오는 5일부터 서울 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구를 제외한 모든 지역이 규제지역에서 벗어나고 민간택지 분양가상한제에서도 자유로워진다. 분양가에 따라 차등적용했던 전매제한 기간을 완화하고 수도권 분양가상한제 적용 주택과 공공재개발 일반분양에 적용했던 실거주 의무도 없앤다.
 
국토교통부가 3일 발표한 ‘2023년 주요정책과제’에 따르면 지난 2일 주거정책심의위원회는 서울 강남, 서초, 송파, 용산을 제외한 전 지역을 투기과열지구, 조정대상지역, 투기지역에서 해제하기로 결정했다.
 
서울 강남, 서초, 송파, 용산은 투기과열지구와 조정대상지역 규제를 유지한다. 나머지 서울 21개구와 경기 모든 지역은 최근 부동산 시장이 침체를 겪는 것을 고려해 투기과열지구와 조정대상지역에서 해제하기로 했다.
 
이번 대책으로 투기과열지구‧조정대상지역에서 벗어난 곳은 서울의 경우 도봉, 강북, 노원, 성북, 은평, 종로, 중랑, 동대문, 서대문, 중, 마포, 성동, 광진, 강서, 양천, 구로, 영등포, 금천, 동작, 관악, 강동 총 21곳이다. 경기에서는 과천, 성남(분당‧수정), 하남, 광명이 규제지역에서 자유로워진다.
 
현재까지는 서울 전체와 과천, 성남(분당·수정구), 하남, 광명시 등 경기 4개 시가 조정대상지역과 투기과열지구로 묶여 있었다. 서울 용산·성동·노원·마포·양천·강서·영등포·서초·강남·송파·강동·종로·중구·동대문·동작구 등 15곳은 투기지역 규제를 받고 있었다.
 
국토부는 민간택지 분양가상한제 지역과 상관없이 의무적으로 분양가상한제를 적용했던 도심복합사업, 주거재생혁신지구사업에서도 분양가상한제 적용을 해제할 계획이다. 분양가상한제를 해제하면서 이익이 발생할 경우 생활 사회간접자본(SOC) 확충, 공공자가·임대주택 공급 등 공공기여와 토지주 분담금 저감에 활용할 예정이다.
 
서울 강남, 서초, 송파, 용산을 제외한 전 지역은 민간택지 분양가상한제 적용지역에서도 벗어난다. 현재 서울 18개구와 과천∙하남∙광명은 민간택지 분양가상한제 지역에 들어가 있었다.
 
정부는 최근 주택 시장 상황과 분양가상한제로 인해 실수요자들이 전매제한 규제, 수도권 실거주 의무 규제 등 불편을 겪고 있는 것을 고려한 조치라고 설명했다. 분양가상한제 적용지역 해제 효력도 오는 5일 0시 이후 입주자모집승인을 신청하는 건부터 적용한다.
 
수도권은 최대 10년, 비수도권은 최대 4년의 전매를 제한하는 규제도 대폭 완화한다. 수도권의 경우 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역은 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 완화한다. 비수도권은 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역은 1년, 광역시 도시지역은 6개월로 완화하고, 나머지는 전면 폐지한다.
 
전매제한 완화는 주택법 시행령 개정 사항이기 때문에 즉시 개정에 착수할 예정이다. 다만 시행령 개정 이전에 분양을 받았더라도 아직 전매제한이 남아있는 경우에는 개정된 시행령을 소급 적용해 완화 규정을 적용할 계획이다.
 
수도권 분양가 상한제 주택과 공공재개발 일반분양분에 적용했던 실거주 의무도 없앤다. 지난 2021년 2월 이후 수도권 분양가상한제 적용 주택을 분양받은 사람은 실거주 의무 때문에 입주 가능일로부터 2~5년간 해당 주택에 거주해야 했다. 실거주 의무가 거주 이전의 자유로부터 입주민들의 불편을 초래하고 수요가 많은 신축임대 공급을 위축시킨다는 지적이 많았다.
 
법 개정 이전에 실거주 의무를 이미 적용한 경우에도 개정한 법률을 소급해서 적용할 예정이다. 주택법 개정과 별개로 민간택지 분양가상한제에서 벗어난 지역에서 해제 이후 분양하는 주택에는 2~3년의 실거주 의무를 부여하지 않는다.
 
정부는 지난해부터 지방을 기점으로 수도권 규제지역까지 서서히 해제하기 시작했다. 지난해 6월과 9월 서울 등 수도권과 세종시를 제외한 전 지역을 규제지역에서 배제시켰다. 지난해 11월에는 서울과 경기 4곳(과천, 성남 분당·수정, 하남, 광명)을 제외한 나머지를 규제지역에서 해제했다. 정부는 서울과 경기 과천∙성남∙하남∙광명은 규제를 풀면 가격이 급등할 수 있다는 우려 때문에 규제지역을 풀지 않았다.  
 
하지만 서울과 경기 역시 집값 하락세가 커지면서 서울 강남 3구와 용산구를 제외한 모든 지역을 규제지역에서 해제시킨 것으로 풀이된다. 집값 하락세가 커지고 시장 상황이 빠른 속도로 나빠지면서 규제 완화에 속도를 내는 모습이다. 
 
한국부동산원 통계 기준으로 지난해 9∼11월 3개월 동안 서울 주택가격은 평균 2.59%, 경기도는 3.68% 하락했다. 특히 광명(-6.85%)과 하남(-4.36%)은 낙폭이 컸다. 서울도 하락폭이 커졌다. 노원구는 집값 하락률이 5.47%로 서울 평균의 2배를 넘어섰고, 도봉구(-4.11%)도 서울 평균 하락률보다 높았다. 강북구와 성북구, 중랑구, 금천구, 구로구도 마찬가지로 2%대 하락률을 기록했다.
 
국토교통부 관계자는 “최근 주택 시장 침체와 경제난으로 인한 주거불안에 대응하기 위해 부동산 시장 연착륙을 위한 규제 정상화와 서민, 취약계층의 주거복지 강화를 적극적으로 추진할 계획”이라고 말했다.
 
심형석 우대빵연구소장은 “서울은 강남3구를 제외하면 상승기나 하락기 움직임이 거의 비슷하기 때문에 규제지역에서 강남구, 서초구, 송파구만 제외하고 다 풀어준 것”이라며 “용산구도 대통령실을 이전하고 용산국제업무지구 등 개발 호재가 있어 정부가 규제지역으로 남겨둔 것”이라고 분석했다. 
 
심 소장은 “한 가지 아쉬운 점은 송파구도 강동구와 비슷한 움직임을 보이고 최근 매매가격 하락폭이 큰데 이번 규제지역 해제 대상에 포함하지 않았다”며 “송파구는 최근 입주 물량이 많고 대단지 중심으로 이뤄져있기 때문에 매물이 많이 쌓이고 거래가격도 하락하고 있는데 강남3구에서 송파구만 규제지역을 풀어주기가 애매했을 것”이라고 덧붙였다.

박지윤 기자 jypark92@edaily.co.kr

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