[임상영 법무법인 테오 대표 변호사] 공공주택사업자가 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금을 지원받아 건설, 매입 또는 임차해 공급하는 주택을 공공주택이라고 합니다. 그중에서도 임대 또는 임대한 후 분양전환을 할 목적으로 공급하는 주택을 공공임대주택이라 하며(공공주택특별법 제2조), 임대 후 분양전환을 할 목적으로 공공임대주택을 건설한 공공주택사업자는 임대의무기간이 지나면 ‘입주한 후부터 분양전환할 때까지 해당 임대주택에 계속하여 거주한 무주택자’ 등에게 우선 분양전환을 해야 합니다(공공주택특별법 제50조의 3). 

즉, 공공임대주택을 우선 분양전환 받으려는 임차인은 해당 주택에 ‘계속하여 거주’했어야 하고 ‘무주택자’여야 한다는 뜻입니다. 얼핏 보면 간단한 것 같지만 분양전환 임대주택을 내 집으로 만들기 위해서는 주의할 점이 있습니다.

법원에선 이 ‘계속 거주’에 대해 본인 또는 가족 등 동거인이 직접 거주해야 한다고 못 박고 있습니다. 대법원은 판결문을 통해 “‘분양전환 당시까지 무주택자인 임차인’이란 해당 임대주택을 유일하고도 단일한 거주지로 하여 임대차 계약기간 개시일 무렵부터 분양전환 당시까지 임차인 본인이 직접 거주하거나 당초 임차인과 동거하던 세대 구성원 일부가 그 기간 동안 계속 거주하는 경우의 그 임차인을 의미한다(대법원 2015. 2. 26. 선고 2014도14871 판결)”고 정리했습니다. 

본인이 계속 거주한 사실을 증명하는 것 역시 까다롭습니다. 통상 전입신고(주민등록)가 해당 임대주택에 거주했다는 사실을 증명하는 유력한 증거로 생각하는데요. 하지만 전입신고가 돼 있더라도 실제 거주하지 않았다면 ‘계속 거주’ 요건을 충족할 수 없겠죠. 때문에 분양전환을 원하는 임차인들은 계속 거주 사실을 증명하기 위해 입주자 카드, 전기 사용 내역, 관리비 납부 내역 등을 제출합니다. 

하지만 하급심 판결을 확인해보면 “입주자 카드는 실제 거주와 무관하게 임의로 작성할 수 있는 것이고 임차인이 아닌 다른 사람이 해당 임차 가구에 거주하는 경우에도 임차인이 거주하는 외관을 만들기 위해 임차인의 이름으로 전기를 사용하거나 관리비를 납부할 수 있으므로 전기 사용 내역 및 관리비 납부 내역만으로는 해당 가구에 제3자가 아닌 임차인이 거주하고 있었다는 사실을 증명하기 부족하다”고 판단한 사례도 있습니다. 

이처럼 법원에선 제삼자가 거주하면서 발급받을 수 있는 자료이거나 특정 시점의 거주 사실을 나타내는 자료만으로는 우선 분양전환을 위한 ‘계속 거주’ 사실이 인정되기 어렵습니다. 따라서 우선 분양전환을 받고자 하는 임차인이라면 임대기간 동안 계속 거주 요건을 충족하기 위해 더욱 신경을 쓸 필요가 있습니다.

한편 공공주택특별법 제49조의4는 공공임대주택 임차권의 양도나 전대를 엄격히 제한하고 있습니다. 국민의 주거안정을 위해 공급되는 임대주택이 투기 또는 투자 목적으로 거래되는 것을 방지하기 위한 것이지요. 그러나 이 조항에선 근무, 생업이나 질병치료 등 대통령령이 정하는 몇몇 예외사례에 속하는 경우 임차권을 양도할 수 있도록 하는데요. 

위 조항의 단서 규정에서도 공공임대주택 임차권을 양도받은 자 또한 양도일부터 분양전환할 때까지 해당 임대주택에 거주하는 동시에 무주택자여야만 우선 분양전환을 받을 수 있습니다(공공주택특별법 제50조의3 제1항 1호 다목). 최초의 임차인이든 임차권을 양수받은 자이든 모두 무주택자여야만 분양전환을 받을 수 있는 것인데, 이는 실제 주거수요를 충족시켜 무주택 서민의 주거권을 확보하려는 데에 그 목적이 있습니다.

그런데 이 무주택자 요건 역시 까다로운 편입니다. 대법원은 “‘무주택세대 구성원’이란 임차권 양도 당시 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 않은 세대의 구성원을 의미한다. 그리고 주택의 ‘소유’ 여부는 사회에서 통상적으로 이해되는 무주택자의 의미에 따라 보편타당하게 해석하여야 하고, 원인무효이거나 다른 특별한 사정이 없는 한 건물등기부 등에 주택을 소유한 것으로 기재되어 있는지 여부에 따라 결정될 수밖에 없다”고 판단한 바 있습니다(대법원 2022. 10. 27. 선고 2020다266535 판결).

민법에 따르면 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기를 해야 효력이 생깁니다(민법 제186조). 따라서 주택의 등기부등본에 소유자로 명의가 기재된다면 다른 사정이 없는 한 그는 해당 주택을 소유한 것으로 보게 됩니다. 이렇게 되면 공공임대주택을 우선 분양전환받기 위한 무주택자가 아닌 게 되는 것이죠. 만약 본인이 실소유자가 아니라 하더라도 등기부등본에 소유자로 기재됐다면 분양전환을 받으려는 임차인으로서는 그 명의의 소유권이전등기가 원인무효라는 등의 사정을 입증해야만 합니다.

무주택 세대구성원이 아닌 자가 공공임대주택의 임차권을 양도받고 우선 분양전환을 받는 것은 무주택 국민의 주거생활을 안정시키고자 하는 입법 목적을 본질적으로 침해하는 것이기 때문에, 이를 방지하기 위해 주택 보유자가 우선 분양전환 대상자의 자격을 취득할 수 없다는 것이 위 판결의 취지입니다. 공공임대주택의 우선 분양전환을 희망하는 임차인이라면 실제 거주요건뿐 아니라 이처럼 무주택자 요건 충족에도 유의해야 합니다.

※ 필자는 법무법인 테오 대표 변호사로 활동하고 있다. 현대건설 재경본부에서 건설·부동산 관련 지식과 경험을 쌓았으며 부산고등법원(창원) 재판연구원, 법무법인 바른 소속 변호사로 일했다.

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