Real Estate - 대단지 미분양 아파트 노려라

재건축·일반 아파트 급매물 줄고 호가 올라 … 새 정부 부동산 대책 기대감도

요즘 서울·수도권 주택시장의 특징은 급매물이 속속 거래된다는 것이다. 서울 대치동 은마아파트 102㎡(31평)형은 올 1월 6억9000만~7억5000만원에 거래됐다. 모두 급매물이다.

하지만 이런 매물이 소진되면서 지금은 7억9000만원으로 호가가 올랐다. 한 달 만에 최고 1억원이 뛴 것이다. 서울 잠실동 주공5단지 112㎡(34평)형도 8억원대 급매물이 모두 팔려 지금은 9억1000만~9억3000만원에 매물이 나와 있다.

잠실동 박준 공인중개사는 “쌓인 급매물이 빠른 속도로 사라지면서 호가가 계속 오른다”고 말했다.

일반 아파트에도 매수세 붙어재건축 아파트뿐만 아니라 일반 아파트에도 매수세가 붙기 시작했다. 서울 반포동 래미안퍼스티지 109㎡(33평)형은 최근 시세가 13억~14억원 선으로 지난해 말에 비해 3000만~4000만원 가량 올랐다. 서울 강남권뿐 아니라 서울 은평뉴타운·길음뉴타운 등 강북권에서도 시세보다 낮은 가격에 나온 급매물은 찾기 힘들다. 특히 강북의 소형 아파트는 전셋값이 집값의 80%선으로 치솟으면서 전셋값이 집값을 끌어올리는 현상이 나타났다. 경기도 과천을 비롯한 수도권에서도 급매물이 빠지면서 호가가 뛰었다.

지난해 말 6억1000만원까지 떨어진 과천 원문동 래미안슈르 112㎡(34평)형의 경우 요즘 6억8000만~7억원선을 호가한다. 신한은행 이남수 부동산팀장은 “급매물이 소진되고 있다는 건 집값이 더 이상 떨어지기 어렵다는 인식이 매수 대기자 사이에 확산한 때문”이라며 “주택시장이 긴 침체의 터널에서 벗어나기 시작했다는 신호나”라고 말했다.

특히 새 정부가 이르면 이달 말 부동산 종합대책을 발표할 예정이어서 주택시장 회복세에 힘이 실릴 가능성이 크다. 서승환 국토해양부 장관은 취임식 후 기자들과 만나 “부동산 대책이 찔끔찔끔 나오면 시장에 내성이 생겨 정책 효과가 떨어진다. 관계 부처 합의가 마무리되는 3월 말이나 4월 초쯤을 발표 시기로 잡았다”고 말했다.

서 장관은 취임사에서 “새 정부 초기에 5년간 정책의 기본 방향이 결정되는 만큼 중요한 정책을 100일 내에 마무리 짓자”고 말해 부동산시장 정상화에 강력한 드라이브를 걸 것임을 예고했다. 서 장관은 다주택자 양도세 중과제 폐지와 분양가 상한제 탄력 적용 등을 추진한다.

지금까지 주택시장 흐름을 보면 급매물이 소진된 후 미분양 아파트가 움직였다. 서울 반포동 반포자이나 삼성동 아이파크 등 요즘 서울에서 가장 인기 있는 단지로 꼽히는 곳도 분양 초기에는 미분양이었다. 알짜 미분양을 적당한 시기에 잘 고르면 적지 않은 수익을 올릴 수 있다. 특히 요즘은 건설회사들이 미분양을 팔기 위해 ‘출혈 마케팅’을 벌인다. 원가 이하로 ‘떨이 판매’를 하는 사례도 적지 않다.

주택 수요자 입장에선 좋은 조건에서 고를 수 있는 기회가 많은 셈이다. 또 지금의 미분양 적체 현상은 2008년부터 시작된 분양가 상한제를 피하기 위해 건설회사들이 일시에 밀어내기 식으로 분양물량을 쏟아낸 때문이다. 시간이 지나면 진정될 가능성이 크다. 실제 최근 2~3년간 신규 분양 물량이 크게 줄었다. 미분양 아파트는 청약 통장을 쓸 필요가 없고 계약자 마음대로 동·호수를 고르는 장점도 있다.

서울에서는 왕십리와 답십리 등 도심권 대단지 미분양 물량이 눈에 띈다. GS건설·현대산업개발·대림산업·삼성물산 등 대형 업체들이 시공한 왕십리뉴타운 2구역 텐즈힐이 대표적이다. 1148가구의 대단지로 전용 55~157㎡ 512가구가 일반 분양분이다. 중대형은 최대 20%까지 할인 받을 수 있다. 답십리 16구역을 재개발한 답십리 래미안 위브도 조건을 완화해 분양 중이다. 총 2652가구로 전농·답십리 뉴타운 중 최대 규모다.

발코니 무료확장, 저층 이사비용 등의 혜택을 내걸었다. 삼성물산과 대우건설이 함께 짓는 아현 래미안 푸르지오는 올 들어 분양 혜택을 크게 강화했다. 중도금 무이자 융자를 시행했고, 발코니도 무료로 확장해준다. 이 아파트는 전용면적 59~145㎡로 이뤄진 3885가구의 대단지로 지하철 2호선 아현역, 5호선 애오개역·공덕역이 근처에 있다.

집값 대비 전셋값 비율이 높은 서울 은평구에서는 현대건설이 백련산 힐스테이트 1·2·3차를 분양 중이다. 계약금은 정액제이며 집 크기에 따라 잔금의 50~70%를 2년간 유예해준다. 또 계약금을 납부한 지 3개월 내 입주 잔금을 완납하면 3000만~4000만원 정도의 할인 혜택이 있다. 일부 가구는 발코니 확장 비용도 지원해준다.

백련산 힐스테이트는 3221가구의 대단지로, 계약 후 즉시 입주가 가능하다. 서울 동작구에서는 상도엠코타운이 다양한 금융 혜택을 제공한다. 지난해 9월부터 입주를 시작했으며 총 1559가구(전용 59~118㎡) 규모다. 중도금 무이자 등 금융 비용을 포함해 10%가량 할인 받을 수 있다.

수도권에서는 경기도 용인·파주·고양시 등의 중대형 미분양 아파트가 초기 분양가보다 30% 가량 낮은 가격에 나왔다. 게다가 발코니 무료 확장, 중도금 이자 지원 등의 추가 혜택도 많다. 4872가구가 들어선 고양시 덕이지구 일산 아이파크는 애초 분양가가 3.3㎡당 1400만원대였으나 1000만원대로 낮췄다. 발코니 확장, 시스템 에어컨 등 풀 옵션을 무상으로 제공한다. 30% 가격 할인에 추가 혜택이 더해지는 셈이다.

용인 죽전 보정역 한화 꿈에그린도 ‘막판 떨이’에 들어갔다. 계약금 정액제, 분양가 특별 할인, 담보대출 이자 지원, 한시적 취득세지원, 시스템 에어컨과 발코니 확장 무상 지원 등 다양한 혜택을 제공한다. 일단 전세로 거주한 뒤 일정 시간 뒤 매입 여부를 결정하는 이른바 분‘ 양조건부 전세’ 방식의 미분양 아파트도 고려할 만하다.

올 초 SH공사는 서울 은평뉴타운 미분양 615가구를 모두 판매했다. 그중 95%가 4년간 전세를 산 뒤 분양 전환할 수 있는 분양조건부 전세였다. 주변 시세보다 낮은 가격에 전세로 살면서 주택시장 상황을 봐서 매입 여부를 결정할 수 있는 옵션을 행사할 수 있다는 게 인기 요인으로 꼽힌다.

청약 때 경쟁률 높으면 자중 집값 뛸 수도대우건설은 인천 송도동 송도 글로벌캠퍼스 푸르지오 주상복합 아파트를 분양조건부 전세와 유사한 ‘프리리빙제’ 방식으로 분양했다. ‘프리리빙제’는 임대차 계약이 아닌 분양 계약으로 이뤄져 있으며, 여러 가지 혜택을 제공한다. 기존 애프터리빙제와 같이 계약금 5%와 입주잔금 15%, 총 분양가의 20%만 내면 2년간 거주가 가능하다.

또 오는 10월 입주로 취득세 감면 혜택을 받지 못하는 점을 고려해 취득세 2.7% 전액을 지원한다. 2년 동안 거주 후 잔금 유예 종료 시점에서 분양 등기를 했음에도 아파트 구입 의사가 없다면 위약금없이 계약을 해지할 수 있다.

미분양 아파트를 고를 때는 따져봐야 할 게 몇 가지 있다. 우선 정식 청약 때 경쟁률을 살펴봐야 한다. 청약 경쟁률이 높다는 건 그만큼 주택 수요자의 관심을 끈 단지라는 의미다. 나중에 미분양이 소진되면 집값이 뛸 가능성이 있다. 단지 규모도 고려해야 한다. 요즘 분양되는 아파트는 대부분 주차장을 지하에 설치하고 지상을 공원처럼 조성했다. 또 휘트니스센터 등 주민 편의 시설도 갖췄다.