증여세 5대 절세 대책…현금보다 부동산으로 넘겨줘라

정부가 8·31 대책으로 양도세 강화조치에 나서자 평상시에도 세금에 대해 초미의 관심을 보여온 부자들이 최근 세금과 관련된 투자 전략을 새로 짜기 시작했다. 사진은 국세청 직원들이 투기 단속에 나선 모습.

8·31 대책으로 양도세 세율이 크게 높아지자 고가의 아파트를 자식에게 증여하려는 부자들이 늘고 있다.

자식에게 재산을 물려주고 싶은 사람은 증여에 따른 세금이 얼마인지, 또 절세대책은 무엇인지 알고 싶어한다. 증여세가 많이 나온다면 증여하는 의미가 없고, 증여받은 자식이 증여세 납부에 부담을 느끼기 때문이다. 증여세 절세를 위해서는 기본적으로 증여세가 어떻게 계산되는지 알아볼 필요가 있다. 증여세는 증여로 인해 얻게 되는 이익에 대해 증여를 받은 사람(수증자)이 내는 세금이다. 증여세는 증여받은 재산가액에 증여재산공제액을 공제한 다음 증여세율을 곱해 계산한다. 증여재산공제나 세율(도표1 참조) 등은 법률로 정해진 사항이다. 이 때문에 증여세를 줄이려면 증여재산가액을 줄이는 게 최선의 방법이다. 여러 가지 증여세 절세 방안에 대해 살펴보자.

1.저평가된 자산 증여로 증여세를 절세하라 현금보다 부동산으로 증여하는 게 유리하다는 상담을 받은 K씨는 아파트 한 채를 구입해 아들에게 증여하려고 한다. 과연 증여세 절세에 도움이 될까? 증여하면 증여한 재산의 가액이 얼마인지를 평가해 세금을 매기는데, 평가는 증여 당시 시가로 하는 것이 원칙이다. 만약 현금이나 예금을 증여했다면 액면금액이 시가가 되는 것이다. 그러나 부동산의 경우에는 실제로 대가를 주고받지 않으므로 시가를 산정하기가 어렵다. 이처럼 시가를 산정하기가 곤란한 경우 개별공시지가, 국세청 기준시가 등으로 증여 재산을 평가하게 된다. 통상 개별공시지가나 국세청 기준시가는 시가보다 20~30% 낮은 수준에서 결정되므로 부동산으로 증여하면 현금 증여에 비해 시가와 기준시가의 차액에 대한 세금만큼 절세 효과를 볼 수 있다. 하지만 시가로 산정할 수 있다고 하면 당연히 증여세는 그 시가를 기준으로 매기므로 위와 같은 절세 효과는 기대하기 힘들다. 종전까지는 증여일 전후 3개월 이내에 해당 증여 재산이 매매·감정·경매된 경우에 한해 이들 매매가액·감정가액·경매가액(이하 ‘매매사례가액 등’이라 함)을 시가로 보았다. 그러나 세법이 개정돼 2004년부터는 증여된 재산이 아니더라도 이와 면적·위치·용도 등이 유사한 다른 재산의 매매사례가액 등도 시가로 볼 수 있도록 했다. 2005년부터는 증여일 전후 3개월 기간 밖에서 발생했던 매매사례가액이라 해도 일정한 요건을 갖추면 시가로 볼 수 있도록 규정을 마련했다. 예컨대 아파트 201호를 증여할 때 기준시가는 2억원이지만 같은 단지에 있는 면적이 비슷한 205호가 3억5000만원에 매매됐다면 3억5000만원을 기준으로 증여세를 매길 수 있다는 얘기다. 결국 시가로 볼 수 있는 범위가 넓어져 종전보다 증여세를 절세할 수 있는 여지가 줄어든 셈이다. 반면에 토지·일반주택·상가인 경우 현재 아파트와 달리 상대적으로 매매사례가액 등을 밝혀내기가 쉽지 않은 편이다. 하지만 부동산중개업법이 개정돼 시행되는 내년부터는 모든 부동산 거래 시 실거래가를 시·군·구에 신고하고 등기부등본에 기재해 관리하게 되기 때문에 이 부동산들도 매매사례가액 등으로 증여세를 과세할 가능성이 높아질 것으로 보인다. 그렇기 때문에 정부의 8·31 대책과 관련해 토지 등을 증여하기로 마음먹은 사람이라면 올해 안에 증여하는 것이 시가에 의한 과세의 가능성을 낮추는 방법이라 하겠다.

2.증여재산가액이 적을 때는 빨리 증여하라 사업가 C씨는 자식에게 재산을 물려줄 때 증여가 좋은지, 상속이 좋은지 고민하고 있다. 또 증여한다면 언제 하는 게 좋은지도 알고 싶어한다. 어떻게 해야 세금 부담을 줄일 수 있을까? 증여세 부담을 줄이기 위해서는 증여재산가액이 적을 때 증여하는 것이 좋다. 예를 들어 C씨에게 현재 3억원짜리 부동산이 있고, 이 부동산의 5년 후 가격은 6억원이라고 가정해 보자. 자녀에 대한 증여재산공제 3000만원을 적용해 증여세 세액을 살펴보자. 현재 증여하면 증여세는 4400만원이다. 하지만 5년 후에는 1억1100만원을 물어야 한다. 시간이 더 흐른 후 증여하거나 상속한다면 세 부담은 더욱 늘어날 수 있다. 물론 앞으로도 세율이 변하지 않고, 부동산 가격이 꾸준히 올라간다는 것을 전제로 계산한 것이다. 더불어 가족 간에 부동산을 증여할 때에는 증여세는 물론 양도세까지 감안할 줄 아는 지혜가 필요하다. 사례를 살펴보자. H씨는 10여 년 전 1억원에 집(현재 가격은 4억원가량)을 한 채 샀다. 그가 이 집을 팔려고 양도세를 계산해 보니, 무려 6200만원이나 되는 것이었다. 10년 전 집을 살 때 본인이 부담했던 취득가액이 너무 낮아 이 같은 일이 벌어진 것이다. 고민에 고민을 거듭하던 H씨는 증여받은 부동산의 취득가액은 증여 당시 가액(4억원)으로 한다는 기사를 본 기억이 갑자기 떠올랐다. 여기저기 문의해본 결과 이것이 틀림없는 사실임을 확인한 H씨는 기발한 방법을 생각해 냈다. 배우자에게 증여해 900만원[(4억원-증여재산공제 3억원)×10%-신고세액공제 100만원]의 증여세를 납부한 뒤 그 다음에 양도하면 양도차익이 거의 발생하지 않을 것이라는 기발한 계산을 한 것이다. 양도차익이 없으면 양도세도 없다는 게 상식이다. 그런데 과연 H씨는 목적을 이룰 수 있었을까? 결론부터 말하면 그는 목적을 달성할 수 없었다. 이유는 이렇다. 원칙적으로 양도세를 계산할 때 증여받은 재산의 취득가액은 수증자가 증여받은 당시의 가액으로 한다. 그러나 양도일부터 소급해 5년 이내에 그 배우자로부터 증여받은 부동산 등은 얘기가 다르다. 이 경우 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 취득가액을 당초 증여한 배우자의 취득가액을 기준으로 계산한다. 결국 H씨의 경우 이 집의 취득가액으로 4억원을 적용받을 수 없다는 얘기다. 그는 당초 취득가액 1억원을 기준으로 양도세를 부담해야 한다. 팔게 되면 양도세 6200만원을 내야 한다는 것이다. 한편 아버지가 자식에게 부동산을 증여하는 경우 조심해야 할 점이 있다. 가족 등 특수관계자에게 재산을 증여한 후 증여받은 사람이 증여일로부터 3년 이내에 다시 이 재산을 다른 사람에게 양도해 결과적으로 당초에 부담할 세액보다 적은 세금을 부담하게 되는 경우가 있다. 이때 증여자가 그 자산을 직접 양도한 것으로 보는 세법 규정 때문에 증여세를 추징당할 수 있다는 사실을 알아야 한다.

3.증여재산공제를 최대한 활용하라 한꺼번에 거액의 재산을 증여한다면 증여세를 부담해야 하지만 장기간에 걸쳐 증여재산공제 한도 내에서 증여한다면 증여세를 부담하지 않고 어느 정도 재산을 물려줄 수 있다. 또 증여받은 재산을 불린 다음 이 돈을 다른 재산의 취득자금 소명자료로 활용할 수도 있다. 그러나 증여세를 미리 신고해 놓지 않으면 증여재산공제액(도표2 참조) 범위 내에서 증여했다는 사실을 객관적으로 입증하기가 어렵다. 따라서 사전에 증여했다는 사실을 인정받지 못할 수도 있다. 예컨대 아버지가 어린 자식에게 1500만원을 증여한 다음 이 돈이 10여 년이 지나 6000만원으로 불어났다고 가정해 보자. 만일 1500만원을 증여할 때 증여세 신고를 하지 않았다면 국세청에서는 아들의 예금을 차명예금으로 간주하고, 아들이 예금을 인출해 사용하는 시점에서 아버지가 아들에게 6000만원을 증여한 것으로 볼 수도 있다. 따라서 이러한 경우에는 증여세 신고를 하고, 신고서 및 영수증을 근거로 남기는 것이 최선의 절세 대책이다.

4.부담부 증여를 적극 활용하라 우연한 기회에 대출받아 구입한 주택 때문에 서울에 주택 두 채를 갖게 된 M씨 부부는 1가구 2주택에 중과세할 예정이라는 8·31 대책이 발표되자 걱정이 많다. 주택을 팔려니 사려는 사람이 없고, 그렇다고 터무니없이 낮은 가격으로 내놓을 수도 없으니 말이다. 이참에 결혼을 앞둔 아들에게 증여하는 것이 어떨까 생각해 보게 됐다. 부담부 증여(도표3 참조)란 증여받으면서 증여재산에 담보된 채무를 증여받는 사람이 인수하는 것을 말한다. 이렇게 채무를 인수하면 증여재산가액에서 채무를 공제하고 증여세를 계산하게 된다. 따라서 단순히 부동산을 증여하는 것보다 채무가 있는 상태에서 증여하면 일반적인 경우 세금 부담이 줄어든다. 반면 인수되는 채무에 해당하는 부분에 대해서는 증여하는 사람이 양도세를 부담해야 한다. 양도세를 추가로 부담하는데 어떻게 절세가 되겠느냐고 생각할 수도 있다. 하지만 대부분의 경우 줄어드는 증여세가 추가로 부담하는 양도세보다 크다. 한편 자식에게 부동산을 판 것이 아니라 증여한 것인데 왜 양도세를 내야 하는지에 대한 의문이 생길 수도 있다. 세법에서 말하는 양도는 재산에 대한 등기 여부 등에 관계없이 매매·교환 등으로 인해 그 재산이 유상으로 이전되는 것을 말한다. 여기서 유상 이전이란 자산을 양도한 사람에게 이익이 발생함을 의미하며, 그 이익을 현금으로 받았느냐 아니냐는 상관이 없다. 즉 증여하면서 증여재산을 담보하고 있는 채무를 같이 넘긴다는 것은 증여자 입장에서는 채무면제라는 이익을 본 것에 해당하기 때문에 양도세를 내야만 한다. 가령 M씨가 5억원의 주택을 자녀에게 증여하면서 주택에 담보된 금융기관 채무 3억원을 동시에 이전하는 경우를 보자. 부동산가액 중 자식이 인수하는 채무 3억원은 자식이 대신 갚아야 하는 셈이라서 M씨는 그만큼 이익을 본 셈이고, 그래서 M씨는 양도세 납세 의무를 지게 된다. 따라서 증여세가 과세되는 부분은 채무액을 제외한 순수한 증여분 2억원이 되는 것이다. 부담부 증여의 대상이 되는 채무는 금융기관 채무에만 국한되는 것이 아니다. 만약 증여재산이 임대되는 부동산이라면 임차인에 대한 채무인 임대보증금 역시 부담부 증여의 대상이 될 수 있다. 이러한 부담부 증여가 절세가 가능한 이유는 이렇다. 증여세는 증여재산 전액이 과세 대상이 되지만 양도세는 양도가액에서 취득가액 등을 공제한 차익에 대해서만 과세하기 때문이다. 하지만 경우에 따라서는 소득세율과 증여세율상의 차이로 인해 절세 효과가 발생하지 않는 경우도 있다. 미리 절세 효과를 계산·비교해 보아야 한다. 부담부 증여를 할 때 한 가지 유의해야 할 사항을 알아보자. 8·31 대책과 관련, 정부는 이 같은 부담부 증여를 악용해 세부담을 부당하게 회피하는 것을 방지하기 위해 철저한 사후관리 방침을 밝혔다. 따라서 부동산을 인수한 자식들이 채무를 어떤 능력으로, 어떻게 상환할 것인지 철저하게 관리해야 한다. 만약 자녀가 채무를 상환하지 않고 증여한 부모가 대신 채무를 갚아주면 원금은 물론 이자에 대한 증여세도 추징당하고, 가산세까지 내야 한다.

5.세대 생략 증여를 이용하라 할아버지가 손자에게 증여하는 것처럼 세대를 건너뛰어 직계비속에게 증여하는 경우 일반적인 증여세 세율보다 30% 할증된 세율이 적용된다. 즉 아버지가 아들에게 증여한 증여재산의 과세표준이 1억원이라고 할 때 증여세율은 10%가 적용돼 증여세는 1000만원이 된다. 하지만 할아버지가 손자에게 증여한 경우라면 증여세율이 13%(10%+10%×30%)가 돼 산출세액이 1300만원이 된다. 따라서 아버지가 증여하는 경우보다 세금이 많이 나온다. 그러나 할아버지가 아버지에게 증여하고, 아버지가 다시 아들에게 증여하는 경우 증여세 산출세액은 2000만원(각 단계 증여세 1000만원)이 된다. 반면 할아버지가 직접 손자에게 증여하면 산출세액은 1300만원이다. 따라서 세대 생략을 하면 세금이 더 적다. 어차피 손자에게 증여할 의향이 있다면 세대 생략을 통해 절세하는 것도 좋은 방법이다.