서울 거주자들이 서울이 아닌 다른 지역에서 아파트를 매입한 것으로 나타났다. 한국부동산원 아파트 거주지별 매매 현황 통계에 따르면 서울을 제외한 전국 지방에서 서울 거주자의 아파트 매입(신고일자 기준)은 올해 1월 1736건, 2월 1865건, 3월 2563건으로 증가세를 나타냈다. 올해 들어 최다 기록이다. 특히 대통령 선거가 있었던 3월에는 전달과 비교해 매입 건수가 37.4%나 증가했다. 앞서 서울 거주자의 타지역 아파트 원정 매입은 지난해 8월(5836건)부터 올해 1월(1736건)까지 5개월 연속으로 감소해왔다. 집값이 고점이라는 인식이 퍼지고, 금융권의 대출 규제 강화와 금리 인상 압박이 본격화한데 따른 것으로 보인다. 그러나 대선 경쟁이 한창이었던 올해 2월(1865건)을 시작으로 서울 거주자의 타지역 아파트 매입이 6개월 만에 증가로 전환했다. 대선이 있었던 그다음 달에는 증가 폭이 대폭 확대됐다. 이는 당시 윤석열 대통령 후보가 민간 도시정비사업 활성화와 부동산 세제 완화와 같은 공약을 내놓으며 부동산 시장에서 시장 친화적 정책에 대한 기대감이 높아졌기 때문이라는 분석이다. 특히 서울 거주자의 아파트 매입이 두드러진 지역은 경기도였다. 서울 거주자의 경기도 아파트 매입 건수는 올해 2월 782건에서 3월 1216건으로 55.5%나 증가했다. 지난해 월별 매입 건수가 3000건대에 달했던 서울 거주자의 경기 아파트 매입은 그해 7월(3355건)부터 올해 1월(771건)까지 6개월에 걸쳐 감소세를 보였다. 서울 거주 인구의 경기지역으로 전입도 두드러진다. 통계청의 지역별 전출·입자 이동자 수 자료를 보면 지난해 서울에서 전출한 56만7366명 가운데 63.8%(36만2116명)가 경기도로 전입했다. 하지만 대선 과정에서 여야 주요 후보들이 분당·일산·평촌·산본·중동 등 1기 신도시 재건축 공약을 내놓자 분위기가 바뀌었다. 올해 3월 기준 경기 아파트 매매 6190건 가운데 서울 거주자의 매입은 1216건을 기록했다. 이는 19.6%를 차지한 것으로, 경기도에 아파트를 매입한 5명 가운데 1명은 서울 거주자라는 의미다. ━ 싼 집보다 ‘고품질 새 집’ 찾아 경기로 떠난 서울시민 이처럼 서울 거주자가 서울을 떠나 경기도로 이주하는 배경으로는 신규 주택 공급이 꼽힌다. 서울연구원이 통계청의 2020년 국내인구이동통계 원시자료와 자체 설문조사를 바탕으로 발표한 ‘수도권 내(경기·인천) 서울 인구 전·출입 패턴과 요인’ 분석 결과에 따르면 서울을 떠나 경기도로 이주하는 주된 이유로 양질의 신규주택 공급이 꼽혔다. 특히 단순히 싼 집을 찾아가기보다는 품질 좋은 새 집을 찾아 경기도로 이주하는 경향이 더 짙은 것으로 나타났다. 이번 연구를 위해 서울연구원은 최근 5년 이내 전출입 경험이 있는 서울·경인 지역 거주자 2085명을 대상으로 올해 3월 설문 조사를 진행했다. 주요 전출지를 살펴본 결과 서울에서 하남·화성·김포·시흥·남양주 등으로 이주하는 경향이 짙게 나타났다. 이들은 대규모 도시개발지역으로 서울연구원은 서울 양질의 주택수요와 맞물린 수도권 주택지 개발, 신도시 건설을 인구 전출을 유발한 주요 원인으로 지목했다. 통계청이 내놓은 2020년 국내인구이동통계에 따르면 서울시민은 주택, 가족의 사유로 12만4870명이 순전출한 것으로 나타났다. 주택 사유를 비롯해 가족과 함께 거주나 결혼, 분가 등이 양질의 주거 수요를 발생시키는 주요 원인이었다. 전출과 함께 가구 구성원 수가 증가한 비율은 18.7%로 경기에서 서울로 전입 시 가구 구성원 수가 증가한 비율(12.9%)보다 높았다. 결혼 등으로 가족 구성원 수가 늘어 양질의 주거공간 수요가 커진 결과다. 이와 관련해 설문조사 응답자들은 서울에서 경기·인천으로 전출할 때 가장 중요하게 고려한 요소로 주택면적(31.4%)을 꼽았다. 서울에서 경기로 이주 시 주택 규모가 커졌다고 응답한 비율이 62.5%로, 경기에서 서울로 전입할 때 주택 규모가 커졌다고 응답한 경우(28.5%)와 비교해 2배 이상 많았다. 최근 5년간 서울에서 경기로의 이주 경험자를 대상으로 한 자체 설문조사에서도 전출 후 자가(30.1%→46.2%)과 아파트거주(42.6%→66.8%) 비율이 큰 폭으로 증가하고, 주택비용이 감소되는 등 전반적인 주거편익이 증가되는 것으로 파악됐다. ━ 경기·인천서 집 찾아도 직장·학교는 서울로 서울연구원은 “서울은 그간 아파트를 중심으로 양질의 주택 공급이 제한돼 있었던 부동산 정책상의 요인이 인구 유출의 주요 원인”이라며 “인구경쟁력 손실이나 교통수요 유발 등을 고려하면 서울의 주택공급을 늘리는 것이 중요하다”고 분석했다. 한편 서울을 떠나 경기와 인천으로 이주한 주민의 46.5%는 여전히 서울에 의존하는 정도가 높은 것으로 나타났다. 경인 거주자 가운데 주 1회 이상 서울을 방문한다는 비율은 50.4%였으며, 월 1회 이상 방문 비율은 81.3%에 달했다. 방문 목적은 직장·학교 생활이 36%로 서울을 중심으로 일상적인 활동이 유지하는 것으로 파악됐다. 박형수 서울연구원장은 “서울의 인구 감소는 상당 기간 지속했고, 3기 신도시 개발과 국토균형발전 정책 등을 고려할 때 서울의 인구 감소추세는 계속될 것으로 예측된다”며 “하지만 신규주택 공급 부족으로 서울을 떠난 사람들 중 많은 수가 서울 생활권을 그대로 유지하고 있다”고 말했다. 강필수 기자 kang.pilsoo@joongang.co.kr

새롭게 출범하는 윤석열 정부가 부동산 정책 발표를 앞두고 ‘재건축 딜레마’에 빠졌다. 윤 정부의 부동산 규제 완화 기대감에 재건축 추진 단지를 중심으로 가격이 급등하는 등 시장 불안 모습이 감지되자, ‘신중론’이 대두되고 있다. 대선 이후 들썩이는 움직임을 보인 곳은 강남 재건축 단지들이다. 대한민국 부의 상징으로 대표되는 ‘압구정 현대 아파트’도 신고가를 새로 썼다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 신현대11차 아파트 전용면적 183.41㎡는 대선이 끝난 지 열흘이 안 된 지난 3월 17일 59억5000만원에 거래됐다. 해당 면적은 2020년 12월 52억원에 거래된 이후 7억5000만원이 올랐다. 해당 단지는 지난해 토지거래 허가구역으로 지정된 뒤 거래가 잠잠했다. 하지만 윤 당선인이 내세운 재건축 ‘규제완화’ 공약으로 사업이 빨라질 것을 기대해 거래가 성사된 것이 아니냐는 시선이 나왔다. ━ 규제 완화 기대에 서울 재건축 단지 중심 가격 ‘급등’ 윤 당선인은 수요가 많은 서울 등 도심에 양질의 주택이 충분히 공급될 수 있도록 재건축·재개발·리모델링 등의 규제를 완화하겠다는 입장이다. 안전진단 구조안전성 비중을 현행 50%에서 하향 조정하면 정밀안전진단에서 고배를 마셨던 단지도 사업을 추진할 수 있게 된다. 법 개정도 필요 없어 국토부 시행령만 바꾸면 된다. 특히 준공 30년이 넘은 노후 공동주택에 대해서는 정밀안전진단 면제도 추진하겠다는 공약을 제시했다. 30년이 지난 아파트의 주거환경이 열악해도 구조물 자체가 튼튼하다면 안전진단 통과가 어려웠다. 이러한 기대감 때문일까. 압구정동뿐 아니라 토지거래허가구역으로 묶인 성수동과 목동에서도 신고가가 이어졌다. 서울 성동구 성수동 한강한신 85㎡은 지난달 10일 23억7000만원에 거래됐다. 직전 신고가인 지난해 1월 20억3000만원보다 3억4000만원이 뛰었다. 서울 양천구 목동 목동신시가지9단지 107㎡도 지난달 29일 21억5000만원에 새롭게 손바뀜했다. 재건축·재개발 확대 기조는 서울 집값 전반에 영향을 주고 있다는 시각이다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트값은 4월 첫째 주엔 11주 만에 하락세를 멈춘 데 이어 둘째 주에도 보합세를 유지했다. 전체 25개 구 가운데 11개 구가 상승 추세로 전환했다. 특히 강남구는 14주 만에 최대폭의 상승률을 기록했다. 강남 재건축 단지들의 호가가 크게 상승하면서 강남구 아파트 매매가는 전주 대비 0.04% 올랐다. 서울 강남권뿐만 아니라 준공 30년 노후단지가 대부분인 1기신도시(분당·평촌·일산·산본·중동)도 들썩이고 있다. 윤 당선인이 1기 신도시 재정비 공약을 내세우면서, 분당과 일산 등에서 신고가가 속출하고, 집주인들이 집값 상승 기대에 매물을 거둬들이고 있다. 실제 올해 입주 32년차인 성남시 분당구 삼성·한신 전용 172㎡(63평형)는 이달 1일 신고가인 24억9000만원에 거래됐다. 시장에선 재건축 안전진단 규제 완화와 함께 새 정부가 서둘러 재건축 초과이익환수제(재초환) 개편까지 추진할 경우 서울 강남을 넘어 전국의 재건축 단지 아파트값이 들썩일 것이라는 우려가 나온다. 그간 강남은 물론 경기도와 지방까지 수억원에 달하는 조합원 1인당 부담금에 대한 조합원들의 반발로 재건축 사업이 쉽지 않았기 때문이다. 현재까지 재건축 부담금 예정액이 통보된 조합은 전국적으로 63개 단지, 3만3800가구에 이른다. ━ 집값 상승 전국 확대 우려에 정책 ‘신중론’ 고개 이에 대통력직 인수위위원회는 최근 재건축 규제 합리화 방안의 일환으로 재건축 초과이익환수제(재초환) 개편에 착수했다. 다만 재건축 부담금 제도 손질은 시행령이 아닌 재건축초과이익환수법 개정 사항이어서 다수당인 더불어민주당의 동의가 필수적이다. 전문가들은 재건축 규제 완화에 따른 집값 상승 우려와 개발이익환수가 필요하다는 사회적 인식, 국회통과 가능성 등을 고려해 제도를 무력화하는 수준까지 낮추기보다는 조합이 부담 가능한 적정 수준으로 부담금을 낮추는 방안이 나올 것으로 보고 있다. 아울러 전문가들은 집값 상승 부작용, 개발이익 환수 원칙 등을 고려해 재건축 규제 완화에 대해선 신중하게 접근해야 한다고 지적한다. 참여연대는 윤 정부가 추진하려는 부동산 규제 완화, 재개발·재건축 정책이 이명박 정부의 뉴타운 사업과 유사하다며 부작용을 우려하기도 했다. 참여연대는 이달 11일 ‘과거 뉴타운 사례를 통해 본 과잉·과속 재개발·재건축 사업의 문제점’이라는 보고서를 발표를 통해 “지난달 대선 이후 부동산 규제 완화에 대한 기대심리가 커지면서 주택 가격이 들썩이고 있다”며 “윤 당선인이 추진하려는 재개발·재건축 정책은 과거 이명박 정부 뉴타운 사업과 궤를 같이하고 있다”고 주장했다. 보고서에 따르면 뉴타운 개발 사업 문제점은 ▶중대형 고가아파트 건설로 지역 원주민과 세입자가 밀려났다는 점 ▶개발지역이 투기장으로 바뀌면서 주택가격이 급등했다는 점 ▶이주 수요가 폭발해 전셋값이 폭등했다는 점 ▶분양가상한제 폐지로 분양가가 올라갔고, 주변 집값에도 영향을 줬다는 점 ▶용적률 인센티브 상향, 개발이익 극대화로 투기수요를 부추겼다는 점 등이다. 인수위는 일단 이달 예정됐던 부동산 정책 발표를 새 정부 출범 이후로 미루기로 했다. 최근 재건축, 고가 단지를 중심으로 아파트값이 들썩이는 조짐을 보이고, 부동산 규제 완화에 대한 시장의 우려가 제기된 데 따른 것으로 보인다. 다만 일부 전문가들은 재건축 규제 완화로 인해 부동산 가격이 상승한다고 속단하기 이르다는 시각이다. 새로운 ‘부동산 가치의 창조’라는 인식의 전환이 필요하다는 주장이다. 서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 “장기적인 측면에서 공급 확대를 통한 부동산 시장 안정을 가져가야 한다”며 “속도 조절도 필요하지만 전체적인 재개발·재건축의 로드맵을 제시하는 것이 바른 방향이라고 생각한다”고 조언했다. 이승훈 기자 lee.seunghoon@joongang.co.kr

정부가 경기도 이천·성남 등 신도시 개발지역에 준공영제로 운영되는 일반광역버스(직행좌석버스)를 개통한다. 준공영제는 민간 버스회사가 서비스를 제공하며 수익금을 업체와 지방자치단체가 공동으로 관리하고, 필요에 따라 지자체가 재정을 지원해 버스 운영체계의 공익성을 강화한 제도다. 국토교통부 대도시권광역교통위원회에 따르면 이천시는 이천터미널~강남역 구간을 운행하는 3401번 노선이 30일 운행을 시작한다. 이 노선은 평일 기준 하루 40회(오전 5시 30분~오후 10시 30분), 15~40분 간격으로 운행한다. 이천터미널·이천역·마장면사무소 등 이천 지역 9개 장소와 KCC사옥·강남역·양재꽃시장 등 서울 지역 7개 장소를 경유한다. 성남시는 대장지구와 서울역 구간을 오가는 4103번 노선을 신설해 다음 달 1일부터 운행할 예정이다. 이 버스는 평일 기준 하루 40회(오전 5시~오후 11시), 15~40분 간격으로 운행한다. 대장지구·판교풍경채5단지·힐스테이트판교엘포레6단지 등 성남지역 10곳과 순천향대병원·서울백병원·서울역 등 서울지역 6곳을 경유한다. 국토부에 따르면 이들 두 노선은 출근 시간에 수요맞춤형 버스를 투입한 집중배차가 이뤄진다. 출근 시간대 이용자가 만차로 인해 버스를 추가로 기다리지 않도록 하기 위한 조치다. 또한 차량에는 공기청정필터, 와이파이, USB 충전포트, 스마트 자동환기시스템 등 편의시설을 설치했다. 도시권광역교통위원회는 운송사업자 선정 평가와 협상절차를 완료한 시흥·안양·파주노선이 올해 상반기 내 순차적으로 준공영제 운행을 시작할 수 있도록 후속 절차를 진행 중이다. 경기 광주를 포함한 의정부·화성·수원 등 14개 노선에 대해서는 사업자 선정을 완료했으며, 이르면 올해 상반기부터 운행을 시작하도록 노선별 협상에 진행할 예정이다. 강필수 기자 kang.pilsoo@joongang.co.kr

국세청이 올해도 부동산 관련 탈세에 대한 고강도 세무조사에 나선다. 적은 소득으로 고가의 집을 산 19세 미만의 자금 출처를 집중적으로 살피며, 증여세 탈루 등 위법 사례를 잡아내겠다는 방침이다. 4일 관계 부처에 따르면 국세청은 올해 1분기 중 편법 증여로 세금을 내지 않고 고가 부동산을 사들인 연소자 등에 대한 세무조사 착수 상황을 밝힐 계획이다. 앞서 지난해 국세청은 개발지역 부동산탈세 특별조사단을 구성해 세 차례에 걸쳐 총 828명에 대한 세무조사에 착수했다. 1차 조사 때는 3기 신도시 예정지구 6개 지역(남양주 왕숙·하남 교산·인천 계양·고양 창릉·부천 대장·광명 시흥) 토지 취득 과정에서 자금 출처가 의심스러운 사례를 조사했다. 2차 조사에서는 전국 44개 대규모 택지와 산업단지 개발지역 부동산 취득 과정에서 탈루 혐의가 있는 사례가 포함됐다. 3차 조사는 2개 이상의 개발지역에서 여러 차례 토지를 사들이는 사례를 비롯해 자금 출처 부족, 법인자금 부당 유출 혐의, 기획부동산 관련 내용을 중심으로 조사가 이뤄졌다. 조사단의 조사는 마무리 단계에 들어선 것으로 알려졌다. 국세청이 조사 대상자들로부터 추징한 세금은 2000억원을 넘어선 것으로 전해졌다. 국세청은 올해도 부동산탈세 관련 세무조사를 이어갈 방침이다. 특히 연소자가 ‘부모 찬스’를 이용하는 과정에서 일어난 증여세 등 탈세가 중점 조사 대상이다. 이와 함께 다주택자 탈세 혐의와 고액 전세 세입자 등에 대한 검증도 병행할 계획이다. 한편 국세청은 올해 악의적 고액 체납행위에 대한 추적·징수 강도도 높인다. 체납자가 숨겨둔 재산을 찾기 위한 현장 조사를 강화하고, 변칙적인 재산 은닉 수법에 대응할 기획 분석도 늘릴 예정이다. 이를 위해 국세청은 일부 세무서에 고액 체납자의 재산을 추적할 현장추적팀을 시범 설치해 운영하는 방안을 검토 중이다. 강필수 기자 kang.pilsoo@joongang.co.kr

#1. A 법인의 사주는 배우자 명의로 동종 업체를 세워 실제 거래 없이 거짓 세금계산서를 발급받아 소득을 탈루했다. 또 외국 유학 중인 자녀 명의로 인건비를 지급해 법인 자금을 부당하게 유출했다. 해당 사주는 빼돌린 자금을 활용해 업무와 무관한 수백억 원 상당의 신도시 개발지역 토지를 법인 명의로 취득했다. #2. B 씨는 일가족 명의로 구매·생산·판매 업체를 각각 설립해 소득금액을 탈루했다. 세금부담이 증가할 때마다 가족과 직원 명의의 위장 업체를 설립해 소득금액을 분산하고 자녀 명의의 차명계좌에 재산을 은닉했다. B 사주일가는 이렇게 탈루한 소득으로 개발지역 토지 등 수백억 원에 달하는 부동산을 집중 매수했다. 여기에 수십 대의 고가 자동차도 지속해서 구매하고 고가 회원권도 다수 보유하며 사치스러운 생활을 이어갔다. 국세청이 대규모 택지와 산업단지 개발지역 44곳의 부동산 거래를 조사한 결과, 289명의 탈세 혐의자를 포착하고 세무조사에 착수한다고 13일 밝혔다. 국세청은 앞선 지난 4월, 남양주 왕숙, 하남 교산, 고양 창릉 등 3기 신도시 예정지구 6개 지역을 조사해 기획부동산, 부동산 중개업자 등 탈세 혐의가 있는 165명에 대해 세무조사를 진행한 바 있다. 이번 국세청 발표는 3기 신도시 예정지구 6개 지역을 포함, 44개 대규모 택지와 산업단지 개발지역으로 확대해 나온 조사 결과다. 조사 대상자 289명 가운데 편법 증여와 사업소득 누락이 의심되는 유형이 206명으로 가장 많았다. ━ 허위 농업회사 법인 등 온갖 변칙 동원해 소득 탈루 이들은 현금 매출을 누락해 자금을 빼돌려 개발지역 토지를 수 차례 사들였다. 또한 땅값이 급등하는 수도권 부동산을 사업목적으로 취득한다며 금융기관에서 대출을 받고, 관련 차입금 이자와 법률 비용 등 업무와 무관한 비용을 사업 경비로 변칙처리하며 소득금액을 탈루했다. 탈세를 일삼으면서 법인 명의로 신도시 개발지역의 토지를 취득한 건설업 법인 등 28개 법인과 법인 자금을 유출해 고가 부동산을 취득한 사주일가 등 31명, 농지를 분할 판매하고 소득을 누락한 허위 농업회사 법인, 기획부동산 등 19개 업체도 세무조사를 받게 됐다. 개발 예정지역 등 지가 급등지역에서 토지거래를 중개하면서 중개수수료를 신고 누락한 부동산중개업자 5명도 조사 대상에 포함됐다. 국세청은 “이번 부동산 거래내역 분석과정에서 일가족이 개발지역 토지를 가구원 별로 쇼핑하듯 취득한 사례 등이 발견됐다”며 “가족 단위 취득자의 자금출처를 심층 분석해 취득자금 편법증여･명의신탁 여부를 검증하겠다”고 밝혔다. 아울러 “대규모로 토지를 취득한 후 이를 쪼개어 다수에게 판매함으로써 시장과열을 조장한 기획부동산, 영농조합법인 등의 탈세 혐의에 대해서도 정밀 분석 중”이라고 덧붙였다. 허인회 기자 heo.inhoe@joongang.co.kr

자본시장법 벤치마킹 법안에 실효성 논란도 한국토지주택공사(LH) 직원들의 3기 신도시 투기 의혹 논란이 커지면서 국회에서 잇따라 ‘LH 투기 방지법’을 내놓고 있다. 업무 중 알게 된 정보를 부당하게 이용해 사익을 취하면 이익 본 금액의 3~5배까지 벌금을 내도록 하거나 최대 무기징역까지 내릴 수 있는 등 처벌을 강화하겠다는 내용을 골자로 한 법이다.문제는 실효성 여부다. 자본시장법을 참고해 지금보다 강력한 처벌 규정을 예고하고 있지만, 투기를 막을 근본적인 대안은 아니라는 게 전문가들의 평가다. 주식시장에서도 불공정 거래와 관련한 범죄는 끊이지 않고 있기 때문이다. LH가 가진 정보 독점과 토지 강제 수용 권한을 축소하는 게 효과적일 수 있다는 지적도 나온다. ━ 자본시장법, 불공정거래 엄벌하지만 범죄는 여전 국회 국토교통위원회 소속 심상정 정의당 의원은 3월 10일 기자회견을 열고 “LH 직원들의 사전 투기 의혹과 관련해 이번 사태가 다시 발생하면 안 된다”며 공공주택 사업 투기 행위 근절을 위한 ‘공공주택특별법 개정안’을 대표 발의했다고 밝혔다. 개정안에 따르면 미공개 정보를 활용해 50억원 이상의 투기이익을 얻을 경우 최대 무기징역까지 내릴 수 있도록 했다. 문진석 더불어민주당 의원은 정보유출 책임자에 중요정보 수신자를 포함하고 정기적으로 정보 누설 실태조사를 실시하는 내용의 법안을 제출했다. 이를 위반하면 1년 이상의 유기징역 또는 이익 금액의 3~5배 이하 벌금을 물리도록 했다. 취득재산을 몰수하는 등의 내용도 포함했다.이런 법안이 잇따라 나오는 건 현행법으로 불공정 거래나 투기로 얻은 이익을 환수하기 어렵고, 처벌도 미약해 실효성이 없다는 지적이 많았기 때문이다. 현행법에 따르면 공공주택사업자, 국토교통부 등 공공기관에서 종사하는 사람이 업무 중 알게 된 정보를 목적 외에 사용하거나 타인에게 누설하는 경우 5년 이하의 징역, 5000만원 이하 벌금형에 처하고 있다.그렇다면 처벌 강화를 통해 LH 직원 등 공직자의 투기 범죄를 막을 수 있을까. 증권업계 관계자는 “자본시장법의 영향을 받는 주식시장을 참고하면 처벌 강화로 범죄가 줄어드는 효과가 있겠지만, 근본적인 해결책이 되기는 어려워 보인다”고 말했다.실제 자본시장법은 내부자거래, 시세조종 행위 등 불공정거래를 금지하고 이를 위반하면 무겁게 처벌하는 내용을 담고 있다. 불공정거래 행위가 적발되면 1년 이상의 유기징역 또는 그 위반행위로 얻은 이익·회피한 손실액의 3~5배에 상당하는 벌금을 물릴 수 있다. 위반행위로 얻은 이익이나 회피한 손실액이 5억원 이상 50억원 미만이면 3년 이상의 유기징역, 50억원 이상이면 무기 또는 5년 이상의 징역으로 가중처벌 할 수 있도록 했다. 불공정거래 행위를 통해 취득한 재산은 몰수하거나 그 가액을 추징한다.특정 직무를 담당하는 사람은 주식거래를 금지하는 등의 규정도 따로 뒀다. 금융위원회 소속 공무원이나 금융감독원 임직원은 주식 거래 시 증권사 1곳의 계좌 1개로만 거래를 해야 한다. 분기별로 사고판 주식 종목을 감사 부서에 신고하도록 하는 규정도 있다. 한 분기를 기준으로 주식 매매를 20번 넘게 할 수 없고 4급 이상 고위급 직원은 아예 개별 종목 거래를 할 수 없도록 했다. 한국거래소, 금융위원회, 대검찰청 임직원도 주식 거래가 제한된다. 강력한 처벌과 사전 통제로 부당하게 이익을 얻지 못하도록 방지책을 세운 것이다.이런 대책에도 불구하고 주식시장에서 불공정거래와 관련한 범죄가 끊이지 않았다. 지난해 7월에는 한 증권사 애널리스트가 ‘선행매매’ 혐의로 실형을 선고받았다. 선행매매란 특정 종목 기업분석보고서(리포트) 출고 전 주식을 미리 사뒀다가 리포트 출고 후 주가가 오르면 팔아 이익을 챙기는 방식이다. 애널리스트 A씨는 2015~2019년 특정 종목에 대한 매수 추천 보고서를 내기 전에 공범을 이용해 차명으로 주식을 사도록 한 뒤, 보고서 공표 이후 주가가 오르면 되팔게 해 수 십억원의 시세차익을 얻은 혐의로 기소됐다.법원은 미공개 정보를 이용해 이득을 취하는 행위로 판단했다. 재판부는 “이들의 행위로 인해 애널리스트와 이들이 각고의 노력을 기울여 작성한 조사분석 자료, 금융투자 회사에 대한 투자자 신뢰가 훼손됐고 그 결과 자본시장 공정성에 대한 믿음에 금이 가게 됐다”며 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 위반 등 혐의 선고 공판에서 징역 3년과 벌금 5억원을 선고했다.2017년 감사원 감사에서는 장모, 처형 등의 계좌로 몰래 주식을 거래한 금감원 직원들이 적발된 사례도 있다. 팀장급 직원 B씨는 징역 6개월에 집행유예 2년을 선고받았다. 국장급 C씨 등 4명에게는 벌금 300만∼2500만원이 선고됐다. ━ LH가 개발 정보 독점하면 ‘영끌 투기’ 계속 이런 사례를 미뤄볼 때 자본시장법과 비슷한 수준으로 부동산 LH 투기 방지법을 강화하더라도 원천적으로 투기 범죄를 막기는 어려울 것이란 지적이다. 한 증권사 관계자는 “회사에서 금지하더라도 일부 직원은 친구나 먼 친척 명의로 주식을 거래하는 것으로 알고 있다. 얼마든지 빠져나갈 구멍은 있다”고 말했다.전문가들은 공직자의 부동산 투기 근절을 위해 LH가 점유하는 독점적 개발정보와 강제 토지 수용 권한 문제를 해결해야 할 필요가 있다고 말한다. 심교언 건국대 교수(부동산학)는 본지와 통화에서 “신도시 후보지 정보를 계획 과정부터 공개하면 투기 문제를 충분히 줄일 수 있다”고 말했다. 협의 과정에서 주민들과의 이해가 맞지 않아 계획이 무산될 우려도 있지만 반대로 이 점 때문에 ‘영끌’ 투기가 어려워질 것이라는 판단이다.심 교수는 지금처럼 LH가 신도시 개발지역을 결정하고 강제로 땅을 수용하면 내부 정보를 알고 있는 LH 직원들은 실패할 수 없는 ‘안전한 투기’를 멈추지 않을 것으로 예상했다. 그는 “근본적으로 투기나 범죄를 100% 막는 것은 불가능하다”면서도 “이를 최소화하기 위해 처벌을 강화하고 독점 정보 이용이나 무소불위의 권한을 제한해야 한다”고 강조했다.- 이병희 기자 yi.byeonghee@joongang.co.kr

LH “3기 신도시 보상 전까지 규정 개정”… 토지 소유주 “주민재산권 침해” 경기도 과천·남양주·하남시 등지의 수도권 3기 신도시 예정지에 대한 토지보상이 연말로 다가온 가운데 정부가 활성화하기로 한 ‘대토(代土)보상’을 두고 논란이 벌어지고 있다. 대토보상은 토지 수용에 대한 보상을 현금이 아닌 땅으로 받는 방식이다. 정부는 원주민 재정착률을 높이고 막대한 현금보상금이 주변 땅이나 주택 등으로 흘러들어 부동산시장이 과열하는 것을 막기 위해 3기 신도시부터 대토보상을 늘리기로 했다. 그러나 정작 3기 신도시 보상이 다가오면서 신도시 주요 사업시행자인 한국토지주택공사(LH)가 대토보상 관련 혜택을 대폭 줄이는 방향으로 관련 지침을 바꾸기로 해 논란이 일고 있다. 일각에서는 LH가 신도시 개발 수익률을 극대화하기 위한 것이라는 의심의 목소리도 나온다. ━ 대출 막히면 이주 등 생계 곤란 대토보상은 개발 예정지 내 토지 소유주가 현금이 아닌 택지조성 공사가 끝난 예정지 내 땅(아파트·상가용지 등)으로 보상받는 방식이다. 개발이 본격화하면 대토보상 신청자가 모여 조합을 만들고 시행자로부터 용지를 받아 직접 상가나 오피스텔, 아파트를 개발하게 된다. 정부는 2007년 이 제도를 도입했는데, 당시에는 주택시장 침체 등으로 크게 주목 받지 못했다. 그러나 신도시 아파트값이 계속 오르면서 최근에는 대토신청자가 급증하는 추세다. LH에 따르면 2008~2014년 보상을 실시한 전국 공공택지의 대토보상 비율은 1~3% 선이었으나 2015년에는 이 비율이 15%로 급등했고, 지난해에는 29%까지 치솟았다.대토보상은 여러모로 이점이 많다. 땅을 수용 당한 토지주 입장에서는 보상비에 아파트·상가 개발 사업을 통한 ‘개발이익’이라는 보너스를 받을 수 있다. 정부 입장에서는 원주민 재정착률을 높이고, 현금보상금액을 낮춰 부담을 줄일 수 있다. 정부가 3기 신도시 개발 때부터 대토보상을 늘리겠다고 한 이유도 여기에 있다. 현금보상금이 다시 부동산시장으로 흘러들어 부동산시장이 들썩이는 것을 방지하고, 개발이익이라는 보너스를 줘 개발에 반대하는 신도시 예정지 토지주의 마음을 사겠다는 것이다.그런데 3기 신도시 보상이 다가오면서 주요 시행자인 LH가 정반대 움직임을 보이고 있다. LH는 현재 대토보상권을 담보로 한 대출을 금지한다는 내용의 대토보상지침을 만들고 있는 것으로 확인됐다. 대토보상 신청자의 권리인 대토보상권을 담보로 대출을 받지 못하게 하겠다는 것이다. LH 관계자는 “11월 3기 신도시 지구지정 이전에 관련 지침을 정비할 계획”이라고 밝혔다. 7월 24일에는 경기도 성남시의 서현중앙교회에서 공공택지 개발 예정지 주민을 상대로 이 같은 내용의 설명회도 열었다. LH 관계자는 “최근 토지보상이 진행된 수도권 일부 공공택지에서 일부 대토보상자가 전매가 안되는 대토보상권을 전매한 것으로 나타났다”며 “이 같은 불법행위를 막기 위한 차원”이라고 설명했다. 실제로 최근 일부 시행사(부동산개발회사)가 서울 수서지구, 경기도 고향시 장항지구에서 웃돈을 주고 대토보상권을 사들여 이슈가 되기도 했다.하지만 이 같은 LH의 움직임에 3기 신도시 예정지 토지 소유주를 중심으로 반발이 일고 있다. 대토보상권의 전매를 이유로 대출을 금지하는 건 재산권침해라는 주장이다. 3기 신도시의 한 토지 소유주는 “보상이 끝나면 당장 이사를 가야하는 데다 보상에 따른 양도소득세를 내야하고, (농사를 짓던 사람은) 대체 땅을 구하기 전에는 생업도 포기해야 한다”며 “현금을 쥐고 있지 않으면 대토보상은 꿈도 꾸지 말라는 말”이라고 말했다. 부동산 업계의 한 전문가는 “대토보상권은 현금보상이나 채권과 마찬가지로 토지 소유주의 개인 재산”이라며 “그런데 이를 담보로 한 대출을 금지하는 것은 명백한 사유재산침해”라고 주장했다. 이에 대해 LH는 “대출 규제는 용지를 공급 받기 전까지만 유효하다”며 “개발지 내 용지를 공급 받은 후에는 대출이 가능하다”고 밝혔다. 하지만 대토보상 이후 용지 공급까지는 적게는 2~3년, 길게는 5년 이상도 걸린다. 실제 경기도 과천시의 한 공공택지에선 6년이 넘도록 대토보상 용지 공급이 이뤄지지 않고 있다.개발이익이 줄어 정부가 주장하는 ‘충분한 보상’이 이뤄지지 않을 가능성도 있다. 대토보상 신청자는 향후 조합을 설립해 용지를 받은 후 아파트 등을 직접 개발하게 된다. 도심에서 이뤄지는 재개발·재건축과 같은 형태다. 조합원을 모집하거나 개발사업을 위한 사전 준비 등을 위해서는 적지 않은 비용이 소요되는데, 대출이 막히면 이 비용을 충당할 수 없게 된다. 대토사업을 준비 중인 지역의 한 위원장은 “대토개발사업은 기본적으로 사업 주체인 토지 소유주가 대토보상권을 담보로 대출을 받아 설계 등 개발 사업 사전 준비 비용을 충당하는 형태”라며 “대토보상권을 담보로 한 대출을 받지 못하면 사업 자체를 할 수가 없는 구조여서 개발이익을 가져갈 수 없다”고 말했다. LH가 주도하는 공공리츠를 통해 개발할 수도 있지만, 주민 자체 사업과는 다른 구조여서 대안이 될 수 없다는 게 전문가들의 설명이다.관련 업계는 대토보상권의 불법 전매 등을 막기 위해서는 조합원 명부나 수익권자 확인 등의 방법 등이 있는 데도 대출 규제를 하겠다는 건 행정편의주의라고 지적한다. 실제로 대출을 규제한다고 해서 전매를 막거나 관리할 수 있는 것도 아니다. 업계의 한 관계자는 “전매를 막겠다는 취지라고 설명하지만 대출 규제를 통해 전매를 막겠다는 건 탁상행정”이라며 “대출 규제로 대토보상은 줄고 다시 현금보상이 늘어나 정부의 우려대로 주변 부동산시장을 자극할 가능성도 크다”고 말했다. 일각에선 LH가 3기 신도시 개발의 채산성을 높이려는 꼼수가 아니냐는 지적도 나온다. LH는 대토보상용지의 경우 감정가격의 120%에 팔아야 한다. 하지만 이 땅을 민간건설사에 최고가 경쟁 입찰을 붙여 분양하면 이보다 훨씬 비싼 가격에 팔 수 있다. 수도권 아파트용지는 경쟁률이 수백대 1에 이를 정도로 인기다. 4월 경기도 양주신도시에서 나온 한 아파트용지는 600대 1의 경쟁률을 기록하기도 했다. LH 입장에서는 대토보상 신청자가 줄면 이처럼 경쟁 입찰을 통해 분양할 수 있는 용지가 늘어나게 된다. ━ 대토보상 줄면 용지 분양 수익 늘어 한편 정부는 3기 신도시의 공공주택지구 지정(9월 예정)을 앞두고, 자족기능을 확보하기 위한 방안을 모색 중이다. 이와 관련해 유치 기업에 조성원가보다 더 낮은 가격으로 부지를 제공하는 방안도 검토 중이다. 뿐만 아니라 3기 신도시 개발지역 원주민들의 재정착이 원활하도록 토지 보상금에 대한 양도소득세를 낮추는 방안도 추진하고 있다. 중앙도시계획위원회에서 지구 지정에 대한 심의 후 지정 고시를 낼 예정이다. 보상 작업은 지구 지정 후 이르면 한달 이내에 시작될 것으로 보인다.- 황정일 기자 obidius@joongang.co.kr

지역우선공급 비율 높고 전매 제한 강력해… 신도시 주변 개발지역에 악영향 가능성도 ‘서울 도심권에 30분 내 접근이 가능한 도시’. 김현미 국토교통부 장관이 12월 19일 3기 신도시 예정지를 발표하면서 설명한 3기 신도시의 첫 번째 특징이다. 정부는 3기 신도시의 위치를 서울 경계에서 2㎞라고 설명했다. 서울 접근성이 좋을 것이라는 얘기로, 서울과 가까워 정부는 1990년대 입주한 1기 신도시 못지않게 3기 신도시가 주택 공급 효과를 톡톡히 낼 것으로 기대하고 있다. 서울 경계에서 5km인 1기 신도시보다도 가깝고, 당시 주요 광역교통망인 지하철보다 빠른 수도권 광역급행철도(GTX)를 놓기 때문이다. ‘30분’이란 시간 거리와 ‘2km’라는 공간 거리는 3기 신도시가 수도권에 들어서지만 사실상 ‘서울용’이라는 점을 강조한 표현인 것이다. ━ 2기 신도시 “우리는 어쩌라고” 그런데 시장에서는 3기 신도시가 정부 의도대로 서울 주택 수요를 흡수하지 못하면, 해당 지역에 공급 과잉 우려만 키울 수 있다는 지적이 나온다. 이미 해당 지역에 신도시를 비롯해 크고 작은 공공택지 개발이 한창이기 때문이다. 예컨대 335만㎡ 규모로 조성되는 인천시 계양지구( 1만7000가구) 주변에는 2기 신도시가 위치해 있다. 1170만㎡ 규모의 김포 한강신도시와 1120㎡ 규모의 인천 검단신도시다. 한강신도시에는 6만1300여 가구가 들어서는 데, 현재 막바지 개발이 한창이다. 7만4700여 가구가 들어서는 검단신도시는 이제야 주택 분양을 시작했다. 한강신도시는 분양이 거의 끝나가지만 검단신도시는 이제 입주자를 모집하는 단계여서 계양지구 발표 충격이 크다. 인근 부동산중개업소들은 “한강신도시나 검단신도시보다 서울과 인접한 계양지구가 입지여건이 더 낫다는 평가를 받고 있다”며 “한강·검단신도시 초입에 큰 집이 들어서는 셈”이라고 말했다.3기 신도시 중에서 가장 규모가 큰 왕숙지구가 들어서는 남양주 일대도 사정이 비슷하다. 왕숙지구는 2기 신도시인 판교 신도시(2만6000가구)의 2배가 넘는 명실상부한 신도시로, 1134만㎡ 규모에 6만6000가구가 들어선다. 그런데 왕숙지구 위쪽에는 2만7000여 가구 규모의 별내지구가 개발 막바지 단계이고, 아래쪽에는 총 3만2000가구 규모의 다산신도시 개발이 한창이다. 별내지구와 다산신도시를 합친 물량과 맞먹는 거대 신도시가 또 조성되는 것이다. 교산지구가 들어서는 하남시도 사정은 별반 다르지 않다. 교산지구는 건립 가구 수가 3만2000가구로 판교보다 좀 더 크다. 그런데 하남에도 미사·감일지구 등지에서 5만 가구 정도가 지어지고 있다. 이처럼 3기 신도시 주변으로 크고 작은 공공택지가 개발 중이어서 자칫하면 해당 지역에 공급 폭탄만 터질 수 있다는 우려의 목소리가 나온다. 한 부동산 전문가는 “3기 신도시가 서울 주택 수요를 흡수하지 못하면 수도권은 공급 과잉으로 몸살을 앓을 수 있다”고 우려했다.당장 과천의 경우 분양 대기 중인 과천지식정보타운이 영향을 받을 수 있다. 과천지식정보타운 분양을 기다리고 있는 수요가 3기 신도시인 과천지구로 넘어갈 수 있다는 얘기다. 과천지식정보타운은 갈현·문원동 등 일대 135만㎡ 규모로 지식기반산업단지와 공동주택(8100여 가구)가 건립된다. 하지만 과천 도심 남쪽에 위치해 있어 과천지구보다 서울에서 멀다. 과천지구는 서울 서초구와 바로 붙어 있다. 입지여건에서 과천지구에 밀리는 셈이다. 과천의 재건축 추진 단지도 촉각을 곤두세우고 있다. 과천지구 분양 물량은 분양가 상한제가 적용돼 재건축 단지보다 훨씬 저렴할 것으로 예상되기 때문이다. 과천시의 한 부동산중개업소 관계자는 “과천지구 개발이 본격 시작되면 재건축보다는 과천지구 물량을 기다리겠다는 수요가 꽤 많을 것”이라고 말했다.그나마 다행인 건 정부가 3기 신도시와 함께 추진 중인 서울 도심 내 분양 물량이 주택 수요를 흡수하기 어렵다는 것이다. 서울 도심에 들어서는 주택은 상당수가 임대주택이어서 내 집 마련 수요자에게는 ‘그림의 떡’이 될 수 있다. 강남권에도 서울 의료원 주차장(800가구)과 동부도로사업소(2200가구) 부지에 총 6500여 가구가 들어서는데 대부분 임대주택이다. 분양을 한다고 해도 공공분양이어서 청약저축(혹은 종합저축 가입자 중 무주택자) 가입자(무주택 세대주)로 청약자격이 제한된다. 집이 1채 이상 있는 유주택자나 청약저축 통장이 없는 사람은 청약 기회조차 없다. ━ 서울은 되레 공급 부족 우려 그러다 보니 서울에서는 오히려 공급 부족 우려의 목소리도 나온다. 지난해 서울 주택건설 인허가와 분양 실적이 뚝 떨어졌기 때문이다. 아파트 분양물량이 2만여 가구로 2017년(4만여 가구)의 절반 정도로 줄었다. 2008년 금융위기 이후 최저치다. 이 추세가 이어지면 2015년 이후 분양 봇물에 따른 입주 효과가 2021년 이후 끝나게 된다. 정부의 공급 확대 대책에 따라 실제 시장에 주택 공급이 시작하기도 전에 ‘공급 절벽’이 나타날 수 있는 것이다. 정부 계획에 따르면 서울 도심 물량은 2020년부터 착공해 2023년께부터 본격적으로 입주하게 된다. 2년여의 시차가 생기는 것이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “이번 주택 공급 확대 대책은 서울 수요를 흡수하거나 분산하지 못하고 이미 개발 중인 물량이 상당한 수도권에 공급 과잉 우려만 키울 수 있다”고 지적했다. ━ 신도시 반대 목소리 왜? - 지역 주민 “보상금 낮고 교통지옥 뻔해” 정부가 3기 신도시 예정지를 공개하면서 곳곳에서 신도시 조성에 반대하는 목소리가 나오고 있다. 예정지 주민의 반발은 공공택지 수용·개발 과정에서 흔히 발생하는 일이지만, 이번에는 신도시 인근 주거지 주민의 교통망 확충 요구까지 더해지면서 논란이 커지고 있다. 남양주시 왕숙지구 예정지 주민 300여 명은 정부의 3기 신도시 발표 닷새 뒤인 12월 24일 남양주시청 앞에서 신도시 개발 반대 집회를 열었다. 주민들은 “왕숙지구 일대는 48년 간 그린벨트(개발제한구역)로 묶여 있어 재산권 행사에 제약이 따랐다”며 “그런데 이제 와서 강제수용을 당하면 헐값에 삶의 터전을 뺏기게 된다”고 주장했다. 앞서 21일에는 왕숙지구 인근 다산신도시 주민으로 구성된 다산신도시총연합회가 “3기 신도시 조성에 따른 교통문제 등 시급한 현안 해결이 선행돼야 한다”며 정부에 추가 대책을 촉구했다. 왕숙지구 인근의 또 다른 공공택지인 진접지구의 진접시민연합회도 이날 보도자료를 내고 “신도시 개발은 교통지옥을 초래할 것”이라고 비판했다.교통 대책에 대한 논란도 계속되고 있다. 국토부는 왕숙지구 교통 대책 중 하나로 수석대교를 건설해 남양주시 수석동과 하남시 미사동을 연결하겠다고 밝혔다. 그러자 하남시 미사강변도시 주민들은 “지금도 올림픽대로 교통체증에 시달리는데 수석대교까지 건설되면 영구적 교통문제를 야기할 것”이라고 반발하고 나섰다. 2기 신도시 주민도 불만을 쏟아내고 있다. 화성시 동탄1·2신도시 주민들은 최근 ‘동탄신도시 교통망 확충’에 대한 국민청원을 제기했다. 이들은 “동탄에는 30만 명이 거주하고 있는데 이번 수도권광역교통망 개선 방안에서 소외됐다”며 “분당선 연장, 광역버스 증차 등으로 교통지옥을 벗어나게 해 달라”고 요구했다. 최근 분양을 시작한 인천 검단신도시 등 개발이 더딘 2기 신도시에서도 3기 신도시 때문에 집값에 타격이 있을 것이란 우려로 반발 움직임이 커지고 있다. 전문가들은 “주민이 반발이 거세지면 이를 무마하기 위한 사회적 비용은 물론 사업 자체가 지연될 수 있다”며 “정부가 좀 더 면밀하게 상황을 살펴 유연하게 대처해야 한다”고 주문했다.- 황정일 기자 bidius@joongang.co.kr

지난 1년 사이 생활밀접 업종 분석…평균 수익 10년 전보다 증가한 업종 8개뿐 경기 불황에도 커피전문점 숫자는 1년 사이 16.7% 증가한 것으로 나타났다. 이와 달리 식료품가게는 6.9% 감소했다. 지난 5월 말 기준 세금 신고를 한 사업자의 납세자료에서 50대 생활밀접 업종 사업자 수를 분석한 결과다. 생활밀접 업종은 PC방이나 식당, 학원, 미용실, 부동산중개업, 제과점, 주유소, 휴대폰 판매점 등 국민 경제활동과 밀접한 업종이다. 국세청이 2016년 말 제시한 40개 업종을 토대로, 분류 기준 세분화와 경제환경 변화에 맞춰 본지가 일부 업종을 추가·제외했다. 이에 따른 전체 생활밀접업종 사업자는 약 166만 명이다. 전년 동월 대비 3.8% 증가한 숫자다. ━ 한식 음식점, 주요 자영업의 22% 생활밀접 업종 사업자 가운데 수가 가장 많은 것은 한식 전문점이다. 전국에 약 37만6000명의 사업자가 있다. 전체의 약 22%에 해당된다. 이어 부동산중개업이 12만 명으로 두 번째로 많은 업종으로 꼽혔다. 이 밖에 미용실(약 9만7000명)·옷가게(약 8만8000명)·교습학원(약 5만5000명) 등에 자영업자가 많다. 약 30만 명의 자영업자가 몰려 있는 서울에서는 특히 강남3구의 자영업 사업자 수가 많은 것으로 나타났다. 강남·서초·송파구가 각각 2만7914명, 1만7267명, 1만8940명이다. 한편, 장난감가게(2059명)·목욕탕(5716명)·헬스클럽(6770명)은 전국에서 사업자 수가 가장 적었다.업종과 지역별 특성에 따라 사업자의 분포도 다양하게 나타난다. 전국에서 한식 음식점이 가장 많은 곳은 제주시(5587개)다. 최근까지 1위 자리를 지키던 서울 강남구(4358개)는 5위로 떨어졌다. 그 사이 경기 화성시(4785개), 경기 부천시(4617개), 경남 김해시(4418개)가 상위권으로 올라섰다. 커피전문점의 경우 여전히 서울 강남구(989개)의 숫자가 압도적으로 많다. 이 지역 커피전문점 수는 광주시(995개), 제주도 전체(881개)보다 많다. 부동산중개업체의 수는 부동산 시장 분위기를 반영하는 듯하다. 서울 강남3구의 부동산중개업체 수는 강남·서초·송파구가 각각 3779개, 2208개, 2149개다. 전국 부동산중개업의 14.8%에 해당한다. 서초·송파구보다 중개업소가 많은 곳은 동탄 신도시가 들어선 경기 화성시(2532개)뿐이다.50개 업종 중 전년 동월 대비 사업자 수가 증가한 업종은 33개로 펜션·게스트하우스(28.3%), 애완용품점(17.7%), 커피 음료점(16.7%) 순이었다. 같은 기간 피부관리업도 16.2% 늘어 증가세가 가파른 업종으로 꼽혔다. 음식점 중에서는 일식 전문점이 전년 대비 10.3%로 크게 늘었다. 광역 지자체별 업종을 보면 충청북도의 펜션·게스트하우스(59.5%), 세종시의 예술학원(51.4%), 제주도 펜션·게스트하우스(43.6%)의 증가세가 눈에 띈다. 지역별로 업체수 100개 이상으로 증가세가 유의미한 업종을 기준으로 했을 때다. 이 밖에 세종시에서는 피부관리업(43.2%)이, 광주시에선 커피음료점(43%)이 많이 늘었다.뜨는 업종이 있다면, 지는 업종도 있다. 같은 기간 식료품가게(-5.9%)·호프전문점(-5.2%)·문구점(-5%) 등 17개 업종은 사업자가 감소한 것으로 나타났다. 이른바 소매종말의 직격탄을 맞은 신발가게(-3.9%)·철물점(-2.6%)·옷가게(-2.1%)의 수도 줄었다. 스마트폰 대중화의 영향으로 수요가 감소한 PC방도 전년 동월 대비 2.7% 감소했다. PC방은 특히 전라남도와 부산에서 10곳 중 한 곳이 문을 닫은 것으로 나타났다. 또 충북의 간이주점(-10.3%), 광주시 문구점(-9.9%)의 감소폭이 컸다. 서울에서는 문구점(-9.2%), 경기도는 신발가게(-4.8%) 수가 크게 줄었다.지역별 사업자 수 증감폭은 업종에 따른 차이보다는 두드러지지 않는다. 모수가 적은 세종시를 제외한 모든 광역자치단체에서 1~4% 수준으로 증가했다. 서울 자치구 중에서는 기존의 중심상가 지역보다는 새로운 개발지역의 사업자 수가 증가했다. 강서구(6.6%)·구로구(4.8%)·성동구(4.7%)·마포구(4.1%)의 증가율이 큰 편이었다. 강남3구는 0.9% 증가하는 데 그쳤다. 종로구는 2.3% 증가했고, 중구는 0.2% 감소한 것으로 나타났다.분명 사업자 수의 증감은 시장의 트렌드와 업종의 흥망성쇠를 반영한다. 하지만 전부는 아니다. 사업자 증가 추세에 있는 일부 업종은 자영업자 간 과당 경쟁 우려를 키울 수 있기 때문이다. 시장은 2배 성장했는데 사업자가 4배 늘었다면 업체당 벌어들이는 수익은 오히려 줄어들 수 있다. 생활밀접 업종의 실제 수익 변화를 살펴보기 위해 통계청의 2016년 서비스업조사 자료를 토대로 같은 생활밀접 업종을 분석했다. 표본조사이기 때문에 다소간 오차가 있을 수 있지만 해당 업종의 사업체 수와 이들의 매출, 영업비용 등을 파악할 수 있고, 시계열을 넓혀 약 10년 간의 변화도 볼 수 있다.이에 따르면 2006년부터 10년 동안 가장 많이 늘어난 업종은 편의점이다. 전국에 9800여개에 불과하던 편의점은 10년새 3만5000개로 불었다. 2.6배로 증가한 수치다. 커피숍을 포함한 일반음료점, 피부관리업, 펜션·게스트하우스도 같은 기간 2배 넘게 늘었다. 이어 일식 전문점, 애완용품점, 화장품가게, 제과점, 휴대폰 판매점 순으로 사업자 수가 증가했다. 반면 문구점, PC방, 이발소, 목욕탕, 분식점, 철물점, 서점, 여관, 세탁소, 장난감가게, 과일가게, 시계·귀금속 가게, 가구점, 일반주점, 노래방 수는 줄었다. ━ 10년 새 2.6배로 증가한 편의점, 수익은 반토박 이들의 매출은 어떻게 변했을까. 10년 사이 가게 하나당 올린 매출이 가장 많이 증가한 건 오히려 사업자 수가 11% 줄어든 장난감가게다. 2006년 약 7200만원이던 연매출이 2016년 2억4700만원으로 늘었다. 이어 부동산중개업, 정육점, 화장품가게, 문구점, 애완용품점, 과일가게, 생선가게 순으로 평균 매출이 늘어난 것으로 나타났다. 이 중 부동산중개업, 화장품가게, 애완용품점은 그 수가 늘었고 문구점과 과일가게는 수가 크게 감소한 업종이다. 한편 이발소(-13%), 일반주점(-9%), 피부관리업(-6%)는 매출이 10년 전에 비해 줄어들었다.매출이 늘었다고 유망한 업종이라고 보기는 어렵다. 물가 등과 함께 오른 영업비용 증감폭도 서로 다르기 때문이다. 예컨대 부동산중개업은 평균 매출이 2배 넘게 늘었지만, 평균 영업비용은 3.3배 증가하면서 실제 남는 돈은 오히려 10년 전에 비해 11% 감소했다. 이런 점을 반영했을 때, 매출에서 영업비용을 뺀 평균 수익이 10년 전보다 증가한 업종은 8개에 불과하다. 장난감가게(44%)를 비롯해 수퍼마켓, 화장품가게, 중식전문점, 여관, 정육점, 신발가게, 일식 전문점 등이다. 펜션·게스트하우스(-108%), PC방(-64%), 편의점(-54%) 등 업종은 평균 수익이 크게 감소했다. 커피숍 등 음료점(-44%), 옷가게(-41%) 등의 감소폭도 컸다.한편, 2016년 기준으로 업체당 평균 수익이 가장 많은 업종은 수퍼마켓, 주유소, 목욕탕인 것으로 나타났다. 중식 전문점, 여관, 일식 전문점, 휴대폰 판매점의 순위도 높았다. 대부분의 지역에서 수퍼마켓과 주유소의 평균 수익이 상위를 차지한 가운데 울산시의 정육점, 세종·서울시 화장품가게, 제주도 한식 전문점, 경기도 여관·모텔, 광주시 일식 전문점 등도 비교적 높은 수익을 냈다.반면 순위가 낮은 세탁소, 애완용품점, 이발소, 커피 등 음료점의 연평균 수익은 약 1000만원 수준인 것으로 집계됐다. 대구·경남 지역에서는 부동산중개업의 평균 수익이 오히려 줄어들었고 인천시 헬스클럽, 대구시 세탁소, 충남의 서양음식점, 경기도 애완용품점의 수익도 저조했다.

한남·은평·노량진 등 재개발 지역 가격 오름세 … 지역별 양극화 더욱 심해질 듯 서울 용산구 동부이촌동에 자리한 한가람(2036가구)·강촌(1001가구)·이촌코오롱(834가구)·한강대우(834가구)·이촌우성(243가구) 아파트 총 4948가구가 통합 리모델링 사업을 추진한다. 이들 단지는 최근 리모델링 추진 준비위원회를 결성하고 임시위원장을 선출했다. 앞으로 조합 설립에 필요한 주민동의를 거쳐 통합 리모델링을 추진할 계획이다. 정부가 노후 아파트에 대한 안전진단 기준을 강화키로 하면서 이처럼 재건축 대신 리모델링을 선택하는 아파트가 늘고 있다.리모델링은 아파트를 완전히 새로 짓는 재건축과 달리 건물 뼈대는 유지하되, 내부를 완전히 허물고 수리하는 방식으로 진행한다. 최대 3층까지 층수를 높일 수 있다. 사업 절차도 ‘조합설립→안전진단→건축심의→행위허가→이주·착공→입주’ 등으로 상대적으로 간소하다. 재건축에 적용되는 조합원 지위 양도 제한이나 초과이익환수제·분양가상한제 등 규제에서 자유로운 것도 장점이다. 준공한 지 15년만 지나면 리모델링을 할 수 있다. ━ 수도권 39개 단지 리모델링 절차 밟아 주민 반응은 긍정적이다. 리모델링으로 새 집이 되고 편의시설 등이 보강되면 집값이 오를 수 있어서다. 실제로 서울 방배동 래미안에버뉴(옛 삼호), 도곡동 쌍용예가클래식(옛동신) 등 과거 리모델링 사례를 보면 준공 후 시세가 최소 20~30% 뛰었다.기대감을 반영하듯 일대 아파트값 시세는 오름세다. 서울 부동산정보광장에 따르면 한가람아파트 전용면적 59㎡는 올 초 9억1000만원(20층)에 거래됐지만 1월 6일(21층)에는 9억9000만원으로 뛰었다. 한강대우아파트 전용 84㎡(13층)는 올 1월 8일 12억원에 팔렸다. 지난해 9월 같은 평형 20층 매물이 10억원에 거래됐다. 동부이촌동 공인중개사 대표는 “한강대우아파트 84㎡형은 현재 14억원대로 올랐다”며 “매물이 많지 않아서 나오면 금세 거래가 된다”고 말했다.부동산114에 따르면 현재 서울 등 수도권에서 리모델링 절차를 밟고 있는 단지는 총 39곳이다. 리모델링을 추진하는 곳은 대부분 재건축 연한 30년을 임박한 1990년 이후 지어진 단지다. 강남권에서 리모델링 추진 단지가 꽤 많다.대표적인 아파트가 강남구 대치2단지아파트다. 지난해 말 서울시 도시건축공동위원회에서 지구계획안이 통과됐고, 올 상반기 중 서울시 건축심의를 받을 계획이다. 서초구 잠원동 잠원훼미리아파트도 리모델링에 속도를 내기 위해 최근 조합 설립을 추진 중이다. 이 단지는 수직증축 리모델링으로 최고 20층 3개 동 331가구로 탈바꿈할 계획이다. 송파구 성지아파트도 리모델링 시공사로 포스코건설을 선정했다.앞으로 재건축 연한 30년 안팎의 아파트 중심으로 재건축 대신 리모델링으로 방향을 틀 것으로 보인다. 국토부에 따르면 지난해 말 기준 서울에서 재건축 연한을 채운 단지 가운데 안전진단을 받지 못한 단지는 10만3822가구다. 양천구가 2만4358가구로 가장 많았다. 다음으로 노원구(8761가구)·강동구(8458가구)·송파구(8263가구) 순으로 많았다. 양지영 R&C연구소 소장은 “재건축을 기대했던 주민들은 재건축을 못할 거면 리모델링이라도 하자고 선회하려는 움직임이 늘고 있다”며 “30년 가까이 된 1기 신도시 분당신도시와 서울 양천구, 노원구에서 리모델링 추진 단지가 더 늘어날 것”이라고 예상했다. 여기에 리모델링은 문재인 정부의 도시 재생 뉴딜 정책에도 부합하는 정비 수단인 만큼 정부가 지원책을 내놓을 가능성도 있다는 기대감도 있다.투자자들의 재개발 지역에 대한 관심도 커지고 있다. 재개발 지역은 재건축과 달리 안전진단을 거치지 않아 사업 속도가 빠르고 재건축 초과이익 환수도 없다.사업 추진이 속도를 내기 시작한 노량진·청량리를 비롯해 신흥 부촌으로 주목받는 한남뉴타운 등의 매매가격은 최근 호가가 수천만원 올랐다. 한남뉴타운 구역 내 연립주택 반지하(대지면적 28.62㎥)가 2월에 8억원에 거래됐다. 매매 가격이 3.3㎡당 9224만원인 셈이다. 사업 속도가 가장 빠른 한남3구역에서는 대지면적 20㎡ 이하 소형 매물의 경우 3.3㎡당 1억~1억2000만원을 호가하기도 한다. 한남동 A공인 중개사 실장은 “한남동은 3.3㎡(1평)당 가격이 억대에 달하고 대출 한도까지 줄어서 여윳돈이 있는 자산가들이 투자한다”며 “한남3구역은 최근에는 시세보다 더 높게 거래된다”고 말했다. ━ 서북권 단독주택 매매가격 상승세 최근 사업 추진에 탄력을 받기 시작한 서울 동작구 노량진뉴타운도 상황은 비슷하다. 최근 노량진뉴타운 8개 구역 중 3개 구역에서 사업시행인가 신청을 위한 주민 동의가 이뤄지고 있다.개발 호재로 낡은 단독주택과 다세대주택 가격도 오르고 있다. 지난해 말 이 구역 단독주택 대지지분 시세는 3.3㎡당 2200만~2500원대였다. 최근에는 2700만원대로 뛰었다는 게 부동산 중개업소 관계자의 얘기다. 대방동 한 공인중개사는 “다세대주택은 2억원 정도만 있으면 갭투자(전세 끼고 구입)가 가능하기 때문에 매매거래가 활발하다”고 말했다.이처럼 재건축·뉴타운 등 개발 사업지의 주택과 새 아파트 등으로 매수가 늘면서 매매가격 상승폭이 커졌다. 뉴타운·재개발 등 개발 호재가 있는 용산구와 마포구 등은 매수가 늘면서 아파트 매매가격이 여전히 오름세다. 용산구의 2월 매매가격은 전월보다 1.80% 올랐다. 마포구와 성동구는 각각 1.58%, 1.52% 상승했다.강북 단독·연립주택 몸값도 마찬가지다. 한국감정원에 따르면 2월 은평·서대문·마포구가 포함된 서울 서북권 단독주택 매매가격이 전월 대비 0.84% 뛰었다. 이는 2011년 12월 이후 가장 큰 폭의 상승세다. 용산·종로·중구에 있는 단독주택 가격도 지난 1월에 비해 0.62% 올랐다. 이 역시 사상 최대 상승률이다.재개발 사업을 통해 아파트 분양, 입주가 이어지는 일대는 적게는 수천만원, 많게는 분양권 수준으로 웃돈이 붙고 있다. 지난 2011년 재개발 조합 인가를 받은 후 지난해 3월 이주를 시작한 의정부 중앙2구역은 재개발이 끝나면 2473가구 규모 ‘센트럴자이’로 탈바꿈한다. 5678가구의 대단지가 들어설 인천 부평구 ‘십정2구역’은 매물에 붙은 웃돈이 권리가액과 비슷하다. 이 구역 조합원 입주권(전용 84㎡) 매물은 3월 초 1억3000만원에 거래됐다. 권리가액은 6300만원이지만 웃돈이 6000만원 붙었다.서울 수색·증산뉴타운 일대에서는 올해 분양을 앞둔 역세권 입지의 매물에 웃돈이 2억원 이상을 넘어서는 것으로 전해진다. “주변에서 높은 청약경쟁률을 기록하고 입주 후에는 시세가 급등했기 때문에 투자자들은 시세차익에 대한 기대감이 커지는 추세”라는게 인근 공인중개사 관계자의 말이다. 올해 6월 전매제한이 풀리는 마포구 신촌그랑자이(대흥2지구 재개발) 분양권 가격도 얼마에 형성될지 관심이 크다. ━ 안전진단 못받은 단지 하락세로 돌아설 수도 이처럼 이미 안전진단을 통과한 재건축 단지와 규제가 상대적으로 약한 재개발지역, 신규 분양단지 등으로 수요가 쏠려 가격이 오르는 ‘풍선효과’가 나타날 수 있다는 우려도 있다. 재건축 사업 탄력의 걸림돌이 생긴 만큼 서울, 특히 강남의 수급불균형을 더 심화시켜서다. 장기적으로는 재건축 허가 지연에 따른 주택공급 부족으로 집값이 오를 것이라는 전망도 나온다. 양지영 R&C 연구소장은 “안전진단을 통과한 재건축 단지의 희소성이 높아져 가격 상승을 초래하는 역효과를 낳을 수 있다”며 “재건축초과이익환수제와 마찬가지로 단지별 양극화를 불러 올 것으로 보인다”고 내다봤다.일부에서는 집값 상승률이 마이너스로 돌아설 수 있다는 예측도 조심스럽게 나온다. 4월부터 양도세 강화와 금리 인상, 입주물량 증가 등으로 전세금 하락, 거래량 감소로 서울 집값이 떨어질 가능성을 배제할 수 없어서다.한국감정원에 따르면 3월 5일 기준으로 서울 아파트값 상승률은 0.12%로 전주(0.21%)의 절반 수준으로 떨어졌다. 서울 아파트값 상승 폭은 1월 둘째 주 0.39%를 기록한 후 7주 연속 줄어들고 있다. 이번 주 상승률은 올해 들어 가장 낮다. 지역별로는 강남·서초·송파·강동구 등 강남4구의 하락세가 두드러졌다. 0.48%였던 송파구 아파트값 상승률은 0.13%로 급락했다. 서초(0.15%→0.08%), 강남구(0.25%→0.18%) 역시 상승폭이 절반 가까이로 줄었다. 강동구도 0.35%에서 0.14%로 상승폭이 하락했다.