새 정부 부동산 정책에 기대감 … 재원 조달과 실효성엔 의구심

새 정부 출범이 한 달여 앞으로 다가오면서 부동산 정책 기대감이 커지고 있다. 대개 역대 정부 취임 후 1년여 동안은 집값이 상승세를 보였다. 새 정부도 장기 침체에 빠진 부동산 시장을 살리기 위해 어떤 대책을 내놓을지 관심거리다.

대통령직 인수위원회는 이미 국토해양부·기획재정부·금융위원회에 주택시장 정상화를 위한 종합대책 마련을 요구했다. 이에 따라 금융 규제와 세제를 완화하는 건 물론 박근혜 대통령 당선인이 공약으로 내세운 분양가 상한제 폐지, 다주택자 양도소득세 중과 폐지도 함께 논의하고 있다.

새 정부 부동산 정책은 ‘거래 활성화’와 ‘서민 주거 복지’가 중심이다. 우선 거래 활성화를 위해 2012년 말 종료된 취득세 추가 감면 혜택이 다시 도입될 전망이다. 인수위와 새누리당이 취득세율을 50% 인하하는 방안을 임시국회에 내놓는다. 이 방안이 통과하면 1주택자 9억원 이하 주택 취득세는 2%에서 1%로 낮아진다. 9억원 초과 주택은 4%에서 2~3%로 줄어든다. 시행은 혜택 공백이 생기지 않도록 1월 1일부터 소급 적용한다는 계획이다.

거래 활성화, 서민 주거 복지 역점취득세 추가 감면 혜택이 시행되면 주택 거래에 다소 도움이 될 것으로 보인다. 지난해 9월 25일부터 이 혜택이 시행된 후 거래가 늘어난 효과를 봤다. 국토부에 따르면 지난해 3분기 서울 주택 거래는 월 평균 2388건이었지만 취득세 추가 감면 이후 4분기는 월 평균 5187건의 계약이 이뤄졌다. 거래량이 두 배 이상으로 늘어난 것이다.

경기도 용인시 신봉동 신봉공인 최의규 사장은 “경기가 좋아 집값이 오를 때는 세금이 큰 부담이 아니지만 요즘 같은 시기에는 수백에서 수천 만원의 세금 부담은 크다”며 “급매물을 중심으로 거래가 늘어날 것으로 기대된다”고 말했다.

지난해 정부와 여당이 추진한 분양가 상한제와 다주택자 양도세 중과 폐지 카드도 다시 등장할 것으로 보인다. 이 법안은 지난해 국회의 문턱을 넘지 못하고 계류 중이다. 박 당선인이 후보 시절 이들 제도의 폐지를 약속해 법안 통과에 대한 기대감이 크다. 그러나 야당의 반대가 변수다. 박 당선인은 “(폐지해도) 이전처럼 부동산 가격이 오르지는 않을 것”이라는 입장이지만 야당은 “주택 가격 안정화를 위해 필요한 조치”라고 주장한다.

거래를 활성화시키기 위해 총부채상환비율(DTI)과 담보인정비율(LTV) 규제를 완화하는 방안도 논의 중이다. 소득에 따라 대출 규모를 한정하는 DTI와 집값의 일정 부분만 대출할 수 있는 LTV는 이명박 정부 때도 ‘뜨거운 감자’였다. 실제로 관련 규제를 조금씩 완화해 왔다. 2010년 9억원 이하 주택(투기지역 제외)에 대해 한시적으로 DTI 자율제를 도입했고 2011년은 고정금리 분할대출에 대한 DTI 비율을 인상하고 1억원 이하 소액대출에 대한 DTI 심사를 없앴다.

앞서 2008년 지방 미분양 물량에 대해 LTV를 60%에서 70%로 완화했다. 우리은행 부동산연구팀 홍석민 팀장은 “거래 활성화를 위해서는 세금이나 대출 규제를 완화하는 게 효과적”이라고 말했다. 서민 주거 복지를 위한 대책도 눈에 뜬다. 우선 보금자리주택 정책이 대폭 바뀐다.

보금자리주택은 이명박 정부가 무주택 서민이 싸게 내 집을 마련할 수 있도록 도입한 제도다. 그린벨트로 묶인 지역에 보금자리지구를 조성하고 주변 시세보다 20~50% 싸게 공급했다. 하지만 싼 보금자리주택을 기다리는 대기수요가 늘어나고 가격 경쟁에서 밀린 민간 아파트가 타격을 받는 문제도 생겼다. 유엔알컨설팅 박상언 대표는 “보금자리주택을 기다리는 대기수요로 민간 아파트 분양시장의 수요가 줄었고 이들이 전세를 유지하면서 전세값 상승에도 영향을 미쳤다”고 설명했다.

새 정부는 공공이 짓는 분양주택을 줄이고 서민을 위한 임대주택을 늘릴 계획이다. 보금자리주택은 명맥만 유지될 뿐 폐지될 공산이 크다. 대신 신개념 복합주거타운 형식의 ‘행복주택 20만 가구 프로젝트’를 추진한다. 예컨대 철도 부지 지상에 인공 대지를 조성하고 역사와 함께 아파트·기숙사와 상업시설을 짓는 것이다. 올 하반기 착공할 계획인 5곳 1만 가구를 포함해 서울·수도권 50곳에 19만여 가구를 공급할 계획이다. 더불어 전세난이 심한 지방 6대 광역시와 대도시에도 행복주택을 짓는다.

다만 행복주택 건설 비용을 둘러싸고 잡음이 많다. 예상 건설비용은 6년간 14조7000억원으로, 매년 2억4600억원이다. 박 당선인은 국민주택기금 융자(3년 거치 37년 상환)로 공사비를 충당해 국가 재정지출 부담을 최소화할 것이라고 밝혔다. 그러나 재원 마련이 쉽지 않다는 게 전문가들의 의견이다. 실효성에 대한 의문도 제기된다. 역대 정부도 철도 부지를 활용하려는 계획을 내놨지만 소음과 진동 탓에 주거 선호도가 떨어져 사실상 철도 부지 활용을 포기했다.

인수위는 집이 있어도 대출 이자 등으로 빈곤하게 사는 ‘하우스 푸어’를 위한 제도도 내놨다. 인수위는 금융사가 공동으로 참여해 하우스 푸어의 빚 부담을 줄여주는 워크아웃 제도를 우선 시행하고, 주택지분매각제도는 보조적인 방안으로 시행하기로 가닥을 잡았다. 주택지분매입제도는 하우스푸어가 보유한 주택의 지분을 최대 50%까지 공공기관에 매각하고 월세를 내면서 계속 살 수 있게 하는 것이다. 나중에 지분을 되살 수 있다.

우선 시행되는 워크아웃은 은행·저축은행·상호금융 같은 채권자가 공동으로 채무자와 협의해 금리를 깎아주거나, 대출 기간을 연장해 주거나 원금 일부를 감면해 주는 제도를 말한다. 금융사가 자율적으로 가이드라인을 만들어 시행하는 방안이 유력하다. 하우스 푸어를 대상으로 워크아웃 프로그램을 1차로 적용하고 이후에도 대출금을 연체한다든가 빚 감당을 못하는 상황이 되면 2단계 조치로 주택지분매입제도를 통해 추가 구제에 나선다는 것이다.

주택지분매입제도를 적용할 때도 하우스 푸어에게 책임을 묻는다는 의미에서 지분 매입 가격을 시가보다 20% 정도 낮출 방침이다. 하우스 푸어 문제가 가계부채라는 사회 문제의 하나이긴 하지만 투자자 책임을 완전히 면제해 줄 수는 없다는 것이다. 금융 당국은 가족 전체가 벌어들이는 소득의 60% 이상을 대출 원리금 상환에 쓰는 가구를 56만9000곳으로 추산한다. 인수위는 이런 하우스푸어 중에서 자산보다 부채가 더 많은 10만 가구 정도를 워크아웃과 주택지분매입 대상자로 본다.



목돈 안드는 ‘렌트 푸어’ 대책 실효성 논란‘주택연금 사전 가입제도’도 거론됐다. 주택연금 제도의 가입 조건을 현행 60세 이상에서 50세 이상으로 완화해 주택연금 제도의 혜택을 받는 연령층을 확대한다는 것이다. 오른 전셋값을 감당하느라 소득의 대부분을 지출해 빈곤하게 사는 ‘렌트 푸어’를 위한 방안으로는 ‘목돈 안 드는 전세제도’가 논의된다. 집주인이 전세 보증금의 용도로 저금리 주택담보대출을 받고, 대출이자는 세입자가 내는 방식이다.

세입자 입장에선 목돈 없이 월 은행이자 부담만으로 전세를 살 수 있다. 또 대출 부담을 안아야 하는 집주인은 전세 보증금의 이자 상당액(4%)에 대해 면세 받고 전세 보증금의 이자 납입에 대해 소득공제(40%)를 받을 수 있다. 다만 실효성이 떨어진다는 지적이다. 집주인이 대출 부담을 떠안으며 전세 계약을 맺을지 의문이라서다.

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