부동산 침체에 최근 ‘전세사기’ 여파까지 덮치면서 경매시장에서도 빌라의 인기가 떨어지고 있다. 서울 소재 물건조차 유찰이 거듭되며 최저입찰가가 감정가의 10~20% 선으로 낮아지는 경우도 부지기수다. 그러나 일부 재개발 정비구역에 속한 빌라는 개발 기대감에 따라 응찰자가 다수 모이며 매각되는 사례도 나온다. 11일 법원경매 전문기업 지지옥션 통계에 따르면, 지난 5월 서울 빌라 경매 총 888건 중 76건만 매각돼 낙찰률이 8.6%로 나타났다. 이는 지지옥션이 해당 통계를 집계한 이래 최저치다. 경매시장에서 연립, 다세대 등 빌라는 낙찰률과 낙찰가율이 모두 낮은 주택유형에 속한다. 매매가 대비 전세가의 비율(전세가율)이 높아 그만큼 매수인이 감당해야 할 위험은 크지만, 시세차익을 기대하기가 어려워 투자가치는 낮은 탓이다. 빌라 낙찰가가 임차 보증금보다 낮은 물건을 인수하면 보증금을 매수인이 책임져야 하거나 명도에 어려움을 겪을 가능성이 크다. 특히 선순위 임차인이 있는 경매 물건은 보증금을 책임져야 한다는 이유로 유찰을 거듭하는 사례가 많다. 관악구 소재 한 다세대 주택은 지난달 23일 감정가의 21%에 불과한 약 4500만원에 최저입찰가가 정해져 경매가 진행됐지만 유찰됐다. 총 8회 경매가 거듭돼도 응찰자가 없었다는 뜻이다. 해당 물건의 선순위 임차 보증금은 1억8000만원으로 시세가 약 2억원에 불과하다는 점을 감안할 때, 최저입찰가에 낙찰 받아도 손해이기 때문이다. 최근 주택시장 침체로 시세가 낮아지면서 경매시장에서 비슷한 사례는 더욱 늘고 있다. 빌라촌이 대규모로 형성된 강서구 화곡동에 이 같은 물건이 많다. 한 물건은 18번째 열린 경매에서 나타난 낙찰자가 대금을 납부하지 않아 현재는 최저입찰가가 2%까지 떨어진 상태다. 반면 다수가 응찰한 물건 일부는 개발호재를 기대할 수 있는 사례로 나타났다. 지난달 23일 입찰이 진행된 은평구 소재 한 다세대 주택은 응찰자 6명이 경쟁한 끝에 유찰 없이 낙찰가율 116%를 기록하며 매각됐다. 이 주택은 소규모 정비사업인 가로주택사업(모아타운)에 포함돼 있으며 맞은편에 대조1구역 재개발사업(힐스테이트 메디알레 대조)이 공급을 앞두고 있다.같은 날 용산 소재 다세대는 10억원이 넘는 다소 고가의 감정가로 두 차례 유찰이 됐으나 세 번째 경매에서 5명 간 경쟁 끝에 매수인을 찾았다. 해당 주택은 임차 보증금이 7000만원으로 시세 대비 낮은 데다, 용산국제업무지구 인근 정비구역 지정을 추진 중인 지역에 위치해 응찰자들의 관심을 모은 것으로 알려졌다. 한 경매 전문가는 “보유 주택 수 문제 등을 이유로 주변에 빌라에 대한 투자자들의 선호가 뚝 떨어졌다”면서 “현재 응찰자 1명이 매수에 나서는 물건 상당수는 세입자가 자신의 보증금을 상계처리하려는 목적으로 매수하는 사례로 본다”고 분석했다. 그러나 이 전문가는 “재개발 지분을 확보하는 차원에서 저렴한 가격에 낙찰 받는 경우는 투자가치가 있다고 보며, 최근 주택도시보증공사가 경매 후 배당금 외에 보증금을 포기한다는 내용의 확약서를 제출한 물건은 위치가 좋은 경우 경쟁이 붙기도 한다”고 전했다.

“대지지분이 없는 무허가 건물도 9억원 선이다. 부동산 경기침체로 거래량이 적어도 소유주들이 함부로 호가를 내리지 않는 상황이다.” 노량진뉴타운 소재 A공인중개사무소 관계자가 노량진1구역 매물에 대해 말했다. 지난 14일 오전 ‘이코노미스트’가 찾은 노량진뉴타운은 낡은 주택가 사이로 전봇대와 전선이 얽힌 어지러운 모습이었다. 일부 구역은 이주 및 철거가 진행돼 공사장으로 변하면서 인근 주거환경이 더욱 열악해보였다. 그러나 이곳 부동산은 시장 침체에도 지지선을 유지하고 있다. ‘미래 새 아파트’가 된다는 기대감에 최근 개발호재와 입지적 강점이 더해진 결과다. 정비업계에선 노량진뉴타운 내에서도 대장주로 통하는 노량진1구역을 두고 삼성물산과 GS건설이 수주전을 벌일지 기대하고 있다. 이번 수주전이 지난해 대우건설과 롯데건설이 치열한 대결을 벌인 한남2구역 시공사 선정을 이을 올해 최대 이벤트가 될 수 있기 때문이다. 또 다른 한강변 정비사업으로 주목 받았던 한강맨션 재건축에서 삼성물산이 빠지며 무산됐던 ‘래미안’과 ‘자이’의 대결이 성사될 수 있을 지도 관심거리다. 주택시장을 선두에서 이끄는, 그 자체만으로 하이엔드(High-end)라는 공통점을 지닌 두 브랜드 간 ‘용호상박(龍虎相搏)’ 경쟁이 기대를 모으고 있다. 홍보공영제로 현장 분위기는 ‘차분’ 한강변 중심 위치를 차지하고 있는 노량진뉴타운은 1·7·9호선이 지나는 역세권인 데다 서울을 관통하는 올림픽대로에 집입하기도 편리한 곳이다. 뿐만 아니라 서울 3대 업무지구에 속한 여의도가 가깝고 강 건너 용산국제업무지구, 노들섬 등에도 개발호재가 넘친다. 때문에 일각에선 ‘준강남’으로 부상한 흑석뉴타운보다 입지가 좋다는 주장도 나온다. 노량진뉴타운 중 노량진1구역은 지난 7일 사업시행인가를 받으며 달아오르고 있다. 시공사 대상 현장설명회와 조합원 대상 두 차례 합동설명회 등 관련 일정을 감안하면 올해 하반기 시공사 선정이 유력하다. 노량진1구역은 사업속도가 가장 늦지만 한강과 노량진역이 가깝고 총 13만2132㎡ 부지에 3000가구(임대 포함 2992가구) 가까운 규모를 자랑해 ‘노량진뉴타운 대장’으로 불린다. 실제 방문한 결과 일반적인 동작구 내 주거지역과 비교할 때 언덕 역시 완만한 편이었다. 게다가 노량진1구역은 2021년 건축심의 통과 당시 서울시가 특별건축구역으로 지정하고 공공건축가를 투입해 ‘창의적인 건축을 통한 도시경관 창출’ 및 ‘지역주민들의 접근성과 편의성을 고려한 공공성 확보’ 등을 목적으로 한 특화설계를 하도록 계획한 바 있다. 이에 따라 이번 사업시행계획(안)에 앞으로 적용될 특화설계가 포함됐다. 이로써 준공 시점에 각 건물이 차별화된 외관을 갖추게 됨은 물론, 일부 가구가 획일적인 아파트 평면에서 벗어나 복층이나 테라스하우스 형태를 띌 것으로 기대된다. ‘컨소시엄은 불가’ 조건에 수주전 가능성↑때문에 앞으로 노량진1구역에서 지난해 한남2구역에 필적하는 대형 건설사 간에 치열한 수주전이 기대되는 상황이다. 이미 해당 구역 내에는 사업시행인가를 축하하는 유명 건설사들의 현수막이 다수 걸렸으나 구청에 민원이 들어오면서 사라진 것으로 알려졌다. 노량진1구역 조합은 홍보공영제를 통해 각 시공사가 개별적으로 조합원을 만나 홍보활동하는 행위를 금지하고 있다.다만 조합사무실에선 종이컵과 책자 등 1군 시공사들이 다녀간 흔적을 쉽게 발견할 수 있었다. 노량진1구역 재개발 조합 관계자는 “다수의 유명 건설사들이 사무실을 방문했으나 최근까지 가장 적극적으로 나서는 회사는 GS건설과 삼성물산”이라며 “둘 다 워낙 쟁쟁한 회사다 보니 다른 건설사가 섣불리 들어오기 힘들지 않겠나”라고 말했다.이 관계자는 “사업시행계획안 책자에 하이엔드 브랜드와 단일 시공사 입찰만 허용한다는 내용을 넣었는데 양사 모두 하이엔드 브랜드를 출시하지 않은 상태라 이 부분은 중요한 변수가 아닐 것”이라고 덧붙였다. 그러나 복수 시공사 간 컨소시엄 구성이 불가한 만큼 양사가 협력하는 대신 수주전을 벌이거나 특정 건설사의 단독 입찰 가능성이 점쳐진다. 지난해 초 한강맨션 재건축 시공사 선정 당시에도 삼성물산과 GS건설 간 수주전이 예상됐으며 결국 삼성물산이 해당 조합에 입찰제안서를 제출하지 않으면서 GS건설이 단독 입찰로 한강맨션 시공권을 확보하게 됐다. 노량진1구역 시공권 입찰에 대해 GS건설 관계자는 “적극적으로 수주를 위해 노력 중이며 컨소시엄은 고려하지 않고 있다”고 설명했다.삼성물산 관계자 역시 “노량진1구역 시공권 입찰에 관심 있는 것이 맞으며 현장설명회를 통해 사업조건을 확인할 것”이라면서 “컨소시엄 구성은 공식적으로 검토한 적이 없다”고 밝혔다.

오는 5일부터 서울 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구를 제외한 모든 지역이 규제지역에서 벗어나고 민간택지 분양가상한제에서도 자유로워진다. 분양가에 따라 차등적용했던 전매제한 기간을 완화하고 수도권 분양가상한제 적용 주택과 공공재개발 일반분양에 적용했던 실거주 의무도 없앤다. 국토교통부가 3일 발표한 ‘2023년 주요정책과제’에 따르면 지난 2일 주거정책심의위원회는 서울 강남, 서초, 송파, 용산을 제외한 전 지역을 투기과열지구, 조정대상지역, 투기지역에서 해제하기로 결정했다. ━ 서울 강남·서초·송파·용산, 투기과열·조정지역 유지 서울 강남, 서초, 송파, 용산은 투기과열지구와 조정대상지역 규제를 유지한다. 나머지 서울 21개구와 경기 모든 지역은 최근 부동산 시장이 침체를 겪는 것을 고려해 투기과열지구와 조정대상지역에서 해제하기로 했다. 이번 대책으로 투기과열지구‧조정대상지역에서 벗어난 곳은 서울의 경우 도봉, 강북, 노원, 성북, 은평, 종로, 중랑, 동대문, 서대문, 중, 마포, 성동, 광진, 강서, 양천, 구로, 영등포, 금천, 동작, 관악, 강동 총 21곳이다. 경기에서는 과천, 성남(분당‧수정), 하남, 광명이 규제지역에서 자유로워진다. 현재까지는 서울 전체와 과천, 성남(분당·수정구), 하남, 광명시 등 경기 4개 시가 조정대상지역과 투기과열지구로 묶여 있었다. 서울 용산·성동·노원·마포·양천·강서·영등포·서초·강남·송파·강동·종로·중구·동대문·동작구 등 15곳은 투기지역 규제를 받고 있었다. 국토부는 민간택지 분양가상한제 지역과 상관없이 의무적으로 분양가상한제를 적용했던 도심복합사업, 주거재생혁신지구사업에서도 분양가상한제 적용을 해제할 계획이다. 분양가상한제를 해제하면서 이익이 발생할 경우 생활 사회간접자본(SOC) 확충, 공공자가·임대주택 공급 등 공공기여와 토지주 분담금 저감에 활용할 예정이다. 서울 강남, 서초, 송파, 용산을 제외한 전 지역은 민간택지 분양가상한제 적용지역에서도 벗어난다. 현재 서울 18개구와 과천∙하남∙광명은 민간택지 분양가상한제 지역에 들어가 있었다. 정부는 최근 주택 시장 상황과 분양가상한제로 인해 실수요자들이 전매제한 규제, 수도권 실거주 의무 규제 등 불편을 겪고 있는 것을 고려한 조치라고 설명했다. 분양가상한제 적용지역 해제 효력도 오는 5일 0시 이후 입주자모집승인을 신청하는 건부터 적용한다. 수도권은 최대 10년, 비수도권은 최대 4년의 전매를 제한하는 규제도 대폭 완화한다. 수도권의 경우 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역은 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 완화한다. 비수도권은 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역은 1년, 광역시 도시지역은 6개월로 완화하고, 나머지는 전면 폐지한다. 전매제한 완화는 주택법 시행령 개정 사항이기 때문에 즉시 개정에 착수할 예정이다. 다만 시행령 개정 이전에 분양을 받았더라도 아직 전매제한이 남아있는 경우에는 개정된 시행령을 소급 적용해 완화 규정을 적용할 계획이다. 수도권 분양가 상한제 주택과 공공재개발 일반분양분에 적용했던 실거주 의무도 없앤다. 지난 2021년 2월 이후 수도권 분양가상한제 적용 주택을 분양받은 사람은 실거주 의무 때문에 입주 가능일로부터 2~5년간 해당 주택에 거주해야 했다. 실거주 의무가 거주 이전의 자유로부터 입주민들의 불편을 초래하고 수요가 많은 신축임대 공급을 위축시킨다는 지적이 많았다. 법 개정 이전에 실거주 의무를 이미 적용한 경우에도 개정한 법률을 소급해서 적용할 예정이다. 주택법 개정과 별개로 민간택지 분양가상한제에서 벗어난 지역에서 해제 이후 분양하는 주택에는 2~3년의 실거주 의무를 부여하지 않는다. ━ 서울 집값 2.59%·경기 3.68% 하락…시장 악화에 정부 등판 정부는 지난해부터 지방을 기점으로 수도권 규제지역까지 서서히 해제하기 시작했다. 지난해 6월과 9월 서울 등 수도권과 세종시를 제외한 전 지역을 규제지역에서 배제시켰다. 지난해 11월에는 서울과 경기 4곳(과천, 성남 분당·수정, 하남, 광명)을 제외한 나머지를 규제지역에서 해제했다. 정부는 서울과 경기 과천∙성남∙하남∙광명은 규제를 풀면 가격이 급등할 수 있다는 우려 때문에 규제지역을 풀지 않았다. 하지만 서울과 경기 역시 집값 하락세가 커지면서 서울 강남 3구와 용산구를 제외한 모든 지역을 규제지역에서 해제시킨 것으로 풀이된다. 집값 하락세가 커지고 시장 상황이 빠른 속도로 나빠지면서 규제 완화에 속도를 내는 모습이다. 한국부동산원 통계 기준으로 지난해 9∼11월 3개월 동안 서울 주택가격은 평균 2.59%, 경기도는 3.68% 하락했다. 특히 광명(-6.85%)과 하남(-4.36%)은 낙폭이 컸다. 서울도 하락폭이 커졌다. 노원구는 집값 하락률이 5.47%로 서울 평균의 2배를 넘어섰고, 도봉구(-4.11%)도 서울 평균 하락률보다 높았다. 강북구와 성북구, 중랑구, 금천구, 구로구도 마찬가지로 2%대 하락률을 기록했다. 국토교통부 관계자는 “최근 주택 시장 침체와 경제난으로 인한 주거불안에 대응하기 위해 부동산 시장 연착륙을 위한 규제 정상화와 서민, 취약계층의 주거복지 강화를 적극적으로 추진할 계획”이라고 말했다. 심형석 우대빵연구소장은 “서울은 강남3구를 제외하면 상승기나 하락기 움직임이 거의 비슷하기 때문에 규제지역에서 강남구, 서초구, 송파구만 제외하고 다 풀어준 것”이라며 “용산구도 대통령실을 이전하고 용산국제업무지구 등 개발 호재가 있어 정부가 규제지역으로 남겨둔 것”이라고 분석했다. 심 소장은 “한 가지 아쉬운 점은 송파구도 강동구와 비슷한 움직임을 보이고 최근 매매가격 하락폭이 큰데 이번 규제지역 해제 대상에 포함하지 않았다”며 “송파구는 최근 입주 물량이 많고 대단지 중심으로 이뤄져있기 때문에 매물이 많이 쌓이고 거래가격도 하락하고 있는데 강남3구에서 송파구만 규제지역을 풀어주기가 애매했을 것”이라고 덧붙였다. 박지윤 기자 jypark92@edaily.co.kr

용산국제업무지구가 자율주행 드론택시 등 도심항공교통(UAM·Urban Air Mobility)의 이착륙과 환승이 가능한 ‘모빌리티 허브’로 도약할 수 있을지 관심이 고조되고 있다. 이달 세계 최초의 UAM 제도화 법안이 발의되고, 건설사를 비롯한 UAM 사업화에 뛰어든 국내 컨소시엄도 시장 선점에 나서는 등 민관의 움직임이 빨라지고 있다. 서울시는 오는 2025년 기체 상용화에 맞춰 김포공항-용산국제업무지구 시범노선을 운영하고, 향후 인천공항, 잠실, 수서 등 서울시내 주요 거점을 연결하는 UAM 노선을 완성할 계획이다. 이렇게 되면 비행기를 타고 인천‧김포공항에서 내려 UAM을 타고 용산에 도착한 뒤, 수도권광역급행철도(GTX)나 지하철로 환승 이동이 가능해진다. ━ 용산, 2025년 ‘도심항공교통’ 허브 꿈꾸다 이를 위해 서울시는 용산역과 인접한 부지에 UAM, GTX, 지하철, 도로 교통 간 쉽고 편리하게 환승할 수 있는 대중교통환승거점인 1호 모빌리티 허브를 조성한다. 또 강변북로, 한강대로, 청파로 등 주요 간선도로와 직접 연결되는 지하도로를 개설해 서울도심‧강남, 인천공항으로의 광역 접근성도 확보한다는 방침이다. 아울러 민간에서 대규모 개발 시 UAM 인프라를 확보할 경우 용적률 인센티브를 제공하는 방식으로 기부채납을 유도하고, 활용도가 낮은 도시계획시설 부지를 적극 발굴하는 등 도시계획적 지원방안도 가동한다. 오세훈 서울 시장은 최근 용산국제업무지구 개발 구상 계획을 발표하면서 “2025년이 되면 상업용 드론택시 운행도 가능하다”며 “미래 모빌리티, UAM을 포함한 교통 시스템 허브 역할을 용산이 할 것”이라고 강조했다. 정부도 다가오는 도심항공교통 시대를 대비한 준비에 한창이다. 앞서 정부는 지난 5월 '한국형 도심항공교통 그랜드챌린지(K-UAM GC)'을 발표하고 지원에 나섰다. 국토교통부는 2025년 UAM 최초 상용화에 앞서 ▶안전성 검증 ▶적정 안전기준 마련 ▶업계 시험·실증 지원 등을 추진한다. 전남 고흥 국가종합비행성능 시험장에서 진행되는 그랜드챌린지 1단계 실증(2023년)에서는 UAM 기체와 통신체계 안전성 확인 및 K-UAM 교통체계 통합운용을 점검한다. 이어 2단계는 도심지역 1단계 성과를 고려해 오는 2024년부터 진행할 계획이다. 정부가 2025년 UAM 상용화 목표를 가시화한 가운데, 국내 건설사들도 UAM 시장을 미래 먹거리로 보고 사업영역 확장에 나서고 있다. 건설사들은 UAM 이착륙을 위한 버티포트(수직이착륙장) 설계·시공 등의 역할로 UAM 상용화 사업에 참여하고 있다. 또 이와 연계된 복합개발이 본격화될 때를 대비해 관련 기술개발과 협력사와의 네트워크 구축에도 힘쓰고 있다. GS건설, 현대건설, 대우건설, 롯데건설 등 대형 건설사들은 관련 기관·기업들과 컨소시엄을 구성해 실증사업에 뛰어드는 등 열기를 더해가고 있다. 건설업계 관계자는 “건설사 쪽에서는 버티포트 분야가 유망하다. 사업이 다각화될 수 있는 이점도 생긴다”며 “다만 구조, 바람의 영향, 항공법 관련 노선 등 검토해야 할 사항이 많다”고 설명했다. 건설사를 비롯해 UAM 사업에 뛰어든 업계가 우려하는 변수 중 하나는 ‘비행금지구역 규제’다. 특히 서울 용산 대통령 집무실 일대가 비행기, 드론 등을 띄우지 못하는 비행금지구역으로 묶여 있기 때문에 사업에 차질이 발생할 수 있다는 지적이 나왔다. UAM의 도심 실증과 첫 상용화 노선으로 가장 유력한 지역이 바로 서울 중심부와 한강변이기 때문이다. 도심지 실증사업의 유력 후보지인 인천공항~김포~한강 노선 일부가 최근 대통령 집무실 용산 이전에 따른 비행금지구역에 포함될 것으로 예상된다. ━ 용산 집무실 일대 ‘비행금지구역 규제’ 변수 떠올라 이에 국토부, 서울시, 국방부 등은 관련 규제 완화 방안도 검토 중이다. 국토부에 따르면 'UAM 활용 촉진 및 지원에 관한 법률(가칭)' 초안이 이달 중 정부 입법이나 의원 입법으로 발의된다. UAM에 대한 제도화 사례로는 세계 최초다. 이 법은 UAM에 관한 일반법이지만 항공·교통·보안 등 각종 규제 법령에 우선하는 특례조항이 상당수 포함될 것으로 알려졌다. 이번 법령에서 특례가 주어지는 것은 실증이나 시범사업 지역으로 일단 국한될 예정이다. 범위가 넓어지거나 아무 곳에서 비행을 진행하면 사고가 날 우려가 있기 때문이다. 다만 서울시가 발표한 용산 UAM 상용화를 위한 시범 사업 등의 공역과 관련해서는 국토부도 국방부와 협의를 해야 하는데, 아직 완전히 이루어지지 않은 것으로 전해진다. 또 국토부 측은 버티포트를 지을 적합한 장소와 방식은 연구 용역을 통해 검토할 예정이다. 국토부 관계자는 “실증사업과 시범사업을 하는 데 있어서 기존 항공 관련 법들에 대해 그 특례를 최대한 줄려고 하는 것”이라며 “공역이나 관제 같은 것들은 안전과 직결된다”고 말했다. 그는 “특례를 준다고 해서 아무 기체나 아무 곳에서 날아다닐 수는 없다”며 “더구나 용산 같은 도심지로 가는 것은 실증을 2단계로 한다”고 말했다. 그러면서 “개발지로 전남 고흥의 넓은 곳에서 먼저 하고 그 다음에 도심으로 갈 건데 2단계 실증 방식 등에 대해서는 아직 구체적인 안도 없다. 1단계를 내년에 시작하니까 검토하면서 지금 법 작업을 하고 있는 상황”이라고 설명했다. 이에 업계에서는 서울시의 이번 발표가 정책 로드맵을 밝힌 단계로 실제 시범사업을 진행하고 상용화하기까지는 시일이 걸릴 것으로 보고 있다. 서울시 관계자는 “비행 관련해서는 시가 자체적으로 결정할 수 있는 게 없다”며 “국방부, 국토부의 승인을 받아야 되는 입장이라 비행제한 구역 변경에 대해서는 법령 등의 발표를 일단 기다리고 있다”고 말했다. 이승훈 기자 wavelee@edaily.co.kr

지난달 ‘용산국제업무지구 개발 구상’ 발표와 다음 달 용산공원 임시개방 등 대형호재가 겹치며 용산 지역 부동산에 대한 관심이 뜨겁다. 그러나 이미 오를 대로 올라버린 호가로 인해 뜨거운 관심에 비해 실제 거래는 활발하지 않은 상태였다. 가 지난 11일 기준 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 서울시 용산구 부동산 거래는 올 하반기 들어 상반기보다 오히려 감소추세를 나타내고 있었다. 올해 3월 대통령실 이전 이후 반짝 증가했던 거래는 6월 들어 급격히 줄다가 7월에는 반토막이 난 상태다. 아파트 매매 실거래를 보면 올해 1월 14건, 2월 18건이 매매됐다 3월과 4월에 각각 32건, 41건으로 실거래가 증가했다. 그러나 6월 25건으로 급감한 거래는 7월 9건으로 또 다시 대폭 감소했다. 투자수요가 많은 연립다세대 실거래에선 이 같은 흐름이 더욱 두드러진다. 올해 1월 45건을 기록했던 연립다세대 매매 건수는 4월 103건까지 치솟았다가 7월 27건까지 줄었다. 상업업무용 부동산 실거래 역시 마찬가지다. 지난 4월 91건으로 올해 월별 최고치를 나타낸 상업업무용 부동산 거래량은 7월 20건에 그쳤다. 이 같은 거래 감소는 최근 금리인상 여파로 서울 부동산 전체가 조정기를 맞고 있는 데다 용산 부동산 자체 시세가 높게 형성된 데 따른 것으로 풀이된다. 지난 부동산 상승기 동안 용산 부동산 시세 역시 가파르게 상승했기 때문이다. 용산공원이 조성되는 용산 미군부대 맞은 편에 자리한 이촌동 한가람아파트는 가장 면적이 좁은 전용면적 59㎡ 타입은 18억원에서 19억원을 호가하고 있다. 가격이 높은 탓에 거래는 쉽사리 되지 않는 분위기다. 12.16 부동산 대책 시행 이후 투기과열지구 내 시가 15억원이 넘는 초고가 주택은 주택담보대출이 되지 않기 때문이다. 그만큼 현금부담이 크게 늘어난 셈이다. 실제 한가람아파트 59㎡ 타입도 본격 15억원을 초과하게 된 2020년 말 이후 거래량이 줄었다. ━ 초고가 주택 즐비…거래 안 돼도 호가 안 낮춰 비슷한 현상은 고가 주택이 많은 용산구 전체에서 발생하고 있다. 일명 ‘서부이촌동’이라 불리는 이촌2동 소재 북한강성원아파트 전용면적 59㎡는 지난 3월 17억7000만원에 실거래됐고 현재 19억원에서 20억원을 호가한다. 이촌2동은 용산역과 한강변 사이로 향후 용산국제업무지구가 들어설 철도정비창 부지를 끼고 있어 최근 투자자들 관심이 더욱 집중되고 있다. 이에 특별계획구역으로 지정돼 재개발이 추진되고 있는 중산시범, 이촌시범아파트도 호가 10억원을 훌쩍 넘겼다. 1970년대 지어진 두 단지는 시유지 위에 지어져 현재 대지지분이 없는 상태다. 그 외 같은 지역 내 초소형 연립 또한 올해 8억원에 거래된 바 있다. 하지만 용산 지역 부동산 주인들은 높은 가격 부담에 거래가 잘 성사되지 않아도 호가를 낮추지 않는 분위기다. 이에 대해 용산 소재 A공인중개사무소 대표는 “호가가 워낙 높은 건 사실이나 저렴한 매물은 저렴한 이유가 있다”면서 “집주인 입장에선 개발호재도 있고 아쉬울 게 없어 당장 거래가 안된다고 호가를 내리지는 않을 것”이라고 설명했다. 인근 B사무소 관계자는 “최근 오세훈 시장이 용산국제업무지구 계획을 발표하면서 문의는 쏟아지고 있지만 그나마 금액대가 낮은 매물들도 투자자들 예상보다 가격이 높다보니 실제 거래되는 사례는 적다”고 밝혔다. 부동산 업계에선 용산 지역 투자에 대해 신중해야 한다는 시각도 나온다. 강영훈 부동산스터디 대표는 “용산 정비창 일대는 토지거래허가구역으로 묶여있어 실거주가 어려운 매물들은 투자자들이 섣불리 매수하기 어려울 것”이라며 “서부이촌동 내 특별계획구역은 재개발 초기단계인데다 사업 추진 과정에서 변수가 많아 손실 위험에 대해 충분히 고려해 접근해야 한다”고 강조했다. 민보름 기자 brmin@edaily.co.kr

‘롯데월드타워’를 뛰어넘는 초고층 건물이 들어설 용산국제업무지구(용산 철도정비창 부지 개발)와 함께 용산지역을 탈바꿈할 대형 호재로 알려진 용산공원 조성사업 역시 급물살을 탈 전망이다. 일각에선 본체 부지만 총 300만㎡에 달하는 용산공원 조성사업을 국제업무지구 개발보다 더 큰 개발 호재로 보고 있어 귀추가 주목된다. 국토교통부는 ‘용산공원 정비구역 종합기본계획’을 ‘용산공원 조성추진위원회’ 심의를 거쳐 지난 10일 변경고시했다고 밝혔다. 용산 미군기지를 국가공원으로 조성하기 위한 기본구상과 조성방안을 담는 ‘용산공원 정비구역 종합기본계획’은 지난 2011년 수립된 이후 2014년과 지난해까지 총 두 차례 변경을 거쳤다. 국토부는 지난해 12월 변경 당시보다 부분반환면적이 18만㎡에서 76만4000㎡로 4.2배 증가한 점을 감안해 이번에 세 번째 변경계획안을 마련했다. ━ 용산공원 부지 총 300만㎡…단계별 조성·개방 예정 정부는 올해 2월 장군숙소·업무시설·숙소 부지 약 16만5000㎡에 이어 5월 학교·벙커·야구장 부지 약 36만8000㎡, 6월 부지 간 도로·체육관 부지 약 5만1000㎡를 반환 받았다. 지금까지 전체 용산기지 면적의 약 31%가 반환됐다. 이처럼 최근 들어 부지반환 속도가 빨라짐에 따라 공원조성 및 개방이 탄력을 받을 것으로 예상된다. 용산공원 조기개방은 윤석열 대통령의 대선후보 시절 공약인데다 지난 6월 시범개방 기간(6월 10일~26일) 동안 수렴된 주요 국민의견에도 용산공원 정식조성 전 임시개방부지 및 이용시간 확대 등이 포함됐기 때문이다. 이미 2020년 7월에 서빙고역 인근 미군장교숙소 5단지 약 5만㎡가 전면 개방됐고, 윤 대통령 취임 이후인 올해 6월에는 미군부대 남서측 장군숙소부터 스포츠필드까지 직선거리 1.1㎞에 이르는 공간이 개방됐다. 이에 올해 내 또 다시 임시개방이 이어질 것으로 보인다. 원희룡 국토부 장관은 지난달 18일 업무보고에서 “용산공원 개방면적을 확대해 9월 중 임시개방을 추진하겠다”고 밝힌 바 있다. 기존 계획으로는 부지반환완료 이후 공원 완전 조성 및 개방까지는 7년이 더 걸린다. 다만 정부는 부분반환 부지에 대해 단계적으로 공원 및 시설 조성을 실시하고 임시·조기개방을 진행할 계획이다. ━ ‘토양오염’ 논란은 숙제, 환경 위해성 저감조치 실시 국토부는 전문성을 갖춘 공공기관이 부분반환부지를 유지·관리할 수 있도록 지난 6월 운영 위탁업무 수행기관으로 한국토지주택공사(LH)를 지정해 고시했다. 이밖에 새 기본계획에는 부지 내 기존 건축물에 대해 구조안전성, 공간활용계획, 역사적 가치 등을 감안한 활용기준을 마련하는 방안이 담겼다. 또 국토부는 최근 국회에서 반환부지 내 토양오염 문제를 들어 임시개방에 대한 공세가 있었던 것을 의식하듯 토양 안전성 대책 역시 강조했다. 국토부는 “국민들의 안전을 최우선으로 고려해 오염정화 이전이라도 토양 안전성 분석 및 환경 위해성 저감조치 등을 실시하도록 했다”고 설명했다. 길병우 국토교통부 용산공원조성추진기획단장은 “이번 변경계획은 용산공원을 실제 경험한 국민들의 의견을 기본계획에 반영한 것”이라며 “앞으로도 국민들과 소통하면서 용산공원 조성사업을 차질없이 추진해 나가겠다”고 말했다. 민보름 기자 brmin@edaily.co.kr

새정부가 대통령 집무실을 용산으로 이전하면서 본격적인 ‘용산 시대’ 개막에 일대 부동산이 들썩이고 있다. 윤석열 정부의 재건축 규제 완화 기대감과 함께 한강변 ‘35층 룰’ 혜지까지 겹치며 초고층 재건축 기대감도 상승하고 있다. 최근 서울 용산구 부동산시장이 들썩인 이유는 대통령 집무실이라는 상징적 효과뿐 아니라 그동안 지연됐던 용산 지역 내 개발 현안들이 탄력을 받을 것이란 기대감 때문이다. 지난 1970년대 강남 개발이 이뤄지면서 용산은 지리적으로 광화문·여의도·강남 3개 도심의 정중앙에 위치한 서울의 중심축이 됐다. 서울의 ‘노른자위 땅’이자 KTX를 비롯한 교통의 중심지다. 하지만 용산역에 맞닿은 철도 정비창 부지 개발은 좀체 진척이 안 됐고, 미군 기지의 반환이 지연되면서 용산공원 조성 사업도 지지부진한 모습을 보였다. 이제 대통령실 이전을 계기로 용산 개발의 시계가 다시 빠르게 움직이고 있다. 용산국제업무지구, 국가상징거리, 용산공원, 경부선·경의선 지하화, 한남뉴타운 개발 등이 속도를 낼 전망이다. ━ 용산구 서울 아파트값 견인…고가 아파트 1~3위 차지 집무실 이전이 발표된 이후로 용산구는 강남과 함께 서울 아파트값을 견인하고 있다. 한국부동산원 주간아파트가격동향에 따르면 지난 3월 20일 윤 당선인이 집무실 이전을 발표한 후 용산구의 아파트 가격은 0.14% 올랐다. 같은 기간 서울시 전체 아파트값이 0.01% 하락한 것과 비교된다. 최근에는 전통적인 부촌 ‘강남3구’의 자리도 위협하는 듯하다. 국토교통부가 발표한 ‘공시가격 상위 10위 공동주택’ 명단에 용산아파트 중 3개나 이름을 올렸다. 이들 아파트는 상위권인 2~4위를 차지하며 강남 아파트들을 하위권으로 밀어냈다. 우선 2위를 차지한 나인원한남 전용면적 244.72㎡의 경우 공시가격이 91억4000만원으로 지난해(61억3300만원)보다 무려 49%(30억700만원) 뛰었다. 지난해 8위에서 3위로 뛰어오른 파르크한남 268.95㎡는 67억5600만원에서 85억2700만원으로 26.2% 상승했다. 또 6위에서 4위로 두 계단 상승한 한남더힐 244.75㎡도 70억100만원에서 84억7500만원으로 21.1% 올랐다. 용산 일대 초고층 아파트 단지로 변모할 기대감을 모으는 곳을 중심으로 가격 상승세가 계속되고 있다. 용산은 정부의 집무실 이전에 재건축과 리모델링 등 정비사업 규제 완화 기대가 더해졌다. 실제 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 용산구 이촌동 한강맨션 전용면적 87.54㎡는 지난달 21일 33억3000만원(3층)에 신고가로 거래됐다. 지난해 3월 같은 면적(5층)이 25억원에 거래된 것 대비 8억3000만원이나 오른 가격이다. 한강맨션은 동부이촌동 일대를 대표하는 재건축 단지다. 지난 1971년 준공, 현재 660가구 규모의 5층 이하 저층 단지다. 이번 가격 상승은 용산 일대 개발 기대감과 함께 한강맨션의 68층 현실화 가능성도 영향을 미친 것으로 풀이된다. 지난 3월 서울시가 ‘2040 서울도시기본계획안’을 통해 ‘35층 층수제한’ 규제를 없애겠다고 발표해서다. 앞서 서울시는 고(故) 박원순 전 시장 시절인 2013년 ‘서울시 스카이라인 관리 원칙’을 마련해 제3종 일반주거지역은 35층 이하로, 한강 수변 연접부는 15층 이하로 층고를 제한하기 시작했다. 이후 대부분의 한강변 아파트들은 35층을 넘지 못했다. ━ 용산, 60층 이상 초고층 재건축 단지 탈바꿈될까 하지만 한강맨션의 초고층 현실화 가능성에 대한 기대감은 더욱 고조됐다. 최근 서울시가 마련한 신속통합기획 초안에 여의도 일대 용적률을 높여 60층 재건축 가능성이 열렸다는 소식이 전해졌기 때문이다. 지난 1월 한강맨션의 우선협상자로 선정된 GS건설은 ‘한강변 35층 높이 제한’ 완화를 전제조건으로 조합에 68층 혁신설계안을 마련해 제안한 바 있다. 이후 한강맨션 조합은 서울시에서 인가받은 35층 설계안과 별도로 GS건설이 제안한 68층 초고층 설계를 반영한 설계안을 적용하기 위해 사업시행변경인가 신청도 검토 중이다. 용산 신고가 거래는 한강맨션 외에도 이촌동 일대에서 또 찾아볼 수 있다. 리모델링 사업을 추진 중인 이촌동 한강대우 아파트의 전용면적 84.94㎡(19층)는 지난 4월 23억8000만원(19층)에 손바뀜했다. 지난 2021년 6월 같은 면적(3층)이 19억7000만원에 거래된 것과 비교해 4억1000만원 상승했다. 이은형 대한건설정책 연구원은 “주요 관공서가 이전해오는 것은 해당 지역의 호재”며 “이번은 그냥 관공서 수준이 아니니, 용산구 전체 범위에서는 호재로 판단하는 것이 맞다”고 말했다. 다만 일부 전문가들은 조망권과 함께 용산 청사와의 거리적 위치에 따른 제약을 우려하기도 한다. 서진형 공동주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 “용산청사와 위치적 관련성이 층수에 영향을 줄 수도 있다”며 “용산공원 안이 훤하게 보인다면 어느 정도 제한을 받을 수도 있다”고 말했다. 실제 윤 당선인의 대통령 집무실 이전 계획으로 용산구 국방부 주변 재건축·재개발 사업의 차질이 우려됐다. 하지만 집무실 이전 발표 이후 국방부 인근에서는 초고층 아파트 개발행위가 처음 통과된 사례도 나왔다. 서울시는 최근 열린 제9차 건축위원회에서 ‘신용산역 북측 제1구역 도시정비형 재개발 사업’(조감도) 건축계획안이 통과됐다고 밝혔다. 한강대로변에 위치한 사업 부지는 대통령 집무실이 이전하는 용산 국방부 청사에서 약 600~700m가량 떨어져 있다. 이 부지에 오는 2027년까지 최고 38층짜리 아파트가 들어설 예정이다. 이승훈 기자 lee.seunghoon@joongang.co.kr

새 정부 출범을 앞두고 부동산 시장 긴장감은 더욱 높아지고 있다. 윤석열 대통령 당선인이 규제 완화 등의 공약을 내건 가운데, 기대감만으로도 재건축 단지의 호가가 오르고, 강남 아파트의 신고가가 이어지는 등 부동산 상승 분위기가 여전하다. 이에 대해 신·구세력 간 ‘네 탓’ 공방까지 이어지면서 ‘부동산 안정화’ 찾기가 장기전이 될 전망이다. 16일 한국부동산원에 따르면 서울 아파트값은 4월 첫째 주엔 11주 만에 하락세를 멈춘 데 이어 둘째 주에도 보합세를 유지했다. 전체 25개 구 가운데 11개 구가 상승 추세로 전환했다. 강남구 아파트 매매가는 전주 대비 0.04% 올랐다. 강남 재건축 단지들의 호가가 크게 상승하면서 직전 변동률(0.02%)의 두 배로 뛰었다. 반포동 위주로 신고가 거래된 서초구는 0.02% 올랐다. 양천구는 목동신시가지 재건축 단지의 가격 상승으로 전주 보합(0%)에서 0.02%로 상승 전환했다. 양천구 아파트값이 오른 것은 지난 1월 셋째 주(0.01%) 이후 12주 만이다. 강북권에서 용산구 아파트값은 0.03% 상승했다. 대통령 집무실 이전에 따른 지역개발 기대감이 지속되면서 상승폭이 2주 연속 확대됐다. ━ 새 정부 규제 완화 기대에 재건축·고가 인기 단지 ‘들썩’ 윤 당선인은 수요가 많은 서울 등 도심에 양질의 주택이 충분히 공급될 수 있도록 재건축·재개발·리모델링 등의 규제를 완화하겠다는 입장이다. 윤 당선인의 규제 완화 공약에 최근 서울 주요 재건축 추진 단지 아파트의 호가가 이전보다 높게 형성되거나 시중에 나왔던 매물이 회수되는 분위기가 곳곳에서 감지됐다. 이에 더해 재건축 아파트를 비롯한 강남권 인기 단지에선 신고가 거래가 이어지면서 아파트 시장의 양극화가 뚜렷해지는 양상이다. 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 압구정 신현대11차 아파트 전용면적 183.41㎡는 3월 17일 59억5000만원에 거래됐다. 해당 면적은 2020년 12월 52억원에 거래됐으니, 기존 신고가보다 7억5000만원이 올랐다. 목동신시가지 9단지 전용 106.9㎡도 지난달 29일 21억5000만원의 신고가로 손바뀜했다. 용산구 부동산도 들썩이고 있다. 용산구 서빙고동 신동아아파트 전용면적 140㎡(10층)는 지난달 18일 40억5000만원에 신고가를 경신했다. 지난해 7월 같은 전용면적(13층)은 33억원에 거래된 것과 비교해 7억5000만원이나 올랐다. 용산구는 대통령 집무실 이전으로 용산국제업무지구, 용산공원, 경부선·경의선 지하화, 한남뉴타운 개발 등 지역 내 개발 현안들이 탄력을 받을 수 있다는 기대감이 커지고 있다. 새 정부가 현 정부의 부동산 정책을 실패로 규정하고, 규제 완화 기조를 내세우고 있지만 이에 따른 집값 상승세에 대한 개선책 마련이 필요하다는 지적도 나온다. 문재인 정부는 새 정부의 움직임이 ‘되려 부동산 시장을 더 자극한다’는 점을 우려하기도 했다. 앞서 문 대통령은 지난 11일 청와대에서 열린 수석·보좌관회의에서 “하향 안정화 추세가 지속되던 부동산 시장이 불안한 조짐을 보이고 있어 걱정”이라며 “전반적인 규제 완화는 매우 신중을 기해야 할 것”이라고 지적했다. ━ “부동산 안정화 찾기 장기적인 접근 필요” 새 정부 인사들의 반박도 거세다. 안철수 대통령직인수위원장은 지난 11일 인수위 전체회의에서 “부동산값 폭등과 세금 폭탄은 명백히 현 정부 잘못"이라고 꼬집었다. 안 위원자은 ”새 정부가 출범하자마자 문제를 당장 바로잡기는 힘들다”며 “부동산 세금도 획기적으로 낮추기는 어렵고 주택 공급이 바로 늘어날 수도 없다”고 강조했다. 양측의 공방은 새 정부 출범 후에도 6월 지방선거까지 더욱 격화될 것이란 전망이 나온다. 다만 일부 전문가들은 부동산 가격이 오르는 등 시장이 당장 혼란스럽겠지만 장기적인 전략이 필요하다고 지적했다. 오히려 단기 시장 변화에 대한 지나친 기대가 문제일 수 있다는 것이다. 서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 “삼불 억제 정책(매도·매수·보유 억제)이 지금 현행법이 그대로 유지되고 있으니 거래 절벽으로 인해 신고가와 신저가가 공존하는 시장”이라며 “단기적으로 가격 상승하겠지만 장기적인 측면에서 공급 확대를 통한 시장 안정 전략이 필요하다”고 주장했다. 이은형 대한건설정책 연구원은 “1기 신도시나 서울의 목동·노원구처럼 단기에 대량의 아파트가 공급된 곳은 그 만큼 노후화되는 시점도 비슷하게 되기에, 영원히 저렇게 둘 수는 없다”며 “‘재건축·재개발하면 집값 오르니까 하면 안된다’는 식으로 접근하면 안된다”고 지적했다. 이승훈 기자 lee.seunghoon@joongang.co.kr

용산구 이촌1동(동부이촌동) 소재 이촌코오롱아파트가 연내 리모델링 조합설립에 한발 앞서 다가가고 있다. 이에 따라 해당 지역 리모델링 사업에 관심을 보이던 건설사들의 수주경쟁 역시 본격화할 전망이다. 8일 취재에 따르면 최근 리모델링 동의서를 걷고 있는 5개 단지(한가람·코오롱·한강대우·강촌·우성) 중 이촌코오롱아파트가 가장 먼저 법정 동의율(66.7%)을 달성했다. 김민정 코오롱아파트 리모델링 추진위원장은 “7월 중 조합창립총회를 열 계획”이라면서 “삼성물산·현대건설·GS건설·포스코건설·대우건설 등 유수의 건설사와 연락하며 미팅을 진행하고 있다”고 밝혔다. ━ 용산공원 전면 입지 살려 ‘특화 설계’ 도입 예정 이촌코오롱아파트는 국립중앙박물관 정문 바로 맞은편에 위치해 입지적 가치가 높은 곳으로 꼽힌다. 국립중앙박물관은 주한미군기지에 조성되는 용산민족공원에 둘러싸인 형태로 남쪽 출구 방향 한 가운데에 자리하고 있다. 해당 단지 리모델링 추진위원회는 이런 입지를 살리기 위해 설계 및 자재를 특화할 계획이다. 김민정 추진위원장은 “자세한 부분은 설계사나 시공사와 상의를 해야 할 것”이라면서도 “(이촌코오롱아파트는) 용산공원 전면에서 바로 볼 수 있는 자리에 있기 때문에 외관을 고급화하는 방안 등을 검토하고 있다”고 설명했다. 게다가 이촌코오롱은 인접한 강촌아파트와 협력해 동일 브랜드로 동일 시공사가 지은 대단지로 거듭날 계획이다. 강촌아파트와 이촌코오롱아파트는 각각 1001세대, 834세대로 두 단지를 합치면 2000세대 이상 리모델링이 가능하다. 이에 이촌코오롱아파트는 4월 26일 동의서를 받은 지 한 달 만에 60%, 6주 만에 67%를 돌파하는 등 가장 빠른 속도를 보였다. ━ 리모델링·용산개발 호재에 ‘꿈틀’, 84㎡ 20억원 돌파 대형 건설사들은 조합설립 전부터 프리미엄 브랜드 적용을 약속하며 적극 수주 경쟁에 참여하는 모양새다. 실제로 현대건설은 이촌코오롱아파트 동의율 60%를 축하하는 현수막에 디에이치(THE H) 마크를 달기도 했다. 다른 건설사들도 단지별 진행상황을 파악하며 촉각을 기울이고 있다. 현재 강촌아파트와 한가람아파트 역시 동의율 40%를 넘겼다. 한동안 잠잠했던 이촌1동 집값은 리모델링 바람과 함께 용산개발 호재가 다가오며 다시 꿈틀대고 있다. 지난 3월 총 2036세대 대장주인 한가람아파트 전용면적 84㎡가 20억원 실거래가를 기록했으며 공동 리모델링 협약을 무기로 치고나가는 이촌코오롱과 강촌 역시 실거래가 19억원을 돌파하며 그 뒤를 바짝 좇고 있다. 지난달 용산구가 지구단위계획 결정(변경)안에 대한 주민공람을 시작하며 이런 추세는 계속될 전망이다. 해당 안에 따르면 한강대로 너머 용산국제업무지구 특별계획구역 용적률이 608%로 적용돼 마천루가 들어설 수 있는 요건이 형성됐다. 일각에선 지구단위계획 설명자료에 포함된 ‘경의중앙선 지하화’에 주목하고 있다. 리모델링 단지들이 한강대로부터 이촌역, 서빙고역을 지나는 경의중앙선 지상철을 따라 자리하고 있기 때문이다. 그동안 해당 단지 주민들은 경의중앙선 철로 때문에 소음공해 및 지역단절 문제를 겪어야 했다. 해당 철로가 지하화되면 용산공원은 물론 국제업무지구를 비롯한 용산 도심 접근성 또한 개선될 수 있다. 용산구청 관계자는 이에 대해 “당장 용산구가 결정하는 지구단위계획에 포함되지 않았으나 장기적인 국가계획의 일환으로 향후 추진될 수 있는 사안”이라고 밝혔다. 민보름 기자 min.boreum@joongang.co.kr

기존 사업 법률관계 모두 청산… 재추진하면 집값 자극 가능성 추정 사업비만 31조원이 넘어 ‘단군 이래 최대 개발 사업’으로 불린 용산국제업무지구 개발 사업. 이 사업은 서울 용산역 일대 56만여㎡를 초고층 빌딩이 즐비한 국제업무지구와 명품 매장이 들어서는 상업지구 등으로 개발하는 것으로 2006년 시작됐다. 사업 초기만 해도 용산은 온통 장밋빛이었다. 150층짜리 초고층 빌딩이 줄지어 들어서면 서울을 상징하는 곳이 될 것이라는 기대가 컸다. 그러나 2008년의 세계 금융위기와 이후 불어 닥친 부동산 경기 침체는 사업을 삐거덕거리게 만들었다. 결국 2013년 땅을 판 코레일과 땅값을 제대로 대지 못한 민간 투자자 간 마찰이 일면서 사업은 무산됐다. 후유증은 만만치 않았다. 코레일과 민간 사업자는 최근까지도 크고 작은 소송전을 벌여왔다. 이 때문에 용산역 일대를 개발하고 싶어도 할 수가 없었다. 하지만 최근 용산국제업무지구 개발 사업이 최종적으로 종료됐다. 이 때문에 용산역 개발이 다시 탄력을 받을지 관심이 쏠리고 있다. ━ 6년여 만에 소송전 마무리 대법원 민사1부는 11월 30일 용산국제업무지구 개발 시행사인 드림허브프로젝트금융투자(드림허브PFV)와 롯데관광개발, 삼성물산 등 20여개 회사가 코레일을 상대로 제기한 2400억원대 채무부존재확인 소송에서 코레일의 손을 들어줬다. 2014년 1심과 2017년 2심 모두 “용산 개발사업을 계속하지 못하게 된 책임이 코레일 측에 있다고 볼 수 없다”며 코레일 승소로 판결했는데, 대법원 역시 상고기각을 함으로써 기존 판결을 확정한 것이다. 코레일은 2013년 용산국제업무지구 개발 사업이 무산되자 위약금 성격의 이행보증금 2400억원을 서울보증보험으로부터 받았다. 코레일이 사업 추진에 앞서 서울보증보험에 용산국제업무지구 개발을 위한 사업협약이 해지되면 2400억원의 이행보증금을 청구해 받을 수 있는 보험에 가입했기 때문이다.하지만 드림허브PFV 측은 사업 무산의 책임이 코레일 측에 있다며 소송을 냈다. 하지만 1·2심에 이어 대법원도 인정하지 않았다. 대법원 판결에 따라 서울보증보험은 드림허브PFV에 2400억원을 물어내라는 구상금을 청구할 수 있게 됐다. 코레일은 용산국제업무지구 개발 사업과 관련한 드림허브PFV와의 법률 분쟁을 모두 끝내게 됐다. 앞서 지난해에는 코레일이 드림허브PFV 측에 용산 철도창 부지를 돌려달라며 낸 소송에서 1·2심 모두 코레일이 승소했는데, 드림허브PFV 측이 상고하지 않음으로써 이 역시 최종 확정됐다.용산국제업무지구 개발 사업은 사실상 2005년 1월 1일 코레일이 출범하면서 시작됐다. 당시 노무현 정부는 코레일을 출범시키면서 코레일에 4조5000억원의 고속철도 부채를 안겼다. 대신 용산 철도정비창 부지(37만2000㎡)를 줬다. 땅을 팔아 빚을 갚으라는 얘기였다. 하지만 코레일은 단순히 땅만 팔게 아니라 직접 개발하기로 마음먹었다. 용산을 계기로 직접 크고 작은 역세권개발을 통해 철도 운영 손실을 메울 수 있다고 판단했다. ‘철도의 나라’로 불리는 일본이 모델이 됐다. 일본철도그룹(JR그룹) 역시 호텔·민자역사 등 부동산 개발 사업으로 수익을 올리고 있다. 마침 당시 국내 부동산 경기가 좋았던 때라 그의 그런 판단도 무리는 아니었다. 결국 코레일은 2006년 12월 코레일이 지분을 갖고 민간 사업자와 함께 사업을 추진하는 철도정비창 개발을 공식화하고 민간 사업자 공모에 나섰다. 용산국제업무지구 개발 사업이 닻을 올린 것이다.사업자 공모엔 삼성물산·롯데관광개발 등 민간·공공 30개 출자사가 모인 컨소시엄(훗날 드림허브PFV)이 따냈다. 땅값으로만 8조원을 써냈다. 부동산 경기가 좋을 때라 이 돈을 내고도 초고층 빌딩 등을 지어 팔면 수익이 날 것으로 본 것이다. 그러나 세계 금융위기로 부동산값이 떨어지면서 문제가 생기기 시작했다. 더구나 2007년 이후 시행된 분양가 상한제, 광역교통개선부담금 등의 규제도 발목을 잡았다. 건설 업계의 한 관계자는 “사업 초기 (용산국제업무지구에 들어설) 빌딩 구매 의사를 밝혔던 글로벌 기업이 금융위기로 발을 뺀 데다 빌딩 등의 매각 가능 금액이 기대를 밑돌면서 수익성에 빨간불이 켜진 것”이라고 전했다. 이 때문에 사업비 마련을 둘러싸고 투자자간 이견이 생기기 시작하면서 금이 가기 시작했다. 그리고 첫 삽도 뜨지 못한 채 2013년 사업은 무산됐다.코레일은 대법원 판결에 따라 용산역 주변을 개발할 길을 열었다. 코레일 관계자는 “이번 소송 종결로 기존 사업에 대한 청산이 어느 정도 완료가 돼 향후 개발을 어떻게 할 것인지에 대해 고민할 수 있게 됐다”고 말했다. 용산역 일대는 서울 중심인 노른자위 땅인데 용산국제업무지구 개발 무산 등으로 사실상 방치돼왔다. 하지만 앞으로도 개발이 쉽지 않을 것이라는 전망이 많다. 노른자위 땅인 만큼 땅값이 만만치 않은 데다 정부가 부동산가격 급등 등을 이유로 용산역 개발 사업에 부정적이기 때문이다. 지난해 7월 박원순 서울시장이 ‘여의도·용산 통개발’에 대해 언급했다가 집값이 폭등하자 국토교통부가 서둘러 진화한 바 있다. 박 시장이 김현미 국토부 장관과 대치하기도 했지만 결국 정부의 압박에 서울시는 “주택시장이 안정될 때까지 개발을 보류하겠다”고 밝혔다. ━ 코레일, 용산정비창 정화 사업 시작 노른자위 땅인 만큼 어떤 식으로도 다시 개발 사업을 추진할 것이라는 전망도 나온다. 서울시가 6월부터 용산 개발 계획을 구체화하는 ‘용산정비창 개발 가이드라인 마련 용역’을 진행하고 있고, 코레일도 내년부턴 용산정비창 토양오염 정화 사업을 시작할 계획이기 때문이다. 한강로3가 용산철도병원 부지는 HDC현대산업개발이 8월 코레일과 사업협약을 맺고 개발을 추진 중이다. 용산철도병원 본관은 기부채납을 통해 박물관으로 활용하고, 잔여 부지는 아파트와 오피스텔·상업시설 등으로 이뤄진 주거복합단지로 조성한다는 계획이다. 건설 업계의 한 관계자는 “정부가 주택시장에 민감하게 반응하고 있는 만큼 당장 사업을 재추진하기는 쉽지 않을 것”이라면서도 “용산국제업무지구처럼 한꺼번에 개발하는 것은 쉽지 않겠지만 구역별로 나눠 정비사업을 진행하는 방법도 가능할 것”이라고 말했다.- 황정일 기자 obidius@joongang.co.kr