거대 양당의 대선 후보들이 청년들을 위해 대출 확대 공약을 내놓고 있다. 공통으로 주택담보인정비율(LTV) 완화를 제시했다. 대출 규제 강화와 부동산 가격 상승 등으로 ‘내 집 마련’이 어려워진 생애 첫 주택 구매자나 청년 등을 위해 내놓은 공약이다.
 
하지만 시장에서는 공약 실효성에는 문제가 있다고 지적한다. 올해부터 강화된 총부채원리금상환비율(DSR)에 대한 언급 없이 LTV만 높인다고 대출 문턱이 낮아지지는 않기 때문이다. 특히 은행권의 가계대출 증가율이 올해 4~5%에서 관리되기 때문에 LTV 한도 조정만으로는 대출을 늘리기 쉽지 않다는 분석이 나온다.
 
23일 금융권과 정치권에 따르면 이재명 더불어민주당과 윤석열 국민의힘 대선 후보는 공통적으로 대출과 관련해 LTV 완화 공약을 내놨다. 생애 첫 주택을 구매하는 사람들이나 청년들의 주거난을 해결하기 위한 방안이다.  
 
먼저 이 후보는 지난 3일 진행된 TV토론에서 “생애최초 구입자에 한해 90%의 LTV를 인정해주자는 생각을 하고 있다”고 말했다. 윤 후보도 지난달 11일 신년 기자회견에서 “‘첫 주택 장만’이나 ‘청년주택’은 대출 규제를 대폭 풀어 LTV를 80%까지 풀어도 문제가 없다고 생각한다”고 밝혔다.
 
LTV는 은행이 대출해줄 때 적용하는 자산 가치 비율을 말한다. LTV 비율이 높을수록 고객이 받을 수 있는 대출 금액도 커진다.  
 
현재 정부의 부동산 정책에 따라 서울과 수도권 대부분은 LTV를 최대 40~50%까지만 적용받을 수 있다. 정부의 LTV 규제는 ▶투기지역 및 투기과열지구는 9억원 이하 40%·9억원 초과 20% ▶조정대상지역은 9억원 이하 50%·9억원 초과 30% ▶비규제지역은 예전과 동일한 70% 수준이다.  
 
전국 투기과열지역은 서울 전 지역 등 49곳, 조정대상지역은 112곳이다. 올해도 규제 지역은 해제 없이 유지된다. 정부는 상반기 중에 시장 상황을 추가 모니터링하기로 했다. 규제를 풀 경우 부동산 가격이 재차 급등할 수 있기 때문이다.  
 

하지만 금융업계는 LTV를 상향 조정한다고 해도 DSR 40%의 차주별 적용을 변경하지 않으면 대출 한도를 높이기 어렵다고 지적한다. 금융위원회는 1월부터 2억원 초과 대출자에게 연간 원리금 상환액이 연 소득의 40%를 넘지 못하도록, 7월부터는 1억원 초과 시부터 40% 룰을 적용하기로 했다. 
 
DSR은 차주의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율을 말한다. LTV처럼 담보가 기준이 아닌 소득을 기준으로 하기 때문에 고객 입장에서는 규제 강도가 더 심할 수밖에 없다. 당국은 이를 통해 ‘담보’만 있으면 받을 수 있는 대출 환경을 ‘상환능력’이 있어야만 받을 수 있게 바꾼다는 계획이다. 
 
예를 들어 대출이 전혀 없는 고객이 수도권의 매매가 6억원 아파트를 구매하기 위해 30년 만기 주담대로 4억원을 받으려고 할 때, 금리 3.5%를 적용하면 연간 원리금은 2154만원이 나온다. 연 소득이 5000만원이라도 DSR 43.11%가 책정되기 때문에 연 소득이 낮은 청년들은 집을 마련하기 어려울 수밖에 없다. 결국 서울과 수도권 등에서 집을 사려고 해도 연간 소득이 적은 사회초년생 등 입장에서는 최근 2~3년 사이 비싸진 아파트를 매매하기 어려운 상황이다.  
 
한 시중은행 관계자는 “DSR이 주담대만 아니라 신용대출 등 모든 가계대출에 적용되기 때문에 LTV를 높이는 것만으로는 내 집 마련이 어려울 것”이라며 “DSR을 거론하지 않고 대출 확대를 말하기는 어렵다”고 말했다.  
 
이런 이유로 이 후보는 지난 11일 진행된 TV토론에서 청년들의 ‘미래소득’을 고려한 DSR 적용하겠다고 밝혔다. 그만큼 책정되는 연간 소득을 높게 잡아 대출 여력을 키울 수 있다는 주장이다. 
 
윤 후보는 원리금 상환 금액 자체를 낮추는 방법을 제시했다. 윤 후보는 이 후보와 같은 자리에서 “청년주택을 수도권, 서울 대신 신도시 GTX 있는 데다 짓겠다”며 “이렇게 하면 (원리금이) 월 100만원 정도로 계산된다. (주택 매입이) 하나의 자산 축적이기 때문에 문제 있는 제도가 아니다”라고 말했다.  
 
다만 이때도 당국의 가계부채 관리방안이 걸림돌이 되고 있다. 금융위는 올해 각 은행에 가계대출 증가율을 4~5%에 맞출 것을 요구했다. 지난해(5~6%)보다 규제 강도가 높아졌다. 시중은행들이 지난해 하반기 들어 대출 증가율을 맞추기 위해 주담대, 신용대출 등 상품 판매를 중단한 바 있다. 올해 더 세진 규제에 따르기 위해 이전보다 대출 심사 등을 강화해 당국 권고를 따를 가능성이 높은 이유다.  
 
결국 이 후보의 미래소득 적용, 윤 후보의 신도시 청년주택 건립이 이뤄져도 당국과 은행의 가계부채 한도 관리가 있는 한 자금 여력과 신용도가 높지 않은 청년들은 후보들의 공약 혜택을 받기 어려울 수 있다.  
 
강성진 고려대 경제학과 교수는 “청년들을 고려했다고 하지만 사회에 막 진출한 청년들은 LTV 상향 조정에 크게 영향을 받지 않을 것”이라며 “LTV를 10%포인트 늘린다 해도 집을 사는데 몇억원의 대출을 받아야 하는데, 현 소득으로는 받을 수가 없기 때문”이라고 설명했다. 강 교수는 “LTV 상향은 청년 정책이 아니라고 봐야 한다”며 “소득이 있고, 갚을 능력이 있는 사람들이 혜택을 받는 정책”이라고 덧붙였다.

이용우 기자 lee.yongwoo1@joongang.co.kr

ⓒ이코노미스트(https://economist.co.kr) '내일을 위한 경제뉴스 이코노미스트' 무단 전재 및 재배포 금지