민간택지 분양가 상한제 확대 코앞… “주택도시보증공사(HUG) 분양 규제가 낫다” 민간택지 분양가 상한제 확대를 앞두고 새 아파트 분양이 쏟아지고 있다. 분양가가 저렴해 청약자가 몰리며 경쟁이 치열하다.억대 시세차익을 낼 수 있는 ‘로또 분양’ 단지가 어딜까. 풍성한 올 가을 분양시장이 열리면서 주택 수요자들의 관심이 쏠린다.
올 가을 분양물량이 많다. 정부가 10월 시행을 추진하고 있는 투기과열지구 민간택지 분양가 상한제를 앞두고 밀어내기 분양이 쏟아지기 때문이다. 이미 주택도시보증공사(HUG)를 통해 분양가가 제한되고 있는 지역에선 주변 시세보다 아주 저렴한 ‘로또 분양’ 물량이 적지 않다. 혼돈의 기존 주택시장과 달리 수요자가 몰리고 있어 분양시장 열기는 더욱 달아오를 전망이다.
정부가 택지비를 조정해 민간택지 상한제 가격을 대폭 낮출 계획을 발표하면서 업체들이 상한제 시행 전 분양을 서두르고 있다. 상한제 적용을 받기보다 HUG 규제를 받는 게 분양가를 더 높게 받을 수 있을 것으로 판단해서다.
서울이 가장 주목 받는 ‘핫플레이스’다. HUG 분양가 규제로 기대할 수 있는 시세차익이 크기 때문이다. HUG에 따르면 8월 기준으로 서울 평균 분양가가 3.3㎡당 2675만원이다. 한국감정원이 집계한 서울 아파트 평균 매매가격이 3.3㎡당 3200만원으로 분양가보다 20% 더 비싸다.
부동산114는 9~11월 서울 분양예정 물량이 7400여 가구로 아파트 분양이 봇물인 2015년 이후 같은 기간 최대라고 밝혔다.
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시세보다 3.3㎡당 2000만원 이상 낮아
서울에서도 ‘대박 로또’는 HUG 규제 분양가와 시세 격차가 심한 강남권(강남·서초·송파구)다. HUG가 제한하는 강남권 최고 분양가가 3.3㎡당 4800만원 정도다. 강남구와 서초구 평균 아파트값만 봐도 각각 3.3㎡당 6000만, 5100만원이다.
HUG 규제를 피해 후분양을 추진하다 상한제 전 선분양으로 돌아선 강남구 삼성동 상아2차 재건축 단지(래미안라클래시)가 분양에 들어간다. 지하 3층~지상 35층 7개동 총 679가구이고 이 중 전용 70~84㎡ 112가구를 일반분양한다. 7호선 청담역, 9호선 삼성중앙역을 걸어서 이용할 수 있다. 언북초·언주중경기고와 대치동 학원가가 인접해 있어 교육환경이 좋다는 평가를 받는다.
HUG에게 분양보증 받은 분양가가 3.3㎡당 4750만원이다. 국민주택 규모인 전용 84㎡가 16억원 정도다. 지난해 3월 입주한 인근 삼성동 센트럴아이파크가 21억~23억원선이다.
현대산업개발이 강남구 역삼동 개나리4차를 재건축하는 역삼센트럴아이파크가 나온다. 지하 3층~지상 35층 5개동 전용 85~125㎡ 총 499가구(일반분양 138가구) 규모다. 2호선과 분당선 환승역인 선릉역을 이용할 수 있다. 테헤란로 중심 업무지구와 대형마트·병원이 가까워 생활이 편리하다.
송파구 위례신도시에서도 호반건설 등이 분양을 준비하고 있다. 당초 상반기 분양 예정이었으나 분양가심사위원회에서 분양가 제동이 걸리면서 미뤄졌다. 분양가가 3.3㎡당 2000만원대 초반으로 예상된다. 주변 새 아파트 시세는 3.3㎡당 3000만원이 넘는다. 주택형이 전용 85㎡ 초과로 중대형이다.
강북에서도 재건축·재개발 단지 등이 나온다. 서대문구 홍은동 홍은1구역 재건축 단지가 분양한다. 이 일대에서 신축 아파트 시세가 3.3㎡당 2600만원 정도다. 홍은동 최근 분양 단지로 2년 전인 2017년 11월 나온 두산위브2차 분양가가 3.3㎡당 1600만원 선이었다. HUG 규제 분양가가 110% 이하여서 3.3㎡당 1800만원을 넘지 않을 것 같다.
보기 드문 고급 아파트도 선보인다. 도심 덕수궁 인근에 분양하는 덕수궁 디팰리스다. 전용 118~234㎡의 대형 주택형으로 구성된다. 옆은 왕의 어진(초상)을 모시던 선원전이 있고 경희궁·덕수궁 고궁 조망이 가능하다. 이화여고 등 각급 학교가 가깝고 강북삼성병원·세종문화회관 등을 이용할 수 있다. 입주민 맞춤형 운동 프로그램을 갖춘 피트니스센터 등의 부대 시설을 갖추고 호텔 수준의 컨시어어지 서비스를 제공한다. 분양대행사인 건물과사람들 천년우 본부장은 “고급 주택 수요에 맞춰 특화 평면을 도입하고 고품격 인테리어 마감재 등을 적용한다”고 말했다.
여의도 옛 MBC부지에 들어서는 브라이튼여의도와 종로구 세운재정비촉진지구 세운힐스테이트 분양은 안갯속이다. 업체가 원하는 분양가와 HUG 제한 분양가 차이가 워낙 커 업체들이 분양시기를 잡지 못하고 있다. 민간택지 상한제가 실제로 시행할지, 이들 단지가 들어서는 영등포구와 종로구가 상한제 지역으로 지정될지 등에 따라 분양 일정이 달라질 것으로 예상된다.
수도권에서 ‘로또’로 관심을 끄는 곳이 과천시 과천지식정보타운이다. 위례와 마찬가지로 분양가 문제로 분양이 늦어지고 있다. 과천시 분양가심사위원회가 S6블록에 제시한 분양가가 3.3㎡당 2205만원이다. 업체들이 사업성이 떨어진다며 분양을 미루고 있는데 마냥 미룰 수 없어 올 가을 첫 물량이 나올 수 있다. 과천 도심 재건축 단지 분양가가 지난 8월 주변 시세와 비슷한 3.3㎡당 4000만원까지 올라갔다. 전용 74~99㎡로 중소형에서 중대형까지 주택형이 다양한 S6블록 외에 S9블록 공공분양도 분양가를 만지작거리고 있다. 이 단지는 전용 49~59㎡로 소형이다.
분양가 상한제가 이미 시행 중인 공공택지 물량으로 인천 검단신도시, 성남시 고등지구 등이 분양 대기 중이다. 지방에서 HUG 규제로 분양가가 저렴할 것으로 예상되는 지역은 부산시 동래·수영·해운대구, 대구 수성·중구, 광주시 광산·남·서구, 대전시 서·유성구다. HUG는 지난 7월 지방 분양가가 고공행진하자 고분양가 관리지역을 대폭 확대했다. 수성구에서 700여 가구의 중동 푸르지오 등이 나올 예정이다.
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청약경쟁 치열, 당첨 커트라인 높아
분양가가 저렴한 대신 청약 문턱이 높다. 가격이 더 내려가지 않을까 하는 기대감 외에 정해진 게 없는 상한제 단지를 기다리기보다 가격 메리트가 있고 규제가 덜한 지금 분양 단지들에 수요자가 몰려서다. 현재 길어야 입주 때까지인 전매제한 기간이 상한제 적용을 받으면 10년까지 늘어날 수 있다. 부동산114에 따르면 8월 서울 1순위 평균 청약경쟁률이 124대 1로 2015년 이후 월간 단위로 가장 높았다. 동작구 사당동 이수푸르지오더프레티움 경쟁률은 204대 1에 달했다. 청약경쟁률이 치솟으며 당첨자 청약가점도 높다. 청약가점이 60점 이상이어야 안정권이다. 이달 초 1순위 평균 경쟁률이 55대 1이었던 송파구 거여마천뉴타운 송파시그니처롯데캐슬의 당첨자 평균 청약가점이 주택형에 따라 53~73점이었다. 최고 점수가 79점이었다. 9월 초 평균 75대 1의 1순위 청약경쟁률을 보인 은평구 녹번역 e편한세상 캐슬 2차의 당첨자 평균 청약가점이 53~60점이었다.
- 안장원 중앙일보 기자 ahnjw@joongang.co.kr
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