초고가 주택 아니라면 부담 크지 않아…임대사업자 수 늘어날 듯

하반기 부동산시장의 핫이슈였던 보유세 개편안의 윤곽이 드러났다. 대통령 직속의 정책기획위 산하 재정개혁특별위원회(이하 재정특위)는 7월 3일 보유세 개편안을 골자로 한 ‘상반기 재정개혁 권고안’을 정부에 제출했다. 부동산 보유세의 경우 종합부동산세를 인상하는 방향이다. 우선 종부세 과세표준을 정할 때 적용하는 공시가격 비율인 공정시장가액비율을 현재 80%에서 매년 5%포인트씩 올려 2022년에는 100%를 적용하라는 것이다. 또 주택뿐만 아니라 종합합산토지(나대지나 잡종지), 별도합산토지(상가건물이나 오피스건물 토지)분의 종부세율도 상향조정하라는 주문이다.

주택 임대소득에 대한 세금도 오를 전망이다. 특위는 주택 임대소득의 소형 주택 과세특례는 축소 또는 일몰 종료할 것을 권고했다. 현재 기준시가 3억원, 전용면적 60㎡ 이하의 소형 주택의 전세보증금은 임대소득세 산정 시 임대 주택 수에 포함되지 않아 비과세된다. 또 주택임대소득 2000만원 이하 분리과세(15.4%, 내년 시행) 시 적용되는 기본공제 400만원은 임대등록사업자에게만 적용하거나 공제금액을 축소 또는 폐지하라고 권고했다. 2000만원 이하 주택임대소득에 대한 분리과세는 내년부터 시행된다. 재정특위의 권고안 공개 이후 부동산시장은 전반적으로 관망세가 우세하다. 당초 ‘보유세 쇼크’를 우려했지만 막상 뚜껑을 열어보니 예상 수준이라는 평이다. 이번 권고안은 다주택자와 1주택자 모두 공정시장가액비율과 종부세율을 인상한 것이 특징이다. ‘똘똘한 한 채’에 대한 과도한 세금 혜택 논란을 차단하기 위한 것으로 보인다. 주택분 종부세율은 과세표준 6억원 초과구간에 대해 0.05~0.5%포인트 인상하되, 고가 주택일수록 누진과세를 하도록 했다. 고가 1주택이라도 초고가 주택이 아닌 이상 종부세율 인상 부담은 크지 않을 것으로 분석된다. 따라서 시장은 급랭하기보다는 거래가 위축된 가운데 횡보세가 이어질 것으로 보인다. 강남권 등 일부 지역에서는 불확실성이 제거되면서 바닥권에서 반짝 거래가 이뤄질 전망이다. 하지만 금리의 추가 인상 가능성 등을 감안할 때 올 1~3월처럼 거래량이 급증하기는 어려울 것 같다.

서울 등 조정대상지역 다주택자들의 증여가 늘어날 전망이다. 4월부터 조정대상지역에서는 다주택자의 최고 양도세율이 52~62%에 달하고 장기보유특별공제(10~30%)도 해주지 않는다. 보유세 부담을 피해 집을 팔고 싶어도 양도세 부담이 무거워 매각이 여의치 않은 상황이다. 결국 다주택자들은 절세 차원에서 주택을 자녀에게 증여하는 사례가 늘어날 전망이다. 실제로 최근 퇴로가 막힌 다주택자들이 증여를 고민하거나 이미 실행에 옮기고 있다. 서울지역 아파트 증여 건수는 올해 역대 최대치를 경신할 전망이다. 올해 1~5월 서울 아파트 증여 건수는 6538건으로 역대 최대를 기록했던 이미 자넌해 증여 건수(7408건)의 90%에 육박하고 있는 상황이다.

임대주택 등록을 하지 않을 경우 불이익이 커져 등록자 수가 크게 늘어날 것으로 보인다. 이미 임대주택 등록에 대해 이미 취득·재산·양도세 혜택을 주고 있는 상황에서 권고안까지 시행될 경우 등록건수가 더욱 증가할 것 같다. 특위 권고대로 2000만원의 주택임대소득 발생 때 미등록자에게 기본공제(400만원)를 해주지 않으면 임대소득세가 당초 연간 92만4000원(지난해 12월 13일 임대주택 등록활성화대책 기준)에서 154만원으로 늘어난다. 같은 조건에서 장기임대주택으로 등록하면 임대소득세는 30만8000원으로 미등록자에 비해 세금 부담이 크게 줄어든다. 임대소득세 감면 혜택은 수도권에서 기준시가 6억원을 넘는 고가 주택(단 전용면적 84㎡ 이하 요건)을 8년 이상 등록해도 가능하다. 저가 소형 주택 전세보증금에 대한 과세특례 축소 혹은 폐지 시에는 월세 공급은 늘고 전세 공급은 감소할 가능성이 있다. 아무래도 전세로 임대했을 경우 종전보다 메리트가 줄어들기 때문이다. 이들 권고안이 시행되면 단기적으로 갭투자 수요가 줄어들 것 같다. 가뜩이나 전세가격이 하락하고 다주택자에 대한 양도세 중과세로 갭투자가 위축되고 있는데 전세 임대 과세까지 겹치면 적지 않은 타격이 예상된다.

주택과는 달리 수익형 부동산에 대한 관심은 꾸준할 것으로 보인다. 다주택자에 대한 종부세 부담이 늘어나고 특위 권고대로 금융소득 종합과세 금액기준까지 2000만원에서 1000만 원으로 낮아질 경우 자산가들은 상가, 꼬마빌딩 등 수익형 부동산에 노크할 가능성이 있다. 다만 정부는 이 권고를 내년부터 당장 받아들이기는 어렵다는 입장을 밝혀 향후 다소 변수로 작용할 수 있다. 지난 2005년 8·31대책 당시에도 정부가 다주택자에 대해 종부세를 강화하자 부동자금이 상가시장으로 몰렸다. 이번에 상가건물에 적용되는 별도합산토지의 세율은 올랐지만 종부세 과세 금액기준인 공시지가 80억원은 변동이 없다. 꼬마빌딩 보유자가 종부세를 내려면 토지 및 건물을 포함해 시세로 150억~200억원을 넘어야 과세 대상자가 된다. 개인이 어지간한 상가건물을 보유해도 종합소득세(5월)라면 모를까 종합부동산세(12월)를 내는 경우는 드물 것이란 얘기다.

요컨대 이번 권고안 공개 후 주택시장은 당분간 위축국면이 이어질 것이다. 다주택자들은 7월 말 공개되는 정부의 세제 개편안과 세제 관련 법안의 국회 통과 여부를 보고 본격 행동에 나설 것으로 판단된다. 이번 권고안은 보유세 현실화의 첫 신호탄이라는 점에서 내용을 주목할 필요가 있다. 만약 집값이 안정되지 않을 경우 재산세 인상, 공시가격 현실화 등의 카드를 사용할 수 있어 집부자들의 세금 부담이 더욱 커질 수밖에 없다. 만약 이런 카드까지 나올 경우 주택시장은 침체의 골이 깊어질 수 있다. 따라서 집이 꼭 필요한 실수요자가 아닌 한 당장 집을 사기보다는 시장 흐름을 좀 더 지켜보는 게 좋을 것 같다. 당장 일희일비 하기보다는 망원경으로 시장을 멀리 바라보는 지혜가 필요하다는 생각이다.

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