건설사들이 새로운 먹거리를 찾기 위해 부동산개발사업(디벨로퍼) 역량을 강화하고 있다. 원자잿값 급등으로 인한 공사비 증가로 시공사업의 수익이 줄고, 주택 사업에서 핵심이었던 도시정비사업에서도 잇단 출혈 경쟁으로 수익성이 저하됐기 때문이다. 16일 한국부동산개발협회에 따르면 829개사가 회원사로 등록돼 있다. 2005년 정춘보 초대회장(신영그룹 회장)을 중심으로 45개사가 모여 한국디벨로퍼협회를 출범시켰고, 꾸준히 회원사를 늘려오면서 지금에 이르렀다. 최근 몇 년 사이에는 대형건설사의 가입도 눈에 띄게 늘었다. 특히 시공능력평가 8년 연속 1위를 차지한 삼성물산 건설부문도 지난 4월 29일 회원사로 가입했다. 지난해에는 현대건설·현대엔지니어링·한화건설이, 2020년에는 GS건설·롯데건설이 신규 회원사로 참여했다. ━ 디벨로퍼 역량 강화나서는 건설사 대형 건설사들의 디벨로퍼 진출 움직임은 올해도 이어지고 있다. 한성희 포스코건설 사장은 올해 초 신년사를 통해 “단순 도급은 더 이상 적정 수익 확보가 어려워 자체 개발 사업과 민간 투자사업 확대가 필수”라며 디벨로퍼 역량 강화를 선언했다. 롯데건설도 지난 5월말 부동산개발 투자펀드 조성을 위해 케이클라비스자산운용과 업무협약(MOU)을 맺는 등 종합 디벨로퍼로서 사세를 지속적으로 넓히고 있다. 실제 롯데건설은 종합디벨로퍼로서 대형 복합개발 사업도 진행 중이다. 마곡 MICE 복합개발사업이 대표적이다. 주요 건설사들이 디벨로퍼에 문을 두드리는 이유는 개발 사업 마진이 높아서다. 디벨로퍼는 사업용지 매입부터 기획, 인허가, 개발, 시공, 분양, 사후관리까지 총괄하는데 공사만 계약하는 시공보다 큰 수익을 얻을 수 있다. 최근에는 원자잿값 상승으로 인한 시공비 마진 감소가 대형 건설사들을 디벨로퍼로 끌어들이는 역할을 하고 있다. 부동산개발업계 한 관계자는 “시행이 시공보다 리스크가 훨씬 크지만, 그만큼 돌아오는 수익도 큰 편”이라며 “시공 사업 외에 새로운 먹기리를 찾아나서는 대형건설사 입장에서는 큰 수익이 나는 디벨로퍼에 관심이 있을 수밖에 없다”고 말했다. 하지만 디벨로퍼업계에서는 현재의 상황이 좋지 않다고 입을 모은다. 부동산시장 불안정, 금리인상, 원자잿값 상승 등의 요인으로 이익을 내기 어렵다는 이유에서다. 1세대 디벨로퍼로서 처음 대기업 총수 반열에 오른 문주현 MDM그룹 회장은 지난 14일 열린 부동산개발협회(KODA) 컨퍼런스에서 “지난 10년간 봄, 여름 같았던 시장이 이제는 늦가을, 추운 겨울로 진입하고 있다”며 “지금 당장은 공격적인 사업을 하면 안 된다”고 조언했다. 김두현 기자 wannaDo@edaily.co.kr

롯데건설과 미래에셋증권이 세계시장에서 신규 부동산개발사업을 추진하기 위해 손을 잡았다. 롯데건설은 26일 광화문 포시즌스 호텔에서 미래에셋증권과 ‘부동산 개발사업을 위한 업무협약(MOU)’을 체결했다고 밝혔다. 양사는 공동출자를 통해 투자법인을 세우고 전략적 파트너로서 국내는 물론 해외 신규 부동산개발사업 발굴에 나선다. 롯데건설은 프로젝트 사업계획을 수립하고 설계검토 및 시공, 공사관리 등 업무를 맡는다. 미래에셋증권은 자금을 조달하고 금융자문 서비스를 제공할 예정이다. 최근 롯데건설은 단순시공사를 넘어선 ‘종합 디벨로퍼(developer)’로 진화하는 목표에 박차를 가하고 있다. 이를 위해 사업 발굴과 기획은 물론 금융조달, 건설, 운영관리 등 개발사업을 위한 업무 전반에서 역량을 강화해왔다. 지난해 해외에서 3조6000억원 규모 수주에 성공하는 등 총 16조원을 수주한 데는 이런 노력이 뒷받침 됐다. 미래에셋증권은 국내에서 유일하게 10조원 이상 자기자본을 보유한 금융투자사이며 금융지원 외에도 신규 투자처 발굴을 비롯한 부동산 개발 전 단계에 영역을 확장하고 있다. 이날 협약식에 참석한 하석주 롯데건설 사장은 “이번 협약으로 부동산개발사업을 위한 안정적인 자금조달과 사업구도를 확보하게 되었으며 향후 선진 국가 등 신규 시장에 진출해 지속 가능한 부동산 개발사업을 발굴하는 등 종합 디벨로퍼로서의 역량을 한층 강화할 수 있을 것”이라면서 “이번 협약이 양사 공동 발전의 기반이 되길 바란다”고 말했다. 최현만 미래에셋증권 회장 역시 “이번 업무협약을 통해 미래에셋증권의 다양한 부동산 개발사업 실적 및 검증된 자금조달 능력과 롯데건설의 독보적인 글로벌 종합 건설회사로서의 역량을 융합해 혁신적인 시너지가 창출되길 기대한다”고 강조했다. 민보름 기자 min.boreum@joongang.co.kr

부동산 개발업체 비구이위안(碧桂园)은 중국의 중상계층이 북적이는 도시를 탈출해 거주할 수 있는 교외지역의 주택을 건축하는 사업으로 수십억 달러의 수익을 창출한다. 비구이위안의 수장 양궈창(杨国强)은 새로운 전략을 염두에 두고 있다.짙은색 수트와 오픈칼라 흰색 셔츠 차림의 양궈창(61) 회장은 활기찬 발걸음으로 으리으리한 사무실로 들어와서 놀란 기자의 어깨에 팔을 두르고는 만면에 미소를 띠며 말한다. “저희 집에 오신 것을 환영합니다!”이는 사실 양 회장이 사회적으로 상향이동을 하고 있는 수십만 중국 중상층 고객들에게 던진 말이리라. 올해 61세의 양 회장은 중국 최대의 주택부동산 개발업체로 손꼽히는 비구이위안(Garden Country Holdings)의 창업자이자 회장직을 맡고 있다. 24년 전 처음으로 아파트를 시공한 이래 비구이위안는 300여 개가 넘는 도시에서 500개 이상의 프로젝트를 수행하며 300만 인구에 주택을 공급해왔다. 주요 도시 외곽지역에 고급주택을 건설한다는 범상치않은 전략을 통해, 홍콩주식시장에 상장된 기업인 비구이위안은 중국 부동산시장이 롤러코스터를 타는 와중에도 탄탄한 성장세를 기록하고 있다. 2012년부터 매출은 거의 3배 이상 신장했다. 올해 매출은 188억 달러, 그리고 순이익은 동기간 40% 가까이 껑충 상승해 15억 달러를 기록할 것으로 예상된다. 이 같은 성적 덕분에 비구이위안은 올해 두 번째로 포브스의 Fab 50 순위에 이름을 올렸다.탄탄한 사업기반을 구축했음에도 양 회장은 안주하지 않는다. 비구이위안은 사업의 대대적인 전환을 꾀하고 있다. 새로운 성장동력을 찾아 중국 부동산 시장에서도 더욱 규모가 크고 경쟁이 치열한 부문으로 눈을 돌리는 동시에 국제무대로 사업을 확장하고 있는 것이다. 현재 비구이위안이 진행하고 있는 가장 야심찬 프로젝트인 포레스트 시티(Forest City)는 380억 달러 규모로 말레이시아의 인공섬 4곳에 주택을 건설 중이다. “중국 부동산 시장은 여전히 호황을 누릴 것”이라고 양 회장은 말한다. “하지만 앞을 내다보고 계획하는 것은 매우 중요한 일이지요.”이같은 선견지명이야말로 말 그대로 빈 손으로 시작해 부를 일군 양 회장의 원동력이다. 그는 광둥성 포산에서 태어나 젊은 시절을 농장에서 일용직을 하며 보냈다. 10세가 되던 해부터 건설현장에서 아르바이트를 하기 시작했다. 종종 사람들에게는 자신이 18세가 되던 해까지 신발을 신고 다니지 못했다고 이야기한다. 이 같은 경험은 양 회장이 부동산 사업에 독특한 시각을 형성하는 데 도움이 됐다. “저는 지금도 맨손으로 건설 현장에서 일할 수 있습니다.” 기업총수 중 양 회장과 같은 자랑을 할 수 있는 이는 아마 거의 없을 것이다.양궈창 회장의 재산은 중국경제의 성장과 함께 증가했다. 1978년 중국이 자본주의 경제로의 개혁을 막 시작했을 때다. 그는 농장을 떠나 다시는 돌아가지 않았다. 지방국유건설기업에 정규직으로 입사해 초고속 승진가도를 달렸다. 이 기업이 훗날 비구이위안을 창립하는 토대가 됐다. 1993년 정부는 그가 일하던 지방국유건설기업을 민영화하기로 결정하고 양 회장에게 인수제의를 했다. 인수금은 5년에 걸쳐 지급하도록 허락했다. 비구이위안 본사는 여전히 포산에 있지만 예전과는 달리 깔끔하게 정리한 정원이 내려다보이는 모던한 빌딩에 자리하고 있다.사업 초기 양 회장은 중국인들이 교외생활의 즐거움에 이끌릴 것이라는 점을 간파했다. 점점 부를 축적하면서, 가정을 이룬 중국인들이 더욱 평화롭고 안락한 라이프스타일을 찾아 중국의 혼잡하고 오염된 도심지역을 떠나 보다 질 높은 주택으로 옮겨갈 것이라 생각한 것이다. 양 회장은 또 교외에 주택을 건설하는 것이 더 나은 사업모델이 될 것이라 계산했다. 주요도시 시내의 땅값이 훨씬 비싸기 때문에, 컨트리가든이 덜 값비싼 교외지역의 부지를 개발함으로써 수익을 낼 수 있을 것이라고 판단했다고 양 회장은 말했다. “값싼 부지를 찾아 지역 사회를 구축하는 데 많은 노력을 쏟고 가격에 합당한 가치를 제공한다면, 수익을 낼 수 있습니다.” ━ 벤자민 플랭클린 자서전 읽으며 꿈 키워 컨트리가든이 진행하는 개발사업 중에는 소도시의 지방유지를 위해 교외 한적한 곳에 고급주택을 짓는 것도 포함된다. 기타 사업은 사실상 하나의 도시를 건설하는 것이다. 광저우 교외에 위치한 피닉스 시티(Phoenix City)는 굽이치는 푸른 언덕에 세워진 고층아파트와 대형형수의 고급빌라에 15만 명의 주민이 거주하고 있다. 이 곳에서 컨트리가든의 직원들은 잔디를 깎는 일부터 시내버스를 운전하고 단지 내 호텔을 운영하는 일까지 갖가지 업무를 수행한다. 심지어 9개의 학교도 컨트리가든이 지었으며 이곳에서 근무하는 교사를 고용하고 관리하는 일은 컨트리가든의 교육부서가 담당하고 있다. “저희는 고객들에게 5성급 호텔에 버금가는 생활수준을 누리게 될 것이라 약속했습니다.” 양 회장이 설명했다. “그렇다면 저희가 직접 이같은 서비스를 제공하는 것이 낫지요.”이같은 사업전략은 학교에서 배운 것이 아니다. 대학 문턱도 밟지 못한 양 회장은 독서광으로 독학을 했다. 미국 건국의 아버지 벤자민 프랭클린의 자서전을 읽으면서 청결과 진보에 대한 프랭클린의 헌신에 감명받았다고 한다. “제가 이 책에서 배운 교훈은 어떤 일을 하든지 이유가 있어야 하며 최상의 결과물을 내야 한다는 것이었습니다.”이같은 혜안 덕분에, 신발도 신지 못했던 가난했던 시절은 이제 먼 기억 속으로 사라졌다. 양 회장과 가족은 50억 달러에 이르는 부를 축적해 중국 최고의 부호 대열에 합류했다. 양 회장이 사무실의 소파에 앉아 이야기하는 동안, 두 명의 종업원이 뒤에서 공손한 자세로 선 채 노트나 간식을 건넸다. 그는 포브스 아시아지에 실을 사진 촬영 제안을 거절했다.직원들의 이야기에 따르면 양 회장은 계속 부동산개발 프로젝트의 핵심업무에 긴밀히 관여하고 있다. “일한다는 것은 행복입니다.” 양 회장은 말한다. 하지만 후계 구도 역시 어느 정도 계획해 놓은 상태다. 중국 재벌 사이에서는 보기 드물게 비구이위안에 보유한 자신의 지분 거의 모두를 11년 전 딸 양혜원에게 양도했다. 오하이오 주립대학을 졸업한 딸은 현재 부회장직을 맡고 있다. 양 회장은 34세가 된 딸이 부동산개발사업 이외 가족사업의 모든 부분을 관장하고 있다고 이야기한다. 여기에는 50개 이상의 사립학교를 관리하는 방대한 교육사업이 포함된다.양 회장은 딸로 하여금 기업운영을 맡도록 독려하기 위해 자신의 지분을 넘겼노라 이야기한다. 딸은 현재 비구이위안의 지분 55%를 보유하고 있다. 여기에는 교육사업이 포함되지 않는다. “우리 가족에게 충성할 수 있는 사람이라면 누가 지분을 보유하고 있는지는 정말 중요하지 않습니다.” 양 회장의 설명이다. “지분을 보유함으로써 딸아이는 더욱더 큰 책임감을 느끼게 되지요. 만약 제 딸에게 그럴 의향이 있다면, 사업을 물려받을 수 있습니다.” 딸로부터는 이에 대한 의견을 들을 수 없었다. 그녀는 지분을 취득한 이후부터 언론과의 접촉을 피하고 있다.딸이 물려받게 될 미래의 비구이위안은 아마 오늘의 모습과는 꽤 다를 것이다. 중소도시와 교외지역에서 부동산을 개발한다는 전략은 이제까지 유효했지만, 동시에 큰 성장의 기회를 놓쳤다. 상하이와 베이징을 비롯한 주요 도심지역의 경우 거의 언제나 신규주택에 대한 수요가 높고 가격도 더 높은 편이다. 그 결과 6월 중국 대도시의 가격은 일년 전에 비해 31% 증가했다. 이들 거대 도시의 외곽에는 매수자를 찾지못한 아파트 건물이 굉장히 많으며, 가장 최근 발생한 투자붐의 여파로 남겨진 이같은 건물은 부동산 가치 상승의 발목을 잡고 있다. ━ 인도네시아와 베트남 시장 진출도 준비 양 회장은 상하이와 광저우를 비롯한 중국 대도시에서 더 많은 프로젝트를 개발해 이처럼 성장하는 시장에 합류하고자 노력하고 있다. 이 밖에도 지난달 양 회장은 주요 도시 근처에 컨트리가든의 주택과 스타트업 기업을 위한 복합상업지구를 결합한 형태의 테크 타운(Tech Town)을 10군데 개발하는 데 150억 달러를 투자할 것이라 발표했다.홍콩의 신용평가기관 피치(Fitch)의 바네사 찬(Vanessa Chan)은 컨트리가든이 이같은 시장에 뛰어들만한 재정적 여력과 경영노하우를 갖고 있으나, 경쟁이 치열하고 더 많은 자본이 소요되는 시장이기에 그만큼 더 많은 리스크를 감수해야 할 것이라고 이야기한다.중국 가구의 자산이 지속적으로 증가하면서, 더 높은 품질의 신규주택에 대한 욕구 역시 증가할 것이다. 지난달 발표된 한 연구에서 피치는 이같은 수요를 충족시키는 데 2030년까지 매년 싱가포르 면적에 달하는 8억 평방미터 규모의 주거용 부동산이 추가로 필요할 것이라 전망했다.그러나 양 회장은 기업의 미래를 온전히 중국시장에만 의지하지 않는다. 중국의 중소도시에서 매도할 수 있는 부동산 물량에는 한계가 있을 것이며 한편 대도시에서 프로젝트는 수행하는 데는 많은 비용이 소요됨을 알고 있다. 그렇기에 양 회장은 중국 밖으로 눈길을 돌리게 되었다. 비구이위안의 첫번째 해외 프로젝트는 2011년 말레이시아에 주택단지를 건설하는 것이었는데, 이는 2013년 착공해 현재 진행중인 포레스트 시티 프로젝트만큼 대담한 것은 아니었다.프로젝트가 진행 중인 말레이시아 조호르주의 술탄이 지배주주로 있는 기업과 공동으로 진행하고 있는 포레스트 시티 프로젝트의 부지는 싱가포르와 말레이시아의 접경지역에 자리하고 있다. 이는 양국의 부유한 투자자들을 끌어모으기 위해서이다. 친환경성을 강조하기 위해, 모든 자동차와 트럭은 지하도로를 통해 운행되고 있으며 건물은 푸르른 식물로 가득찰 것이다. 양 회장은 인도네시아와 베트남 시장도 염두에 두고 있다고 말한다. “좋은 기업은 세계 어디에서든지 환영받아야 합니다.”- MICHAEL SCHUMAN 포브스 기자 위 기사의 원문은 http://forbes.com 에서 보실 수 있습니다.포브스 코리아 온라인 서비스는 포브스 본사와의 저작권 계약상 해외 기사의 전문보기가 제공되지 않습니다.이 점 양해해주시기 바랍니다.

국내 최초로 출시된 맵스자산운용의 부동산 펀드는 경기도 파주 내 출판문화 단지의 타운하우스에 투자하는 상품이다. 사진은 공사 중인 파주 출판문화 단지. 지난 6월 초 부동산 펀드가 발매됨으로써 소액으로도 부동산에 투자할 수 있는 길이 열렸다. 최근 강남의 아파트, 충청권을 중심으로 한 토지 등이 부동산 시장의 이슈였지만, 운용 자금이 적은 일반 투자자에게는 사실 접근하기 어려운 투자처였다. 노후생활자금을 위한 월세소득용 투자처인 원룸과 오피스텔 등을 통한 임대사업도 최근에는 공급 과잉 등으로 수익률이 떨어지고 있는 추세다. 이런 문제를 한번에 해결할 수 있는 투자상품이 바로 ‘부동산 펀드’다. 부동산펀드는 간접투자자산운용업법을 근거로 개발된 상품으로 일반투자자로부터 판매사(증권사·은행 등)가 자금을 모아 그 자금으로 자산운용사는 아파트·오피스텔 상가 등의 부동산개발사업과 임대사업 그리고 사회간접자본 시설투자를 통해 발생한 개발수익·임대수익·대출이자수익 등을 투자자에게 돌려주는 상품이다. 크게 보면 주식형·채권형 펀드와 마찬가지로 운용 실적에 따라 투자수익을 배분하는 수익구조를 가지고 있다. 즉 부동산 펀드매니저라는 새로운 운용 인력이 고객을 대신해 자금을 운용한다고 보면 된다. 국내의 경우 이제 첫 출시하는 단계지만 향후 4∼5년 이내에 20조원 이상의 시장으로 성장할 것으로 업계에서는 전망하고 있다. 시장이 급성장할 것으로 보는 이유는 크게 두 가지다. 먼저 투자자 입장에서 볼 때 소액으로도 아파트와 토지 등에 투자할 수 있는 효과가 있기 때문이다. 개인이 직접 이들 부동산을 사려면 큰돈이 있어야 하지만, 펀드 형태로 투자하면 소액으로도 투자할 수 있다. 그리고 부동산개발 사업자 입장에서는 거액의 자금을 효율적으로 조달함으로써 개발기간 단축·경제성 확보 등 프로젝트 파이낸싱 측면에서 성공 확률을 높일 수 있다. 정기예금보다 높은 수익 가능 부동산 펀드는 기존의 리츠(REITs)나 부동산신탁상품보다 운용대상이 넓고 각종 규제가 완화된 상품이다. 리츠는 주로 임대수익을 목적으로 특히 운용대상이 기업구조조정과 관련한 부동산에 한정돼 있고, 부동산신탁은 은행 신탁업의 대출 기능을 활용하고 있는 상품이다. 리츠의 경우 주식회사 형태(뮤추얼펀드)의 투자로 돼 있어 거래소에서 매매형식으로 자금회수가 가능하고, 운용 중에도 주식매수를 통해 투자할 수 있다. 운용수익을 어느 정도 예상할 수 있으므로 안정적인 현금흐름 확보도 가능하다. 반면 부동산펀드는 폐쇄형으로 설계돼 중도환매가 되지 않는다. 그러나 수익증권을 상장시켜 환금성을 확보할 수 있도록 보완하고 있어 자금 회수가 완전히 불가능하지는 않으며, 운용구조에 따라서는 수익폭이 크게 늘어날 수도 있다. 여유자금으로 투자해야 2000년부터 판매돼 사전예약이 필요할 정도로 인기를 끌었던 부동산신탁의 경우 3개월 단기에서부터 3년 정도의 장기투자상품 등 투자기간이 다양했으나 부동산펀드는 2∼3년 정도의 장기투자용 상품이다. 그러나 부동산신탁의 경우 운용의 투명성과 관리규정의 강화를 위해 7월부터는 간접투자자산운용업법에 포함돼, 기존에 이 상품을 판매했던 은행들이 신규판매 계획을 세우고 있지 않을 것으로 알려져 있다. 기본적으로 부동산펀드는 투자상품이므로 정기예금과 같이 원금과 확정수익이 보장되는 것을 원하는 투자자에게는 적합하지 않다. 그러나 운용구조를 설계할 때 투자의 원천이 되는 부동산, 즉 토지 또는 건물에 대한 담보 확보와 시공사의 보증을 통해 신용도를 높이고 있어 안정성 측면에서는 상대적으로 양호하다고 볼 수 있다. 따라서 운용구조에 따른 위험을 이해하고 정기예금보다 높은 수익을 원하는 장기투자자에게 적합하다고 볼 수 있다. 부동산펀드 운용구조 중 가장 공격적이라고 볼 수 있는 것이 개발투자이며, 이 경우 개발 성공 가능성이 투자 여부를 결정하는 요소로 작용한다. 반면에 대출 형식 또는 임대수익 형식의 펀드는 안정적인 수익원을 확보하고 있으므로 단순히 이자소득 확보가 필요한 금융소득 생활자에게도 적합할 것으로 보인다. 부동산펀드는 통상 6개월마다 이자를 지급하므로 노후생활용으로 이용하는 것도 방법이다. 6월 초에 판매된 두 가지 부동산펀드를 비교해 볼 때 상대적으로 수익성을 추구하는 투자자는 맵스프론티어부동산투자신탁1호를, 안정적인 수익을 원하는 투자는 부자아빠 하늘채 부동산투자신탁1호를 선호하는 모습을 나타냈다. 두 상품 모두 토지에 대한 담보 설정과 시공사의 채무인수약정 또는 보증이 담보돼 있어 투자 원금에 대한 안전장치를 하고 있으며, 맵스부동산펀드는 1년간 연 6%의 수익이 예상되지만 후분양이란 특성으로 펀드 만기시 분양 결과에 따라 추가 수익 또는 손실이 발생할 수도 있다. 하늘채 부동산펀드는 선분양을 함으로써 펀드 운용 초기에 수익이 확정돼 추가 수익에 대한 기대를 하기 어렵다. 위험 요소로는 두 상품 모두 미분양에 따른 투자자금 회수 부문이지만 맵스는 채무 불이행시 시공사에서 채무인수보증과 투자자에게 할인된 가격의 분양우선권을 주고 있으며, 하늘채는 증권사를 통한 자산유동화(SPC)를 통해 보완하고 있다. 부동산 펀드에 투자할 때 가장 중요한 것은 여유자금으로 해야 한다는 것이다. 투자기간이 2년 이상이며, 중도환매가 안 되는 상품이므로 갑작스러운 현금 필요에 대응하기 어렵기 때문이다. 다음으로는 원금과 수익의 보장에 대한 부분인데, 아무리 안전장치를 한다 해도 위험이 완전히 없어지는 것은 아니므로 원금보장이 꼭 필요한 자금으로 투자하는 것은 자제해야 한다. 마지막으로 유의해야 할 부분은 운용구조를 잘 검토해야 한다는 점이다. 운용사의 부동산 전문펀드 매니저가 운용계획을 세우므로 그들의 사업성 분석능력이 중요한 요소이며, 안전장치의 일환으로 시공사와의 보증관계·범위 등에 대한 검토가 필요하다.