새집 등기는 부부 공동명의로 하라

결혼생활 27년차인 L씨(51세·여)는 20여년 동안 남대문시장 길 모퉁이 1평 남짓한 자판에서 김밥장사로 힘들게 모은 돈으로 5년 전에 내집마련을 하였다. L씨는 잔금을 치르고 소유권이전등기를 하면서 집 명의를 남편인 K씨 앞으로 해두었다. 그러나 경제적 능력은 없지만 마음씨 좋기로 소문난 K씨는 부인 모르게 친구의 간곡한 부탁을 거절하지 못하고 은행에 1억원의 집 담보를 제공해 주었던 것이다. 결국 친구는 부도를 맞아 자취를 감춰버렸고, L씨는 어렵게 마련한 집이 경매를 당할 때까지 모르고 있다가 돈을 대신 갚아줘야 하는 날벼락을 맡게 되었다. L씨는 그래도 먹고살아야 한다는 생각에 정신을 차리고 전문가와 상담을 통해 문제 해결에 나서게 되었다. ◆집 소유권을 부부 공동명의 소유로 바꿔라=L씨가 어려운 상황에 처하게 된 것은 남편이 독단으로 친구에게 집을 담보로 빌려주었기 때문이다. 그러나 집 살 때부터 부부 공동소유 명의로 해놓았다면 이런 문제가 발생하지 않았을 것이다. 은행은 부동산을 담보 잡을 때 공동소유자 모두에게 담보 설정을 요구하기 때문이다. 이렇게 되면 남편이 부인의 동의를 받지 않고서는 은행에 담보제공을 해줄 수 없게 된다. 가정법률상담소의 통계자료에 따르면 70%에 가까운 주부들이 내집마련을 하게 될 경우 ‘소유권은 남편 명의로 해야 된다’고 생각하는 것으로 조사되고 있다. 부부가 공동의 경제적인 노력으로 내집마련을 하는 경우에도 소유권이 배우자 한 사람 명의로 되어 있다면 소유권을 가지고 있는 배우자가 집을 팔아치우든 저당을 잡혀먹든 현행법을 가지고는 막을 방법이 없으며, 이러한 가정문제가 점점 사회적인 이슈(issue)로 등장하고 있다. 따라서 부동산을 취득할 때부터 부부 공동명의로 소유권등기를 해놓으면 배우자 한 사람의 단독으로 부동산을 처분할 수 없을 것이다. 또한 이미 취득한 주택이라 하여도 증여의 방법으로 공동명의 소유로 바꿀 필요가 있다. 이때 증여세 부분이 문제가 될 수 있지만, 배우자에게는 10년 동안 5억원까지 증여세 없이 증여가 가능하기 때문에 대부분의 경우는 증여세 부담 없이 공동명의로 바꿀 수가 있다. ◆소유권이 공동명의로 되어 있으면 어떤 점이 좋은가=부동산 소유권을 공동명의로 해두면 세가지 면에서 안전하며 유리하다. 첫째, 배우자의 법적인 동의 없이 일방적으로 부동산을 팔아치우거나 담보제공 등의 행위를 할 수 없게 되므로 재산을 지키는 가장 안전한 방법이 될 것이다. 둘째, 은행에서 돈을 빌리거나, 담보제공을 하는 경우 공동소유자 전원이 담보제공 행위가 없으면 받아주지 않는다. 셋째, 배우자 한 사람의 소유권 지분만을 가지고 담보제공하여 경매를 당하게 되는 경우에도 싼 값에 부동산을 다시 찾아올 수 있다. 예를 들어 부부 공동명의 아파트에 대하여 배우자 한 사람 지분만 담보제공된 경우 경매에 들어가도 공유지분 소유자의 동의 없이 경매개시 결정이 나지 않을 뿐더러, 설령 경매가 진행되어도 2분의 1 지분 아파트를 아무도 낙찰받지 않을 것이다. 그렇지만 1억원 하는 아파트를 1천만원에 살 수 있다면 싼 맛에 낙찰받는 사람이 생길 수 있다. 그러나 이런 경우에도 공동 소유자는 경매법원에 우선매수신고를 하게 되면 낙찰된 아파트를 1천만원에 다시 사올 수가 있으며, 온전하게 아파트를 지킬 수 있을 것이다. ◆보증 서준 대출을 잘 갚는 방법=경매가 들어간 경우라면 정상 이자의 3배가 넘는 연체이자를 물어야 하기 때문에 보증 서준 대출금은 빨리 갚는 것이 급선무다. 그러나 돈이 없어 못 갚는 상황이라면 대출금의 채무자를 다른 사람 앞으로 바꿔 정상적인 대출로 만들어 놓은 후 상환계획을 세우고 계획에 따라 갚아 나가야 할 것이다. 이런 경우에도 부동산담보대출인 점을 감안하여 금리 등을 포함한 대출 조건을 꼼꼼히 따져봐야 한다. ◆대신 갚아준 돈 받아내는 방법=보증인이 채무자 돈을 대신 갚아주면 나중에 채무자에게 돈을 다시 받을 수가 있다. 채무자를 대신하여 돈을 갚은 경우에는 채무자에게 반환청구의 권리가 생기는데, 이것을 민법에서는 구상권(求償權)이라고 한다. 그러나 구상권을 행사하기 위해서는 돈을 대신 갚은 대위변제증서를 근거로 법원에 구상금청구소송을 제기하여 소송에서 이긴 판결문(채무명의)을 가지고 채무자 재산을 강제집행해야 된다. 친인척 또는 친구에게 보증을 서주었다가 대출금을 대신 갚아주거나 파탄에 이르는 가정을 우리 주변에서 자주 볼 수 있다. 하지만 막상 나에게 친지가 보증 좀 서달라는 부탁을 받게 된다면 외면하지 못하고 배우자 몰래 고민하다가 그냥 인감도장을 꾹 날인해 버려, 결국은 돈을 물어주거나 경제적인 파산을 당하기 일쑤다. 그러나 집 명의를 공동소유로 해놓으면 L씨와 같은 경우는 발생되지 않았을 것이며, L씨의 남편은 배우자가 법률적인 동의를 안 해준다는 핑계를 대면서 보증을 거절할 수 있었을 것이다. 재산은 모으는 것보다 지키는 것이 더 중요하며 잘 지키는 방법이 재테크의 성공전략이다. 문의:koj888@hanmail.net