부동산 시장이 급속히 얼어붙고 있다. ‘빚내서 집 사라’는 정부의 부동산 부양책이 한계에 다다른 모습이다. 미국 기준 금리 인상과 정부의 대출 규제, 공급 과잉 우려 등도 시장을 움츠리게 하고 있다. 관건은 부동산 시장 정체의 정도와 속도다. 2016년에도 신규 분양 아파트가 쏟아질 전망이지만, 2015년 쏟아진 미분양 아파트가 시장의 수급 여건을 악화시킬 것으로 보인다. 2016년 4월 20대 총선을 앞두고는 있지만 대내외 경제 상황이 경색돼 있어 과거와 같았던 선거효과는 누리기 어려울 전망이다.

2016년 부동산 시장을 가장 억누르는 것은 수요 감소일 듯하다. 지난 1~2년간 갈 곳을 잃은 시중자금과 전세난에 내몰린 실수요자들이 부동산 매매시장으로 대거 몰리며 거래가 늘었다. 그러나 이 수요가 많이 소진되면서 2016년 부동산시장의 성장은 장담하기 어려워졌다. 국토교통부에 따르면 2015년 1~10월 누적 주택매매거래량은 100만8000건으로, 전년 동기대비 22.5% 급증했다.

부동산시장이 한창 활황이던 지난 2006년 77만1000건보다도 30% 이상 많은 수치다. 2014년(100만5000건)부터 2015년 10월까지 22개월 동안의 거래량은 201만 건. 전국 주택가구수 1870만5000가구(2015년 기준, 추계치) 가운데 10.7%가 최근 2년 동안 거래된 셈이다.

이런 가운데 2015년 2분기부터 주택매매 상승률이 떨어지고 있는데 주목할 필요가 있다. 전년 동기 대비 주택매매 상승률은 2015년 4월 12%를 고점으로 5~6월 11%, 7월 11.1%, 8월 9.4%, 9월 8.6%로 하락 추세다. 봄철에 이사가 많다는 계절적 요인도 있지만, 수요 부진의 영향이 가장 크다는 것이 시장의 평가다. 추가적인 상승을 기대하기 어렵다는 관측이 나오는 배경이다. 국토연구원이 12월 15일 공개한 전국주택매매시장 소비 심리지수는 올해 들어 최저 수준(127.9)으로 떨어졌다. 2015년 주택가격이 적지 않게 오른 점도 수요 위축의 원인으로 작용한다. 이런 가운데 미국 기준금리 인상 여파로 시중금리가 오르면서 대출 상환 부담도 커졌다. 11월 말 현재 은행권의 주택담보대출 잔액은 471조원에 이른다.

2016년에도 주택 공급물량은 꾸준히 늘어날 것으로 보인다. 건설산업연구원에 따르면 2016년 신규 주택 인허가는 48만 호, 분양(승인) 34만 호, 준공 43만 호 등을 각각 기록할 전망이다. 2015년 인허가 실적 71만 호(예상치)에는 미치지 못하지만, 일부 지역의 공급 물량은 아직 소화되지 않은 상태다. 건설 산업연구원은 이와 관련해 2016년 물량이 현재 예측 수준만큼 이뤄진다면 하반기 들어 공급 과잉 논란이 불거질 가능성이 크다고 점쳤다. 이런 가운데 유동성 축소와 거시경제 불안, 베이비부머의 은퇴 등이 맞물리면 부동산 경기가 경색될 우려도 적지 않다. 또 단기적으로 과도한 공급 집중은 앞으로 공급 물량 감소와 시장 충격을 불러 올 수 있다는 점에서 공급 조절이 필요하다는 의견도 제기된다. 수급·가격과 더불어 부동산시장을 결정하는 3대 축으로 꼽히는 정책효과는 크게 기대하기 어려울 전망이다. 부동산시장을 활성화해 내수를 진작시키겠다는 정부의 정책 기조가 2015년 3분기 들어 달라졌기 때문이다. 금융위원회는 2015년 7월 가계 부채 종합 관리방안을 내놓은 데 이어 11월 각 은행에 총부채상환비율(DTI) 확대를 독려하는 등 여신심사를 강화하고 있다. 이에 은행들은 2016년 1월부터 자율적으로 비수도권의 신규 주택담보 대출 심사에 DTI를 적용하는 등 대출 심사가 까다로워진다. 최근에는 2016년 2월부터 서울·인천·경기 등 수도권에서 주택을 담보로 대출받는 사람은 원칙적으로 원금과 이자를 동시에 갚아야 하는 ‘여신 심사 선진화 가이드라인’을 발표했다. 이는 부동산 매수심리 위축으로 이어져 가격에 적잖은 압박 요인이 될 것으로 보인다. 김은선 부동산114 책임연구원은 “올해 저금리 여건 속에서 일부 수요자들은 자신의 상환능력을 벗어나는 무리한 투자를 한 사례가 있다”며 “하지만 이제는 구입가능 한 범위 내에서 부채상환 능력을 따져야 한다”고 조언했다.

- 김유경 기자 kim.yukyoung@joins.com

위례·미사·동탄 등 경기 남부 신도시 주목2016년 전세시장은 2015년과 비슷한 흐름을 보이거나 한층 더 어려운 상황을 맞을 전망이다. 건설산업연구원에 따르면 수도권 아파트의 매매 가격 대비 전세가격 비율은 2015년 9월 현재 71.6%로 꾸준히 상승세를 이어가고 있다. 실수요층이 많이 몰리는 소형(73.0%)과 중형(75.0%)은 대형(66.5%)보다 높은 전세가율을 기록, 전세품귀 현상이 심화하고 있는 것으로 조사됐다.

경기 군포시(81.9%), 의왕시(80.7%), 서울 성북구(81.3%) 등은 80%를 넘어섰고, 서울 성북구 소형 아파트는 85.9%로 수도권에서 가장 높았다. 이런 가운데 2016년은 서울 강남권 재건축 아파트 입주자들의 본격적인 이주가 예정돼 있어 전세물량 부족 현상이 더욱 심화할 것으로 보인다. 서울과 인접한 수도권 전세시장 전반에 걸쳐 전세가 상승세가 이어질 전망이다.

일반적으로 전세난 심화는 부동산 경기가 나쁠 때 나타나는 현상이다. 그런데 2014~2015년 부동산 경기가 반짝 살아났음에도 전세난은 진정되기는커녕 더욱 심화했다. 부동산 전망에 대한 시장의 확신이 부족한 가운데 수도권의 재건축·도시재생사업 증가에 따른 물량 감소, 저금리에 따른 집주인들의 월세 전환 수요가 증가했기 때문이다. 전세가격은 지난 2009년 3월부터 2015년 9월까지 6년 7개월째 상승했다. 전 저점 대비 49.2%나 급등한 상황이다. 특히 수도권과 5개 광역시는 2015년 들어 전세가격 상승세가 확대되고 있고, 실수요자들이 입주할 만한 지역도 점차 사라지는 추세다. 2016년 주택 매매가격은 2~3% 오르는 데 비해 전세가격은 4% 상승할 것으로 보인다.

현재로서는 전세난을 극복하기 위한 뾰족한 정책적 수단이 부족한 실정이다. 다만, 2015년 12월부터 2016년 1분기에 걸쳐 수도권 일대에 대규모 주택단지가 입주를 시작한다는 점은 주목할 필요가 있다. 하남미사(2742가구)·화성동탄2(3723가구)·위례신도시(972가구) 등 대부분 강남 접근이 용이한 경기 남동부 지역이다. 이들 지역에 대규모 아파트 단지가 들어섬으로써 전세난을 완화하는 한편 이들 아파트의 입주 이후 인근 지역에 전세 물량이 일부 출회할 수 있다는 점도 참고해야 한다. 아울러 인천·고양·김포 등 대규모 재건축·도시재생사업이 벌어지는 지역은 비교적 저렴하게 전세를 구할 수 있고, 전월세 전환 비율도 낮아 물량 확보도 그리 어렵지 않을 전망이다.

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