대우건설이 올 하반기 재개발 최대어로 손꼽히는 서울 한남2구역 시공사로 선정되며 승기를 거머줬다. 대우건설은 지난 5일 ‘한남2재정비촉진구역 주택재개발정비사업’의 총회에서 경쟁사를 제치고 시공사로 선정됐다고 7일 밝혔다. 총 조합원 908명 중 704명이 총회에 참석했고, 부재자 투표를 포함한 전체 760표 중 대우건설이 407표를 득표했다. 경쟁을 벌인 롯데건설은 342표를 얻었다. 앞서 지난 8월 현장설명회에는 삼성물산·현대건설·GS건설·포스코건설·대우건설·롯데건설 등 내로라하는 1군 건설사 총 6곳이 참석해 입찰참여안내서를 수령했다. 이 가운데 대우건설과 롯데건설 2곳이 보증금 800억원(현금 400억원·이행보증보험증권 400억원)을 납부하고 입찰에 참여하며 막판 경합을 벌였다. 이번에 시공사로 선정된 대우건설은 하이엔드 브랜드를 적용한 ‘한남 써밋’을 단지명으로 제안했다. 파격적인 사업조건도 이목을 끌기에 충분했다. 대우건설은 ▶사업비 전체 책임조달 ▶조합원 이주비 주택담보대출비율(LTV) 150% ▶최저 이주비 세대당 10억 ▶이주비 상환 1년 유예 ▶아파트, 조경 모두 10년 하자보증 등 ‘역대급 사업조건’을 담으며 한남2구역에 대한 강한 수주의지를 보였다. 특히 대우건설은 조합의 이익을 극대화하는 방향으로 승부수를 뒀다. ‘118프로젝트’가 대표적이다. 이 프로젝트는 최고 층수를 원안 설계(14층)에서 7개 층을 상향, 21층으로 높이는 것이 골자다. 한남2구역은 인근 남산 경관 보호 목적으로 고도제한(90m 이하)을 받고 있지만, 착공까지 상당한 시간이 남아 있는 만큼 서울시를 설득해 아파트 높이를 최고 118m까지 올리겠다는 것이다. 118 프로젝트에서 가장 눈에 띄는 것은 단지의 배치와 높이 변화다. 대우건설은 기존 원안설계의 ㄷ, ㄹ, ㅁ 형 주동 배치를 전면 수정해 건폐율을 32%에서 23%로 낮췄다. 이 프로젝트는 서울시의 ‘2040 서울도시기본계획’확정으로 높이기준이 완화될 경우를 대비한 것으로 조합원의 설계 변경에 대한 갈증과 염원을 해결하기 위해 마련됐다. 대우건설 관계자는 “기존에 있는 조합 안은 밀도가 너무 높다. 건폐율을 줄이고 높이를 높여서 단지 내 환경 자체를 쾌적하게 하고, 풍광을 살리려고 한다”며 “서울 도심 경쟁력이나 경관 경쟁력을 살리는 내용을 연초에 서울시에서 발표했고, 우리도 이에 발맞춘 내용을 준비한 것이다”고 말했다. 2040 서울도시기본계획은 서울 전역에 걸친 천편일률적인 높이기준을 삭제하고 구체적인 층수는 위원회 심의에서 지역여건을 고려해 결정하는 내용을 담고 있다. 시는 연말까지 최종 계획안을 확정할 방침이다. 대우건설은 이와 함께 6개 주동을 잇는 360m 길이 스카이브릿지 설계와 7단으로 분절된 지형을 평탄화해 3단으로 통합한 뒤 3600평 규모의 대규모 중앙광장을 조성하는 설계를 제안했다. 이뿐만 아니라 7단으로 분절되어 있던 지형을 평탄화해 3단으로 통합하면서 3600평 규모의 대규모 중앙광장을 조성, 전 세대를 남향으로 배치하고 최소 4베이(Bay)이상을 적용해 맞통풍이 가능하도록 설계했다. 한강과 용산공원, 남산조망이 가능한 세대를 기존보다 438가구 늘려 입지적인 장점도 극대화 했다. 또한 84㎡ 이상의 세대에는 세대 당 1대의 프라이빗 엘리베이터를 제공하는 설계와 한남써밋의 명품단지 위상에 걸맞은 총 4797평의 하이엔드 럭셔리 커뮤니티도 조성할 예정이다. 이밖에 대우건설은 한도 없는 사업비 전체 조달로 후분양이 가능한 사업조건을 제시해 조합의 이익을 극대화할 계획이다. 실제 대우건설이 시공한 ‘과천푸르지오써밋(과천주공1단지 재건축)’이 대표적인 후분양 성공 사례로 꼽힌다. 과천푸르지오써밋은 국내 후분양 1호 사업으로 일반분양가를 선분양 대비 3.3㎡당 682만원 높은 3998만원으로 분양에 성공하며 업계의 주목을 받았다. 이는 2개월 앞서 분양한 ‘과천자이(과천주공6단지)’보다 3.3㎡당 700만원 이상 높은 분양가를 실현한 것으로 조합의 사업성을 개선한 대표적인 후분양 성공사례로 꼽히고 있다. 다만 후분양을 하면 공사비의 원가부담을 시공사가 떠안아야 한다. 현재 대우건설측은 재무 안정성으로 후분양에 문제 될 것이 없을 것으로 보고 있다. 대우건설은 “2022년 3분기 현재 현금성 자산만 2조2000억원을 보유하고 있어 외부의 자금조달 없이 회사 자체적으로 단기부채 상환과 PF채무보증 위험성으로부터 완벽하게 대비돼 있다”고 설명했다. 한편 업계에서는 프로젝트파이낸싱(PF) 보증 우발채무 리스크 확산이 이번 수주전의 승패에 영향을 줬다는 시선도 나온다. 경쟁자인 롯데건설은 최근 주주 배정 유상증자로 약 2000억원을 조달한데 이어 롯데케미칼로부터 5000억원을 차입하는 등 재무리스크가 불거지기도 했다. 이로 인해 재무 안정성 측면의 약점이 불리하게 작용한 것이 아니냐는 해석이 나온다. 이승훈 기자 wavelee@edaily.co.kr

올해 하반기 재개발 최대어로 꼽히는 '한남2구역' 수주전을 두고 대우건설과 롯데건설이 맞붙은 가운데, 양사가 역대급 파격조건을 내걸고 경쟁이 치열해질 전망이다. 1일 가 입수한 한남2구역 입찰참여 견적서 비교표에 따르면 대우건설은 이주비대여와 관련해 ▶LTV(담보인정비율) 150% 책임조달 ▶금융기관 경쟁입찰 통한 최저금리 조달 ▶입주 1년 후 상환 등 파격적인 조건을 내걸었다. 이에 맞서 롯데건설은 ▶LTV 140% 책임조달 ▶한남뉴타운 내 최저금리 보장 ▶조합제시 계약서에 따른 입주시 상환 등의 조건을 제시했다. 이주비는 한남2구역 조합원이 현재 가장 눈여겨보는 부분이다. 사업비 대여부분을 보면 대우건설은 총회 의결에 따른 사업비 전체를 대여자금으로 지원하고 입주시 상환이라는 조건을 내걸었다. 반면 롯데건설은 1조원(사업촉진비 포함)의 사업비 대여자금을 지원하고, 조합이 제시한 계약서에 따라 조합 수익금으로 상환하는 조건을 제시했다. 또한 대우건설이 내건 조합원 분담금은 수요자 금융조달 방식으로 입주시 100% 또는 입주 2년 후 100% 선택해 납부하는 조건이다. 롯데건설이 내건 조합원 분담금은 입주 4년 후 100% 납입조건으로 입주시까지 금융비용은 롯데건설이 부담한다는 조건으로 수요자의 금융조달은 없다고 명시했다. 최근 원자재 값 상승 등으로 공사비용 부담이 커지는 가운데, 양사 모두 착공일기준일(2025년 1월)까지 공사비 인상이 없다는 공사 도급 조건을 제시했다. 실착공후 물가상승에 따른 공사비 인상이 없다는 내용도 담겼다. 분양책임/조건에서도 양사는 공동주택의 경우 미분양시 최초 일반분양가 금액으로 100% 대물변제한다는 조건과 함께 분양시기는 조합결정을 100% 수용한다는 동일한 조건을 제시했다. 상업시설 분양조건에서는 대우건설은 최고가 경쟁입찰 등을 통한 분양수익을 극대화한다는 조건을, 롯데건설은 일괄매각 또는 롯데 2년 책임 운영 후 매각이라는 조건을 제시해 차이가 났다. 이와 함께 롯데건설은 롯데시네마 등 롯데그룹 계열사의 입점제휴를 약속했다. 이밖에 양사는 시공자 책임에 따른 공사지연시 보상조건으로 매 지체일마다 공사계약금의 1000분의 1을 지급한다는 동일한 조건을 제시한 상태다. 한남2구역은 서울 용산구 보광동 일대 11만5005㎡ 규모의 부지에 지하 6층∼지상 14층, 아파트 30개 동, 총 1537가구 규모의 공동주택과 근린생활시설을 조성하는 사업이다. 공사비는 두 회사 모두 7908억6000만원으로 동일하다. 한남2구역 조합은 11월 초 시공사 선정을 마무리한다는 계획이다. 준공과 입주는 2027년 말에서 2028년 초로 예상된다. 대우건설과 롯데건설은 각각 최고급(하이엔드) 브랜드인 '한남 써밋', '르엘 팔라티노'를 제안하며 고급화를 내세웠다. 대우건설은 '한남더힐'을 롯데건설은 '나인원한남'으로 양사 모두 한남동 일대 최고급 아파트를 시공한 경험이 있다. 롯데건설 관계자는 “한남2구역 조합원이 호텔보다 더 편안한 공간에서 호텔식 주거 생활을 누릴 수 있도록 월드클래스 거장들과 협업하며 설계에 많은 공을 들였다”며 “롯데건설이 제안한 르엘 팔라티노를 통해 조합원이 최고급 서비스와 편의를 누릴 수 있길 기대한다”고 말했다. 대우건설 관계자는 “설계부터 사업조건까지 지금껏 정비사업에서 유례없던 파격적인 조건을 제안했다”며 “회사의 모든 역량을 다해 한남2구역을 인근에서 가장 성공적인 사업지로 만들겠다”고 말했다. 한편 한남2구역 수주를 위해 양사의 경쟁이 치열해지면서 입찰 후 비교표를 공개할지 여부를 두고 서로 견제하는 분위기가 이어졌다. 이에 입찰 마감 후 수일이 지나도록 비교표 공개가 되지 않고 있었다. 통상 입찰제안서 비교표는 입찰 마감일이나 다음날 입찰 관계사가 모인 자리에서 작성한다. 이승훈 기자 wavelee@edaily.co.kr

올해 하반기 정비사업 최대어 중 하나인 한남2재정비촉진구역(한남뉴타운 2구역 재개발)의 현장설명회에 대형 건설사들이 잇달아 참여하면서 수주전이 본격화하고 있다. 3일 오후 2시 한남2구역 조합 사무실에서 열린 현장설명회에는 총 6곳의 건설사들이 참여했다. 참여한 건설사는 삼성물산, 현대건설, GS건설, 포스코건설, 대우건설, 롯데건설 등이다. 그동안 한남2구역 시공권 수주를 위해 예전부터 입찰 의사를 공식화했던 대우건설과 롯데건설을 필두로 막판까지 참여를 저울질했던 삼성물산, 포스코건설도 현장설명회에 참여했다. 당초 수주에 나서지 않을 것이라고 예상된 현대건설도 결국 참여하면서 수주전이 달아오르는 분위기다. 당초 정비업계는 삼성물산, 대우건설, 롯데건설의 3파전 혹은 포스코건설까지 4파전 양상이 될 것이라 예상했지만, 더 많은 건설사가 현장설명회에 참여하면서 경쟁 구도가 심화하는 양상이다. 다만 현장설명회 참여가 곧 시공권 입찰 참여를 뜻하진 않는다. 현장설명회에 참여하지 않은 건설사들은 시공사 선정에 참여할 수 없는데 정비사업 시공권은 현장설명회에서 입찰참여안내서를 수령한 업체만 응찰할 수 있기 때문이다. 이 때문에 현장설명회 참여로 입찰 가능성을 열어두고, 내부 검토 후 추후에 적극적으로 입찰에 응하기도 한다. 업계의 예상보다 많은 건설사가 현장설명회에 참여하면서 본격 경쟁 구도는 입찰 마감 기한 이후 수면 위로 드러날 것이라는 전망도 나온다. 시공사 입찰 마감 기한은 오는 9월 23일이다. 입찰을 원하는 건설사는 시공권 입찰 서류와 함께 800억원의 입찰보증금을 납부해야 한다. 800억원 중 400억원은 현금, 400억원은 이행보증보험증권이다. 조합은 시공사 입찰 마감 이후 빠르면 약 한 달 뒤인 11월 초 시공사 선정 총회를 개최한다는 계획이다. ━ 입지적 장점 뛰어난 한남 2구역 한남2구역은 한남뉴타운 내에서도 입지적 장점이 뛰어난 곳이다. 바로 옆인 한남3구역에 비해 사업 규모는 작지만, 한남뉴타운 내에서 이태원역과 가장 가까운 곳이기 때문이다. 게다가 한남2구역은 서울 중심부에 위치하고 있어 사업성 자체는 작을지라도 건설사들의 홍보 효과는 더 클 수 있다는 예상도 나오는 곳이다. 또한 최근 서울시가 용산정비창 부지를 초고층 국제업무지구로의 개발을 발표하면서 한남뉴타운도 개발의 반사이익을 받을 것이란 전망도 호재로 작용하고 있다. 조합에서 책정한 비교적 높은 공사비도 시공사에 이점이다. 한남2구역 조합은 고품격 단지 조성이라는 목표와 최근 인상된 자재비 등을 종합적으로 고려해 공사비를 책정했다. 공사비는 3.3㎡당 770만원, 총 7908억6025만원에 예정가격이 형성됐다. 바로 옆 사업지이자 2년 전 시공사 입찰 당시 한남3구역이 제시한 3.3㎡당 598만원보다 172만원 높은 금액이다. 이에 조합은 컨소시엄(공동도급) 형태가 아닌 단독 시공권 입찰만을 허용하고 있다. 한남2구역은 용산구 보광동 273-3번지 일원 11만4580.6㎡ 부지에 추진되고 있는 재개발 사업이다. 지상 14층, 총 1537가구 규모로 계획됐다. 일반분양 비율이 45%에 달해 주목도가 높다. 또한 향후 남산 고도제한 등 서울시 규제 완화 결과에 따라 설계를 변경할 가능성이 커지면서 사업성도 더욱 높아질 거란 전망도 제기된다. 김두현 기자 wannaDo@edaily.co.kr

내로라하는 대형 건설사들이 홍보전을 벌여온 한남2재정비촉진구역(한남뉴타운 2구역 재개발)에서 본격적인 시공권 수주전의 막이 올랐다. 현재까지 삼성물산과 대우건설, 롯데건설 등 유명 주거 브랜드를 갖춘 1군 건설사들의 입찰이 유력한 가운데 올해 내로 시공사 선정 절차가 마무리될 전망이다. 한남2구역 조합은 26일 ‘시공자 선정을 위한 입찰공고’를 내고 오는 9월 23일까지 조합 사무실에서 시공권 입찰 서류를 받는다고 밝혔다. 도급제로 진행되는 해당 사업은 공사비 3.3㎡ 당 770만원, 총 7908억6025만원에 예정가격이 형성됐다. 입찰보증금은 이촌동 한강맨션 재건축 시공권 입찰 당시와 같은 800억원이며 이중 400억원은 현금, 400억원은 이행보증보험증권으로 납부해야 한다. 용산구 보광동 273-3번지 일원 11만4580.6㎡ 부지에 추진되고 있는 한남2구역 재개발사업은 지상 14층, 총 1537가구 규모로 계획됐으나 향후 남산 고도제한 등 서울시 규제 완화 결과에 따라 설계를 대폭 변경할 가능성이 크다. ━ 대형 건설사 구애 여전…조합은 ‘공정 경쟁’ 강조 지난해 사업시행계획인가 시기를 전후로 국내 1군 건설사 다수가 이미 한남2구역에 관심을 보인 바 있다. 초기에 대우건설과 롯데건설 간 2파전이 형성됐던 대결구도는 올해 조합 집행부 교체를 계기로 삼성물산이 적극 참여하며 다자구도로 전환되기 시작했다. 이밖에도 시공능력평가 10대 건설사 다수가 관심을 보이며 경쟁구도는 예상하기 힘든 상태로 진행됐다. 게다가 ‘고품격 단지 조성’을 목표로 하고 있는 한남2구역 조합은 최근 인상된 자재비 등을 고려한 공사비를 책정했으며 컨소시엄(공동도급)이 아닌 단독 시공권 입찰만 허용하고 있다. 때문에 최근 정비업계에 단독입찰에 의한 수의계약 사례가 늘고 있음에도 한남2구역에 대해선 유명 건설사 간 수주 경쟁이 치열할 것으로 예상됐다. 이에 따라 조합은 조합원 직접 방문 등 불법홍보전을 금지하고 “공정한 기준에 따른 경쟁”을 강조하고 있다. 시공권 경쟁 업체의 대략적인 윤곽은 다음달 3일 열리는 시공사 대상 현장설명회를 통해 드러날 전망이다. 정비사업 시공권은 현장설명회에서 입찰참여안내서를 수령한 업체만이 응찰할 수 있다. 한남2구역 조합은 이날 현장설명회 후 9월 23일 입찰을 마감한 뒤 빠르면 약 한달 뒤인 11월 초에 시공사 선정 총회를 개최할 예정이다. 이명화 한남2구역 조합장은 “많은 건설사들이 현장에 드나들고 있으나 막상 9월까지 어느 업체가 입찰서류를 제출하게 될지는 불투명한 상황”이라며 “조합에서 투명하고 공정하게 시공사 선정 과정을 진행하는 만큼 많은 시공사들의 입찰을 기대할 것”이라고 말했다. 민보름 기자 brmin@edaily.co.kr