“저소득층을 위한 부동산 대출을 낮은 금리로 공급하고 노후생활 안정을 위해 주택연금 사업을 확대하는 일입니다.” 김재천 한국주택금융공사 사장이 말하는 본인의 업무다. 11월 18일 서울 중구 세종대로의 주택금융공사 본사에서 만난 김 사장은 인터뷰 내내 아쉬워했다. 저소득층을 위한 금융상품을 준비했는데 몰라서 이용하지 못하는 사람이 많아서다. 그는 “국민에게 참 좋은데, 저소득층에 정말 도움이 되는 상품인데”란 말을 반복하며 주택금융공사의 업무와 주요 금융상품을 설명했다.

주택금융공사의 보금자리론이 좋은 예다. 보금자리론은 고정금리 상품이다. 시중은행의 모기지론은 대부분 변동금리 상품이라 금리가 오르면 소비자에게 부담이 더해진다. 현재 시중금리는 역대 최저 수준이다. 보금자리론을 이용하면 3%대의 고정금리로 30년 대출을 받을 수 있다. 요즘 금리가 워낙 낮은편이라 최저 금리로 대출을 받을 수 있다. 고객의 신용과 담보에 관계없이 낮은 금리를 적용 받을 수 있다는 것도 커다란 장점이다. 신용도 낮은 서민을 배려한 금융상품이라 가능하다. 그는 부부 합산 소득 6000만원 이하의 서민을 위한 ‘내 집 마련 디딤돌대출’과 다주택자를 위한 ‘적격대출’도 꼭 챙겨보라고 권했다. “일반 직장인들은 평생 모아도 목돈을 만지기 어렵습니다. 주택 구입을 위해 은행 대출에 의지하게 마련이죠. 저희가 장기 모기지론을 공급하는 이유는 단 하나입니다. 금리 변동에 따른 국민 부담을 덜어주기 위해서 입니다.”

한국 부동산 시장은 특이한 곳이다. 전세값이 이미 매매가의 70%를 넘어섰다. 전세 담보 대출 규모도 사상 최대를 기록 중이다. 김 사장도 이 문제를 놓고 고민 중이다. 이미 주택금융공사는 서민의 전세 부담을 줄이기 위해 시장에 개입하고 있다. 저소득층이 은행에서 전세 대출을 받을 수 있도록 공사가 나서서 보증을 해준다. 지금 은행에서 취급하는 전세 대출의 최대 90%까지 보증해 주고 있다. 그럼에도 전세 대출 금리가 높다는 지적이 있다. 그는 “대출 보증을 90%까지 해주는데도 금리 수준이 높고 은행마다 가산금리가 다르다”며 “은행별 금리를 홈페이지나 모바일 앱을 통해 비교하고 이를 정기적으로 공표해 은행 스스로 금리를 낮추도록 유도하겠다”고 말했다.

전세 보증은 서민을 위한 제도다. 하지만 문턱이 너무 낮아 무분별한 대출이 많아졌다는 지적도 있다. 그는 좀 더 명확한 심사를 위해 전세보증 심사에 적용하는 개인신용평가시스템을 손볼 계획이다. 11월에 리모델링을 완료하고 새해부터 적용해서 전세 보증 부실 대출을 예방할 계획이다. 하지만 사회취약계층에 대한 지원은 계속할 것이라고 강조했다.

“전세 보증 이용자를 명확히 파악하는 것이 중요하지 기준을 강화하는 것은 정책의 기본 취지에서 벗어나는 일이라 생각합니다. 그렇게 되면 임시직이나 일용직 등 국세청의 소득 증빙을 받기 어려운 계층이 전세금 보증을 받기가 더 어려워지기 때문이지요.”

최근 부동산 시장에서 또 하나의 두드러진 변화는 월세 증가다. 하늘 높은 줄 모르고 오르기만 하는 전세에 부담을 느낀 이들이 월세를 선택하고 있다. 하지만 월세 가격이 제각각인데다 사람이 몰리는 지역의 세입자들이 느끼는 월세 부담이 커져 문제다. 주택금융공사가 새해에 ‘월세대출보증’ 신상품을 준비하는 이유다. 그는 “임대차 시장이 전세 중심에서 월세 중심으로 변하고 있다”며 “이에 맞춰 월세 대출 보증 상품을 내놓을 예정” 이라고 말했다. 주택금융공사는 국민주택기금에서 이자를 지원하는 방안을 정부와 협의 중이다. 시장 수요에 맞는 상품을 개발해 소비자 욕구를 충족시켜 월세 대출 금리를 낮게 공급하도록 유도할 계획이다.

주택금융공사의 주력 사업인 주택연금을 강화하겠다는 뜻도 내비쳤다. 주택연금은 2007년 도입했다. 60세가 되면 주택을 담보로 연금을 받을 수 있는 제도인데 2014년 10월 기준 2만 1691명이 가입했다. 아직은 수가 적지만 2020년이면 베이비부머 약 720만명이 가입 대상인 60세가 된다. 이 중 노후 준비가 부족한 이들이 태반이다 보니 주택연금이 유일한 노후 대책이 될 가능성이 크다. 주택금융공사는 9억원 이하 다주택 소유자도 주택연금에 가입할 수 있도록 조건을 완화했다. 초기 보증료도 인하해 가입 장벽을 낮출 계획이다. 민간역모기지를 주택연금 가입 가능 시기인 60세에 공사의 주택연금으로 전환하는 ‘가교형 주택연금’ 상품도 준비했다. 김 사장은 “은퇴 준비가 부족한 이들에게 주택연금은 최고의 노후 보장 제도”라며 “어르신들이 집 걱정과 용돈 걱정 없이 안정적인 노년을 보낼 수 있다” 고 강조했다. 올해로 주택금융공사는 창립 10주년을 맞이했다. 10년 후의 모습을 묻자 그는 미국 사례를 들어 설명했다. 미국에서 집을 구하는 방식은 구매와 월세 두 가지다. 구매를 원하는 이들은 보통 은행에서 30년 장기 대출을 받는다. 매월 원금과 이자를 갚아 나가면 된다. 매월 월세로 빠져나가는 금액보다 은행이자가 낮은 편이라 집을 구매해도 큰 부담이 없다. 직장만 다니면 누구나 집을 구할 수 있다. 한국에서처럼 집장만을 못해 결혼을 미루는 일은 드물다. 그는 한국에도 미국식 주택 문화가 하루빨리 자리잡기를 원했다. 주택금융공사의 장기 목표인 셈이다.

미국의 서브프라임 사태는 모기지론에서 비롯했다. 한국에 미국식 장기 대출 제도가 도입될 경우 또 다른 금융위기의 원인이 될 가능성을 물었다. 김 사장은 “한국과 미국의 금융 시스템에 많은 차이가 있어 서브프라임 같은 사태가 발생하기 어렵다”고 말했다. 당시 미국 금융회사들은 부동산 대출 금액을 이용해 다양한 금융상품을 만들었다가 부실로 이어졌다. 한국에선 제도상 불가능한 일이다. 이미 규제가 많아 부동산 대출 자금을 다른 금융상품으로 전환하기 어려워 은행이 새로운 금융상품을 만들기 어렵다는 것이다.

요즘 김재천 사장의 가장 큰 관심사 중 하나는 미국의 금리다. 양적완화를 마무리한 미국 정부는 내년에 금리를 올릴 전망이다. 금리가 올라가면 주택금융공사의 부담이 커진다. 저리 고정금리 상품을 운영하고 있고 주택연금 고객들의 연금대출 잔액 증가폭이 늘어난다. 금리 동향 등 경제 변수를 면밀히 모니터링하며 주택연금 모형을 재설계해야 한다. 연간 60조원 규모의 주택 금융을 공급 중이라 금리가 미치는 영향이 그만큼 크기 때문이다. 김 사장은 “어떻게 해야 더 싸게, 더 많이 저소득층에게 혜택이 돌아가게 할지가 제가 해야 할 일”이라며 “효과적인 기금 운영을 위해 계속 노력하겠다”고 말했다.

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