한국토지주택공사(LH)의 매입임대주택 사업을 두고 ‘세금 낭비’라고 지적한 경제정의실천시민연합(경실련)과 ‘불가피한 결과’라고 주장하는 LH 측이 맞서고 있다. 경실련은 LH의 반박에 3일 재반박문을 올리며 “LH는 매입임대주택을 사들이지 말고 직접 지어 주택을 공급하라”고 했다. 경실련은 “LH가 강제수용권, 용도변경권, 독점개발권 등 3대 특권을 가지고 있는데 이는 무주택 서민에게 공공주택을 공급하기 위함”이라며 “그런데도 LH는 강제수용권을 통해 확보한 공공택지 대부분을 민간 건설사에 팔아버리고 그 돈으로 도심에서 비싼 가격으로 매입임대주택을 사들이고 있다”고 지적했다. 또 “도심의 매입임대주택 가격은 전세사기 주택업자들이 부풀려놓은 매매가와 전세가로 인해 한껏 높아져 있는 상황”이라며 “이런 상태에서 매입임대 주택을 사들이는 것은 공공자금을 부동산 가격을 끌어올리는데 악용하는 것이나 같다”고 했다. 매입임대주택 사업이란 LH가 기존주택을 사들여 시세보다 저렴한 수준으로 임대하는 사업을 말한다. 저소득층이나 신혼부부, 청년 등이 주로 수혜 대상이다. 공공기관이 운영하는 임대주택이어서 전세사기나 깡통전세 문제를 걱정할 필요가 없고 보증금이 저렴해 경제적 부담을 덜 수 있다는 장점이 있다. 문제는 이 사업을 위해 LH가 도심에서 주택을 매입해야 하는데 매입 가격이 적정한 수준이냐는 것이다. 경실련은 “LH가 사들인 주택 1호당 매입 가격이 2021년 2억5000만원, 2022년 2억9000만원, 2023년 3억1000만원 수준으로 상승했다”며 “이는 LH의 주택 매입 방식이 민간 건축 주택을 사전에 약정을 맺고 준공 후 사들이는 ‘약정 매입’에 치중된 탓”이라고 전했다. 경실련이 2021∼2023년까지 지난 3년 간 연도별 LH 임대주택 매입 실태를 분석한 결과를 보면 LH가 임대주택을 매입한 금액은 10조8000억원, 전체 매입 호수는 3만9000호였다. 이 중 약정 매입 방식으로 주택을 구입하는 데 쓴 돈은 8조 7000억원 수준이었다. 경실련 관계자는 “LH가 상대적으로 저렴하게 살 수 있는 ‘기존주택 매입’ 방식이 아니라 시세대로 집을 사야 하는 약정 매입 방식에 치중을 두면서 비용이 늘었다”며 “매입임대 주택을 건설원가 이하로 매입하도록 가격 기준을 강화해야 한다”고 말했다. 이런 논란이 처음은 아니다. 지난해 LH는 매입임대제도를 통해 미분양이 발생한 강북구 수유동 소재 ‘칸타빌 수유팰리스(수유 칸타빌)’를 고가 매입했다는 논란이 일면서 지적을 받기도 했다. 당시 원희룡 국토부 장관은 SNS를 통해 “세금이 아닌 내 돈이었다면 과연 지금 이 가격에 샀을까? 이해할 수 없다”며 “결국 국민 혈세로 건설사 이익을 보장해 주고 도덕적 해이를 부추기는 꼴”이라고 지적하기도 했다. LH "시세 이하로는 서울 시내 집 못 구해"LH는 반발하고 나섰다. 도심에 저렴한 임대주택을 공급하기 위해서는 매입임대주택 사업이 꼭 필요하다는 것이다. 서울시의 경우 사실상 아파트 신규 공급이 중단된 상황에서 임대 아파트를 공급하기는 불가능한데, 다가구주택이나 빌라 등을 사들이지 않으면 신규 임대주택 공급할 수 없다는 것이다. LH 관계자는 본지와의 통화에서 “시세대로 사는 것에 문제가 있다는 지적이 있지만, 시세보다 싼 가격에 사려고 하면 파는 이가 없어 어쩔 수 없다”고 말했다. 이른바 ‘땅장사’를 한다는 주장에 대해서는 LH가 공공임대주택 공급 규모를 결정할 수 없다고도 했다. LH 관계자는 “정부(국토부)에서 연간 공공임대주택 공급 계획을 세우는데 이에 따른 것”이라며 “매입임대주택 규모나 공공임대주택 수를 LH가 조정할 수 있는 것이 아니다”라고 전했다. 한편, LH는 매입임대사업 주택 매입가격 기준을 ‘원가 이하’에서 다시 ‘감정가’ 수준으로 현실화하기로 했다. ‘수유 칸타빌’ 사태 이후 원가 이하로 주택을 매입하려 했지만, 이 가격에 주택을 파는 사람이 없어 해당 사업이 난항을 겪었기 때문이다. 지난해 LH의 매입임대사업 실적은 1만 가구 수준으로 연간 목표치인 3만 5000가구의 30% 수준에도 미치지 못한 것으로 집계됐다.

서울 강북구 수유동 칸타빌 수유팰리스가 9번째 무순위 청약을 실시했지만 일부 소형 평형에서 미달이 나왔다. 기존 분양가 대비 최대 35%까지 할인 분양에 나섰지만 미분양을 털어내지 못했다.12일 한국부동산원 청약홈에 따르면 지난 10~11일 칸타빌 수유팰리스 134가구에 대한 무순위 청약을 실시한 결과 359명이 신청해 2.7대 1의 평균 경쟁률을 기록했다.전체 15개 주택형 가운데 소형 주택형 3개에서 미달이 나왔다. 전용 19㎡A는 15가구 모집에 14명이 신청했고, 전용 20㎡A와 전용 20㎡B는 각각 2가구, 3가구를 모집했지만 신청자가 1명도 없었다.가장 높은 경쟁률을 보인 주택형은 전용 56㎡A였다. 1가구 모집에 22명이 접수해 22대 1의 경쟁률을 기록했다. 전용 76㎡는 1가구 모집에 11명이 몰리면서 11대 1, 전용 59㎡A는 18가구 모집에 109명이 신청해 6대 1의 경쟁률을 보였다. 전용 78㎡는 69가구 모집에 110명이 몰리면서 1.6대 1의 경쟁률이 나타났다.칸타빌 수유팰리스는 최대 35% 할인 분양을 실시해 부동산업계의 관심을 받았다. 총 216가구 규모로 지어진 단지는 지난해 3월 준공 후 분양에 돌입했지만 198가구가 주인을 찾지 못했다. 초기 분양률은 약 9%에 그쳤다. 이후 1년 동안 8차례에 걸쳐 무순위 청약을 받았지만 여전히 미분양을 완전히 해소하지 못하고 있다. 최초 분양가는 전용 78㎡ 기준 10억630만~11억4780만원이었다. 지난해 12월 15% 할인 분양에 나섰지만 완판에 실패하자 이번 무순위 청약에는 추가 할인을 적용했다. 이번에 나온 무순위 청약 134가구 분양가는 전용 78㎡ 기준 6억5400만~7억4600만원으로 기존 분양가와 비교하면 최대 35%(4억원) 가량 가격을 낮춘 것이다. 소형 평형인 전용 18~23㎡ 분양가는 2억원 후반대에서 2억300만~2억2800만원으로 내려갔다. 한국토지주택공사(LH)는 지난해 12월 임대주택 활용 목적으로 이 아파트 전용 19∼24㎡ 36가구를 기존 분양가 대비 약 12% 저렴한 가격에 매입했다. 가구당 2억1000만원∼2억6000만원으로 총 79억4950만원에 사들였다.

부동산 경기침체로 빠르게 늘고 있는 미분양 주택을 정부가 매입하는 안에 대해 국민 혈세로 ‘건설사 살리기’가 아니냐는 비판이 거세지고 있다. 정부는 아직 적극적으로 나설 상황은 아니라는 입장이다.국토교통부가 최근 공개한 '2022년 12월 주택통계'에 따르면 지난달 말 전국의 미분양 주택은 6만8107호로 전월보다 17.4%(1만80호) 증가했다. 미분양은 지난해 11월부터 두 달 연속 1만호씩 늘어 원희룡 국토부 장관이 위험선으로 언급했던 6만2000호를 넘어섰다.상황이 심각해지자 건설업계는 정부에 미분양 주택을 매입하는 등 적극 개입해달라는 요구를 하고 있다. 대한주택건설협회는 지난달 31일 기자간담회를 열어 건설경기 회복을 위해 정부가 미분양 문제 해결에 더 적극적으로 나서달라고 촉구하기도 했다.정원주 주택건설협회 회장은 “주택 건설업계의 위기가 금융권 등 거시경제 전반으로 확산되지 않도록 선제적인 조치가 필요하다”면서 공기업이 나서서 민간 미분양 주택을 적정 가격에 매입하거나, 미분양 주택을 매수하는 사람에게 총부채원리금상환비율(DSR) 적용을 제외하는 규제 완화를 요구했다. 앞서 윤석열 대통령이 지난달 3일 국토부 업무보고 자리에서 “정부 공공기관이 미분양 주택을 매입하거나 임차해 취약계층에게 다시 임대하는 방안도 검토해달라”고 주문하면서 정부가 매입에 나서달라는 업계 목소리가 커졌다.문제는 이러한 취약계층을 위한 임대주택 공급목적으로 얼마 전 한국토지주택공사(LH)가 민간아파트 수십 채를 한꺼번에 샀는데, 너무 비싸게 샀다는 ‘고가 매입’ 논란이 일어난 것이다. 지난해 12월 LH는 전세매입임대 사업 일환으로 서울 강북구 '칸타빌 수유팰리스' 전용면적 19~24㎡ 36가구를 가구당 2억1000만∼2억6000만원대, 총 79억4950만원에 매입했다. 칸타빌 수유팰리스는 지난해 서울의 대표적인 미분양 아파트다. 지난해 2월 본청약에서 6대 1의 경쟁률로 청약을 마감했으나, 미계약 물량이 쏟아졌다. 지난해 7월 15% 할인 분양에 나섰으나, 부동산 경기 침체 영향으로 계속 미분양 아파트로 남았다. 미분양 ‘고가매입 논란’…“건설사 자구책 필요”민간 건설회사 물건을 공공기관이 나서서 매입한 데 대해 가격이 적정했는지 논란이 이어졌다. 참여연대는 지난 1월 18일 발표한 논평에서 “최초 분양가보다 15% 할인해도 수차례 미분양된 주택을 LH공사가 추가 할인없이 매입하는 것은 사업을 잘못한 건설사의 책임을 제대로 묻지 않는 조치”라고 밝혔다. 원 장관은 LH가 서울 강북의 미분양 아파트를 매입한 것을 두고 “현시점에서 그 가격에 샀다는 것은 적절치 못하다”며 “국민 혈세로 건설사의 이익을 보장해주고 도덕적 해이를 부추기는 꼴”이라고 비판하기도 했다.LH는 수유동 칸타빌 매입과 관련해 “공사가 매입한 소형평형(전용 19~24㎡형)은 애초 분양가 할인 대상이 아니었으며, 감정평가를 거쳐 평균 분양가 대비 12%가량 낮은 금액으로 매입했다”고 해명한 바 있다.정부는 시장 상황을 예의주시 하면서도 당분간은 미분양 주택 매입은 없다는 뜻을 밝혔다. 국토부는 정부의 미분양 매입 이전에 건설사의 자구 노력이 있어야 한다고 보고 있다. 특히 미분양의 주요 원인은 높은 분양가라고 보고 분양가 인하가 선행돼야 한다는 점을 강조하고 있다. 국토부는 미분양 주택 매입을 하더라도 매입 단가와 건설사 자구 노력, 재정 여력, 임대 수요, 지역별 미분양 주택 상황을 종합적으로 판단하겠다는 입장이다.정부가 아직 적극 나서야 할 상황은 아니라는 것이 국토부의 판단이다. 정부가 이전에 미분양 주택 매입에 나섰을 때는 2008년 글로벌 금융위기 무렵으로, 당시 미분양 수치는 2008년 12월 기준 16만5599호까지 치솟았다. 공사가 끝난 뒤에도 분양되지 못해 악성 미분양으로 분류되는 '준공 후 미분양'은 5만호 수준이었다. 그런데 지난해 12월 말 기준 준공 후 미분양은 7518호 수준에 그치고 있다. 업계에서도 지난달 말 기준 전국 미분양 주택이 6만8000호를 넘어선 것은 위험수준으로는 안 보인다는 시각도 나온다. 집값 폭락론이 득세하던 2010년대 초중반에도 저 정도 수치는 시장에서 큰 문제는 없었다는 지적이다. 이전 정부에서 부각된 주택시장 호황기가 꺾인 정도라는 해석이 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “시장이 한창 좋을 때 민간기업들이 사업·분양계획을 세워 추진한 물량들이 지금 실제 분양물량으로 나오는 것인데, 이걸 정부책임으로 몰아가는 것은 맞지 않다”고 지적했다. 이 연구위원은 “미분양아파트 공공매입 후 임대는 좀 더 면밀한 기준을 적용해서 시범적으로 시도할 필요가 있다”며 “품질, 입지, 가격에 대한 기준 등을 마련해 미분양 아파트에 과도한 혜택이 되지 않도록 선별적으로 해야 한다”고 주장했다.

“내 돈이었으면 이 가격에는 안 산다.”원희룡 국토교통부 장관이 한국토지주택공사(LH)가 최근 매입한 서울 강북구 미분양 아파트 고가 매입 논란에 대해 이같이 비판했다.원 장관은 30일 자신의 페이스북에 “LH가 악성 미분양 상태인 강북의 어느 아파트를 평균 분양가 대비 12% 할인된 가격으로 매입했다는 기사를 읽고 내부 보고를 통해 사실 확인을 했다”며 “세금이 아닌 내 돈이었다면 과연 지금 이 가격에 샀을까 이해할 수 없다”고 적었다. 그러면서 “국민 혈세로 건설사의 이익을 보장해주고 도덕적 해이를 부추기는 꼴”이라고 꼬집었다.앞서 LH는 지난달 취약계층을 위한 전세매입임대 사업의 일환으로 준공후 미분양 아파트인 서울 강북구 ‘칸타빌 수유팰리스’ 전용면적 19~24㎡ 36가구를 가구당 2억 1000만∼2억 6000만원선, 총 79억 4950만원에 매입했다.이 아파트는 지난해 2월 본청약에서 6대 1의 경쟁률로 청약을 마감했지만, 미계약이 발생하면서 같은 해 7월 15% 할인 분양에 나서기도 했다.그러나 LH가 악성 미분양을 추가 할인 없이 매입한 것을 놓고 참여연대는 “최초 분양가보다 15%를 할인해도 수차례 미분양된 주택을 LH공사가 추가 할인 없이 매입하는 것은 건설사의 책임을 제대로 묻지 않는 조치”라고 비판했다.한편 정부는 현재 건설시장 연착륙과 취약계층 보호를 위한 민간 미분양 아파트 매입을 추진하고 있으며 LH를 통한 준공후 미분양 매입도 검토 중이다.LH는 이번 논란과 관련해 “공사가 매입한 소형평형(전용 19~24㎡형)은 애초 분양가 할인 대상이 아니었으며, 감정평가를 거쳐 평균 분양가 대비 12%가량 낮은 금액으로 매입했다”고 해명한 바 있다.

연이은 금리 인상과 부동산 시장 침체 우려 속에 서울 둔촌주공부터 수도권, 지방의 주요 분양 단지들이 분양 흥행에 성공할 수 있을지 관심이 높아지고 있다. 최근 정부의 규제지역 해제 등 규제완화 정책에도 불구하고 고금리와 집값 하락우려에 청약시장도 얼어붙는 분위기가 이어지고 있어서다. 28일 관련업계에 따르면 금융통화위원회(이하 금통위)는 지난 24일 오전 열린 통화정책방향 회의에서 연 3.00%인 기준금리를 3.25%로 0.25%포인트 올렸다. 물가 및 원·달러 환율이 안정세를 보이고 미국 연방준비제도(Fed)이 속도 조절을 시사하면서 연속 ‘빅 스텝’(0.5%포인트 인상)은 부담이 된 것으로 보인다. 한국은행이 속도 조절에 나선 점은 다행이지만, 금융 이자 부담이 가중되면서 부동산 시장의 위축은 불가피할 것이란 전망이 나온다. 지난해 8월 이후 약 1년 3개월 동안 기준금리는 연 0.5%에서 3.25%로 2.75%p나 뛰었고, 대출 금리는 내년 상반기까지 더 오를 가능성이 크기 때문이다. 우선 이번 기준금리 상승 폭(0.25% 포인트)만큼만 더 높아져도 현재 7%대 후반인 대출금리 상단은 조만간 금융위기 이후 약 14년 만에 연내 8%대에 진입할 것이란 전망이다. 시장 예상대로 한국은행이 내년 초 최고 3.75%까지 기준금리를 추가 인상할 경우, '9% 금리' 시대가 현실이 될 수도 있다는 분석이 나온다. ━ 규제 완화에도 고금리·집값하락 우려에 매수세 ‘꽁꽁’ 부동산 업계에서는 이 같은 금리 인상, 집값 하락 우려 등으로 매수세는 거의 없다고 전한다. 최근 조정대상지역 등 규제지역 해제로 대출, 세제, 청약 등 다양한 규제가 풀린 것도 부동산 시장 침체 우려를 해소하기에는 아직 역부족인 모양새다. 이에 분양에 나서는 단지들도 흥행 여부를 두고 초긴장을 더해가고 있다. 자금 조달 부담과 금리 인상에 따른 대출 이자 부담이 커졌기 때문이다. 당장 올해 하반기 분양 시장 최대어로 꼽히는 서울 강동구 둔촌동 ‘올림픽파크 포레온(둔촌주공 재건축)’도 분양시장에서 최대 관심사다. 둔촌주공 재건축조합은 지난 25일 입주자모집공고를 내고 분양에 나섰다. 청약 일정은 오는 12월 5일 특별공급, 6일 1순위, 7일 2순위 순으로 진행한다. 이 단지는 3.3㎡당 일반분양가는 3829만원으로 확정됐다. 이에 따라 수요가 많을 것으로 예상되는 전용면적 59㎡는 9억7940만~10억5190만원, 전용면적 84㎡는 12억3600만~13억2040만원으로 분양가가 책정됐다. 전용면적 59㎡는 중도금 대출이 가능하지만 전용 84㎡는 중도금 대출이 불가해 청약경쟁률에도 영향을 줄 것으로 보인다. 업계에선 둔촌주공이 청약 미달까지는 아니더라도 미계약분이 발생할 가능성은 클 것으로 보고 있다. 이 단지는 분양가상한제가 적용되고 투기과열지구에서 분양해 전매제한 8년, 의무거주기간 2년이다. 재당첨 제한은 10년이다. 당첨 후 계약을 하지 않을 시 이후 청약 기회가 크게 제한될 수 있어 유의해야 한다. 여기에 ‘로또 청약’ 기대감이 사라지고 있는 분위기도 영향을 줄 수 있다. 단지 주변 신축 아파트 값이 가파르게 하락해 시세 차익 기대감은 사라지고 있어서다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 송파구 가락동 '헬리오시티' 전용 84㎡는 지난 11일 최고가(23억8000만원)보다 7억원 하락한 16억8000만원에 거래됐다. 둔촌주공 전용 84㎡ 분양가보다 3억원 이상 비싼 수준이지만, 강동구와 송파구 입지 차이를 고려했을 때 '여력이 된다면 3억~4억원을 더 주고 송파구 아파트를 사는 게 낫다'라는 시선이 나온다. 둔촌주공뿐 아니라 분양 예정인 단지들은 최근 찬바람이 불고 있는 분양시장 분위기에 불안한 모습이다. 실제 전국 미분양 주택 물량은 전년대비 3배나 늘어나며 급격하게 늘어나고 있는 추세다. 국토교통부 통계누리의 미분양 물량 현황에 따르면 지난해 9월 전국 미분양 물량은 1만3842가구 수준이었지만, 올해 9월에는 4만1604가구로 1년만에 2만7762가구나 증가해 전년대비 200.6% 상승률을 기록했다. ━ 미분양 우려에 ‘분양가 할인’ 등 파격조건 제시도 하지만 건설사들은 최근 지방 대부분이 비규제지역이 되는 등 정부의 규제완화 분위기에 맞춰, 미뤄왔던 분양 물량을 연말에 쏟아내고 있다. 부동산인포에 따르면 11~12월 전국에서 분양 예정인 일반분양 물량은 총 8만6158가구(임대 제외, 11월은 기분양물량 포함)로 나타났다. 시공능력평가 상위 10대 건설사의 분양 예정인 곳은 총 40개 단지, 3만 7740가구(일반분양만 2만 9094가구)로 집계됐다. 지난해 같은 기간보다 총 가구수는 약 1.8배 늘었으며 일반분양 물량은 1만8496가구 대비 1.6배 증가한 수준이다. 이는 잇따른 금리 인상에 건설사들이 더 이상 분양을 미루면 비용 부담을 감당하기 힘든 이유가 크다. 최근 금융시장 경색으로 프로젝트파이낸싱(PF) 대환 대출도 쉽지 않은데다, 원자재 가격과 인건비 상승세도 가파른 상황이다. 이에 건설사들의 ‘분양가 할인’ 등 파격적인 계약 조건 제시도 이어지고 있다. ▶계약금 축소 ▶중도금 무이자 ▶확정 고정금리 이자후불제 등 지방에서나 볼 수 있던 마케팅이 수도권에도 속속 등장하고 있는 모습이다. 현대건설은 서울 강남구 삼성동 힐스테이트 삼성에 금융지원을 강화하기로 했다. 중도금 대출금에 대한 이자를 ‘확정 고정금리 이자후불제’로 제공해 대출실행 시 확정 고정금리를 초과하는 경우 사업주체가 이를 부담하기로 했다. 내달 본격적인 분양에 들어가는 GS건설의 서울 성북구 장위동 ‘장위자이 레디언트’도 중도금 전액 이자 후불제 혜택을 적용해 계약금 10%만 있으면 입주 시까지 자금 부담이 없다. 서울 강북구 칸타빌수유팰리스는 몸값을 낮췄다. 칸타빌수유팰리스는 최초 분양가보다 15% 할인한 금액으로 분양을 진행 중이다. 지난 4월 청약 접수를 시작한 이 단지는 최근 1가구에 대해 5차 무순위 청약을 진행했다. 계약자에게 현금을 지급하는 곳도 생겨났다. 서울 구로구 오류동 천왕역 모아엘가 트레뷰는 계약만 하면 4회차 중도금까지 무이자 혜택을 주고 현금 3000만원을 지급하는 동시에 발코니 공사도 무료로 제공한다. 업계에서는 밀어내기 분양, 준공 후 미분양 증가를 거쳐 할인 분양까지 급증하면 그 때가 본격적인 위기라는 시각이 나온다. 다만 일부 전문가들은 입지적 장점이 있는 곳들은 금리 영향을 피해 좋은 분양성적을 낼 수 있을 것이라고 보는 등 시선이 엇갈린다. 권일 부동산인포 리서치 팀장은 “제로 금리에 가까웠던 수준에서 지금 3%대까지 올라갔으니까 조금 부담을 좀 느낄 수 있지만 시간이 지나면 또 적응을 하게 된다”며 “금리는 분양 쪽에서는 크게 아주 악영향을 끼칠 것 같지는 않다. 결국에는 입지나 가격적인 메리트 같은 장점들을 좀 갖추고 있으면 실수요자들 입장에서는 청약을 하게 될 것이다”고 예상했다. 반면 박원갑 KB부동산 수석전문위원은 “아주 싸고 대단지 같은 곳은 지방도 분양받을 것이다”며 “하지만 옛날에는 ‘묻지마 청약’이었는데 지금은 분양가 자체가 메리트가 없고 대출 이자 부담도 크니까 분양메리트가 줄어 미분양이 많이 생기는 것이다”고 말했다. 이승훈 기자 wavelee@edaily.co.kr

분양가 상한제 개편안이 발표되면서 서울 강북과 광명 등 비강남권 정비사업들이 올해 하반기 일반분양에 착수할 것으로 예상되는 가운데, 분양흥행에 성공할 수 있을지 관심이 모아진다. 3일 정비업계에 따르면 지난달 21일 분양가 상한제 개편안이 발표되면서 비강남 재개발과 광명 재건축·재개발 단지가 하반기부터 분양에 착수할 전망이다. 서울에서는 재개발 사업인 동대문구 이문3구역과 휘경3구역 등이 분양가 산정 절차에 착수했고, 재건축 사업인 경기도 광명시 철산 주공 8·9단지도 올해 하반기 분양에 들어간다는 방침이다. 해당 단지들은 상한제 개편에 따른 분양가 상승폭이 미미하다고 판단하는 강남권 재건축 단지들보다 먼저 일반분양에 나서는 것으로 파악됐다. 일반분양이 5000가구에 육박하는 강동구 둔촌 주공 아파트는 우선 조합과 시공사 간의 갈등으로 연내 분양은 사실상 물 건너 간 상태로 파악된다. 서초구 반포3주구는 일반분양가를 높게 받기 위해 후분양을 택했다. 하지만 하반기 분양에 나서는 정비사업단지들의 흥행 여부는 장담할 수 없는 상황이다. ‘로또분양’을 노리며 인기가 치솟던 분양시장의 청약열기가 식어가고 있기 때문이다. 부동산 정보 업체 리얼투데이에 따르면 올해 상반기(6월 23일 기준) 서울 아파트 평균 청약 경쟁률은 29.7대1로 작년(124.7대1)의 4분의 1 수준으로 떨어졌다. 전국 아파트 평균 청약 경쟁률도 지난해 18.2대1에서 올해는 14대1로 낮아졌다. 미분양 움직임도 심상찮다. 대구 등 지방부터 시작한 미분양 사태가 서울과 수도권으로 옮겨 붙고 있는 모양새다. 실제 지난 5월 기준 수도권 미분양 물량이 전달 대비 20% 늘어난 것으로 집계됐다. 국토교통부가 발표한 '5월 주택 통계'에 따르면 5월 말 기준 수도권 미분양은 3563호로 전월(2970호) 대비 20%(593호) 증가했다. 특히 ‘청약 불패’로 통하던 서울에서는 미분양 물량이 한 달 새 2배가량 늘어났다. 서울의 미분양 물량은 688호로 전달 대비 91.1%나 증가한 것으로 나타났다. 이는 2019년 3월(770호) 이후 3년2개월 만에 최대치다. 서울 미분양 단지 중에는 이른바 ‘줍줍’이라고 불리는 무순위 청약으로도 미계약을 소진하지 못하고 있다. 지난해 하반기에 분양한 관악구 신림동 '신림스카이아파트'와 동대문구 장안동 '브이티스타일'의 경우에도 각각 8차, 9차에 걸쳐 무순위 청약에 나섰지만 여전히 주인을 찾지 못했다. 이에 서울에서도 미분양 물량을 소진하기 위해 ‘할인 분양’을 내세운 단지가 등장하고 있다. 서울 강북구 ‘칸타빌 수유팰리스’는 3월 청약 때 전체 가구의 90%가 미분양으로 남았고, 세 차례 무순위 청약에도 물량을 소진하지 못하자 분양가를 15% 할인하기로 했다. 해당 단지는 분양가 상한제의 적용을 받지 않아 고분양가 논란을 빚은 바 있다. 3.3㎡당 3249만원으로, 주변 평균시세(2440만원)보다도 30%가량 비쌌다. 이은형 대한건설 정책연구원은 연구위원은 “이번 분양가 상한제 제도 개편으로 사업장마다 차이는 있겠으나 당장 정비사업추진에 전반적으로 큰 탄력을 가져올 정도는 아닐 것”이라며 “일각에서는 부동산 광풍이 수그러들고 있다고 보는 시점에서, 새 정부도 신축아파트의 가격으로 직결되는 분양가를 크게 올리는 것은 부담스러운 선택이다”고 평가했다. 한편 분양시장뿐 아니라 부동산 시장 전반적으로 대출규제와 추가 금리인상 우려 등으로 매수세가 위축되면서 거래절벽이 심화되고 있다. 한국부동산원에 따르면 지난 1~5월 전국 아파트 매매건수(신고일자 기준)는 15만5987건이었다. 지난 2006년 집계 이래 같은 기간 기준으로 가장 적었다. 지난해 같은 기간(31만5153건)과 비교하면 절반 수준에 그쳤다. 같은 기간 서울의 아파트 매매건수는 7917건으로, 지난해(2만5159건)의 3분의 1 수준이다. 집계 이래 1만건을 밑돈 건 올해가 처음이다. 이승훈 기자 wavelee@edaily.co.kr

새 정부가 출범 이후 산적해 있는 부동산 과제를 극복해 나갈 수 있을지 초미의 관심이 쏠리고 있다. 올해 들어 국제 원자재가격 인상 등에 따른 공사비 갈등으로 서울 주택공급이 대폭 줄어든 데다, 금리 인상 등 대내외 불확실성 속에 부동산 양극화 우려마저 나오고 있는 상황이기 때문이다. 실재 원자재 가격 급등에 공사 연기까지 맞물리며 분양 시장엔 찬바람이 불었다. 특히 재건축·재개발 현장에서 분양가 산정을 둘러싼 갈등이 심화됐다. 공급물량 1만2032가구의 분양이 연기된 둔촌주공 재건축 단지가 대표적이다. 이는 올해 서울 전체 공급예정물량의 4분의 1에 달하는 수치다. 표면적인 갈등의 원인은 조합과 시공사업단 간 공사비 증액 문제지만 발단은 분양가 산정에 대한 이견으로 일반 분양을 제때 못한 영향이 컸다. ━ 공사비 증가 등 분양가 갈등…대규모 공급 차질 둔촌주공 재건축을 필두로 동대문구 이문1구역, 경기 광명시 광명2구역 등 대규모 사업장이 분양가 산정 문제 등으로 분양이 늦어지면서 서울 주택시장의 공급 가뭄이 심각해졌다. 이처럼 정비사업 분양 지연 사례가 잇따라 나온 주요 원인으로 분양가상한제가 꼽힌다. 분양가상한제는 새 아파트가 주변 시세보다 높은 가격으로 공급되면서 인근 집값을 끌어올 리는 현상을 막기 위해 만들어진 제도다. 택지비와 기본형 건축비를 토대로 분양가를 산정해 시세의 60~70% 수준의 저렴한 가격에 공급한다. 하지만 이는 주택 공급의 90%가량을 정비사업에 의존하는 서울에서 공급 부족이라는 부작용으로 이어졌다. 일반 분양으로 수익을 올리는 재개발·재건축 등 민간 정비사업 조합에서 낮은 분양가에 반발하며 분양이 연기돼는 사례가 속출한 것이다. 부동산인포에 따르면 올해 초 서울지역 상반기 분양계획 물량은 24개 단지 9734가구였지만 지난 5월 기준 1월부터 분양한 물량을 포함해 상반기 분양계획 물량은 17개 단지 2350가구로 쪼그라들었다. 연초 계획 물량 대비 75.9% 줄어든 수치다. 원자재가격 상승과 더불어 공사비 갈등에 서울 주택공급 감소가 심각해지자 새 정부도 분양가상한제 개선을 부동산 정책을 최우선 과제로 내걸었다. 원희룡 국토교통부 장관은 지난달 23일 정부세종청사에서 가진 취임 첫 기자간담회에서 “분양가상한제는 공급을 촉진하기 위해서 손봐야 할 첫 번째 제도”라며 “부작용을 최소화하고 주택공급을 촉진하는 의미에서 분양가상한제가 경직된 부분을 시장의 움직임에 잘 연동되도록 개선 방안을 6월 내에 발표할 것”이라고 밝혔다. ━ 금리인상·규제 여파…매물 늘지만, 거래절벽 지속 하지만 새 정부의 분양가상한제 완화 카드에도 시장 반응은 시원치 않은 분위기다. 최근 다주택자의 절세 매물이 늘고 있지만, 금리 인상과 집값 하락에 대한 우려 등으로 매수자들의 관망세가 이어지고 있어서다. 대출규제 압박까지 더해지면서 ‘로또분양’ 등 청약열기를 더해가던 서울마저 차갑게 식었다. 분상제를 피한 고분양 단지에 대한 청약수요자들의 외면으로 무순위 청약이 곳곳에서 이어졌다. 실제 올해 강북구에서 1순위 청약을 진행한 미아동 '북서울자이폴라리스'(미아3구역 재개발)와 수유동 '칸타빌수유팰리스'(강북종합시장 재정비)를 비롯해 구로구 개봉동 '신영지웰에스테이트개봉역', 관악구 봉천동 '서울대입구역더하이브센트럴' 등도 계약 포기자가 발생했다. 분양가상한제 완화 신호에 미분양 우려는 더욱 커지고 있다. 정비사업 조합과 건설사 입장에선 분상제 완화로 공사비와 분양가가 오르면 좋을지 모르겠지만 오른 분양가의 부담이 고스란히 청약 대기자들에게 전해지면 미분양이 대거 증가할 수 있기 때문이다. 이미 서울 미분양 물량이 한 달 새 2배 증가한 것으로 나타났다. 국토교통부가 발표한 ‘4월 주택 통계’에 따르면 4월 말 기준 서울의 미분양 물량은 3월 180가구보다 2배 늘어난 360가구로 집계됐다. 통상 미분양 물량이 쌓이는 것은 부동산 시장 하락 신호로 시장에서 받아들여진다. 이에 더해 새 정부 출범 직후 실시된 다주택자에 대한 한시적 양도소득세 중과 유예 조치의 영향으로 서울 아파트 매물은 계속해서 늘고 있다. 지난 6월 1일 보유세 과세 기준 이후에도 집주인들이 매물을 거둬들이지 않고 매물이 늘어나는 모양새다. 하지만 대출 규제와 금리인상 여파 등으로 매수세가 매도세를 받쳐주지 못하면서 거래절벽도 심화되고 있다. 한국부동산원에 따르면 5월 5주(30일 기준) 서울 아파트 매매수급지수는 90.2로 4주 연속 내림세를 나타냈다. 매매수급지수는 기준선인 100을 밑돌면 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많고 100을 넘어서면 그 반대를 의미한다. ━ ‘똘똘한 한 채’ 선호…부동산 양극화 심화 우려도 서울 외곽과 수도권에서도 집값 하락 매물이 나오고 있지만, 시장에선아직 부동산 안정기에 접어들었다는 것은 이르다는 평가다. 오히려 최근 ‘부의 양극화’에 대한 우려의 시선마저 계속 나오고 있다. 서초·강남·용산 등 고가 아파트가 많은 지역과 1기 신도시를 중심으로 가격 상승 흐름이 이어지고 있어서다. 이들 일부 지역에선 세금부담을 피해 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 두드러지며 신고가 매물이 나오기도 했다. 고가아파트와 저가아파트 간 가격 격차는 더욱 벌어졌다. 경제만랩이 KB부동산 주택가격동향을 살펴본 결과 고가아파트가 밀집한 한강 이남의 중형 아파트(전용 85㎡ 초과 102㎡ 이하)의 평균 매매가격은 18억9970만원으로 조사됐다. 상대적으로 중저가 아파트가 많은 한강 이북은 같은 평형대 아파트 매매가격이 11억9893만원이다. 고가아파트와 저가아파트의 가격 격차가 7억원 정도인 셈이다. 이미 대출이 어려운 15억원 초과 고가아파트의 경우 금리인상에 따른 영향이 미미했지만, 중저가 아파트는 실수요자들의 대출 부담이 늘면서 직격탄을 맞은 것으로 풀이된다. 다만 일부 전문가들은 강남 같은 고가 지역도 계속해서 오르기는 힘들 것으로 보기도 한다. 임병철 부동산114 수석연구원은 “강남 등 고가지역도 계속 오르기는 힘들 것이다. 어느 정도 선에선 상승폭이 좀 둔화될 가능성이 있다”며 “현 정부와 서울시에서도 도심 쪽에 주택 공급 확대를 계속 추진하고 있다”고 말했다. 그러면서 그는 “공급 확대가 계속 이뤄지면 주요 지역들에서는 세금부담 때문에 똘똘한 한 채 선호현상은 더 이어질 수 있다”며 “하지만 다주택자의 경우 외곽 쪽에 있는 것들은 먼저 처분하려 할 것이고, 하방 경직성이 더 강하게 나타날 수 있을 것 같다”고 설명했다. 이승훈 기자 lee.seunghoon@joongang.co.kr

‘로또 청약’ ‘청약불패’ 등 한동안 뜨거웠던 서울의 청약시장도 숨고르기에 들어가는 모양새다. 3일 한국부동산원 청약홈에 따르면 서울 강북구 미아동 '한화포레나미아'(삼양사거리특별계획3구역 재개발)는 전날 진행된 무순위 청약에서 139가구 모집에 1120명이 신청해 평균 8.1대 1의 경쟁률을 기록했다. 무순위 청약이란 일반분양 당첨자 계약일 이후에 나온 계약 포기자나 청약 당첨 부적격자로 주인을 찾지 못한 가구에 대해 청약을 받아 무작위 추첨으로 당첨자를 뽑는 것을 말한다. 청약통장이 필요 없고 100% 추첨제로 당첨자를 뽑아 '줍줍'이라고도 불린다. 이번과 같이 무순위 청약에서 한 자릿수 경쟁률은 매우 저조한 것이라는 평가다. 아파트 무순위 청약은 통장 가입 여부와 무관하게 신청할 수 있지만, 당첨자가 계약을 포기하면 1순위 청약과 마찬가지로 당첨일로부터 최대 10년간 재당첨이 제한된다. 주택형별로 보면 중형 면적보다 소형 면적에서 경쟁률이 더 높았다. 전용 ▶59㎡A(38.4대 1) ▶53㎡B(35.0대 1) ▶39㎡A(29.0대 1) ▶53㎡A(10.7대 1)는 두 자릿수 경쟁률을 기록했다. 반면 중형 면적인 전용 ▶80㎡A(3.0대 1) ▶84㎡B(3.5대 1) ▶84㎡A(3.8대 1)는 한 자릿수 초반대의 낮은 경쟁률을 나타냈다. 강북구에 있는 이 단지는 분양가상한제가 적용되지 않아 분양가가 높게 책정됐다는 인식이 확산됐다. 전용 84㎡형의 경우 분양 가격이 10억8921만∼11억5003만원에 달한다. 앞서 이 단지는 지난 4월 초에 진행된 1순위 청약에서 328가구 모집에 2374명이 신청해 7.3대 1의 한 자릿수 경쟁률에 그쳤다. 그나마도 청약 당첨자의 58%만 계약했다. ━ 대출 규제 부담…입지적 열세 등 ‘옥석 가리기’ 심화 이 밖에도 서울에서 무순위 청약은 곳곳에서 이어졌다. 올해 강북구에서 1순위 청약을 진행한 미아동 '북서울자이폴라리스'(미아3구역 재개발)와 수유동 '칸타빌수유팰리스'(강북종합시장 재정비)를 비롯해 구로구 개봉동 '신영지웰에스테이트개봉역', 관악구 봉천동 '서울대입구역더하이브센트럴' 등도 계약 포기자가 발생했다. 작년 하반기에 1순위 청약을 진행한 동대문구 장안동 '브이티스타일'과 관악구 신림동 '신림스카이아파트'는 각각 9차, 8차에 걸쳐 무순위 청약 공고를 낸 상황으로, 여전히 완판(완전판매)되지 않았다. 도봉구 창동 쌍문역 역세권에 들어서는 '창동다우아트리체'는 지난달 말 1순위 청약에서 전용 58㎡B가 공급 물량의 5배수를 채우지 못해 기타지역 청약까지 받은 끝에 겨우 순위 내 청약을 마감했다. 이 단지 전용 58㎡B와 58㎡C, 122㎡F는 당첨 최저 가점이 30점대에 불과했다. 이는 비인기 브랜드 주상복합 아파트임에도 분양 가격이 최고 8억원을 웃돌 정도로 분양가가 높게 책정됐기 때문으로 풀이된다. 도봉구 역시 분양가상한제가 적용되지 않는 지역이다. 올해부터 입주자모집공고를 하는 단지는 잔금대출이 개인별 총부채원리금상환비율(DSR) 산정에 포함되면서 대출 규제가 더욱 강화됐고 여기에다 금리마저 계속 인상되고 있어 차주들에게는 부담일 수밖에 없다. 이처럼 서울에서도 입지적 열세, 비인기 브랜드, 소규모 단지이거나 상대적으로 주변 시세와 별반 차이가 없는 고분양가 단지는 청약 시장에서 외면받는 '옥석 가리기'가 심화되고 있다는 분석이 나온다. 이승훈 기자 lee.seunghoon@joongang.co.kr

서울 미분양 주택이 한 달 사이 약 2배나 늘어난 것으로 나타났다. 31일 국토교통부가 발표한 '4월 주택 통계'에 따르면 서울 미분양 물량은 360가구를 기록했다. 이는 전월 180가구와 비교하면 2배 늘어난 것이다. 서울 자치구 가운데 미분양 물량은 강북구에서 크게 늘어난 것으로 조사됐다. 서울부동산정보광장에 따르면 서울 미분양 물량 가운데 절반이 넘는 195가구가 강북구에서 나왔다. 동대문구(95가구), 강동구(36가구), 구로구(29가구)가 뒤를 이었다. 특히 고분양가 논란이 일어난 강북구 수유동 칸타빌 수유팰리스에서 대규모 청약 미달이 나오면서 강북구 미분양 물량이 급증했다. 216가구 중 90% 이상인 195가구가 미분양됐다. 칸타빌 수유팰리스는 분양가 상한제 적용지역에서 벗어나 고분양가 논란이 발생했다. 분양가는 3.3㎡당 3249만원으로 주변 평균 매매가격 시세(최근 2년 기준 2440만원)보다도 30%가량 비쌌다. 전국 미분양 물량은 감소했다. 4월 말 기준 전국 미분양 주택은 모두 2만7180가구로 전월(2만7974가구) 대비 2.8%(794가구) 줄었다. 지방 물량이 전월 2만5053가구에서 2만4210가구로 3.4%(843가구) 감소한 영향이다. 인천(532가구→464가구)과 경기(2209가구→2146가구)에서도 미분양이 줄어들었다. 악성 미분양으로 불리는 ‘준공 후 미분양’은 6978가구로 전월(7061가구) 대비 1.2%(83가구) 감소했다. 2021년 4월 9440가구에 비하면 1년 새 26% 감소했다. 규모별로 보면 85㎡ 초과 중대형 미분양은 1773가구로 전월(1689가구) 대비 5.0%(84가구) 증가했다. 85㎡ 이하는 2만5407가구로 3월(2만6285가구) 대비 3.3%(878가구) 감소했다. 박지윤 기자 park.jiyoun@joongang.co.kr

새 정부가 ‘분양가상한제’ 손질을 예고하면서 민간 주택 공급 확대에 대한 기대와 분양가 상승 우려가 교차하고 있다. 18일 부동산업계에 따르면 이달 초 대통령직인수위원회에서 국정과제 중 하나로 분양가상한제 개정을 포함시켰고, 일각에서는 분양가 상한제가 폐지 수순을 밟는 것이라는 분석까지 나오고 있다. 현재 시행되고 있는 분양가상한제는 주택시장 과열이 심각해지자 지난 2017년 11월~2019년 11월 적용기준 상향조정 및 대상 지역 지정을 통해 3년째 시행되고 있다. 하지만 문 정부 들어 쏟아진 각종 수요 억제 정책과 맞물려 수도권에는 '공급 가뭄'을, 지방에는 '공급 과잉'을 야기시켰다는 평가를 받았다. 실제로 서울 등 수도권 대부분이 규제지역으로 묶이면서 건설사들의 지방 러시가 한동안 이어졌다. 반대로 집값이 급등한 강남권 등 서울에서는 분상제로 눈치보기에 들어가면서 분양일정을 미루기도 했다. ━ 분상제 폐지되나…공급가뭄·로또청약 문제점 나와 분상제는 새 아파트가 주변 시세보다 높은 가격으로 공급되면서 인근 집값을 끌어 올리는 현상을 막기위해 만들어진 제도다. 택지비와 기본형 건축비를 토대로 분양가를 산정해 시세의 60~70% 수준의 저렴한 가격에 공급한다. 하지만 이는 주택 공급의 90%가량을 정비사업에 의존하는 서울에서 공급 부족이라는 부작용으로 이어졌다. 일반 분양으로 수익을 올리는 재개발·재건축 등 민간 정비사업 조합에서 낮은 분양가에 반발하며 분양이 연기돼는 사례가 속출했다. 공급물량 1만2032가구의 분양이 연기된 둔촌주공 재건축 단지가 대표적이다. 이는 올해 서울 전체 공급예정물량의 4분의 1에 달하는 수치다. 표면적인 갈등의 원인은 조합과 시공사업단 간 공사비 증액 문제지만 발단은 분양가 산정에 대한 이견으로 일반 분양을 제때 못한 영향이 컸다. 분상제는 일명 ‘로또 청약’ ‘로또 분양’도 야기 시켰다. 주변 시세보다 상대적으로 낮은 가격에 공급되면서 당참만 되면 수억원의 시세차익을 얻을 수 있다는 기대에 사람들이 몰렸다. 대표적인 사례가 서울 서초구 반포동 '래미안 원베일리'다. 서울에서 분상제가 처음 적용된 이 단지는 3.3㎡당 5272만9000원의 고분양가가 책정됐지만 인근 단지인 ‘아크로리버파크’ 등 초고가 단지와 비교하면 시세의 60% 수준이었다. 당첨만 되면 10~15억원 이상의 시세차익을 볼 수 있다는 기대에 경쟁이 치열했다. 전용 46㎡의 경우 2가구 모집에 3747명이 몰려 1873.5대 1의 경쟁률을 기록했다. 반면 분상제 적용을 피한 지방 분위기는 다르다. 분양가 인상은 이미 미분양 세대가 증가하는 지방 청약 시장을 더욱 위축시킬 수 있다는 우려가 나오고 있다. 건자재 가격 급등으로 기본형건축비의 추가 인상이 분양가에 반영되면, 실수요자와 투자자들이 부담 증가로 고민이 늘 수밖에 없어서다. ━ 분상제 폐지시 고분양 단지 미달 속출할까…무주택자도 ‘답답’ 분상제를 피한 고분양 단지에 대한 청약수요자들의 외면은 서울에서도 마찬가지다. 지난 1월 분양한 강북구 '북서울자이폴라리스' 분양가는 전용 84㎡ 기준 10억원으로 정당계약 후 18가구의 미계약 물량이 발생해 문순위 청약을 진행했다. 지난 3월 공급된 ‘한화 포레나 미아’도 한 자릿수의 저조한 청약 경쟁률로 무순위 청약에 나섰으며, 서울 강북구 수유동 ‘칸타빌 수유팰리스’는 지난 5월 11일 진행한 두 번째 무순위 청약에서 또 다시 미달되며 고배를 마셔야 했다. 일부 전문가들은 분상제의 취지가 희석됐다고 분석한다. 분상제 이후 시세차익 기대감이 커지면서 관심 없던 지역도 무조건 넣고 보자는 시장 분위기가 팽배해졌다는 지적이다. 또한 정비사업에서는 분상제가 걸림돌로 작용, 조합원의 이익을 뺏어 일반분양자에게 주는 현상까지 나타나고 있다고 꼬집는다. 무엇보다 집값 급등을 막는 역할을 제대로 하지 못했다는 평가다. 이은형 대한건설 정책연구원은 “근본적인 것은 주택시장의 안정인데 분상제만으로 얻을 수 있는 결과가 아니다”며 “분상제라는 좁은 제도틀의 변화에 머물지 말고 ‘시장안정’이라는 큰 틀에서 정책을 입안하고 집행할 필요가 있다”고 조언했다. ━ 채권입찰제 도입 등 제도 보완책 나와야 업계에선 청약 과열 등 부작용을 야기한 분상제에 대한 대안으로 ‘채권입찰제’ 도입의 필요성도 제기된다. 채권입찰제는 아파트 분양가가 주변 시세보다 30% 이상 낮아 시세 차익이 클 것으로 예상되는 경우, 청약자에게 제2종 국민주택채권을 구입하게 해 시세 차익 일부를 환수하는 제도다. 시세 차익을 노린 청약 경쟁을 막고, 실수요자에게 기회를 제공한다는 장점이 있다. 채권 판매 금액은 공공 목적의 국민주택사업 등에 사용한다. 다만 도입에 대한 조심스러운 시선도 있다. 채권입찰제 도입으로 개인은 주택청약 때 돈이 더 들고 그만큼 공공으로 들어가는 수익은 늘어날 테니, 돈을 정확히 어떤 용도로 집행할 것 인지에 대한 논의가 함께 이루어져야 한다는 지적이다. 서진형 공동주택 포럼 공동대표(경인여대 교수)는 “분상제가 공급 확대라든지 자재값 인상에 따른 시세 반영 같은 긍정적인 측면도 있지만 분양가 인상이라는 부작용들이 존재한다”며 “분상제를 개선하더라도 채권 입찰제 도입이라든가 보완적인 제도들을 강구해서 해제를 해야 된다”고 주장했다. 이승훈 기자 lee.seunghoon@joongang.co.kr