주택 공시비율 80%로 예년과 같아… 재산세·종부세를 합친 보유세 세부담상한도 2007년보다 낮아

169억→270억원. 전국 400여 만 단독주택(다가구 포함)을 대표하는 20여 만 가구의 표준 단독주택 중 최고가의 올해 예정 공시가격이다. 서울 용산구 한남동 대지 1700여㎡의 지하 2층, 지상 1층 철근콘크리트 건물(연면적 2800여㎡)이다. 지난해 대비 상승률 60%. ㎡당 9130만→1억8300만원(100% 상승). 전국에서 땅값이 가장 비싼 서울 중구 명동 네이처리퍼블릭 자리(169㎡)의 올해 예정 공시지가다.

연초 주택시장에 공시가격 공포가 엄습했다. 공시가격은 정부가 세금 산정 등의 기준 가격으로 활용하기 위해 감정 평가를 거쳐 정하는 가격이다. 공시가격 공포는 ‘세금 폭탄’ 걱정으로 이어지고 있다. 하지만 공시가격과 세금이 오르는 데 한계가 있다. 표준 단독주택과 표준지 예정 공시가격이 주택과 땅값 상승률을 10~20배까지 상회하는 수준으로 올랐기 때문에 올해 공시가격은 전반적으로 급등할 전망이다. 표준 단독주택과 표준지 공시가격지난해 단독은 이후 자치단체가 확정하는 개별 단독주택과 개별 필지 공시가격 산정의 기준이다. 아파트 등 공동주택 공시가격은 3월 예정가격을 열람한다. 표준 단독주택과 표준지 예정 공시가격이 올해 토지·단독주택·공동주택 공시가격 급등의 신호탄인 셈이다.

지난해 서울 단독주택 가격이 2008년(10.63%) 이후 가장 높은 6.59% 올랐다. 서울 땅값도 지난해 11월까지만 보더라도 5.66% 오르며 2007년(5.88%) 이후 최고치를 기록했다. 시세 상승분 이상으로 공시가격이 뛴 것은 정부의 공시가격 현실화 방침 때문이다. 그동안 공시가격의 시세 반영률이 낮다는 지적에 따라 정부는 올해 공시가격을 현실화하기로 했다. 현실화 포인트는 유형·지역·가격대 간 형평성이다. 거래가 적어 시세 파악이 어렵다는 이유로 토지·단독주택의 공시가격이 공동주택보다 현실화율이 떨어진다. 단기간에 가격이 많이 뛴 지역과 고가 부동산의 현실화율도 상대적으로 낮다.

표준 샘플의 예정 공시가격이 이 정도로 오르면 올해 주택 공시가격이 실제로 얼마까지 오를까. 주택 공시가격은 한국감정원이 평가해 산정하는 산정가격에 정부가 정하는 공시비율을 곱해 정한다. 공시비율은 산정가격 중 공시가격으로 공시하는 비율이다. 산정가격이 1억원이고 공시비율이 80%이면 공시가격은 8000만원이 된다. 산정가격은 거래가능금액이라고도 하며 기본적으로 가격을 형성하는 단지 외부 요인과 단지 건물 요인, 단지 내 가구별 요인 등을 반영한다. 여기다 올해는 그동안 상대적으로 저평가된 가격을 어떻게 처리할지가 관건이다. 정부가 지난해 이미 밝힌 시세 상승분(시세 상승률) 반영 외에 상대적으로 낮는 현실화율을 얼마나 올리느냐다. 그동안 덜 오른 가격을 이번에 합칠 것이냐다.

2015년 이후 서울 집값이 많이 올랐지만 공시가격은 게걸음이었다. 지난해 8·2대책에도 강남권은 뛰었는데도 공시가격 상승률은 못 미쳤다. 강남구 대치동 은마 전용 84㎡의 시세가 2017년 1년 간 30%가량 올랐다. 공시가격 상승률은 절반인 15%였다. 국내 최고가 아파트인 서초구 반포동 아크로리버파크 전용 84㎡도 같은 해 시세는 24% 상승했는데 공시가격은 7% 올랐다. 강북지역의 인기 단지도 비슷하다. 마포구 아현동 마포래미안푸르지오 전용 84㎡는 2017년 시세 18%, 공시가격 10%의 상승률을 나타냈다. 2015년 이후 누적 격차는 훨씬 크다. 은마의 경우 2015~17년 3년 간 시세는 167% 치솟았는데 공시가격은 3분의 1 정도인 52% 올랐다.

공시가격 상승에 ‘천정’이 있다. 정부는 올해 주택 공시비율을 80%로 유지하기로 했다. 표준 단독주택 예정 공시가격도 산정가격에 공시비율 80%를 적용했다. 그동안 공시비율은 국토부가 국세청으로부터 넘겨받아 주택 공시가격을 발표한 2006년부터 80%였다. 그 이전 국세청은 지역주택크기에 따라 공시비율을 70~90%로 차등 적용했다. 국토부 관계자는 “공시가격 제도를 일관되게 유지하기 위해 공시비율은 그대로 두기로 했다”고 말했다. 이에 따라 올해 주택 공시가격은 지난해보다 아무리 뛰더라도 시세의 80%를 넘지 못한다. 산정가격이 시세보다 더 오를 수는 없기 때문이다.

세금은 얼마나 늘어날까. 공시가격은 무엇보다 보유세(재산세+종합부동산세) 산정 기준이다. 공시가격 급등에 따른 보유세 급증 충격은 앞서 2007년 주택시장을 강타했다. 2007년 공시가격 상승률이 28.5%로 국토부가 공시가격 업무를 맡은 2006년 이후 가장 높았다. 직전인 2006년 아파트값이 2005년 이후 최고인 평균 23.5% 올랐다. 2007년 서울 전체 보유세가 15조원으로 2006년(8425억원)보다 80% 가까이 늘었다. 건별 평균 재산세가 19만원에서 25만원으로 33%, 인별 종부세는 150만원에서 380만원으로 151% 각각 증가했다. 강남구 대치동 은마 전용 84㎡ 공시가격이 2006년 6억8100만원에서 2007년 10억800만원으로 48% 상승했다. 보유세는 216만원에서 580만원으로 170% 급증했다. 재산세(216만원)는 50% 늘어난 반면 종부세(267만원)는 36만원에서 7배가량으로 증가했다.

그런데 올해 공시가격이 2007년보다 상승률이 더 높더라도 보유세 쇼크는 덜할 것으로 예상된다. 올해 재산세는 세율 등이 그대로다. 종부세는 세율이 보유 주택수 등에 따라 최고 1.2%포인트 올라가고 과거 적용비율과 비슷한 공정시장가액 비율이 80%에서 85%로 높아진다. 보유세가 공시가격 상승률보다 더 올라갈 수 있지만 전년 대비 실제 부과 세금이 늘어날 수 있는 한도인 세부담상한이 2007년보다 올해 낮다. 2007년엔 재산세의 경우 한도가 공시가격 3억원 이하 105%, 3억~6억원 110%, 6억원 초과 150%였다. 지금은 6억원 초과가 130%로 낮아졌다.

올해 재산세와 종부세를 합친 보유세 세부담상한도 2007년보다 낮다. 2007년엔 300%였는데 올해는 1주택 150%, 2주택 200%, 3주택 이상 300%다. 올해 공시가격이 아무리 많이 뛰어도 재산세는 지난해보다 30%, 재산세를 합친 보유세는 1주택 50%, 2주택 100%, 3주택 이상 200% 넘게 늘어나지 못한다. 올해 용산구 한남동 표준 단독주택 최고 예정 공시가격 270억원의 보유세가 1주택자일 경우 재산세 6417만원, 종부세 4억5292만원 등 5억1709만원이다. 지난해 보유세가 재산세 3993만원, 종부세 1억4878만원 등 1억8871만원이었다. 세부담상한에 따라 실제 부담하는 보유세는 재산세 5190만원, 종부세 2억3115만원 등 2억8306만원으로 세금이 절반가량 줄어든다. 김종필 세무사는 “공시가격이 30~40% 이상 뛰면 세부담상한까지 보유세가 늘어가는 경우가 적지 않을 것”이라고 말했다.

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