일반적으로 부동산 매매는 계약금, 중도금을 지급하고 잔금 지급과 동시에 소유권이전등기를 넘겨받는 순서로 진행됩니다. 계약금은 해약금 역할도 하기 때문에, 계약금만 지급된 상태에서는 매도인은 계약금의 2배를 지급하고, 매수인은 계약금을 포기함으로써 계약을 자유롭게 해제할 수 있습니다. 그러나 매수인이 중도금을 지급하였다면, 양 당사자는 계약의 내용을 성실하게 이행해야만 합니다.
 
질문자 사례에선 두 가지 대응이 가능합니다. 우선 매도인이 해당 부동산을 제3자에게 처분함으로써 질문자께서는 이를 취득할 수 없게 되었으니, 계약을 해제하고 이미 지급한 계약금과 중도금을 돌려받는 방법이 있습니다. 그리고 이러한 계약의 해제와 관계없이 질문자께서 매도인의 이중매매로 인해 손해를 입었다면 손해배상청구가 가능합니다(민법 제551조).  
 
다른 방법은 매도인과 새로운 매수인 사이 계약의 무효를 주장해서 해당 부동산 소유권을 취득하는 것입니다. 매도인과 새로운 매수인이 이러한 이중매매를 적극적으로 공모한 사실이 있다면 해당 계약은 선량한 사회질서에 반하는 것으로서 무효입니다. 질문자께서는 가지고 있는 소유권이전등기청구권을 기초로, 매도인을 대신해서 새로운 매수인 앞으로 이전된 소유권이전등기의 말소를 청구하여 해당 부동산을 매도인 명의로 되돌려 놓은 다음, 잔여 계약을 이행함으로써 해당 부동산의 소유권을 취득할 수 있습니다(대법원 1983. 4. 26. 선고 83다카57 판결). 위와 같은 공모사실을 입증해 새로운 매수인에게도 손해배상을 청구할 수 있습니다.
 
이처럼 민사상의 책임을 추궁하는 것과는 별개로 매도인에게 배임으로 형사 책임을 물을 수도 있습니다. 중도금이 지급되는 등 계약이 본격적으로 이행되는 단계에 이른 때에는 계약이 취소되거나 해제되지 않는 한 매도인은 매수인에게 부동산의 소유권을 이전해 줄 의무가 있습니다.
 
대법원은 “이러한 단계에 이른 때에 매도인은 매수인에 대하여 매수인의 재산보전에 협력하여 재산적 이익을 보호·관리할 신임관계에 있게 된다. -중략- 그러한 지위에 있는 매도인이 매수인에게 계약 내용에 따라 부동산의 소유권을 이전해 주기 전에 그 부동산을 제3자에게 처분하고 제3자 앞으로 그 처분에 따른 등기를 마쳐 준 행위는 매수인의 부동산 취득 또는 보전에 지장을 초래하는 행위이다. 이는 매수인과의 신임관계를 저버리는 행위로서 배임죄가 성립한다(대법원 2018. 5. 17. 선고 2017도4027 전원합의체 판결)”고 합니다.
 
전문가와의 상담을 통해 이러한 구제수단 중 질문자께 가장 적절한 방안을 찾아 권리를 회복하시기 바랍니다. 
 
 
※필자는 법률사무소 서월 대표변호사로 활동하고 있다. 현대건설 재경본부에서 건설·부동산 관련 지식과 경험을 쌓았으며 부산고등법원(창원) 재판연구원, 법무법인 바른 변호사로 일했다.

임상영 변호사

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