[이코노미스트 마켓in 이승훈 기자] 교보AIM자산운용이 방배빌딩 재매각에 나섰다. 파빌리온자산운용이 지난 2021년 7월 사들인 이후 2년 만에 빠른 엑시트(차익실현)에 성공할 수 있을지 주목된다. 

13일 투자은행(IB) 업계에 따르면 교보AIM자산운용은 서울시 서초구 명달로 9 소재 방배빌딩을 매각하기 위해 매각자문주간사 선정을 준비중이다. ‘파빌리온43호전문투자형사모부동산투자유한회사’가 운용 중인 자산 매각이다. 

방배빌딩은 지난 1995년 11월 29일에 준공된 지하 5층~지상 9층 오피스 건물이다. 연면적 1만8650.27㎡(약 5642평)규모다. 예술의 전당 맞은 편으로 남부순환로, 반포대로 등을 통한 접근성이 뛰어난 편이다. 반경 1㎞ 내 지하철 2호선 방배역이 있다.

당초 방배빌딩의 주인은 효성그룹 오너일가 가족회사인 신동진이었다. 신동진은 조현상 효성그룹 부회장이 지분 80%를 가진 최대주주다. 조현준 효성그룹 회장과 조현문 전 효성그룹 부사장도 각각 10%씩 들고 있다. 신동진은 1984년 부지를 매입한 뒤 1995년 건물을 올렸다.

이후 방배빌딩이 손바뀜한 것은 2021년이다. 파빌리온자산운용이 파빌리온 43호 전문투자형 사모부동산투자를 내세워 거래를 추진했고, 그해 7월 540억원에 매입했다. 당시 파빌리온자산운용은 인수가의 약 78%에 해당하는 금액을 담보 대출(Loan)로 마련했다. 대주는 우리은행과 우리금융저축은행이다.

이후 파빌리온자산운용은 방배빌딩 매입 1년여 만인 지난해 다시 매각에 나섰다. 매각 우선협상대상자에 메테우스자산운용이 선정되면서 빠르게 새 주인을 찾는 것처럼 보였다. 하지만 메테우스자산운용이 매각 우선협상대상자 지위를 잃으면서 다시 원매자를 찾아야 하는 상황이다. 그 사이 매각 주체는 파빌리온자산운용에서 교보AIM자산운용으로 바뀌었다. 교보생명이 지난 4월 파빌리온자산운용의 지분 100%를 인수해 자회사로 편입했기 때문이다. 사명이 파빌리온자산운용에서 교보AIM자산운용으로 변경됐다. 

인수 후보자로 개인투자자, 사옥 목적의 전략적투자자(SI)들이 떠올랐으나 가격협상이 쉽지 않은 것으로 알려진다. 논의됐던 가격은 900억원대로 2년 전 가격의 1.7배 수준이다. 지난해 방배 빌딩의 매각 호가가 약 1100억원에 달했던과 비교하면 다소 금액은 낮아졌다.

하지만 교보AIM자산운용이 2년 만에 빠른 엑시트를 추진 중인 이유는 투자자(펀드 수익자)들이 빌딩 매각을 통해 펀드를 조기에 청산하는 것을 원해서다. 이는 최근 국내 오피스 시장 상황이 나쁘지 않다고 판단한 것으로 보인다. 서울 오피스 시장은 금리 상승과 시장 불확실성으로 인해 거래가 이뤄지지 않았던 작년 하반기 분위기가 점진적으로 해소되고 있는 분위기다. 

업계에서는 방배빌딩이 준공 후 27년이 지났다는 점에서 (새로운 가치 부가)전략을 구사해 수익률을 높일 수 있는 매물로 보고 있다. 밸류애드란 부동산의 사용 목적(용도)을 바꾸거나 리모델링이나 증축으로 자산의 가치를 높이는 행위다.

교보생명 관계자는 "펀드 수익자들이 빌딩 매각을 통해 펀드를 조기에 청산하는 것을 결정해 빌딩 매각을 진행하게 됐다"며 "펀드 수익자들이 원하는 가격 수준에 매각하도록 노력할 예정이다"고 말했다.

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