HDC현대산업개발은 서울 노원구로부터 광운대 역세권 개발사업의 주택건설사업계획 승인을 받았다고 30일 밝혔다.사업비만 4조5000억원 규모인 광운대 역세권 개발사업은 노원구 월계동 광운대역 일대 약 15만㎡의 철도시설 부지를 개발하는 것이 골자다. 오는 11월 착공할 계획이다. 복합용지와 상업업무용지 중 이번 사업계획 승인을 받은 복합용지에는 주거시설과 스트리트몰 등이 들어선다.최고 49층 8개동에 3000여가구를 조성한다. 2개동은 HDC현대산업개발이 직접 운영하는 프리미엄 웰니스 레지던스를 짓는다. 스트리트몰도 직접 보유하고 운영할 계획이다. 가운데가 뚫린 ‘ㅁ’자 형태의 중심부에는 중앙정원을 조성한다. 저층부에는 상업시설, 그 위로는 오피스와 호텔이 들어설 예정이다.HDC현대산업개발 관계자는 “일부 복합시설들을 직접 보유하고 운영하며 지속가능한 도시를 만들어 나가겠다”고 밝혔다.

부동산 시장이 요동치고 있지만 내 집 마련을 꿈꾸거나 자산 증식을 원하는 이들은 시장의 분위기와 상관없이 늘 존재하기 마련입니다. 한 주 간의 부동산 정책부터 중요한 핫이슈까지 복잡한 내용을 이해하기 쉽게 풀어드리겠습니다. 지난해에 이어 올해도 주택공급 등 시장 정상화와 가계부채 축소 사이에서 줄타기를 이어갈 것으로 전망되는 가운데 새로 바뀌는 부동산 제도들이 많다. 신생아 특례 구입 및 전세자금 대출 도입, 신생아 특별공급 제도 신설, 혼인 증여재산 공제 도입 등 새로 신설하는 제도뿐 아니라 특례보금자리론, 전세 보증금 반환 대출, 상생임대인 지원제도 등 일몰하는 제도도 있다.신생아 특례 구입 및 전세자금 대출 도입월별로 자세히 살펴보면 1월에는 신생아 특례 구입 및 전세자금 대출 제도를 첫 도입한다. 신생아 출산가구에 주택구입 및 전세자금 융자가 지원된다. 대출 신청일 기준 2년 내에 출산한 무주택 가구(2023년 출생아부터 적용, 혼인 여부 관계없음)가 그 대상이다. 주택 구입자금 대출의 경우 자산 5억600만원 이하, 연 소득 1억3000만원 이하, 연 1.6~3.3% 금리로 최대 5억원까지(주택가액 9억원 이하) 빌려준다. 전세자금대출의 경우 자산 3억6100만원 이하, 연 소득 1억3000만원 이하, 연 1.1~3.0% 금리로 최대 3억원까지(보증금 수도권 5억원, 지방 4억원 이하) 빌려준다. 주택 구입 및 전세자금대출 모두 처음 받은 금리를 5년간 적용한다. 추가 출산 시 1명당 0.2%포인트(p)의 추가 금리 인하 혜택을 제공해 출산 가구의 주거 부담을 경감해 집 걱정 없이 아이를 키울 수 있는 여건을 조성할 계획이다. 혼인 증여재산 공제 도입 신혼부부가 양가에서 결혼자금을 증여세 부담 없이 3억원까지 받을 수 있는 혼인 증여재산 공제도 올해 1월 1일 증여분부터 적용된다. 부모나 조부모 등 직계존속으로부터 혼인신고일을 기점으로 전후 각 2년 이내 총 4년간 재산을 증여 받는 경우 기본 공제 5000만원(10년간)에 1억원을 추가로 공제받을 수 있다. 정부는 결혼식을 올리고 1~2년 뒤 혼인신고를 하는 사례가 많다는 점을 감안해 증여세를 공제받을 수 있는 기간을 총 4년으로 넓게 설정했다.주택청약저축 납입액 소득공제 범위 확대 주택청약저축 납입액 소득공제 한도를 연 240만원에서 300만원까지 상향한다. 그동안 주택청약저축 납입액의 소득공제 한도는 연 240만원이었다. 하지만 2022년 6월부터 15개월째 청약통장 가입자 수가 감소세를 보이고 있어 청약통장 보유 혜택을 강화하기 위함이다. 다만, 조세특례제한법 개정이 필요한 사안으로 법이 통과되면 2024년 1월 1일 이후 납입분부터 적용될 예정이다. 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 확대 주택담보대출(주담대) 이자부담 경감을 위해 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 한도를 확대하고 주택가격 기준을 상향한다. 현재 무주택 또는 1주택 근로자인 가구주가 취득 당시 기준시가 5억원 이하인 주택을 대출받아 산 경우 근로소득에서 대출 이자상환액을 공제받을 수 있는데, 공제금액이 최대 1800만원에서 2000만원으로 늘어난다. 상환 기간이 10년 이상이며 고정금리 또는 비거치식인 주담대는 연 300만원에서 600만원으로 2배로 늘어난다. 소득공제를 받을 수 있는 주택도 취득 당시 기준시가 5억원에서 6억원으로 상향된다. 공제한도 증액 및 주택가격 기준 상향은 2024년 1월 1일 이후 취득 주택부터 적용한다. 이월과세 필요경비 합리화 앞으로 양도소득세 이월과세가 적용될 경우 필요경비에 증여자가 지출한 자본적 지출액도 포함돼 세 부담이 줄어들게 된다. 양도소득세 이월과세는 배우자 또는 직계존비속으로부터 부동산 또는 부동산에 관한 권리 등을 증여 받고 10년 이내에 증여받은 해당 자산을 양도하는 경우 당초 증여자의 취득가액과 취득시기를 적용해 양도소득세를 계산하는 규정이다. 이월과세가 취득시기와 취득가액을 증여자 기준으로 봄에도 지금까지는 수증자가 지출한 것만 필요경비로 인정하고 있었다. 이 개정안은 2024년 1월 1일 이후 양도분부터 적용된다. 세법상 주택 개념 정비주택 여부에 대한 납세자 혼란 및 조세 회피 방지를 위해 ‘주택’의 개념을 정비한다. 소득세법상 주택은 ‘허가 여부나 공부 상 용도 구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물’로만 규정하고 있어 주택 여부에 대한 납세자의 예측 가능성이 저해되고 있다. 이에 시설 구조상 특성을 반영해 ‘세대원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건물’로 ‘주택’의 개념을 구체화한다.전월세 계약 때 공인중개사 인적정보 기재 의무화전월세 계약 신고 때 계약을 중개한 공인중개사의 이름, 사무실 주소, 전화번호 등의 인적 정보 기재를 의무화한다. 신고해야 하는 정보는 부동산 소재지와 명칭, 등록번호, 전화번호, 대표자명, 소속 공인중개사다. 전세사기나 임대차 분쟁 등이 발생하면서 공인중개사에게 부동산 계약 책임을 강화하기 위한 조치로 공인중개사가 허위 정보를 신고한다면 과태료 100만원이 부과될 수 있다. 2024년 1월 1일 도입을 목표로 하며 적용 대상은 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙’ 시행 이후 최초로 체결되거나 갱신, 변경, 해지되는 임대차 계약부터다. 역세권 ‘뉴:홈’ 공급 활성화 역세권 등에서 완화된 용적률로 지어진 주택의 일부를 공공분양주택인 ‘뉴:홈’으로 활용할 수 있도록 개정된 ‘도시 및 주거환경정비법’이 오는 1월 19일부터 시행된다. 추가 완화 용적률의 50% 이상을 나눔형으로 공급해야 한다. 이 경우 토지 인수가격은 감정평가액의 50%로 규정된다. 재건축 과정에서 공공분양주택을 제공할 경우, 준공업지역도 법적 상한 용적률 인센티브를 받을 수 있게 되고, 정비계획 입안요청제도도 도입된다. 이는 정비사업 속도를 높이고 더 쉽게 추진할 수 있도록 하는 제도로, 토지 등의 소유자는 3분의 1이하에서 조례로 정하는 비율 이상의 동의를 얻으면 지자체에 정비계획 입안 요청을 할 수 있다. 재건축 초과이익 부담금 면제 기준 및 부과 구간 단위 완화재건축을 한 뒤 집값이 일정 수준 이상 오르면 조합원들이 초과이익에 대해 일부 돈을 내야 한다. 이때 부과되는 초과이익 부담금의 면제 기준이 오는 3월부터 기존 3000만원에서 8000만원으로 높아진다. 또한 부과 구간을 2000만원에서 5000만원으로 완화한다. 재건축 부담금 부과 개시 시점은 조합 설립 추진위원회 승인일에서 조합설립인가일로 미뤘다. 1주택자는 보유기간(20년 이상 70%, 15년 이상 60%, 10년 이상 50%씩)에 따라 부담금도 감면된다. 개정안이 시행되면 전국적으로 재건축 부담금 부과 단지가 111곳에서 67곳으로 줄어들고, 평균 금액은 8800만원에서 4800만원으로 감소할 것으로 예상된다. 1기 신도시 특별법4월에는 조성된 후 20년 이상 된 100만㎡이상 택지를 대상으로 용적률 규제 완화, 안전진단 면제 등의 혜택을 부여한다. 즉, 낡은 신도시 아파트 용적률을 높이고 안전진단을 면제해 재건축 규제를 완화하는 것이 핵심이다. 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(1기 신도시 특별법) 적용이 가능한 지역은 주로 1기 신도시(분당, 일산, 중동, 산본 등)이며, 수도권 택지지구, 지방 거점 신도시 등 전국 51개(수도권 24개 지역) 지역, 103만 가구다.신생아 특별공급 제도 신설 올해 5월에는 정부는 저출산 극복을 위한 방안으로 출산가구를 대상으로 ‘신생아 특별공급’을 신설한다. 그간 출산 장려 주택정책이 기혼가구에게 혜택을 부여해 간접적으로 출산을 장려했던 것에서 탈피해 혼인 여부와 관계없이 직접적으로 혜택을 준다. 이를 위해 연 7만가구 수준의 공공 · 민간 주택을 공급하기로 했다. 특히 공공분양(연 3만가구)의 경우 혼인 여부와 무관하게 입주자모집공고일 기준 2년 이내에 임신·출산을 한 가구를 대상으로 특별공급 자격이 주어진다. 민간분양(연 1만가구)은 생애최초·신혼부부 특별공급 물량 중 20%를 출산가구에게 우선 공급한다. 등록임대사업자의 임대보증금 반환 보증 가입 요건 강화 7월엔 등록임대사업자의 임대보증 가입 요건인 전세가율(집값 대비 전세보증금 비율)이 100%에서 90%로 강화된다. 기존에 등록한 임대주택은 2026년 6월 30일까지 적용을 유예한다. 주택가격 산정 때는 주택 유형 및 가격에 따라 공시가격의 최대 190%를 주택가격으로 인정했으나 140%까지만 인정한다. 이에 따라 임대보증보험도 공시가격의 126%(공시가격 적용 비율 140% × 전세가율 90%) 이하로 가입 기준이 강화된다. 임대보증은 민간임대주택법에 따라 등록임대사업자가 의무적으로 가입해야 하는 보증으로, 세입자가 가입하는 전세보증과 유사한 수준으로 가입요건이 강화된다. 반환을 보장하는 금액 기준이 낮아지는 만큼 임대인들이 보증보험 가입 의무를 지키기 위해서는 전세금을 낮춰야 한다. 신혼부부 특별공급 개별 신청 허용 구체적인 시행시기는 아직 정해지지 않았지만 올해 상반기에 적용될 것으로 예상되는 제도들도 많다. 먼저 신혼부부의 주택 청약 횟수를 기존 부부 합산 1회에서 부부 각각 1회(총 2회)로 늘린다. 동일일자에 당첨자가 발표되는 아파트 청약에도 부부가 각자 개별 통장으로 신청이 가능하다. 중복 당첨되더라도 먼저 신청한 것을 당첨으로 인정해주기 때문에 청약의 기회가 2번 주어지게 된다. 가령 임신과 동시에 결혼을 계획한 예비 신혼부부라면 한 사람은 신생아 특공에 다른 한 사람은 신혼부부 특공에 청약을 넣으면 된다. ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정이 필요한 사항으로 타 제도보다 빠르게 시행될 가능성이 있고, 늦어도 2024년 3월까지는 시행될 수 있도록 할 계획이다. 비상장 리츠 공모 활성화비상장 리츠(REITs)의 공모 주관사에 대해 인수일 뒤 1년 6개월 동안 주식 소유 한도(50%)를 적용하지 않는다. 자산운용 전문인력의 전문성과 윤리의식을 높이기 위해 3년마다 위험관리, 시장 여건 변화 등에 대해 보수교육(2024년 2월 17일 시행)을 받도록 했다. 자산관리회사의 이해 상충 방지를 위해 리츠의 거래 제한 대상에 해당 리츠의 자산관리회사가 운용하는 펀드(집합투자기구)도 포함한다. 이번 개정을 통해 리츠의 공모·상장이 활성화되고 투자자 보호가 강화될 것으로 보인다. 입주자대표회의 투명성 강화 등 공동주택관리법 일부 개정입주자 의사결정의 투명성 강화를 위해, 입주자대표회의를 관리규약으로 정하는 바에 따라 실시간으로 녹화 또는 녹음 등의 방식으로 입주자 등에게 중계하거나 방청할 수 있도록 한다. 또한 의무관리대상 공동주택 중 일정 규모 이상인 경우에는 공동주택 층간소음관리위원회를 의무적으로 구성해야 한다. 지방자치단체의 장은 층간소음 개선을 위한 층간소음 측정 · 진단에 필요한 비용의 일부를 지원할 수 있도록 하고, 국가는 층간소음 저감재 설치 등에 필요한 비용을 주택도시기금에서 융자할 수 있도록 한다.주택간주임대료 중 소형주택에 적용하던 특례 기한 연장세법에서는 보증금에 의한 이자도 임대 소득으로 본다. 이처럼 세입자에게 받은 전세금을 활용해 금융 소득을 올렸을 것으로 간주한 것을 ‘간주임대료’라 한다. 정부는 소득법에 따라 3주택 이상과 상가 임대사업자의 전세금·보증금 등에 발생하는 간주임대료를 계산해 과세하고 있다. 2023년 간주임대료 이자율은 현행 연간 1.2%~2.9%로 인상됐었으나, 소형주택(40㎡이하 규모면서 기준시가 2억원 이하)은 주택 수와 간주임대료 과세대상에서 제외해왔다. 소형 임대주택을 보유한 임대인의 과세 부담을 줄여 소형임대주택의 공급을 활발하게 하자는 취지에서 오는 2024년부터 2026년 말까지 3년 추가 연장한다. 공급이 늘어나면서 소형주택 임대료가 안정적인 수준을 유지할 가능성이 높아진다.청년우대형 주택청약종합저축 비과세 적용기한 연장 연 최대 3.3%의 우대 금리를 적용하는 청년우대형 주택청약종합저축 비과세 적용기한을 연장한다. 총 급여액 3600만원 또는 종합소득금액 2600만원 이하 무주택 세대주인 청년은 500만원 한도로 청년우대형 주택청약종합저축 이자 소득 비과세를 받을 수 있고, 2년 더 연장해 2025년 12월 31일까지 시행할 예정이다. 경양이양보조금 지급대상 자경농지에 대한 양도소득세 감면 적용기한 연장 고령 농업인의 소득안정과 농업경쟁력 강화를 지원하기 위해 경영이양 직접지불보조금 지급대상이 되는 자경농지에 대한 양도소득세 감면 적용기한을 2026년 12월 31일까지 3년 연장한다. 해당 혜택(양도소득세 100% 감면)을 받으려면 농지소재지에 거주하고, 경영이양 직접지불보조금 지급대상 농지를 3년이상 자경(65~67세로 10년 이상 계속하여 농업경영 중인 농업인이 보유하는 농업진흥지역 내 농지로 3년 이상 계속해 소유하고 있는 논·밭·과수원 등)하며, 한국농어촌공사 또는 농업법인에 양도하는 요건을 갖춰야 한다.공시가격 검증센터 설치올 하반기엔 부동산 공시가격에 대해 정확성과 신뢰성을 높이기 위해 지방자치단체에 ‘공시가격 검증센터’를 설치한다. 또 부동산 공시가격에 대한 투명성 확보를 위해 ‘공동주택 실명제’를 도입하고, 아파트 층과 방향, 조망, 소음 등에 등급을 매겨 공개한다. 출산·양육을 위한 주택 취득에 대한 취득세 감면 신설 출산 자녀와 함께 거주할 목적으로 주택을 취득할 경우 취득세를 500만원 한도 내에서 100%감면한다. 출산·양육을 위한 주택 취득 시 취득세 감면과 관련하여 1가구 1주택의 범위를 세대별 주민등록표 상 기재된 가족 등으로 구성된 1가구가 국내에 1개의 주택을 소유하는 것으로 정한다. 중소규모 공공주택지구 지구지정-지구계획 절차 통합일정 규모(구체적인 지구 면적 범위는 ‘공공주택 특별법 시행령’ 개정 필요) 이하의 중·소규모 공공주택지구는 지구지정과 지구계획 승인 절차를 통합하고, 이를 토대로 공공택지 개발 및 공공주택 공급 속도를 단축하도록 했다. 공공택지 조기 인허가 인센티브 추진 2024년부터 공공택지 공급 계약 후 1년 내 조기 인허가를 받는 사업자는 신규 공공택지 공급 시 인센티브를 받는다. 추첨 공급물량 일정분을 우선 공급 기회가, 경쟁 공급물량은 최고 가점이 부여된다. LH(한국토지주택공사)가 공급하는 공공택지는 아파트, 연립주택, 주상복합 등을 지을 수 있는 택지다. 인센티브 부여 대상은 기존에 보유하고 있거나 공급받을 예정인 공공택지에 대한 공급계약 체결 후 주택건설사업계획 승인을 통상적 기간(16개월)보다 앞당겨 10개월 안에 받는 사업자다. LH가 올 하반기부터 2026년까지 공급하는 신규 공공택지에 ‘추첨방식 우선 공급 참여 기회’나 ‘경쟁방식 평가 가점’의 인센티브를 부여받는다. 추첨방식은 추첨 물량의 20%를 해당 업체에 우선 공급할 예정이다. 기존 1순위 청약자격에 인센티브 보유조건을 부여한다. 해당 업체가 임대주택건설형 · 이익공유형·설계공모형 등 경쟁방식에 참여할 때는 현행 최고 수준(총점의 5%)의 가점이 주어진다. 다만 등록기준 미달로 영업정지 등 행정처분을 받았거나 벌떼입찰로 경찰 수사 중인 업체는 인센티브 대상에서 제외된다. 제로에너지 건축 의무 민간 아파트 확대 올해부터 사업계획 승인을 새로 신청하는 30가구 이상의 민간 공동주택에는 제로에너지 건축이 의무화된다. 제로에너지 인증제는 건축물의 5대 에너지(냉방, 난방, 급탕, 조명, 환기)를 정량적으로 평가해 건물 에너지성능을 인증하는 제도로 에너지자립률에 따라 총 5개의 등급을 부여한다. 그러나 에너지 자립률 기준을 맞추기 위해서 건축비는 약 30%가량 더 오를 것으로 전망되고 있다.반대로 올해부터 일몰되는 제도도 있다. 특례보금자리론 공급 중단, 전세 보증금 반환 대출, 상생임대인 지원제도와 생활형 숙박시설 유예기간 연장 등이 일몰될 예정이다. 앞서 가계부채가 늘어나면서 대출 증가의 요인으로 지적되면서 지난해 9월 일반형 특례보금자리론의 공급을 중단했다. 이에 더해 부부 합산 연 소득 1억원 이하이거나 주택 가격이 6억원 이하를 대상으로 대출해주는 우대형 특례보금자리론도 올해 1월까지만 공급한다. 상생임대인 지원제도는 임대료를 5% 이내로 인상하는 임대인에게 양도소득세 비과세 및 장기보유특별공제에 필요한 2년 거주요건을 면제하는 제도로, 2022년 종료 예정이었으나 2년 연장됐다. 또한 주거용으로 사용하는 생활형 숙박시설에 대한 숙박업 신고 계도기간을 부여하고, 이행강제금 처분을 올해 12월 31일까지 유예한다. 계도기간 후에도 생활형 숙박시설을 용도변경 없이 주거용으로 쓰면 이행강제금을 내야 한다. 전셋값 하락으로 집주인이 기존 세입자의 전세 보증금을 돌려주지 못하는 역전세난을 해소하기 위해 도입한 전세 보증금 반환 대출 제도도 2023~2024년 7월 말까지 1년간 한시적으로 대출 규제가 완화된다. 양도소득세 중과 완화도 논의되고 있다. 현행 소득세법은 2년 이내 단기 보유하거나 다주택자가 보유한 부동산을 양도할 때 중과세율을 적용하고 있다. 기본 세율은 6~45%이지만 단기 거래의 경우 60%나 70% 세율을, 2주택 이상 다주택자에는 기본세율에 20~30%p를 더 매기는 방식이다. 이에 다주택자에 대한 양도세 중과를 오는 5월까지 한시적으로 배제한다. 다만 종료, 폐지, 연장 여부는 조금 더 지켜볼 필요가 있다.

서울주택도시공사(SH)는 노원구 상계동 771-3번지 일대 상계마들단지 재정비사업 설계 공모 당선작으로 최재원 건축가(플로건축사사무소)의 '마들 마실'을 선정했다고 17일 밝혔다. 상계마들단지는 올해 4월 서울시가 발표한 '임대주택 혁신 방안'에 따라 재정비사업이 이뤄지는 시범 단지다. 총 170세대 규모로 1988년 준공돼 2001년부터 영구임대주택으로 운영돼 왔다. 하지만 내진 설계가 적용되지 않아 안전에 대한 우려가 있고, 엘리베이터 설치나 주차공간 확충 등 시설 개선 요구도 꾸준히 제기돼 왔다. 임대 170세대를 포함해 총 364세대가 들어서며 근린생활시설과 커뮤니티 시설도 확충된다. 1층에는 다수의 진입로와 녹지를 조성해 주민이 이용할 수 있는 공원으로 활용한다. 3층과 8층에는 3개 동을 연결하는 마당을 만든다. 또한 단지는 중랑천과 인접해 자연경관이 우수하고, 주민복지시설과 마들근린공원 및 마들 스포츠타운이 인접하고 있어 다양한 라이프 스타일을 누릴 수 있다. SH는 내년 주택건설사업계획 승인을 거쳐 2024년 하반기 착공, 2027년 상반기 입주를 목표로 재정비사업을 추진할 계획이다. 이승훈 기자 wavelee@edaily.co.kr

서울 중랑구 면목동 일대를 개발하는 ‘면목 행정문화중심 북합타운 개발사업’이 본격화된다. 서울주택도시공사(SH공사)는 2027년 12월 준공을 목표로 내년 2월 주택건설사업계획 승인을 거쳐 내년 12월에 공사에 착수할 계획이라고 4일 밝혔다. 사업대상지는 서울 중랑구 면목동 378-10번지 일대로 면목 행정문화중심 복합타운 개발사업은 용마산역 일대의 주민센터, 구민회관, 서울시 청소년 수련관 등 노후 공공청사와 한사랑마을 아파트 부지 등을 통합 개발하는 사업이다. 개발사업 설계는 공모로 진행된다. 설계 공모의 주요 과제는 대상지 지구단위계획구역 지정안과 주민센터, 구민회관, 청소년 수련관, 공영주차장, 판매시설, 공공주택 702세대에 대한 복합개발계획안을 수립하는 것이다. 설계 공모 접수는 오는 10일까지 서울시 설계공모 공식 홈페이지(project.seoul.go.kr)에서 할 수 있으며 작품 접수는 오는 6월 2일까지다. SH공사는 접수된 작품을 대상으로 심사위원회를 열어 당선작을 선정할 예정이다. 당선자에게는 면목 행정문화중심 복합타운 개발사업의 기본·실시설계권이 제공된다. 김두현 기자 kim.doohyeon@joongang.co.kr

저는 아파트 건설 예정 부지에 토지를 소유하고 있습니다. 그런데 이 아파트 건설사업을 추진하는 시행사가 제 토지를 사겠다며 제시한 금액은 제가 기대한 금액에 한참 못 미칩니다. 시행사는 제게 토지를 팔지 않으면 법원에 매도청구소송을 제기하겠다고 합니다. 현재 상황에서 제가 어떤 대응을 할 수 있을 지 궁금합니다. 안타깝지만 이런 경우 법적으로 시행사가 유리한 사례가 많습니다. 통상 건설 시행사는 특정 구역 내 토지를 매수하고 사용권원을 확보해 사업을 하게 되는데요. 주택건설사업계획 승인을 득한 사업자는 사업에 반대하는 구역 내 토지주에게 토지를 자신에게 매도할 것으로 청구해 강제로 매수할 수가 있습니다. 사업자는 사업부지 면적 중 80% 이상의 사용권원을 확보하면 지구단위계획구역 결정고시일 ‘10년 이내’에 소유권을 확보한 자에 대해, 95% 이상의 사용권원을 확보하였다면 사용권원을 확보하지 못한 대지의 모든 소유자에 대해 매도청구를 할 수 있습니다(주택법 제22조 제1항). 이 같은 주택법에 따라 필요한 요건을 갖춘 사업자가 매도청구소송을 제기한다면 토지 소유자는 대부분 패소할 수밖에 없습니다. 이렇게 되면 강제로 매매계약이 체결되고 법원 감정가에 따라 매매금액이 결정됩니다. 법원 감정평가액은 사업자가 당초 토지 소유자에게 제시한 금액에도 못 미치는 경우가 드물지 않습니다. 사정이 이렇다 보니 사업자가 “매도청구권을 행사해서 더 저렴한 가격에 강제매수 하기 전에 얼른 토지를 내게 팔아라”라고 토지 소유자들을 압박할 수 있는 것이죠. 그렇다고 해서 토지 소유자들이 사업자가 제시한 낮은 가격에 서둘러 토지를 팔아야만 하는 것은 아닙니다. 법은 토지 소유자의 최소한의 권리보호를 위해 사업자가 사업계획승인을 받은 다음 매도청구를 하기 전에 반드시 3개월 이상 협의를 하도록 규정하고 있습니다(주택법 제22조 제1항). 3개월 이상의 매수 협의는 단순히 협의의 형식만 갖춘다고 되는 것은 아니고 실질적인 협의가 이루어져야 합니다. 사업자는 사업을 최대한 빨리 진행해야 이익을 극대화할 수 있기 때문에 가능하면 합의로 토지를 확보하려고 합니다. 설령 매도청구소송을 제기하더라도 법원에서 감정 절차를 진행하는데 짧지 않은 시일이 소요되는 데다 2심, 3심까지 가게 되면 최소 2년을 허비하게 됩니다. 이런 사정 때문에 사업자들도 소송 중에 합의를 시도하는 경우가 많고, 법원 역시도 조정절차를 적극 활용하여 조기에 분쟁을 해결하려는 경향이 있습니다. 그러니 질문자께서는 무조건 높은 가격을 주장하기보다 사업자와 지속적으로 협의하시고, 사업자가 매도청구소송을 제기하더라도 상호 합의를 통해 원만히 해결될 수 있도록 대응하실 필요가 있습니다. ※필자는 뱅가드 법률파트너스 변호사로 활동하고 있다. 현대건설 재경본부에서 건설·부동산 관련 지식과 경험을 쌓았으며 부산고등법원(창원) 재판연구원, 법무법인 바른 변호사로 일했다. 임상영 변호사

‘브라이튼 여의도’ 3.3㎡당 4000만원선 계획… 불확실성 떠안고 후분양 가능성 국회의사당이 있는 여의도는 강남에 앞서 개발된 신도시다. 초기 입주한 아파트가 지은 지 50년이 다 돼 간다. 가장 낡은 단지가 초원아파트로 48년 전인 1971년 8월 들어섰다. 여의도 내 22개 단지(1만 가구) 중 16개 단지가 40년 전인 1979년 이전 준공했다. 준공 40년 이상 가구 수 비율이 78%로, 서울 전체 평균(3.3%)이나 구별로 가장 노후도가 심한 비율(용산구 17.1%)과 비교가 안 된다. 여의도에서 가장 최근에 지은 아파트가 11년 됐다. 과거 한성아파트를 재건축해 2008년 4월 준공한 여의도자이다.여의도는 중대형 주택형이 많다. 평균 전용면적이 123.8㎡로 국민주택 규모(85㎡)의 1.5배에 가깝다. 여의도가 당초 고급 주거지로 개발됐고 2000년대 이후 들어선 아파트들이 고급 주상복합이어서다. ━ 여의도에서 준공 40년 이상 가구 수 비율 78% 여의도에 14년 만에 새 아파트가 나온다. 마지막 분양이 2005년 4월 여의도자이였다. 신영 컨소시엄(여의도MBC부지복합개발PFV)이 옛 여의도 MBC 부지에 조성하는 복합단지 ‘브라이튼 여의도’다. 오피스·상업시설·오피스텔과 함께 들어선다. 업체는 지난해 12월 주택건설사업계획 승인을 받고 분양을 준비하고 있다. 7월에 우선 오피스텔(전용 29~59㎡ 849실)부터 선보일 계획이다. 정치·금융 중심지라는 상징적인 의미뿐 아니라 주택 노후화가 워낙 심한 여의도여서 14년 만의 분양에 주택시장의 이목이 쏠리고 있다. 여의도에서 재건축을 추진 중인 단지는 시범 등 5곳이다. 이 중 4곳이 10년 전인 2008~2009년 추진위를 구성해 사업을 시작했지만 시범만 2017년 다음 단계인 조합설립인가까지 나갔다. 초고층 건립 추진 등 우여곡절을 겪으며 사업이 지지부진했다.마침 여의도에 개발 재료도 많다. 잇단 광역교통망 개발로 여의도가 사통팔달의 교통 중심지로 떠오르고 있다. 인천 송도, 부천 대장 3기 신도시로 이어지는 GTX-B 노선, 안산·시흥과 여의도를 연결하는 신안산선, 고양 창릉 3기 신도시로 갈 수 있는 경전철 서부선이 추진되고 있다. 현재 여의도에는 김포공항·목동·강남으로 연결되는 지하철 5, 9호선이 지난다. 새로 분양하는 아파트는 기존 아파트들보다 덩치를 줄였다. 전용 84~136㎡(454가구)이고 평균 110㎡다.그런데 전망이 밝아 보이는 이 아파트 분양이 발목 잡히게 됐다. 분양가 규제 때문이다. 업체 측이 계획하고 있는 분양가가 3.3㎡당 4000만원대 초반으로 알려져 있다. 땅 매입 가격이 3.3㎡당 1억1165만원이었다. 올해 공시지가(3.3㎡당 6674만원)의 2배 수준에 가깝다. 주택경기가 달아올랐던 2017년 MBC 부지가 매물로 나왔을 때 보기 드문 ‘알짜’ 부지를 확보하기 위한 경쟁이 치열했다. 사업계획에 따르면 아파트를 포함한 전체 사업비가 1조3200억원에 달한다. 주택도시보증공사와 아직 본격적인 분양가 협의가 시작되지 않았지만 주택도시보증공사의 규제 가격은 이보다 훨씬 낮을 것 같다. 주택도시보증공사는 최근 분양가 심사기준을 한층 더 강화했다. 분양가 상한선을 앞선 분양가나 주변 시세의 최고 110%에서 분양가의 105%나 주변 시세 100%로 낮췄다. 근래 분양이 없어 주변 시세를 기준으로 할 경우 준공 10년 이내 단지들이 대상이다.여의도 적용 기준이 다소 모호하지만 업계는 3.3㎡당 3000만원대 초반 넘게 받기가 만만찮을 것으로 본다. 한국감정원에 따르면 현재 여의도 아파트 평균 시세가 3.3㎡당 3139만원이다. 이 가격에는 재건축 기대감이 반영돼 있다. 재건축과 상관없는 2000년 이후 건립 단지들의 시세는 더 낮다. 3000만원에 미치지 못하고 여의도자이만 3000만원을 넘어섰다. 여의도 자이에서 가장 작은 전용 125㎡가 그나마 3.3㎡당 가장 비싼 3400만원이다. 이 주택형은 지난해 9월 3.3㎡당 3686만원인 17억5000만원에 실거래되기도 했다.브라이튼 여의도와 비슷한 주택형들의 다른 단지 시세는 3.3㎡당 3000만원 이하다. 이렇게 되면 업체 측과 주택도시보증공사 간 분양가 격차가 3.3㎡당 1000만원 정도로 크다. 업계 관계자는 “주택도시보증공사가 제한하는 분양가로 도저히 사업성이 나오지 않을 것으로 판단하면 분양가 규제가 없는 후분양을 추진할 가능성이 크다”고 말했다. 분양가 3.3㎡당 1000만원에 왔다갔다 하는 분양 수입이 2000억원가량이다.후분양할 경우 예상 사업 완공 시점이 2023년 4월이어서 분양이 4년 늦어지게 된다. 준공 후에는 주택도시보증공사의 분양보증을 받을 필요가 없기 때문에 분양가 규제를 받지 않는다. 분양보증은 아파트 준공을 보증하는 것이어서 준공 전 단계에서만 필요하다. 주택도시보증공사는 착공 때 선분양할 경우 분양하는 데 필수조건인 분양보증을 통해 분양가를 규제한다. 분양가 심사기준에 맞지 않으면 분양보증을 내주지 않겠다는 것이다. 준공 전이라도 분양보증을 받지 않아도 되는 경우가 있다. 전체 동의 지상층 기준으로 3분의 2 이상에 해당하는 층수의 골조공사가 끝나야 한다. 여기다 준공에 대해 건설업체 둘 이상의 연대보증이 있어야 한다. 공사의 분양보증을 대신하는 셈이다.그런데 후분양이 만만치 않다. 착공 때 분양하는 선분양의 경우 공사 중에 받는 계약금·중도금 등 사업비의 70~80%를 조달할 수 없어 자금 부담이 크다. 업체들은 연대보증을 꺼린다. 연대보증이 채무여서 회사의 재정이나 신용등급 등에 불리할 수 있다. 착공 후 일정한 공정에서 연대보증을 통한 분양은 과거에도 있었으나 유명무실했다. 공사의 분양보증을 받는 게 쉽고 부담이 적어서다. 2000년대 중반 공정률 80% 이상에서 분양해야 하는 재건축 후분양 때도 조합은 분양보증을 택했다. 당시에는 공사의 분양가 규제도 없었다. 후분양에는 분양 불확실성이 뒤따른다. 준공 후 분양하면 분양 시기가 착공 이후 30개월 정도 후뒤다. 초고층은 4년가량 걸리기도 한다. 후분양 중 분양 시기를 가장 앞당길 수 있는 골조공사 3분의2 시점은 착공 후 18~24개월 무렵이다. 브라이튼 여의도가 49층이어서 착공 후 24개월 정도 후다. ━ 착공 후 18~24개월 무렵에 후분양 가능 그 사이 주택경기가 침체해 주변 시세가 많이 떨어지면 예상만큼 분양가를 받지 못할 수 있다. 후분양 분양가는 금융비용 등이 추가되기 때문에 선분양 가격보다 비싸야 업체 입장에서 손해를 보지 않는다. 허윤경 한국건설산업연구원 주택도시연구 실장은 “이런 후분양 리스크를 고려하면 선분양 시점에서 분양가와 주변 시세 격차가 커야 후분양을 해볼 만하다”고 말했다.

자산가들의 재테크 상품으로 도시형생활주택이 인기다. 저금리 시대에 수익률이 연 8%에 달하기 때문이다. 요즘 부동산 시장의 최고 인기 상품은 수익형 부동산이다. 매월 일정한 임대수익을 얻을 수 있고 덤으로 시세차익도 기대할 수 있다. 특히 오피스텔·도시형생활주택 등 소형주거시설에 대한 관심이 높다. 1~2인 가구 증가로 임대수요층이 든든한 데다 주택임대사업 요건 완화로 1채만 임대해도 세금혜택을 볼 수 있는 까닭이다.최근에는 도시형생활주택이 자산가들의 관심을 모으고 있다. 15억원 정도 투자하면 서울 도심에 연 8% 이상 수익을 내는 건물을 지을 수 있다. 이미 땅을 가지고 있다면 수익률은 20%대로 높아진다.인기 요인은 역시 든든한 임대수요다. 주요 수요층으로 손꼽히는 1~2인 가구가 꾸준히 늘어나고 있기 때문이다. 통계청에 따르면 1~2인 가구는 2010년 845만5000여 가구로 전체 인구의 48%를 차지한다. 2035년에는 1520만7000여 가구로 늘어 전체 인구의 68%에 달할 것으로 예상된다. 공사기간 짧고 정부 저금리 대출정부의 지원도 영향을 미친다. 오피스텔이나 다세대주택 등 소형주거시설보다 관련 규제가 느슨한 편이라 짓기가 편하다. 가구(실당)당 1대 꼴로 주차공간을 마련해야 하는 다른 소형주거시설과 달리 도시형 생활주택은 60㎡(이하 전용면적)당 1대, 준주거·상업지역은 120㎡당 1대만 구비하면 된다.자금을 마련하기도 쉬운 편이다. 국민주택기금을 활용할 수 있기 때문이다. 정부는 국민주택기금 건설자금 특별지원책을 내놓고 도시형생활주택을 지으면 연 2%에 자금을 빌려준다. 그간 자격요건이 까다롭다는 지적이 있었지만 자격이 완화되고 절차가 간소해져 올 상반기에만 545건(1576억원)의 대출이 이뤄졌다. 이 중절반인 258건이 도시형생활주택 관련 대출이다.원룸형을 짓는다면 m²당 80만 원을 3년 거치 17년 상환 조건으로 지원받을 수 있다. 예컨대 전용면적 18m²의 도시형생활주택 25가구를 짓는다면 3억6000만원 정도 지원받을 수 있다. 공사기간이 짧은 것도 장점이다. 실제 공사기간은 평균 3개월 정도로 투자 결정 후 6개월이면 건물을 완공할 수 있다.부동산 시장의 ‘아이돌’같은 존재인 도시형생활주택은 2009년 5월 첫 등장했다. 정부가 부족한 소형주거시설 공급을 늘이기위해 만든 새로운 개념이다. ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따르면 국민주택규모인 전용 85㎡ 이하 주택을 300가구 미만 규모로 건설하는 공동주택을 말한다. 특히 30가구 미만은 주택법이 아닌 건축법을 적용받아 복잡한 주택 인허가 절차 없이 건축 허가만 받으면 지을 수 있다. 크게 원룸형(12~50㎡)과 단지형(85㎡ 이하)으로 나누는데 원룸형을 많이 짓는다.도시형생활주택이 관심을 끄는 가장 큰 이유는 수익률 때문이다. 대략 투자수익률이 연 8%대는 나온다. 서울 동대문구 휘경동에 원룸형 24가구를 지은 A씨의 경우 연 9%의 수익을 얻고 있다. 제2종일반주거지역(용적률 200%) 231㎡(땅값 12억원)을 사서 지상 5층짜리 건물을 지었다. 공사비로 6억5500만원, 세금 등으로 1억원을 들여 총 19억5500만원을 투자했다. 현재 가구당 평균 임대료는 보증금 1000만원에 월 50만원. 매월 1200만원(보증금 2억4000만원)을 거둬들인다.토지나 건물을 보유하고 있다면 수익률은 확 높아진다. 투자금의 대부분을 차지하는 땅값을 줄일 수 있기 때문이다. B씨는 서울 서초구 방배동에 132㎡의 땅을 가지고 있었다. 주변에 재건축이 한창이라 개발이 될 것을 예상하고 10년 전에 사둔 땅이다. B씨는 최근 이 땅에 도시형생활주택을 지었다. 땅 크기가 작은 탓에 36㎡ 이하 7가구를 조성했다.B씨는 공사비 3억9000만원을 들여 월 520만원(보증금 8000만원)의 수익을 얻고 있다. 연 21% 수준이다. 소형주택전문업체인 코쿤하우스 고종옥 사장은 “기존 주택을 헐고 도시형생활주택을 다시 짓거나 리모델링하는 경우도 공사비 정도만 투자하면 돼 수익률이 15%를 웃돈다”고 말했다.도시형생활주택을 짓기로 마음먹었다면 완공까지 6개월 정도면 충분하다. 실제 공사기간이 평균 3개월 정도로 짧기 때문에 토지 매입부터 인허가·설계·완공까지 6개월 정도 걸린다. 30가구 미만이라면 주택법을 적용받지 않고 건축법을 따르기 때문에 완공까지 시간을 더 줄일 수 있다.수익률·임대수요 꼼꼼히 따져야도시형생활주택 투자에 있어 가장 중요한 것은 토지다. 땅값이 얼마인지에 따라 수익률이 크게 달라지기 때문이다. 건축비는 3.3㎡당 350만~400만원 정도로 정해져 있어 땅값이 쌀수록 투자수익률을 높일 수 있다.전문가들은 서울 도심에 도시형생활주택을 지으려면 땅이 적어도 198㎡ 이상은 돼야 한다고 조언한다. 땅값이 3.3㎡당 1600만원을 넘으면 원하는 수익을 거두기 힘들다. 무턱대고 땅값이 싼 곳만 찾아서는 곤란하다. 주변 교통여건이나 생활편의시설 등을 살핀 후 결정해야 한다. 임차인을 구하지 못해 자칫 공실이 생기면 수익률이 떨어질 수 있다.주변 임대수요도 반드시 확인해야 한다. 업무시설이 밀집된 지역이나 대학교가 몰려 있는 곳이 세를 놓기 유리하다. 하지만 강남·여의도·광화문 등 대표적인 업무시설밀집지역은 땅값이 비싸 수익률을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 경희대·한국외국어대 등이 있는 이문·휘경동의 경우 대학생 수요가 넉넉하고 땅값이 싼 편이라 눈여겨볼만한 지역으로 꼽힌다. 연세·이화여대 등 대학이 몰려 있는 신촌 일대도 임대수요가 풍부한 지역이다. 인근 상암·망원동 등은 신촌이 가깝고 땅값이 싸 최근 도시형생활주택이 늘어나고 있다.강남이나 광화문 등지도 역세권이나 중심 번화가가 아니라면 땅값이 저렴한 자투리땅을 찾을 수 있다. 이들 지역은 대규모 업무시설이 몰려 있어 수요가 많기 때문에 지하철역이 멀어도 버스정류장 등을 이용하기 편하거나 임대료가 싸면 세를 놓기 어렵지 않다.마땅한 땅을 골랐다면 해당 토지의 용적률이 얼마나 되는지 확인해봐야 한다. 몇 층까지, 몇 가구나 지을 수 있는지 가늠할 수 있는 중요한 잣대다. 법정용적률은 한국토지정보시스템에서 확인할 수 있다. 기본적으로 제1종 일반주거지는 150%, 제2종은 200%, 제3종은 250% 정도다.연말까지 2% 저리 대출설계를 할 때는 주요 수요층을 정하고 그에 맞게 인테리어를 하는 것이 좋다. 대학생이 주요 수요층이라면 책상이나 스탠드 등을 설치하면 임차인을 모을 때 유리하다. 직장인이 주요 수요층일 경우 인근에 어떤 업종이 몰려 있는지 파악하고 그에 따른 요소를 도입하는 게 좋다.발코니 확장을 통해 서비스 면적을 넓히는 것도 신경 써야 할 부분이다. 신한은행 부동산팀 이남수 팀장은 “임대료는 실사용 면적을 기준으로 받을 수 있기 때문에 서비스 면적을 넓힐수록 임대료를 더 받을 수 있다”고 조언했다.대출은 수탁은행인 우리은행에서 받을 수 있다. 현재 우리은행에서는 본점과 전국 각 지역 30개 지점에 전담 영업점을 설치해 상담·대출을 하고 있다. 대출을 받기 위해선 지방자치단체의 주택건설사업계획승인서(또는 건축허가서)·토지등기부등본·법인등기부등본·사업자등록증명원·임대계획서·자기자금 조달계획서 등이 필요하다. 단, 이 대출은 연말까지만 지원되기 때문에 도시형생활주택 건축 계획이 있다면서두르는 것이 좋다. 내년에는 대출금리가 연 3~5%로 오른다.

요즘 온라인 세상에서는 종결자라는 말이 유행이다. 탁월한 능력으로 특정 분야에서 절대적인 우위를 점한 사람을 이르는 말이다. 평소 옷을 잘 입는 유명 인사를 패션 종결자라 부르고, 고음 처리를 잘하는 가수를 가창력 종결자라고 부르는 식이다.법조계에도 ‘행정소송의 종결자’로 불릴 만한 변호사가 있다. 법무법인 바른에서 행정팀장을 맡고 있는 석호철(55) 변호사다. 석 변호사는 1980년 사법연수원을 수료한 후 행정소송 관련 분야에서 일해 왔다. 서울고등법원 판사 시절엔 공명정대한 판결로 이름을 날렸다. 법무법인 입성 후에는 논리정연한 변론으로 법조계에선 유명하다.교수부터 부장판사까지 30년 내공그가 변호사로 이름을 널리 알린 건 2008년 정몽구 현대·기아차그룹 회장의 비자금 사건 때다. 석 변호사는 1심에서 횡령·배임죄가 인정돼 징역 3년을 선고 받은 정 회장의 항소심 변호를 맡았다. 그는 항소심에서 정 회장이 조성한 비자금 가운데 상당액을 박람회 유치 지원, 근로자 지원과 해외시장 개척을 위한 홍보활동 등에 썼다는 점을 부각했다.비자금을 조성한 사실은 범죄의 영역에 속한다. 하지만 개인의 치부만을 위한 것이 아닌 만큼 정상을 참작할 만하다는 점을 논리적으로 설득해 재판부의 집행유예 판결을 이끌어 냈다. 석호철 변호사는 “치열한 경쟁이 벌어지는 자동차 시장에서 세계 유수의 자동차 회사와 경쟁하며 나라 경제 발전에 힘써 왔다는 점을 강조해 좋은 결과를 얻었다”고 설명했다.2007년 법무법인 바른으로 자리를 옮겼으니 그는 이제 5년 차 변호사다. 하지만 법조계에서 그는 30년 넘게 내공을 쌓았다. 1978년 사법시험에 합격해 판사로 법조계에 입문한 그는 대법원 재판연구관, 사법연수원 교수, 고등법원 판사 등을 거치며 행정소송 전문가로 경력을 쌓았다.그가 대법원 재판연구관으로 근무하던 1990년대 초반에는 토지수용의 적법성, 보상금의 적절성 등을 가리는 토지 관련 분쟁이 많았다. 분쟁은 늘어가는데 당시만 해도 지가 산정의 근거가 되는 ‘인근유사토지’나 ‘표준공시지가’ 등의 개념이 명확하지 않았다. 석 변호사는 이런 문제점을 해결하기 위해 이전의 판례를 일목요연하게 정리했다. 법이 정한 기본 개념이 일관성 있게 적용될 수 있도록 만들었다.판사 시절에는 사회적 파장이 큰 사건을 많이 맡아 이름을 알렸다. 1992년 신학철씨의 ‘모내기’ 그림 사건이 대표적이다. 당시 검찰은 그림이 수확의 기쁨을 만끽하는 북한 농부와 빚 청산에 허덕이는 남한 농부의 모습을 대비해 이적표현물에 해당한다고 주장했다. 하지만 서울형사지법 판사였던 석 변호사는 “헌법에 보장된 예술표현의 자유는 자유민주주의 발전에 필수적인 만큼 법률적 규제는 최소한에 그쳐야 한다”며 무죄를 선고했다.서울고등법원 부장판사로 일하던 2006년에는 분식회계와 재산 국외도피 혐의를 받던 김우중 전 대우그룹 회장의 항소심을 맡았다. 당시 그는 “피해를 본 금융기관이 외국 자본에 넘어가고 협력업체들이 큰 피해를 본 점 등을 고려하면 엄벌이 불가피하다”며 징역 8년6개월과 약 18조원의 추징금을 선고했다.1997년부터 3년간은 사법연수원 교수로 재직했다. 이 무렵 연수생에게 ‘법규명령과 행정규칙의 효력’ ‘행정처분의 재량권 남용 여부’ 등 중요한 법률 개념을 가르쳤다. 행정기관의 재량권 범위 등은 학계에서도 논란이 많은 부분이라 연수생 입장에서는 어떤 기준으로 사건을 해석해야 할지 혼란스러울 수 있다. 그는 그래서 “판사로 재직하며 현장에서 배운 실제 사건을 적용해 연수생들이 스스로 고민해볼 수 있도록 강의의 중점을 뒀다”고 말했다.행정소송은 재개발·재건축 조합, 주택건설사업 승인, 대규모 택지개발을 둘러싼 제반 분쟁 등 토지와 관련된 문제일 때가 대부분이다.김우중 전 대우 회장 항소심 맡아석 변호사는 건설사업의 경우 사업비가 많이 드는 만큼 문제가 일어나기 전에 변호사를 찾아 사업을 함께 진행하는 게 중요하다고 조언한다. 아무 생각 없이 시작했다가 엄청난 손해를 보는 경우가 많기 때문이다. 그는 “수억원, 수십억원 들여서 사업을 추진하다 총회가 잘못돼서 사업 자체가 번복되는 경우가 있다”며 “이렇게 되면 사업자뿐만 아니라 분양자와 투자자도 엄청난 경제적 피해를 보게 된다”고 말했다. 지주나 조합원 등 관련인은 변호사의 도움을 받아 철저한 준비를 바탕으로 사업을 진행해야 한다는 뜻이다.행정소송이 끊이지 않는 이유로 석 변호사는 행정관청의 변덕을 지적했다. 법으로 정해진 정당한 처분을 제때 내리지 않아 혼란을 키운다는 것이다.일례로 2007년 진흥기업은 아파트를 짓기 위해 용인시에 주택건설사업계획승인신청을 했다.용인시는 신청을 접수한 뒤 장기간 협의를 계속했고 진흥기업에 수차례에 걸쳐 보완명령도 내렸다. 하지만 결국은 인구계획에 부합하지 않는다는 이유로 신청을 거절했다.진흥기업은 소송을 제기했지만 1심 재판부는 처분 내용이 행정관청의 적법한 재량권 범위 안에 있다며 처분취소청구를 기각했다.항소심부터 변호를 맡은 석 변호사는 해당 처분이 비례·평등의 원칙에 위배되고 다른 사업과 비교할 때 형평에 반한다는 논리를 펼쳐 재량권 남용이라는 판결을 이끌어 냈다. 대법원도 이 결과를 그대로 확정했다. 사업을 승인할 것처럼 보완 명령까지 내린 해당 관청이 담당자가 바뀌고 정책이 바뀌었다는 이유로 결과를 뒤집은 것은 위법하다는 판결이었다. 그는 “행정관청의 재량권은 사업자의 신뢰를 해치지 않는 범위에서 활용돼야 하고 요건을 갖추면 사업승인을 내주는 게 법치주의의 기본”이라고 말했다.석 변호사가 이끄는 행정팀은 막강한 전력을 자랑한다. 10여 명의 행정팀 소속 변호사 대부분이 법원에서 행정소송을 담당한 경험을 가지고 있다. 고등법원에서 행정소송의 재판을 담당했거나 석 변호사처럼 대법원 재판연구원으로서 행정소송 관련 업무를 진행한 실력 있는 변호사가 모였다.석 변호사는 “기본적으로 소송에 대한 감각이 뛰어난 건 물론 영업허가 취소, 공정거래, 재건축 등 다양한 분야의 전문가로 최강의 라인업을 구축했다”고 말했다. 석 변호사는 사건을 맡으면 원칙적으로 회의와 면담을 직접 챙긴다.대형 법률법인의 경우 팀장급 변호사는 중요한 재판이나 심리에만 참석하는 것과 대조적이다. 그는 “하나하나 직접 나서는 건 나를 믿고 맡겨준 고객에 대한 신뢰의 문제”라고 말했다. 이러한 분위기는 석 변호사뿐만 아니라 법무법인 바른 전체에 흐르는 기조다.

▎서울 길동의 도시형 생활주택 현대웰하임 내부. 상승장에 대한 기대로 투자자금이 지속적으로 주식시장에 유입되고 있다. 하지만 한 바구니에 달걀을 모두 담지 말라고 했듯 위험자산에만 돈을 넣을 수는 없다. 특히 서민들은 지속적 현금흐름이 무엇보다 중요해 수익형 부동산 투자에 관심이 많을 수밖에 없다. 그런 점에서 도시형 생활주택은 앞으로 2~3년 동안 투자 추세로 자리 잡을 가능성이 크다. 도시형 생활주택에 대해 정확히 알고 미리 장단점을 파악하면 투자하는 데 도움이 될 것이다.도시형 생활주택이란 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따라 도시지역에 주택건설사업계획승인을 받아 건설하는 20세대 이상 150세대 미만 공동주택을 말한다. 도시지역 내 1~2인 가구의 증가와 임대주택 부족을 해소하기 위해 정부가 적극적으로 추진하고 있다. 기반시설의 부족으로 난개발이 우려되는 비도시 지역에서는 사업이 진행되기 어렵다.도시지역이라고 해도 도시형 생활주택을 쉽게 건설할 수 있는 건 아니다. 기본적으로 대중교통이 편리한 역세권 주변이라야 하고 주차장 완화구역으로 지정돼야 한다. 이런 곳에 세워진 도시형 생활주택은 대중교통을 주로 이용하는 1~2인 가구에 유리하다. 기존의 원룸주택과 비교해 규모가 크고 내부시설과 보안이 개선됐다는 게 장점이다.도시형 생활주택의 형태는 크게 단지형 다세대주택, 원룸형 주택, 기숙사형 주택으로 구분됐지만 기숙사형은 폐지됐다. 세대당 주거전용 면적이 7~30㎡ 이하이고, 취사장·세탁실·휴게실을 공동으로 사용해야 하는데 취사가 불가능해 실효성이 부족하기 때문이다.전체 90%는 원룸형 주택단지형 다세대주택은 세대당 주거전용면적 85㎡ 이하의 다세대주택(주거층 4층 이하, 연면적 660㎡ 이하)을 의미한다. 기존 연립형 주택과 비슷하지만 개발사업 수익을 기대하려면 100세대 이상을 지어야 한다. 역세권 주변의 사업지 확보가 현실적으로 쉽지 않고 사업부지를 확보한다 해도 땅값이 비싸 그리 매력적이지 않다. 따라서 단지형 다세대주택 개발 사례도 앞으로 그리 많지 않을 전망이다.개발기간이 18개월 이내인 원룸형 주택은 소액 투자자가 쉽게 투자할 수 있는 투자처로 주목 받고 있다. 원룸형은 세대당 주거전용면적이 12~50㎡ 이하로 세대별로 독립된 욕실과 부엌이 있어야 한다. 또 각 세대는 지하층(반지하층 포함)을 설치할 수 없다. 2010년 10월까지 도시형 생활주택의 누계 물량 1만3257가구 가운데 원룸형 주택이 1만1949가구로 대부분을 차지한다.그동안 임대사업자의 선호도가 높았던 고시원은 규모가 1000㎡ 미만인 곳이 제2종 근린생활시설로 분류되고 1000㎡ 이상은 숙박시설로 분류되면서 건축규제가 더욱 강화됐다. 정부가 실질적 독립 주거기능이 없는 고시원보다 도시형 생활주택을 적극적으로 공급하고 있음을 알 수 있다. 도시형 생활주택의 건축기준은 단순하게 판단할 문제가 아니다. 무작정 건물을 짓는다고 도시형 생활주택으로 인정되지 않는다.그래서 관련 법적 요건을 꼼꼼하게 따져봐야 한다. 우선 도시형 생활주택의 신축 또는 용도변경 시 일반 공동주택의 건설 요건과 동일하게 주택법 제16조에 따라 사업주체가 사업계획 승인을 받아야 한다. 이때 사업주체는 법 제9조에 따라 주택건설사업자로 등록해야 하고 법 제12조의 시공자 기준을 갖춰야 한다. 법 제10조에 따라 토지소유자가 주택건설사업자와 공동으로 사업을 시행한다면 공동사업 주체로 봐서 도시형 생활주택을 건설할 수 있다.현재 다가구주택을 보유하면서 임대업을 하고 있다 해도 20세대 이상을 지어야 도시형 생활주택으로 인정받을 수 있다. 도시형 생활주택은 주택법 제16조에 따른 사업계획승인을 얻어 건설하는 주택이므로 최소 20세대 이상을 건설해야 하고 19세대 이하의 주택은 도시형 생활주택에 해당하지 않는다. 오래된 상업용 건물을 도시형 생활주택으로 용도를 바꾸려고 한다면 주택법 제16조에 따른 사업계획승인을 취득해야 한다. 건축법 등 다른 법령에서 정한 기준에도 적합해야 한다. 다만 주차장 완화구역에서는 기존 건축물을 원룸형 주택으로 용도변경할 때 바닥 층간소음과 계단 규정이 3년 동안 적용되지 않는다.예금금리보다 2~3%P 높은 임대수익 기대해야도시형 생활주택은 시험 단계에서 점차 확대 국면으로 접어들고 있다. 1억원 전후의 소액으로 투자할 수 있지만 자본가치에 대한 상승은 기대하지 않는 게 좋다.자본가치 상승 면에서 오히려 오피스텔보다 매력도가 떨어진다. 하지만 임대수익성은 상대적으로 높을 수 있다. 최근 오피스텔의 높은 분양가가 임대수익성에 악영향을 미치고 있기 때문이다. 또 도시형 생활주택은 상대적으로 관리비 수준이 낮아 임차선호도가 높고 임대 공실 위험이 낮다. 가장 큰 위험은 앞으로 도시형 생활주택 공급이 급속도로 늘어날 경우 예상 임대수익이 기대치에 미치지 못할 수 있다는 점이다.도시형 생활주택의 공급량은 2010년 하반기에 매달 큰 폭의 증가세를 보였다. 이런 추세라면 매년 공급 증가율은 지속적으로 상승할 것이다. 막연하게 기대하기 전에 심각하게 고민해야 하는 이유다. 특히 도시형 생활주택에 투자하기 전에 다음의 요소는 꼭 생각해야 한다.첫째, 역세권에 대한 분석이 필요하다. 역세권마다 지역적 특성으로 차이가 날 수 있다. 예를 들어 대학가 주변이라면 학생의 선호도가 높고, 일반상권이라면 직장인이 붐빌 것이다. 이와 관련한 주변 임대시세 수준 및 임대회전율에 대한 사전조사가 반드시 필요하다.둘째, 가격으로만 판단해서는 안 된다. 도시형 생활주택은 중소 건설업체뿐 아니라 대형 건설업체의 관심이 높다. 대형 건설업체가 무조건 좋다고는 볼 수 없지만 사업승인 이후 사후관리 서비스 수준을 생각하면 건설사의 재무 상황과 건실함을 꼭 따져봐야 한다. 임대주택은 파손 위험이 크고 개·보수 요청이 잦아 사후관리가 중요하다.셋째, 단지 규모는 클수록 좋다. 이는 주택투자의 기본원칙이지만 분양가격이 싸거나 분양조건이 좋으면 일시적으로 판단이 흐려질 수 있기 때문에 주의해야 한다. 대체로 안정적인 단지 규모를 80세대 이상으로 본다. 단지 규모가 클수록 그만큼 편의시설이 늘어나고 상대적으로 관리비 수준이 낮아진다는 점을 충분히 고려해야 한다.마지막으로 임대수익성을 판단해야 한다. 임대수익의 판단기준은 시중은행 1년 정기예금 금리를 기준으로 서울지역은 2%포인트, 수도권은 3%포인트 높은 수준이면 적절하다. 소액 부동산 투자는 투자부담이 작은 만큼 투자 위험이 크기 때문에 투자할 때 몇 배로 신중해야 한다.

▶아파트 동시분양 청약이 시작되자 은행 지점으로 1순위 청약자들이 몰려 들면서 북새통을 이루고 있다. 수도권 주택시장의 ‘공급창고’ 역할을 하고 있는 김포시. 이곳에서는 풍무동·사우동 등에 민간 도시개발사업 예정지가 주로 몰려 있다. 현재 김포시가 중남부권에서 수립 중인 지구단위계획구역은 모두 20여 곳, 320만㎡(97만 평)에 달한다. 지구단위계획이란 이를 테면 도시개발사업의 ‘첫 단추’에 해당한다. 지방자치단체가 지구단위계획을 통해 ‘밑그림’을 그려주면 민간업체는 이를 토대로 구체적인 도시개발 사업계획을 수립한다. 김포 중부권 지구단위계획구역의 전체 면적은 용인 동백지구(331만㎡)와 비슷하다. 구역당 평균 면적은 16만㎡(5만 평)다. 이 중 연내 분양계획이 잡혀 있는 도시개발구역은 ‘걸포지구’ 한 곳뿐이다. 나머지는 2020년까지 단계적으로 분양될 예정이다. ◇걸포지구 12월 분양 예정 연내 분양예정인 걸포지구는 걸포동 306번지 일대 43만㎡(7만 평)를 개발하는 도시개발사업이다. 김포시가 2000년 이곳에 제1종 지구단위계획을 수립하면서 도시개발사업의 발판이 마련됐다. 2006년 1월 도시개발구역 지정에 이어 2006년 12월 실시계획 인가를 받았다. 올해 9월에는 주택건설사업계획 승인을 받아 12월 분양을 앞두고 있다. 걸포지구는 김포신도시 동단에서 불과 4∼5㎞로 가깝다. 서울 경계로부터 10㎞ 안팎이라 접근성이 뛰어난 편이다. 48번 국도를 이용하면 서울 여의도까지 30분 정도에 도착 가능하다. 12월 개통 예정인 일산대교를 이용하면 일산신도시와 곧바로 연결돼 편리하다. 올림픽도로, 김포IC, 외곽순환도로 등과 손쉽게 연계되는 사통팔달의 입지를 갖췄다. 2009년 말까지 올림픽대로와 김포신도시를 잇는 총연장 15㎞의 고속화도로도 신설될 예정이다. 걸포지구 시행업체인 예건씨엠은 민간 도시개발 방식으로 걸포지구를 개발해 아파트 등 주택 1636가구를 공급한다는 계획이다. 아파트 크기별 공급 가구수는 112㎡ 167가구, 113㎡ 204가구, 114㎡ 60가구, 130㎡ 58가구, 150㎡ 242가구, 152㎡ 45가구, 168㎡ 140가구, 169㎡ 22가구, 170㎡ 198가구, 175㎡ 4가구, 192∼197㎡ 223가구다. 201∼249㎡ 규모의 펜트하우스 19가구도 분양될 예정이다. 공급 물량의 대부분이 전용면적 85㎡ 초과 중대형 아파트로 임대주택 계획은 없다. 걸포지구는 지난 7월 주택사업계획을 신청해 9월 7일 최종 승인을 받았다. 이 때문에 11월 말까지만 분양승인을 신청하면 분양가상한제를 적용 받지 않는다. 이 경우 전매제한에 해당되지 않아 소유권 이전등기 직후 곧바로 되팔 수 있다. 걸포지구는 공급 물량의 100%가 김포시 거주자에게 우선 공급된다. 지역 1순위에서 미달돼야 서울 등 다른 지역 청약통장 가입자가 청약할 수 있다. 시공은 동양건설산업과 성우종합건설이 맡았다. 분양가는 아직 확정되지 않았다. 예건씨엠 조종래 부장은 “내부적으로 분양가는 평당 1200만원대로 책정했다”며 “최종 분양가는 김포시와 협의를 통해 결정할 계획”이라고 말했다. 전문가들은 걸포지구가 김포신도시에서 가까워 신도시 편승 효과를 기대해 볼 만하다고 본다. 또 2007년 12월 개통 예정인 일산대교를 통해 일산신도시 내 각종 편의시설을 손쉽게 이용할 수 있어 노려 볼 만하다고 조언한다. ◇풍무2지구 구역지정 요건 채워 풍무2지구는 풍무동 284-8번지 일대 69만㎡(21만 평)에 조성될 예정이다. 풍무2지구 주민공동추진위원회는 풍무2지구 아파트 분양을 위해 DSD삼호를 시행업체로 선정, 현재 김포시에 도시개발사업구역 지정을 신청한 상태다. 풍무2지구 토지이용계획에 따르면 아파트 등 공동주택 4800가구, 단독주택 150가구 등이 들어서는 인구 1만5000명 규모의 미니 택지지구로 개발된다. 단지에 학교, 동사무소 등 공공편의시설도 들어선다. DSD삼호는 현재 지주들과 토지 매입 협상을 벌여 부지 대부분에 대한 매입을 완료한 상태다. 시행업체는 도시개발사업 추진을 위한 법적 동의 요건(전체 면적의 3분의 2, 조합원 전체의 2분의 1 이상)을 모두 채운 만큼 사업 추진에 탄력이 붙을 것으로 기대하고 있다. DSD삼호 관계자는 “풍무2지구에 군사시설보호구역 등 걸림돌이 없어 사업기간을 최단 2년으로 잡고 있다”고 말했다. 구체적인 공급 가구수, 분양가 등은 아직 미정이다. 풍무2지구는 아직 도시개발사업구역 지정을 받지 않은 상태로 분양가 상한제를 적용 받을 것 같다. 민간택지이기 때문에 전매기간은 전용면적 85㎡ 이하 중소형은 7년, 전용면적 85㎡ 이상 중대형은 5년이다. 전문가들은 풍무2지구가 김포신도시 편승효과가 기대돼 관심을 가져 볼 만하다고 말한다. 풍무동 현대공인 황인태 사장은 “풍무2지구는 김포신도시의 생활 인프라를 그대로 이용할 수 있다는 게 장점”이라며 “임대주택 없이 중대형 평형만 들어설 가능성이 커 서울 수요자들을 끌어들일 수 있을 것”이라고 말했다. ◇향산지구는 사업연기 ‘복병’ 만나 현대건설이 자체 사업으로 개발을 추진 중인 향산지구는 김포시 고촌면 향산리 83번지 일대 40만㎡ 규모다. 서울외곽순환고속도로 김포IC에서 3.5㎞ 거리로 비교적 가깝다. 현재 제방도로 옆으로 김포신도시와 올핌픽대로를 연결하는 고속화도로가 계획 중에 있다. 현대건설은 당초 이곳을 개발해 내년 하반기께 112∼191㎡ 규모 아파트 등 주택 3400여 가구를 공급한다는 계획이었다. 하지만 김포시의 제동으로 분양 일정에 차질이 불가피할 것으로 보인다. 현대건설은 내년 분양을 목표로 지난 4월 김포시에 도시개발사업 제안서를 제출했지만 최근 반려됐다. 지난 9월 확정된 ‘2020년 김포 도시기본계획’ 때문에 이곳 사업시기가 연기된 것이다. 김포시는 당초 시 전체 도시개발사업에 대해 1∼4단계로 사업시기를 나눠 개발하는 것을 내용으로 도시기본계획안을 수립, 경기도에 승인을 요청했다. 김포시 인구 배분계획의 편의상, 지역 전체 도시개발사업의 사업시기를 1단계(2000∼2005년), 2단계(2006∼2010년), 3단계(2011∼2015년), 4단계(2016∼2020년)로 구분해 도시기본계획을 수립한 것이다. 그런데 ‘2020년 김포 도시기본계획’의 최종 심의과정에서 김포시 전체 개발사업구역 면적이 축소되는 바람에 향산지구의 사업단계가 당초 2단계에서 4단계로 늦춰졌다. 이 때문에 내년 하반기께 분양할 예정이던 향산지구 분양일정은 2016년 이후로 연기될 가능성이 크다. 사업시기가 늦어져 향산지구는 분양가상한제를 적용 받을 것으로 보인다. 민간택지이기 때문에 전매기간은 전용면적 85㎡ 이하 중소형은 7년, 전용면적 85㎡ 이상 중대형은 5년이다. 또 공급 물량의 100%를 김포시 거주자에게 우선 공급한다. 청약부금·예금 가입자가 청약 대상이다. ◇풍무5지구·감정1지구도 제안서 제출 걸포지구·풍무2지구·향산지구 외에 현재 사업이 가시화되고 있는 도시개발구역으로 감정1지구와 풍무5지구가 있다. 풍무5지구는 풍무동 76-7번지 일대 29만㎡ 규모로 클라쎄빌이 시행을 맡고 있다. 광주은행 등을 통해 프로젝트 파이낸싱을 끝낸 상태다. 시행업체인 클라쎄빌은 최근 김포시에 도시개발사업 사전 제안서를 제출했다. 김포시는 현재 관련 부서 협의를 통해 도시개발구역 지정 여부를 검토 중이다. 사업 완료시기는 2010년으로 예정돼 있다. 아파트 공급 규모 등 구체적인 사업계획은 아직 알려져 있지 않다. 감정동 67번지 일대 29만㎡를 개발하는 감정1지구도 최근 김포시에 도시개발사업 제안서를 제출했다. 감정1지구도 2010년까지 사업을 완료한다는 계획이다.