[이코노미스트 마켓in 이승훈 기자] 국내 대형 디벨로퍼(부동산개발회사)들이 부동산 시장의 불황 터널을 지나며 위기극복에 한창이다. 디에스네트웍스(DS네트웍스), 신영, 엠디엠(MDM) 등 3대 디벨로퍼들의 대응전략도 각양각색이다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장이 경색되면서 잔뜩 움추러든 디벨로퍼들이 위기를 기회로 전환할 수 있을지 관심이 모아진다. 

우선 국내 1위 부동산 시행사업자인 DS네트웍스는 리스크 관리와 동시에 신규 프로젝트를 준비 중이다. 지난 2021년 하반기 대우건설, 쌍용건설의 인수를 추진하는 등 사업 확대에 나섰지만 올해 들어선 외형확대보다는 손실관리에 집중하는 모습이다. 

포트폴리오 재편·유동성 확보해 리스크관리 

최근 계열사 매각 작업도 이러한 일환으로 이뤄졌다. 부동산 시행업계에 따르면 DS네트웍스는 계열사인 DS네트웍스자산운용을 도미넌트자산운용에 매각하는 작업을 마무리 중이다. 

DS네트웍스는 지난 1월 시행사업과 금융사업을 양축으로 분리, 지주사 체제를 완성했다. 금융지주사인 DSN홀딩스 아래 신기술사업금융회사인 DSN인베스트먼트와 DS네트웍스자산운용을 배치했다. 부동산 시행뿐 아니라 금융 계열사를 통한 벤처투자와 사모투자에 투입한 자금도 상당하다. 

하지만 DS네트웍스는 부동산 침체 상황이 지속되자 이번 DS네트웍스자산운용 매각을 통한 리스크 관리에 나선 것으로 파악된다. 부동산 개발을 위해 매입한 토지들의 매각도 추진 중이다. 부동산 경기가 침체되면서 시행사업 환경이 어려워지자 유동성을 확보하기 위해서다. 서울 동소문동 성신여대역 부지, 부산 온천동 주상복합 부지, 부산 괘법동 주상복합 부지 등이 매물로 나온 상태다. 

국내 디벨로퍼업계 매출 1위를 차지하고 있는 DS네트웍스는 지난 2021년 약 1조4800억원의 매출과 영업이익 약 1360억을 기록했다. DS네트웍스는 1981년 정재환 회장의 부친이 설립한 대승실업이 모체다. 디벨로퍼에 본격적으로 뛰어든 것은 2000년 전후 정 회장이 나서면서부터다. 부동산 가격이 폭락하자 아파트 부지를 줄줄이 사들였고 IMF 외환위기를 벗어나던 2002년부터 전국에 대규모 아파트를 분양했다. 2018년 이후 조 단위 매출을 꾸준히 유지 중이다. 

DS네트웍스 관계자는 “그동안 시장이 좋을 때는 규모의 확장을 추진했으나, 현 불안한 시장에서는 소규모 사업장을 매각해 포트폴리오를 재편하고 자금 유동성을 확보해 리스크 관리와 함께 신규 프로젝트를 준비 할 계획이다”고 설명했다. 

최근 미분양 우려가 커지는 가운데 신영이 택한 전략은 ‘임대 후 분양’ 방식이다. 신영이 옛 MBC가 위치해 있던 부지를 매입해 개발하고 있는 고급 주거·상업 단지인 ‘브라이튼 여의도’가 대표적이다. 이 단지는 ‘4년 단기 민간임대’ 후 분양 전환할 예정이다. 

브라이튼 여의도는 신영을 비롯해 시공을 맡은 GS건설, NH투자증권 등 3곳이 프로젝트금융회사(PFV)로 참여한 개발 프로젝트다. 단지는 지하 6층~지상 최고 49층으로 아파트 2개 동, 오피스텔 1개 동, 오피스 1개 동으로 이뤄져 있다. 

앞서 브라이튼 여의도 오피스텔(849실)은 2019년 분양됐다. 당초 시행사는 오피스텔과 아파트를 동시에 분양하려고 했으나, 분양가 상한제 적용을 받으면서 아파트 공급 방식을 후분양으로 변경했다. 

하지만 최근 부동산 경기가 침체되면서 일반분양 성공을 장담하기 힘들어지자, 보증금과 월 임대료를 받는 임대 후 분양으로 선회한 것으로 보인다. 진입 장벽을 낮추고 자금을 안정적으로 조달하는 방식을 택한 것이다. 신영은 지난해 강남구 논현동에 공급한 하이엔드 주거 시설 ‘브라이튼 N40’에 대해서도 임대 후 분양 정책을 펼친 바 있다.

임대 후 분양·할인 분양 등 전략 선회도 

앞서 고분양가 논란에도 불구하고 오피스텔 ‘완판’에 성공했지만 부지 매입 자금 6010억원의 60% 정도만 회수된 상태다. 전체 사업비는 1조원에 육박하는 것으로 알려졌다. 이번 임차인 모집이 사업의 성패를 가르는 주요 변수가 될 수 있다는 시각이다. 

신영은 1984년 설립된 국내 1세대 디벨로퍼로 꼽힌다. 창업자인 정춘보 회장은 개념조차 생소하던 국내 부동산 시장에 디벨로퍼란 개념을 도입한 인물이다. 정 회장은 신영을 설립한 뒤 굵직한 개발 프로젝트와 과감한 인수·합병(M&A) 등을 단행해 사세를 키웠다. 섬유, 부동산 개발 계열사인 '대농'을 비롯해 신영건설, 신영에셋, 에스엘플랫폼, 브라이튼자산운용 등을 계열사로 거느리고 있다. 지난 2021년 매출은 약 1조1140억원, 영업이익은 약 960억원을 기록했다. 

신영 관계자는 “소비자 입장에서도 임대료를 우선 내는 방식으로 지내보고 나중에 상품이 좋다고 봤을 때 구매를 하는 것도 나쁘지 않을 것 같다”며 “지금 분양 등 부동산 시장 전체적으로 불확실성이 높기 때문에 서로 ‘윈윈’하는 전략이라고 봐서 임대 후 분양 방식이 적합한 것으로 판단했다”고 설명했다. 

수익성이 막강한 디벨로퍼로 꼽히는 MDM은 부동산 불황기에도 정공법을 택한 것으로 보인다. 엠디엠은 지난해 ‘파주운정 푸르지오 파크라인’, ‘의왕 백운호수 푸르지오 숲속의아침’, ‘아크로 여의도 더원’ 등의 프로젝트를 진행 중이다. 

이중 아크로 여의도 더원은 최고 40억원이 넘는 고분양가에도 사실상 ‘완판’에 가까운 성적으로 흥행에 성공했다는 평가를 받았다. 아크로 여의도 더원은 지난해 10월 진행된 청약접수에서 총 492가구 모집에 611명이 몰려 평균 경쟁률 1.24대 1을 기록했다. 남은 전용물량은 계속 판매를 진행 중이다. 

다만 미분양이 지속되는 시장상황에서 MDM은 공격적인 마케팅 전략도 취했다. 지난해 대우건설이 시공하고 MDM이 경기도 파주시에 분양중인 운정 푸르지오 파크라인이 미분양 상태가 지속되자 계약자에게 최대 2억원까지 할인분양을 하는 결단을 내렸다. GTX로 뜨고 있는 운정 신도시라 주목을 받았으나 최근까지도 미분양 상태로 남았다. 

MDM은 최근 증권사, 시행업계 등에서 부동산 불황기에 구조조정을 실시하는 분위기 속에 오히려 전문인력 영입도 단행했다. 올해 초 다올투자증권 부동산 IB 핵심인력 이경수 상무를 영입했다. 지난해 업황 침체에도 다수 개발 프로젝트를 독보적으로 성사시키면서 문주현 MDM회장의 러브콜을 받은 것으로 전해진다. 

MDM 그룹은 문 회장이 1998년 4월 설립했다. 주택건설업과 부동산개발업, 분양대행업, 부동산임대업 등을 주요사업으로 하고 있다. 금융 계열사인 한국자산신탁·한국자산캐피탈·한국자산에셋운용 등을 구축하면서 부동산 종합 그룹으로 변모했다. 문 회장은 분당 트리폴리스와 서초동 현대슈퍼빌, 목동 현대하이페리온, 분당 파크뷰 등 개발사업을 연이어 성공시키면서 MDM을 키워냈으며 한국자산신탁을 인수해 급성장했다. MDM그룹 계열사인 MDM 플러스의 2021년 매출액은 약 1조3370억원, 영업이익은 약 4183억을 기록했다. 

MDM 관계자는 “부동산 시장이 어렵지만 정도를 지키면서 최선을 다하고 있다”며 “시공사측과 협의해서 가이드라인에 맞춰 운영 중이다”고 말했다. 

시행 업계 관계자는 “전체적으로 디벨로퍼 군 자체가 브릿지론 등 PF 자체가 지금 안 되는 상황이기 때문에 땅을 매입하는 작업에 있어서 상당히 보수적으로 움직이고 있다”며 “시행사마다 나름의 전략으로 상황을 극복하고 있는 것으로 보인다”고 말했다.

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