이처럼 연준이 2023년 금리 전망까지 제시한 것은 이번이 처음이다. 연준의 이 같은 결정에 발맞춰 세계 각국에서도 저금리 기조를 장기간 유지할 가능성이 커졌다.우리나라도 마찬가지다. 한국은행은 코로나19 충격이 본격화된 지난해 3월 기준금리를 1.25%포인트에서 0.75%포인트로 낮춘 데 이어 5월에는 0.25%포인트 추가 인하한 뒤 계속해서 기준금리를 동결했다. 코로나19 사태로 경제 불확실성이 커진 상황에 통화 완화 기조를 유지하겠다는 뜻이다. ━ 제로금리 시대에 수익형 부동산에 관심 증폭 이렇게 유례없는 초저금리 시대가 장기화될 것으로 전망되자 투자 발걸음이 빠르게 움직이고 있다. 시중에 풍부해진 자금은 부동산이나 주식, 금 같은 안전자산으로 몰리고 있다. 큰 수익률을 바라지 않았던 사람들조차 현재 은행의 예·적금에서 매력을 느끼지 못하고 새로운 투자처를 찾고 있는 실정이다.코로나19 상황에서 코스피(KOSPI)와 코스닥(KOSDAQ)이 폭락하자 동학개미 운동이 일어났고, 아파트 가격은 부동산 규제 강화로 풍선효과가 나타나 패닉바잉(Panic Buying·공포에 기인한 사재기) 상황까지 생겨나 연일 신고가 행진이 이어지며 역대급 ‘불장’(시장 과열)이 나타나고 있는 상황이다.특히, 금리와 밀접한 영향이 있는 부동산시장은 금리 인하 이후 변화를 예의주시하고 있다. 일반적으로 금리 인하는 부동산값 상승의 주요 원인으로 작용하기 때문이다. 다만, 정부가 시행한 부동산 대책이 주거시설을 통한 투기를 원천 차단하기 위해 주택과 오피스텔, 생활형 숙박시설 등 주거 중심으로 규제를 가하고 있는 만큼, 앞으로는 주택보다 상가와 오피스, 지식산업센터 등의 수익형 부동산으로 힘이 쏠릴 것이라는 전망이다.상업·업무용 거래량도 대폭 증가하고 있는 분위기다. 한국부동산원에 따르면 지난 전국 2019년 상업·업무용 거래건수는 27만1684건이었지만, 지난해 1~11월에는 30만2895건으로 전년 대비 11.5% 상승했다.그 중에서도 수익형 부동산에서 대표주자를 맡고 있던 오피스텔은 규제 강화로 인해 투자가 어려워지면서, 세제 혜택을 누리고 규제에도 자유로운 지식산업센터로 관심이 집중될 것으로 보인다. 오피스텔은 지난 2018년부터 청약조정대상지역과 투기과열지구에서는 분양권 전매가 금지됐고, 지난해에는 지방세법 개정으로 일부 주거용 오피스텔의 경우 취득세를 산정할 때 주택 수에 포함되도록 바뀐 것이다.지식산업센터의 경우 주택에 적용하는 부동산 규제의 영향을 받지 않는다. 지식산업센터는 중소기업의 활동을 돕기 위해 정부가 세금 감면과 정책자금 지원 등의 혜택을 제공하고 있기 때문이다.실 입주기업의 경우 2022년 12월 31일까지 최초 지식산업센터를 분양 받아 입주하는 기업에 대해 취득세 50%와 재산세 37.5% 감면해주며, 법인세 4년간 100% 면제, 5년 간 실 사용시 양도세 면제 등의 세제혜택이 풍부하다. ━ 아파트형 공장에서 복합문화공간으로 발전 중 각종 재정적인 혜택 제공 외에도 지식산업센터가 인기를 누리고 있는 것은 일터만이 아닌 복합적인 공간으로 재편됐기 때문이다. 지식산업센터는 과거엔 아파트형 공장으로 불리며 주로 제조업체가 입점했지만, 최근에는 IT산업과 벤처기업, 1인기업과 스타트업 등이 주로 입점하는 추세다.뿐만 아니라 워라밸(Work-Life Balance 일과 삶의 균형) 시대에 발맞춰 지식산업센터는 더욱 쾌적한 업무환경을 누리도록 설계됐다. 업무공간은 물론, 임직원들의 레저시설은 물론 의료시설과 영화관까지 들어서는 지식산업센터가 속속 등장하고 있기 때문이다.업무공간과 편의시설로 설계되는 지식산업센터에 대한 선호도가 점차 높아지면서 공급물량도 빠르게 늘어나고 있는 추세다. 경제만랩이 한국산업단지공단의 ‘지식산업센터 현황(2020년 12월 말 기준)’을 살펴본 결과 지난해 전국지식산업센터 신규 승인·변경 건수가 총 141건으로 집계됐다. 이는 한국산업단지공단이 현황 자료를 집계하기 시작한 1997년 이후 가장 높은 수치다.이렇게 지식산업센터에 대한 관심이 커지자 입지와 특화 설계를 앞세운 사업지들이 속속 등장하고 있다. 최근 분양에 나섰던 가산 어반워크의 경우 수도권 지하철 1·7호선 가산디지털단지역 역세권에 위치해 직원 출퇴근에 편리한 입지 장점이 뛰어난 데다 업무 편의시설도 다양해 쾌적한 근무환경을 자랑한다.1군 건설사들 역시 사업다각화의 일환으로 지식산업센터에 관심을 보이고 있다. 과거 아파트형 공장으로 불리던 시절엔 중소 건설사들이 주로 시공했던 것과 달리, 최근엔 메이저 건설사들이 대거 참여하는데다 자체 지식산업센터 브랜드를 키우려는 움직임도 보인다.연이은 주택시장의 규제로 인해 2021년 수익형부동산 시장은 투자수요가 늘어나면서 대세로 자리잡을 전망이다. 다만, 경기불황과 과잉공급 등으로 인해 공실과 수익률이 낮아질 수 있는 만큼, 입지가 우수하거나 차별성을 갖춘 상품, 배후수요 등을 꼼꼼히 살펴보는 옥석가리기가 반드시 필요해 보인다.※ 필자는 데이터를 기반으로 각종 부동산 통계를 분석, 제공하는 큐레이션 서비스 ‘경제만랩’의 리서치 팀장이다. 한양대 신문방송학과 졸업 후, 언론사에서 취재기자로 활동하다가 경제만랩 리서치팀에 합류해 부동산시장의 변화를 분석하고 있다.

서울 1612건, 전국 지역 중 가장 많이 거래 부동산대책에서 비교적 규제가 자유로운 오피스텔이 풍선효과를 받고 있는 것으로 나타났다. 8월 25일 수익형부동산 연구개발기업 상가정보연구소가 국토교통부 실거래가공개시스템을 조사한 결과, 지난 7월 전국 오피스텔 매매 거래량은 8월 24일 기준 4504건으로 지난해 동월 2742건 대비 1762건 증가했다. 지난 7월 오피스텔 매매 거래량은 2006년 관련 통계가 공개된 이래 최대치를 기록했다.전국에서 오피스텔 매매 거래량이 가장 많았던 지역은 서울로 24일 기준 총 1612건이 거래됐다. 이어 경기가 1215건, 부산 493건, 인천 452건 등이 뒤를 이었다. 7월 매매 가격도 6월 대비 증가했다. 7월 전국 오피스텔 전용면적 3.3㎡당 평균 매매가격은 1647만원으로 6월 1557만원 대비 90만원 상승했다. 약 5.8% 증가한 수치다.매매 거래가 가장 많았던 서울의 경우 7월 오피스텔 전용면적 3.3㎡당 평균 매매가격은 2476만원으로 전달 2446만원 대비 30만원 상승했다.- 라예진 기자

SRT 동탄역 앞 7월 본격 분양… 인접 도시 300만 명 흡수할 수 있는 광역상권 기대 동탄신도시의 롯본기힐즈, 동탄에 들어서는 제2의 롯데월드타워. 높이는 다르지만, 구성 면에서는 서울 잠실의 롯데월드타워나 복합단지의 대명사가 된 일본 도쿄의 롯본기힐즈에 뒤지지 않는다. 경기도 화성시 동탄2신도시 한 가운데인 C11블록에 들어서는 복합단지 ‘동탄역 롯데캐슬’ 얘기다. 이 단지는 아파트 940가구와 오피스텔 757실, 롯데백화점, 스트리트몰, ‘프런트 캐슬 동탄’으로 구성된다. 주거·업무시설이 1697가구(실), 백화점을 포함한 상업시설 연면적이 25만3459㎡에 이르는 초대형 단지다. 최고 층수는 49층이지만 고속철도와 바로 연결되고, 백화점과 쇼핑몰을 모두 갖췄다는 점에서 롯데월드타워·롯본기힐즈와 비슷하다. 규모나 입지, 구성 면에서 다른 상품을 압도하다보니 2017년 분양한 아파트·오피스텔은 큰 인기를 끌었다. 경쟁률이 최고 627대 1에 달했다. 현재 이 아파트 분양권에는 웃돈(분양가에 형성된 프리미엄)만 2억~3억원이 붙어있다는 게 현지 부동산중개업소의 설명이다. 이 단지에서 조만간 상업시설 중 하나인 ‘프런트 캐슬 동탄’이 분양한다. 지하 1층, 지상 3층 연면적 1만2644㎡ 규모로 전용면적 21~137㎡ 110개 점포다. 부동산시장에서 화제가 되고 있는 복합단지인 만큼 ‘프런트 캐슬 동탄’ 분양에 앞서 본지가 신한은행 부동산투자자문센터에서 근무 중인 신정섭 차장과 함께 먼저 현장 인근의 분양 홍보관을 둘러봤다. ━ 아파트·오피스텔 경쟁률 최고 627대 1 기록 동탄2신도시는 경기 화성시 영천·오산동 등 일대 2401만여㎡ 규모로, 분당신도시의 1.8배에 이르는 수도권 최대 규모의 신도시다. 첨단산업과 주거·교육·문화·비즈니스 기능이 조화를 이루고 있고, 경부고속도로는 물론 수서고속철도(SRT) 동탄역이 있어 서울까지 10분대면 갈 수 있다. 동탄역은 신도시 한 가운데 있다. 동탄역을 중심으로 중심상업·업무지구가 조성돼 있는데 ‘프런트 캐슬 동탄’은 바로 이 동탄역과 신도시 시범단지 아파트촌 사이에 위치한다. 신 차장은 “동선상 동탄역을 이용하는 사람은 프런트 캐슬 동탄을 거쳐야 하기 때문에 입지 경쟁력이 꽤 높은 편이라고 할 수 있다”고 말했다. 개발이 예정된 수도권광역급행철도(GTX) A노선과 인덕원~동탄 복선전철, 신도시 내 트램(노면 전차) 등도 모두 프런트 캐슬 동탄 앞을 지나게 된다. 이 상가의 분양 총 책임자이자 분양마케팅회사인 비제이플랜의 박병준 대표는 “이 상가가 완공하면 동탄1·2신도시 42만여 명은 물론 수원·용인·오산시 등 인접 도시 인구(약 300만명)까지 흡수할 수 있는 광역상권이 될 것”이라고 말했다.규모 면에서도 주변 상가를 압도한다. 이 단지 오른편에는 롯데백화점이 들어서고, 단지 한 가운데에는 스트리트몰(인도 주변으로 상가를 배치한 상가)이 조성된다. 스트리트몰을 중심으로 왼편이 프런트 캐슬 동탄이다. 신 차장은 “홍보관에 오기 전에 주변 주요 상가와 상권을 둘러봤다”며 “규모가 크고 안정적인 배후수요를 갖추고 있다는 점에서 주변 상가에 비해 높은 점수를 줄 수 있다”고 말했다. 박 대표는 “규모 면에선 수도권의 여느 복합쇼핑몰에 뒤지지 않는다”고 전했다. 규모가 아무리 크더라도 주변에 상가 공급이 많으면 상가 투자자 입장에선 부담이 될 수밖에 없다. 신 차장은 “동탄2신도시는 상가 공급이 많아 투자 때 신중할 필요가 있는데, 미리 둘러보니 동탄역 주변 중심상업·업무지구는 공실이 거의 없는 것 같다”고 말했다. 실제로 동탄역 주변의 크고 작은 근린상가나 업무용 빌딩 내 상가 등에서는 빈 상가가 많지 않다. 인근의 한 부동산중개업소 사장은 “이 동네(중심상업·업무지구) 자체가 동탄2신도시의 관문이자 시범단지 아파트가 인접해 있어 유동인구가 많기 때문”이라고 말했다.단지가 완공하면 백화점, 멀티플렉스, 스트리트몰과 같은 대규모 집객시설과 함께 조성되는 만큼 동탄1·2신도시 입주민은 물론 주변 경기남부 권역 입주민까지 수요층으로 하는 광역상권의 중심으로 성장할 것으로 예상된다. 특히 이 상가는 동탄역, 백화점과 인접해 있어 이미 유명 브랜드 업종과 다수의 병·의원이 입점 의향을 밝히고 있다고 한다. 박 대표는 “분양가는 아직 확정하지는 않았지만 1층 기준으로 대략 최근에 공급된 수도권 주요 신도시인 하남 미사강변도시나, 남양주 다산신도시내 중심상업지역과 비슷한 수준이 될 것 같다”고 말했다. 신 차장은 “자산가치로 볼 때는 1층이 유리하지만 임대수익률은 분양가가 낮은 2층이나 3층이 유리할 수 있다”며 “병·의원이나 학원, 금융사 등에 장기임대를 놓기 어렵지 않을 것”이라고 언급했다. ━ 수익형부동산시장 다시 관심 워낙 입지여건이 좋은 편이어서 분양성도 나쁘지 않아 보인다는 게 신 차장의 평가다. 특히 기준금리 인하 가능성이 제기되는 등 저금리 기조가 당분간 더 이어질 것으로 보여 수익형부동산에 대한 관심이 높아지고 있다. 시중은행의 정기예금 금리는 지난해 한국은행의 기준금리 인상으로 반등했다 올 들어 계속 떨어지고 있다. 한국은행의 경제통계시스템에 따르면 5월 말 현재 1년짜리 정기예금 금리는 연 1.97% 선이다. 지난해 8월(1.97%) 이후 9개월 만에 가장 낮은 수준이다. 신 차장은 “저금리가 계속되면서 수익형부동산에 관심을 갖는 자산가가 늘어나고 있다”고 전했다. 상황이 이렇자 괜찮은 수익형 부동산에는 투자자가 몰리고 있다. 포스코건설이 6월 20일 추첨 방식으로 분양한 인천 송도지구 더샵 센토피아 단지 내 상가는 2000여 명이 몰리며 최고 320대 1의 경쟁률을 기록했다. 신 차장은 “프런트 캐슬 동탄은 공실 리스크(위험)가 낮다고 판단된다”며 “상가 투자를 고려 중이라면 관심을 가져볼 만한 상품인 것 같다. 다만 분양가, 임대료, 대출 가능 여부 등을 꼼꼼이 따져보고 투자를 결정해야 한다”고 조언했다. 이 상가는 7월 중 본격적으로 분양할 예정이다. 홍보관은 운영을 시작했다. 홍보관은 사업장 바로 옆인 동탄역리치안 오피스텔(동탄 대로 495) 4층에 마련돼 있다. 분양 문의 031-376-3535

서울 집값, 통계상 30주 만에 상승 전환… 대출 등 정부 규제 견고해 대세 상승은 ‘글쎄’ 서울을 중심으로 아파트값 하락폭이 둔화하면서 ‘집값 바닥론’이 고개를 들고 있다. 아파트 매매 거래량이 늘고 있고, 재건축 추진 아파트를 중심으로 매매가격도 적잖게 올랐다. 일부 단지는 종전 최고가까지 갈아치우면서 집값이 바닥을 친 게 아니냐는 해석이 나온다. 하지만 최근의 상황을 ‘바닥 다지기’로 보는 전문가는 많지 않다. 지난해 9·13 대책 이후 거래가 끊기면서 매도 호가(부르는 값)가 급락한 데 따른 ‘기저효과’란 분석이 우세하다. 하반기 집값도 반등보다는 보합권에 머물 것이라는 전망이 지배적이다. 정부 규제가 여전히 견고하게 작동하고 있기 때문이다. 대출 규제, 보유세 강화 등의 내용을 담은 지난해 9·13 부동산 대책 이후 주택시장은 확 쪼그라들었다. 집을 사려는 사람이 없다 보니 지역을 가리지 않고 부동산중개업소마다 매물이 쌓였다. 거래가 사실상 끊기면서 실수요보다는 투자수요가 많은 서울 강남권 재건축 추진 아파트를 중심으로 매도 호가도 내리기 시작했다. 그런데 최근 주택시장에 숨통이 트이고 있다. 연초만 해도 좀처럼 녹을 것 같지 않게 꽁꽁 얼어 붙었던 주택시장이 2분기 들면서 조금씩 거래가 살아나면서 꿈틀거렸다.서울부동산정보광장에 따르면 2월 1447건으로 쪼그라들었던 서울 아파트 매매 거래량은 3월 2266건(이하 계약일 기준), 4월 2804건으로 증가세로 돌아섰다. 5월에는 6월 14일 현재 1761건이 계약됐다. 계약일로부터 60일 이내에만 신고하면 되므로 이 같은 추세라면 5월 거래량은 4월분을 훌쩍 뛰어넘어 3000건에 이를 것으로 예상된다. 3000건이 넘으면 지난해 10월 이후 7개월 만이다. 서울 아파트 매매 거래량은 지난해 8월 7277건에서 9월 1만2219건까지 치솟았다가 대출부터 세금까지 전방위적 규제를 포함한 9·13 대책이 나오면서 11월 1778건으로 급감했다. ━ 쪼그라들었던 매매 거래량 증가세 최근의 ‘집값 바닥론’은 여기에서 출발한다. 끊겼던 매수세가 돌아온 건 통상적으로 가격이 바닥을 쳤다는 신호로 읽히기 때문이다. 돌아온 매수세는 9·13 대책 이후 상대적으로 가격이 더 많이 내린 강남권 재건축 아파트를 집중적으로 사들였다. 급매물이 빠지면서 재건축 아파트값은 오름세다. 국토교통부에 따르면 강남구 청담동 삼익 아파트 109㎡형(이하 전용면적)는 5월 중순 21억4500만원에 계약됐다. 이 아파트는 지난해 말 18억3000만원에 계약된 이후 거래가 없었다. 강남구 압구정동 신현대 아파트 121㎡형도 올 들어 거래가 없다가 최근 25억9000만원에 거래가 됐다. 강남구 대치동 선경1차 아파트 127㎡형은 최근 28억원에 계약됐다.서울 재건축의 ‘상징’으로 불리는 강남구 대치동 은마 아파트도 최근 급매물이 팔리면서 매도 호가가 뛰고 있다. 올해 1월 76㎡형이 14억원에 팔렸지만, 2분기 같은 주택형이 16억4000만원에 계약됐다. 이 아파트 84㎡형도 2월 실거래가는 16억6000만~16억9000만원 선이었지만, 최근 18억2000만에 계약된 후 19억원을 호가하고 있다. 서초구 잠원동 신반포 4차 96㎡형은 연초 16억8000만원 선에서 계약됐으나, 2분기에는 이보다 1억원 오른 17억8000만원에 팔렸다. 송파구 신천동 장미1차 아파트 71㎡형도 올해 초보다 1억원가량 뛴 12억6000만원에 최근 계약이 이뤄졌다. 청담동의 한 부동산중개업소 관계자는 “삼익 109㎡형은 올해 초 20억원 아래로도 매물이 나왔지만 거래가 되진 않았다”며 “하지만 최근 급매물 위주로 계약이 이뤄졌다”고 전했다.강남권 재건축 단지는 전반적으로 지난해 9·13 대책 이후 떨어진 가격을 최근 회복해 가고 있다. 부동산정보회사인 부동산114에 따르면 서울 재건축 아파트값은 4월 셋째주(19일 기준) 이후 상승세로 돌아섰다. 상승폭도 키워가고 있다. 5월 셋째주는 전주 대비 0.02%로 상승 폭이 크지 않았으나 6월 첫째주(7일 기준)에는 0.11%까지 상승폭을 키웠고, 둘째주(14일 기준)에는 0.19%로 확대했다. 재건축 아파트값이 오르면서 6월 둘째주 서울 아파트값은 전주 대비 0.01% 올랐다. 서울 아파트값이 오른 것은 지난해 11월 첫째주 이후 30주만이다. 대치동의 한 부동산중개업소 사장은 “급매물이 팔려 나가기 시작하자 집주인들이 매도 호가를 올리고 있다”고 전했다. 강남권 재건축 단지만 상승세를 타는 건 아니다. 최근에는 여의도 재건축 추진 단지까지 상승세가 확대했다. 여의도는 특히 지난해 박원순 서울시장의 ‘여의도 통개발’ 계획이 좌초하면서 움츠러들었지만 최근 매수세가 확대하면서 종전 최고가를 가뿐히 갈아치우고 있다.여의도의 대표적인 재건축 추진 아파트인 영등포구 여의도동 광장 아파트 117㎡형은 5월 15일 17억3000만원에 계약됐는데, 이는 종전 최고가(14억8000만원)보다 2억5000만원이나 비싸다. 4월 7일에는 138㎡형이 16억6000만원에 거래됐다. 이 아파트는 2017년 4월 13억3000만원을 끝으로 거래가 없었다. 주변 부동산중개업소들은 “지난해 9·13 대책 직후 거래가 끊겼다가 4월 이후 급매물이 소진되면서 호가가 많이 올랐다”고 전했다. 삼부와 미성 아파트도 최근 가격이 오름세다. 삼부 146㎡형은 5월 22일 연초보다 1억원 정도 오른 20억5000만원에 거래됐다. 미성 91㎡형도 같은 기간 1억원가량 뛴 12억4000만원에 계약됐다. ━ 주택시장 심리지표 회복세 보여 아직은 강남권으로 제한적이지만, 일반 아파트에도 매수세가 붙고 있다. 서초구 반포동 아크로리버파크 112㎡형은 최근 37억3000만원에 실거래 신고됐다. 3.3㎡당 8200만원 꼴로 지난해 9·13 대책 직전인 8월 말 같은 단지 동일 면적의 21층 물건이 36억원에 거래된 이후 8개월 만에 최고가를 경신한 것이다. 이 아파트 164㎡형도 최근 41억8000만원에 거래되면서 지난해 2월 세웠던 최고가 기록을 갈아치웠다. 아크로리버파크는 주택시장이 활황세던 지난해 상반기 중소형 매매가격이 3.3㎡당 1억원을 넘어섰다는 소문이 떠돌면서 서울 집값을 폭등시켰던 단지다.재건축 아파트, 일부 일반 아파트값이 뛰는 최근 상황만 놓고 보면 집값이 바닥을 쳤다고도 볼 수 있다. 최근의 ‘집값 바닥론’의 실체다. 여기에, 한 가지를 더하면 주택시장을 전망하는 심리지표가 회복세라는 것이다. 한국은행이 내놓은 주택가격 전망 소비자동향지수(CSI)는 3월(83)부터 반등해 빠르게 회복하고 있다. 5월 주택가격전망 CSI는 93을 기록했다. 전달보다 6포인트 오른 수치다. 주택가격전망을 긍정적으로 바라보는 소비자가 늘어나고 있는 것이다. 조만간 100을 넘어설 것이라는 전망도 나오고 있다. 경제활동의 주체인 ‘소비자’에 의해 생성되는 CSI는 소비자의 경제 상황에 대한 인식과 향후 소비 지출 전망을 설문조사를 통해 수집한 후 지수화한 것이다. 그 값이 100보다 크면 경기 전망에 대한 긍정적인 인식이 높다는 것을 의미하고, 100보다 낮으면 부정적 인식이 더 높다는 것을 의미한다.주택가격전망 CSI는 특히 비교적 정확도가 높은 선행지표라는 인식이 강하다. 전국 집값은 지난해 12월 상승세에서 하락세로 돌아섰는데, 이 지표는 이미 9월 최고점을 찍은 뒤 매월 10포인트 이상씩 하락했다. 2012년 8월에도 그해 최저점(92)을 찍은 뒤 반등했고, 2013년 3월에는 100을 넘어섰다. 2013년 하반기 주택시장은 상승 전환했다. 주택건설회사의 한 관계자는 “주택가격전망 CSI는 비교적 정확도가 높은 편이어서 분양 마케팅 관련 계획을 세울 때 활용하는 편”이라고 전했다. 어쨌든 단지 아파트값만 오르는 게 아니라, 소비 주체인 주택 수요자(혹은 주택 투자자)의 심리도 개선되고 있는 것이다. 하지만 이 같은 ‘사실’과 ‘지표’에도 최근의 상황을 집값 바닥론과 연결하는 건 무리라는 분석이 지배적이다. 우선 최근 재건축 아파트값이 오른 건 9·13 대책 이후 매수세가 뚝 끊기면서 호가가 급락한 데 따른 기술적 반등이라는 해석이 많다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “재건축 급매물이 소진된 건 주식시장의 낙폭 과대주가 팔린 것과 같은 맥락으로 봐야 할 것 같다”고 말했다. 강남권의 한 부동산중개업소 관계자도 “급매물이 아닌 매물에는 큰 관심을 두지 않는다”고 전했다. 미 달러화 대비 원화 가치가 하락하면서 달러당 환율이 1200원에 근접한 데다, 국내외 경제 연구기관이 올해 경제 성장률 전망치를 잇따라 낮춘 점이 불안감을 부추긴 것이라는 해석도 나온다. 이른바 ‘장롱 속 뭉칫돈’이 주택이나 금 같은 실물자산을 사들이려는 수요가 강남 재건축 시장에 유입된 것이라는 분석이다. 이남수 신한은행 부동산투자자문센터장은 “리디노미네이션(화폐단위 변경) 논란 등으로 자산가를 중심으로 실물 자산에 대한 관심이 부쩍 늘었다”고 전했다. ━ 한국은행, 금리 인하 가능성 내비쳐 여기에 주택시장 악재로 꼽히던 ‘금리 인상’과 ‘주택 공급’의 불확실성이 어느 정도 해소된 게 영향을 미쳤다는 분석이다. 금리 인상은 올해 주택시장의 최대 악재로 꼽혔다. 지난해 말까지만 해도 추가 인상 가능성이 점쳐졌다. 하지만 연초부터 경기 침체 논란이 일면서 2분 들어서는 인상 가능성에 무게를 두는 사람은 많지 않았다. 최근에는 아예 금리 인하 가능성이 제기된다. 이주열 한국은행 총재도 6월 12일 기준금리 인하 가능성을 내비쳤다. 미·중 무역분쟁의 불확실성이 커지고 수출이 감소하는 등 한국 경제를 뒤덮은 먹구름이 짙어지고 있기 때문이다. 이 총재는 이날 “대내외 경제 여건이 엄중한 상황에서 정책당국은 성장 모멘텀이 이어질 수 있도록 거시경제를 운영해야 한다”며 “경제 상황 변화에 따라 적절히 대응해 나가겠다”고 말했다. 경기 회복이 더디거나 상황이 나빠지면 금리 인하 카드를 쓸 수 있다는 의미로 여겨진다. 이 총재는 그동안 통화정책 완화(금리 인하)를 주문하는 안팎의 목소리에 아직은 때가 아니라며 선을 그어 왔다.주택 공급에 대한 불확실성도 정부의 3기 신도시 지정으로 사실상 사라졌다. 주택 업계의 한 관계자는 “3기 신도시 지정은 주택 수요가 많은 서울 도심이 아닌 외곽에 공급하겠다는 정부 방침을 재확인한 것으로 강남 등 도심 주택 수요자에게는 ‘확신’만 심어주는 꼴이 됐다”고 말했다. 전문가들도 지금 상황에서는 외곽이 아니라 재개발·재건축 사업을 통해 서울 도심에서의 공급을 늘려야 한다고 지적한다. 서순탁 서울시립대 총장은 5월 28일 국책연구기관인 국토연구원이 개최한 세미나에서 “정부가 주택 문제 해결을 위해 신도시 개발 정책을 써 왔는데 지금도 유효한 것인지 심각하게 고민해야 한다”며 “(신도시가 아닌) 도시 내 주택 공급을 전개하는 것이 바람직하다”고 지적했다.이 센터장은 “최근의 주택시장은 금리 인상 가능성이 사라지는 등 호재가 없었던 건 아니지만, 9·13 대책 영향으로 일반 수요가 꼼짝할 수 없는 상황인 만큼 ‘일시적’으로 보는 게 맞는 것 같다”고 분석했다. 실제로 급매물이 빠진 후 호가가 뛰자 추격 매수세는 뜸한 편이다. 아파트값 상승세가 서울 강남권에 한정된 것도 이렇게 보는 근거다. 또 다른 전문가는 “현금을 갖고 있는 자산가 등이 미래 가치는 있지만 시장 상황이 좋지 않아 가격이 많이 내린 강남권 쇼핑에 나선 것”이라고 진단했다. 그러면서 “세금·대출 규제로 지난해처럼 다주택자가 계속해서 집을 사들일 수 있는 여건이 안 된다”고 말했다. 지난해까지는 집을 사 임대사업 등록을 하면 세제 혜택을 받을 수 있었기 때문에 유주택자가 또 집을 사는 게 가능했지만, 지금은 임대사업 등록을 해도 세제 혜택을 받지 못한다. 되레 내년부터는 1주택자도 2년 거주해야 양도세 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있기 때문에 거주가 어려운 절세 매물이 하반기부터 추가로 나올 수 있다는 전망이 나온다. ━ 풍부한 유동자금 주택시장 불쏘시개 될 수도 7월과 9월 재산세, 12월에 종합부동산세가 부과되면 늘어난 보유세 증가를 체감하면서 매물이 늘어날 수 있다는 분석도 나온다. 이 센터장은 “하반기에도 급매물 등 일부 매물은 팔릴 수 있지만 거래량이 제한적이어서 가격 상승 압력도 높지 않을 것”이라고 말했다. 주택시장이 다시 불안해지면 정부가 추가 규제를 검토한다는 방침이어서 가격 상승 동력도 크지 않다는 분석이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “서울 아파트 매매 거래량이 증가세라고 해도 지난해 월평균 거래량 7701건에 비하면 여전히 3분의 1 수준”이라며 “주택시장이 본격 회복한다면 계절적 비수기인 7월과 8월에도 뚜렷하게 늘어나겠지만 현재로서는 그럴 가능성은 크지 않아 보인다”고 말했다.다만 추경 이후 하반기 국내 경기 회복 여부가 주택시장의 변수가 될 것이라는 전망도 나온다. 또 금융시장 불안 등으로 급속히 늘고 있는 시중 유동자금(부동자금)도 언제든 주택시장의 불쏘시개가 될 수 있다. 한국은행·금융투자협회 등에 따르면 3월 말 현재 부동자금은 982조1265억원으로 지난해 말보다 45조원가량 증가했다. 한국은행이 금리 인하를 단행한다면 시중 유동자금이 수익형부동산 등 급속히 부동산시장으로 흘러들 수 있다. 업계의 한 관계자는 “올해 풀리는 신도시·사회간접시설 토지 보상금도 적지 않아 언제든 주택시장이 불안해질 수 있다”고 말했다. ━ 9·13 대책 직격탄 맞은 지방 주택시장 - 경기 침체에 정부 규제까지 더해져 고사직전 ‘서울 집값’을 잡겠다며 정부가 내놓은 9·13 부동산 대책 이후 지방 주택시장은 더 쪼그라들고 있다. 지방 집값은 부산·울산·경남을 중심으로 한 경기 침체 장기화가 가장 큰 원인으로 꼽히지만, 정부 규제로 부동산 심리가 급격하게 얼어붙은 여파도 적지 않다. 이 때문에 지역에선 고사직전이라며 지방 부동산 규제 완화를 주장한다. 전문가들도 지역마다 부동산시장 상황이 다른 만큼 지역 상황에 맞춘 정책을 내놔야 한다고 지적한다.한국감정원에 따르면 올해 전국 아파트값은 6월 3일까지 1.81% 하락했다. 이 기간 서울·수도권 아파트값은 1.59% 떨어졌지만, 지방 아파트값은 2.02% 내렸다. 정부 의도와는 달리 9·13 대책 이후 서울·수도권이 아니라 지방이 하락세를 주도한 셈이다. 지방에서도 충북 -3.97%, 울산 -3.57%, 경남 -3.33%, 강원 -3.20% 등지가 많이 내렸다. 시장에서는 각종 부동산 규제가 지방 주택시장을 더 냉각시켰다고 보고 있다. 문재인 정부가 2017년 5월 출범 이후 13번의 부동산 대책을 내놓는 등 규제 강화에 나섰지만, 오히려 ‘똘똘한 한채’ 신드롬이 일면서 지방 부동산을 처분하고 서울 아파트 매수에 나서는 사람이 늘었다는 것이다. 여기에 다주택자에 대한 대출과 세금 규제까지 더해지면서 지방 주택시장 침체의 골은 더욱 깊어지고 있다.상황이 이렇다 보니 청와대 국민청원에는 지방 부동산시장이 처한 상황을 고려해 달라는 호소가 잇따르고 있다. 한 청원자는 “서울은 투기꾼이나 큰손들이 매매하지만 지방은 주로 서민들이 실거주용으로 사는데, 강남 집값 때문에 시작한 부동산 규제로 지방 부동산이 휘청거리고 있다”며 “서울 부동산 잡으려다 지방은 빈사상태에 빠지고 있다”고 지적했다. ‘서울 위주의 규제책으로 지방 서민의 목을 옥죄고 있는 만큼 서울과 지방의 정책을 구분해야 한다’거나 ‘부산은 지방 중 유일한 조정대상지역이지만 집값이 큰 폭으로 떨어졌으니 이제는 전면 해제해야 한다’는 지적도 나왔다. 현재 부산 진·남구 등 일부 지역은 조정대상 지역에서 해제됐지만 해운대·수영구 등지는 여전히 대상지역으로 남아있다.주택건설 업계도 얼어붙은 지방 주택시장을 살리기 위한 대책 마련을 정부에 촉구하고 있다. 대한주택건설협는 “지방은 주택 매매 가격과 전·월세 가격이 동반 하락하는 등 심각한 위기 상황에 놓여있다”며 “미분양 적체와 주택가격 하락이 뚜렷한 지방 주택시장을 회생시키려면 특단의 대책 마련이 절실하다”고 호소했다. 서민 주거 안정이라는 정책기조는 유지하더라도 지방 실수요자 피해를 줄이기 위해선 지역 상황에 따라 차별화된 정책을 적용해야 한다는 게 전문가들의 지적이다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “근본적으로는 지방 경제를 활성화 시켜야 하지만 당장 어렵다면, 지방 미분양 물량이 6만 가구에 달하는 만큼 미분양 주택을 구입할 경우 취득세나 양도세를 한시적으로 감면하는 등의 지방 경제 맞춤형 정책을 내놔야 한다”고 말했다.