수익률부터 정확히 계산하라

▶전시장을 용산 휴대전화 상가에서 상인들이 최신 제품을 판매하고 있다.

정부의 주택시장 규제가 강화되면서 상가 투자에 관심을 돌리는 투자자들이 늘고 있다. 노후를 위한 재테크로 애용되는 것 중 하나도 상가 투자다. 그러나 개인은 정보나 자금력 등에서 불리하다. 목 좋은 상가에 투자하는 일도 만만치 않다. 여러 종류의 위험이 도사리고 있는 상가 투자를 할 때 조심할 게 많다. 다른 부동산 상품도 그렇겠지만 그중에서도 실물경기에 가장 민감하게 반응하는 건 상가다. 경기가 살아나면 소득이 늘어나 소비가 증가한다. 그래서 장사가 잘 되면 임대료와 권리금이 상승한다. 자연스럽게 상가 매매가도 오른다. 반대로 경기가 죽으면 상가는 반대 현상을 보이고 거래는 이뤄지지 않는다. 내수경기 침체에 큰 영향을 받아 요사이 상가 시장은 어려움을 겪고 있다. 과잉 공급도 문제가 되고 있다. 한때 선풍적인 인기를 끌던 테마상가는 이미 투자성을 적잖게 잃은 상태다. 획일화된 매장으로 소비자들의 발길이 줄어든 데다 과도한 공급으로 특색을 살릴 수 없는 경우가 많기 때문이다. 상가에 투자하려면 어떤 점을 조심해야 하는 걸까?

첫째, 수익률 계산은 상가투자의 첫걸음이다. 상가는 아파트처럼 시세차익을 얻기보다는 월세를 받는 수익형 부동산이다. 임대수익률이 제대로 나오지 않는 상가는 투자가치가 없는 상가라고 말할 수 있다. 하지만 상가 투자에 관심을 기울이면서도 예상 외로 투자수익률을 계산하는 법을 알지 못하는 경우가 많다. 상가 투자 수익률 계산을 통해 상가를 매입했을 때 얼마의 수익을 얻을 수 있는지를 계산해 보는 것은 기본이다. 최근 고분양가 상가들이 늘면서 수익률이 떨어지는 일도 늘고 있어 수익률 분석은 더욱 중요해지고 있다. 2006년에 분양된 동탄 한화·우림 2-13블록(724가구) 9개 점포에 대한 공개경쟁 입찰에서 입지가 좋은 11.65평짜리 점포는 평당 7800만원씩 총 9억1800만원에 낙찰됐다. 같은 해에 입찰이 진행된 동탄 롯데캐슬(1222가구)은 최고 평당 6927만원을 기록했었다. 이런 단지 내 상가들은 경쟁입찰으로 이뤄진 분양이기 때문에 발생한 과잉입찰의 결과라고 할 수 있다. 고가 분양 사례는 경쟁입찰이 아닌 선착순 수의계약 방식 상가에서도 쉽게 찾아 볼 수 있다. 2006년 분양된 강남역 인근 소재 근린상가 로하스애비뉴 1층은 평당 8500만원으로 분양가를 책정했다. 이 밖에도 현재 분양 중인 서대문구 대현동의 테마상가 메르체는 평당 분양가 9400만원을 기록했고, 잠실 레이크 팰리스는 평당 분양가 최고 1억3000만원을 기록했다. 이런 상가에서 과연 제대로 수익률을 기대할 수 있을까? 그에 대한 평가를 위해 우선 수익률 계산법을 익히자.

투자수익률 ={[(월 임대료X12-은행이자]/(매매가-임대보증금-융자금)}X100 예를 들어 월 임대료가 100만원, 매매가가 1억5000만원, 임대보증금 5000만원인 상가를 연 6%의 이자로 5000만원의 대출을 받아서 샀을 경우를 보자. 예상투자수익률은 18%다. {[(100만×12)-300만원]/(1억5000만원-5000만원-5000만원)}×100=18%

이렇게 주위 임대 가격과 수익성 비교 분석을 통해 적정 분양가인지 꼼꼼히 따져 보고, 투자성이 있는지를 파악한 후 투자하는 게 바람직하다. 투자수익률을 높이기 위해서는 적정한 금액의 대출을 이용할 수 있다. 순수 자기자본의 투자가 100%일 때보다는 30% 이하의 대출을 받을 때 투자 대비 수익률을 더 높일 수 있다. 단 이런 대출은 임차조건이 확실하다는 전제하에서 이뤄져야 안전하다.

둘째, 좋은 상가 보는 눈 길러라. 언제까지 분양상담자나 공인중개사의 달콤함 말만 믿고 상가 투자에 뛰어들 수는 없는 노릇이다. 어떤 상가가 좋은 상가인지 투자자가 직접 파악할 수 있는 눈을 길러야 한다. 그렇다면 어떤 상가가 좋은 상가인가? 기본적인 요건들만 파악해도 악 조건의 상가만은 피해갈 수 있다. 사람들 시선에 노출되기 쉬운 자리가 좋다. 시선에 자주 노출되면 될수록 상가에 입점해 있는 가게의 인지도는 향상되며 이는 곧 매출로 연결된다. 긍정적인 순환이 일어난다. 이렇게 되면 세입자 입장에서는 장사가 잘돼 좋고, 건물주는 건물 가치가 증가해 결국 양쪽이 모두 이익을 볼 수 있다. 인근 지역 유사상가의 권리금을 파악하는 것도 중요하다. 권리금이 높다는 것은 그만큼 장사가 잘되는 곳이라는 걸 뜻한다. 따라서 임대료 문제로 골치를 앓는 일도 없다. 언제나 세입자가 세를 얻고 싶어 기다리기 때문에 임대 문제에서 자유롭다. 처분 시에는 상가 가격이 오른 만큼 큰 이득을 얻을 수 있다. 현재 인근 지역에 해당 상가와 경쟁이 될 만한 상가가 있는지, 더 나아가 새로 건축될 가능성이 있는지도 알아보자. 경쟁 상가로 유동인구가 흡수되면 내 상가는 당연히 직접적인 타격을 받게 된다. 이 밖에도 상가 접근의 용이성, 유동인구나 배후 수요층의 연령대, 유동인구의 동선도 투자에 앞서 꼭 따져봐야 한다. 이렇게 상가 목을 꼼꼼히 따져본다면 수익성이 좋지 않은 상가를 구입해 낭패는 겪지 않을 것이다. 결국 장사하고 싶은 자리의 점포를 구하는 게 가장 큰 투자 포인트가 되겠다.

셋째, 계약서에 수많은 함정이 있다. 상가 계약서에는 반드시 명시되어야 하는 사항이 있다. 몇 가지 사항을 체크해 나중에 이 내용이 지켜지지 않을 때 보상받을 수 있는 방법을 강구해 두는 게 현명하다. 입점 예정일이 명시되어 있는지 확인해야 한다. 입점 예정일 조항은 향후 지체보상금 산정이나 계약 해제 시 중요한 기준이 될 수 있다. 따라서 준공 시점이 아예 명시되어 있지 않거나, 해석하기에 따라 입장이 달라질 수 있는 불명확한 표현은 수정을 요구하는 것이 좋다. 상가 전체(공용)의 인테리어 비용을 입점 업자에게 떠넘기는 것은 불법이다. 만약 ‘개발비는 인테리어와 광고, 홍보 등 상가 활성화 비용에 쓰기 위해 관리회사에 개발비 납부와 관련해 별도 계약을 체결해야 한다’는 약관이 있다면 이의를 제기해야 한다. 자기 상점의 인테리어 비용을 내는 것은 당연하다. 하지만 전체 상가의 인테리어 비용을 내는 건 불합리하다. 분양이 아니라 중간에 상가에 입점했을 경우, 전 사용자가 내지 않은 관리비를 나중에 들어간 사람에게 요구하는 경우도 있으니 유의해야 한다. 투자자금 계획에 차질을 빚을 수 있는 대출금 관련 부분도 반드시 체크해 보는 것이 좋다. 가령 잔금 부분을 분양 업체에서 책임지고 알선해 준다 해도, 이 대출금이 잔금 액수보다 훨씬 적을 수도 있다. 잔금 비중이 생각보다 높다 싶으면 대출 관련 은행에 계약 전 미리 알아보는 게 상책이다. 최근 은행의 상가 대출비율은 경기침체가 이어지면서 분양가의 30% 이내로 줄어든 상황이다. 가장 중요한 것은 분양 계약 전, 분양 사업자가 공정거래위원회의 승인을 받은 표준약관을 사용했는가를 확인하는 것이다. 그러나 아직 공정위의 표준약관에는 분양업체와 분양자 간의 반복된 시빗거리인 확정수익, 임대 확정, 면적상 차이가 났을 경우에 관한 내용을 포함하지 않고 있다. 현재로선 분양자 스스로가 계약 전에 약속조항을 철저하게 확인하고 계약서에 명시 여부를 짚고 넘어가야 한다.

4대 허위 과장 광고

뭐? 월 120만원 확정 지급한다고?

1. 100% 등기분양에 관한 허위 과장광고= 상가 건물의 일부가 불법 건축물이어서 층·호수별로 상가의 소유권 이전등기가 불가능함에도 가능한 것처럼 광고한 경우다. ‘토지+건물 완전 등기 분양’ 같은 모호한 표현을 사용해 시정명령을 받았다.

2. 수익성 보장 관련 허위 과장광고= 구체적인 수익보장 조건·내용이 없는 수익보장확약서를 발급하면서 ‘8000만원대 투자 시 월 120만원 임대수익 확정 지급’ 같은 확정적 수익이 장기간 보장되는 것처럼 표현해 시정명령을 받았다.

3. 기타 상가 운영과 관련한 허위 광고= 연예인들이 광고에 나온 것에 불과함에도 마치 연예인들이 쇼핑몰을 직영하거나 입점이 확정된 것처럼 허위·과장 광고를 하는 경우다. 또 입점 의향서만 제출받은 상태에서 마치 대형 유명학원 입점이 확정되었거나, 브랜드 유치가 완료된 것처럼 광고한 것도 시정명령의 대상이 됐다.

4. 중요한 표시·광고사항 고시= 건축물 분양광고 시 분양물의 규모에 관한 정보를 포함해야 하는데 이를 누락한 채 광고한 경우도 시정명령을 받았다.

이 밖에도 ▶상가 임대실적이 저조함에도 임대가 100% 완료된 것처럼 광고한 경우 ▶상가 인근에 확정되지 않은 전철 노선이 마치 확정된 것처럼 광고한 경우 ▶전체 무이자 융자가 아님에도 전체 상가가 무이자 융자를 해주는 것처럼 광고한 경우도 시정명령을 받았다.