전체 가계 자산에서 비중이 70%가 넘는 부동산. 요즘이야 한풀 꺾였다지만 부동산 불패라는 말이 보여주듯 부동산에 대한 사람들의 신뢰는 아직 깨지지 않았다. 금융자산에 대한 관심이 커진 요즘도 “그래도 부동산”이라는 믿음이 여전하다. 부동산 값이 하향 곡선을 그리고 있지만 부동산 가격 상승에 대한 미련도 많은 편이다.

기업도 개인처럼 부동산 투자를 많이 한다. 개인과 기업이 부동산을 구입할 때 세제 측면에서 어떤 차이가 있을까.

상가 또는 오피스텔을 임대할 때 개인은 부동산 임대업을 하는 개인사업자로서 1년 동안의 임대료에 필요경비를 공제하고 나서 매년 5월 말에 종합소득세 신고를 한다. 급여를 받거나 다른 개인사업 소득이 있는 경우에는 이 소득과 합산해 소득세를 납부하게 된다. 월급만 받는 근로자나 부동산 임대료를 받는 임대사업자나 모두 세율은 같다. 많이 벌면 벌수록 최고 38.5%의 세금(주민세 포함)을 납부한다. 1억원의 근로소득이 있는 상황에서 오피스텔 한 채를 임대해주고 있는 경우 임대소득에 대해 약 40%의 세금을 납부하게 되기에 부담스러운 게 사실이다.

법인의 경우는 어떨까. 우선 과세표준이 2억원 이하일 경우 12.1%(주민세 포함)를, 2억원 초과일 경우에는 24.2%를 납부하면 된다. 다만 법인이 부동산 임대업을 하고 있는 경우 개인 소득으로까지 가려면 배당(15.4%)이나 인건비 (8.8~38.5%의 종합소득세율 적용) 등으로 지급해야 하기에 같은 것으로 생각할 수 있다.

부동산 임대업을 개인사업자로 할 것인가 아니면 법인으로 할 것인가 하는 문제는 조금 다른 차원에서 접근해야 한다. 우선 부동산의 각 단계별로 구분해 개인사업자와 법인을 비교하면 다음과 같다. 취득 단계에서는 개인사업자, 법인 모두 취득세를 납부해야 한다. 세율에서도 차이가 없다. 단, 법인의 본점이 서울, 인천, 경기도 등 대도시 내에서 설립한 지 5년 이내인 법인은 부동산을 취득할 경우 부동산 등기에 필요한 등록세의 3배를 중과하도록 돼 있다. 설립일로부터 5년이 지났더라도 최근 2년 동안의 사업실적이 없거나 휴·폐업 중인 휴면법인을 인수하는 경우도 등록세의 3배를 물어야 한다. 따라서 설립한 지 5년 이내의 대도시 내 법인의 경우 부동산 구입 시 반드시 등록세 중과에 따른 비용 증가가 얼마나 되는지 확인해야 한다.

보유 단계에서는 개인사업자와 법인 간 차이가 없다. 보유 단계에서는 개인과 법인 모두 종합부동산세와 재산세 관련 규정이 동일하게 적용된다. 이와 달리 처분 단계에서는 개인사업자와 법인 간 세금에 대한 차이가 분명하다. 개인사업자의 경우 보유 부동산을 처분하면 양도소득세 계산 방법에 따라 종합소득세가 아닌 양도소득세를 납부하면 된다. 법인의 경우 별도의 양도소득세를 납부하는 게 아니라 법인세를 납부한다. 따라서 세율에 차이가 난다. 양도소득세는 보유기간과 과세표준에 따라 6~50% 부과되고, 경우에 따라 10%가 더해진다. 양도세 납부시기는 양도일로부터 2개월이 지난 날이 속하는 달의 말일까지 납부하면 되지만 법인세는 결산을 종료한 후 3개월 이내 납부하기 때문에 납부시기도 다르다.

이처럼 개인과 법인의 특성이 다르기에 어떤 형식을 취할 것인가는 현재의 소득 원천이 어떻게 되는지, 향후 부동산 소득을 어떻게 처리할 것인가에 대한 계획에 따라 달라질 수 있다.

ⓒ이코노미스트(https://economist.co.kr) '내일을 위한 경제뉴스 이코노미스트' 무단 전재 및 재배포 금지