[Real Estate] 강남 vs 용산 아파트 분양 빅매치

뛰어난 교통·교육·문화 여건을 갖춘 강남과 개발 기대감이 큰 용산에서 아파트가 잇따라 분양된다. 사진은 지난해 11월 분양된 용산 센트레빌 아스테리움 공사 현장.

강남 vs 용산. 강남은 강호를 평정한 지존이고, 용산은 그 자리를 넘보는 새로운 강자다. 부동산 시장의 두 고수가 일합을 겨룬다. 강남과 용산이 분양대전을 앞두고 있어 주목을 끌고 있다. 이번 분양대전에서 강남과 용산에 대한 부동산 투자자와 수요자의 속내가 드러날 것으로 보인다. 앞으로 부동산 시장을 좌우할 선도지역이 어디가 될지도 판가름 날 수 있다. 내외주건 김신조 사장은 “서로 뒤지지 않는 막강한 호재를 갖고 있어 쉽게 우열을 가리기 힘들 정도로 분양경쟁이 치열할 것”이라고 내다봤다.

10월부터 강남에서 아파트 분양이 잇따른다. 연말까지 강남·서초구에서 4개 단지 460여 가구(건립가구 수는 총 1700여 가구)가 일반분양된다. 물량이 많아 보이지 않지만 강남권 물량치고는 꽤 되는 편이다. 앞서 지난 6월까지 강남권에선 가뭄에 콩 나듯 분양이 이어져 왔다. 이렇게 여러 개 단지가 비슷한 시기에 나오기는 드물다. 모두 재건축 아파트다. 1980년대 계획도시로 개발된 강남에는 아파트를 지을 만한 빈 땅이 부족해 재건축이 중요한 주택공급원이다.

강남에서 460여 가구 일반분양 강남 3구의 맏형인 강남구에서 도곡동 진달래1차와 역삼동 성보 재건축 아파트가 분양된다. 진달래1차는 삼성물산 건설부문이 시공하고 건립가구 수 397가구(전용면적 59~106㎡형) 중 조합원 몫을 제외한 43가구가 일반분양분이다. 도곡렉슬 옆에 있는 진달래1차는 지하철 2호선 환승역인 선릉역과 분당선 한티역을 이용할 수 있다. 두 역 중에는 한티역이 더 가깝다. 도곡초등·역삼초등·도곡중·역삼중·진선여고 등이 주변에 있다.

성보의 시공사는 현대산업개발. 전용면적 59~118㎡형 411가구 중 일반분양분은 25가구다. 지하철 2호선 선릉역을 이용할 수 있고 진달래1차와 마찬가지로 각급 학교에서 가깝다. 이들 두 개 단지는 800m가량 떨어져 있다. 분양가는 3.3㎡당 3000만원을 넘길 것 같다. 대단지의 도곡렉슬 시세가 3.3㎡당 3700만원 선이다. 지난해 5월 입주한 래미안그레이튼(진달래2차 재건축)의 시세는 3.3㎡당 3200만원 선이다. 공급면적 85㎡형이 7억5000만원, 113㎡형은 10억원 정도다. 지난 6월 분양된 역삼동 SK뷰(개나리5차 재건축)의 분양가가 3.3㎡당 3200만~3300만원이었다.

서초구에서 서초동 삼익2차를 재건축하는 서초 롯데캐슬 프레지던트와 방배동 방배2-6구역 단독주택 재건축 단지가 나온다. 둘 다 롯데건설이 짓는다. 분양업체 관계자들은 “분양가가 아직 확정되지 않았지만 분양시장 경기 등을 감안해 주변 시세보다 높게 책정해서는 분양이 쉽지 않을 수 있기 때문에 주변 시세 이하로 분양가를 책정할 가능성이 크다”고 말했다.

롯데캐슬 프레지던트는 전용면적 84~149㎡형 265가구 중 25가구를 일반분양한다. 일반분양분은 모두 전용 84㎡형이다. 지하철 2호선과 3호선 환승역인 교대역과 지하철 9호선 사평역을 이용할 수 있다. 인근에 고속터미널과 센트럴시티·신세계백화점 등 편의시설이 있다. 방배2-6구역은 전용면적 59~216㎡형 744가구 중 전용 59~147㎡형 372가구를 일반분양한다. 재건축으로 연면적이 크게 늘어난 덕에 일반분양분이 많다. 지하철 4호선과 7호선 환승역인 이수역 인근이고 이수초·중과 방배초등, 서문여고 등이 주변에 있다. 이 일대는 단독주택 재건축 사업이 활발한 곳이어서 현재의 낡은 단독주택가가 대규모 아파트촌으로 탈바꿈하게 된다. 주변 방배3, 5, 6구역, 서초 8, 9구역 등의 재건축이 추진 중이다. 이 일대에 새로 들어설 아파트는 1만 가구에 가까울 것으로 예상된다.

분양가는 3.3㎡당 3000만원 안팎으로 예상된다. 서초동과 방배동 아파트 평균 값은 3.3㎡당 2200만~2300만원 선이다. 하지만 낡은 아파트가 많아 평균 시세는 다소 낮지만 단지에 따라서는 3.3㎡당 3000만원이 넘는 단지도 여럿 있다. 방배2-6구역과 같은 단독주택 재건축 단지로 지난해 2월 입주한 방배서리풀e편한세상의 경우 3.3㎡당 3200만원 선이다. 공급면적 114㎡형이 10억원 선이다. 따라서 앞으로 분양될 단지들도 주변 평균 시세보다는 비싸고 인근에서 가장 비싼 단지와는 비슷한 수준으로 나올 것으로 중개업소들은 보고 있다.

용산국제업무지구 후광 용산에선 연말께 용산역 건너편인 한강로2가 용산전면3구역 도시환경정비사업장에서 삼성물산이 분양할 계획이다. 전용면적 134~177㎡형 194가구 중 140가구를 일반분양한다. 이어서 내년에 주변의 용산전면2구역과 국제빌딩 4구역 등에서 잇따라 아파트가 나올 예정이다. 이 일대는 용산국제업무지구 바로 옆이어서 직접적인 후광효과를 볼 수 있을 것으로 예상된다. 용산국제업무지구는 땅값 문제로 한동안 사업이 지지부진하다 근래 들어 속도를 내고 있다. 최근 100층짜리 랜드마크타워 시공사로 삼성물산을 선정했다. 코레일과 4조2000억원 규모의 랜드마크타워 매매계약을 체결했고 1조5750억원 규모의 4차 토지계약도 동시 체결했다. 앞서 세계적 건축가들을 설계자로 선정했다. 설계비용만 3200억원이 들어간다.

용산 일대 호재는 여기에 그치지 않는다. 미군기지 자리에 대규모 공원이 들어설 뿐 아니라 한강변의 한남뉴타운 개발도 속도를 내고 있고 이촌동 렉스 등 초고층 재건축도 추진되고 있다. 분양가는 3.3㎡당 3000만원이 넘을 것 같다. 지난해 11월 분양된 국제빌딩 3구역의 센트레빌 아스테리움 용산의 분양가가 3.3㎡당 3600만원 선이었다. 주변 시세는 이보다 저렴해 비슷한 지역의 시티파크와 파크타워가 3.3㎡당 3000만~3200만원 수준이다.

용산과 강남의 분양가는 3000만원대 초반으로 비슷할 것으로 예상된다. 그렇다면 어디가 더 투자할 만할까. 용산은 주변의 각종 개발에 따른 지역 발전 기대감이 크다. 그동안 상당히 많이 반영되긴 했지만 2010년대 후반까지 계속 개발 붐이 이어질 것이어서 개발 기대감이 작용할 것으로 보인다. 용산 아파트는 주상복합아파트로 높게는 40층 정도의 고층이라는 메리트가 있다. 용산공원과 한강 조망권까지 갖추게 된다. 여기다 주택형이 크다. 투자를 감안한 고급 주택수요자들이 관심을 가질 만하다.

강남 단지들은 강남이 이미 개발이 끝나 안정적인 주거지라는 점에서 개발 기대감은 작지만 뛰어난 교통·교육·문화 여건을 갖추고 있다는 게 가장 큰 장점이다. 주택형은 용산에 비해 좀 작고 별다른 조망권은 없다. 실수요 위주의 청약이 많을 것으로 예상된다. 그동안 청약 결과를 보면 강남권 재건축 단지들은 대부분 1순위에서 청약이 끝났다. 센트레빌 아스테리움 용산은 3순위에서 마감됐다. 분양시기가 다르고 주택형이 차이 나긴 했지만 수요자들의 마음을 읽을 수 있는 결과다. 강남은 검증된 인기지역으로 두터운 실수요를 안고 있고 용산은 개발 기대감에 투자하는 수요가 많은 것으로 풀이된다.