법원경매 전문기업 보훈디벨롭의 한정훈 대표가 ‘경매의 정석’이라는 연재를 시작한다. 한 대표는 일반인이 경매에 참여할 때 꼭 알아둬야 할 상식을 전달하고, 경매에서 어려운 문제에 대한 솔루션을 제공한다. 명도·대출·미납관리비 등의 경매에서 겪는 주요 이슈와 이에 대한 해결 방법을 총 9회에 걸쳐 연재한다. <편집자 주>

[한정훈 보훈디벨롭 대표] 권리분석을 잘해서 이상 없이 낙찰을 받았다. 낙찰자 영수증을 들고 금융권에 상담을 해보니 대출이 70~80%는커녕 가계대출로 총부채원리금상환비율(DSR)∙소액임차보증즘 공제 등으로 인하여 원하는 만큼 나오지 않는다고 한다. 이럴 때는 어떻게 해야 할까?

아래의 내용은 주택 낙찰에 대한 경우를 중점적으로 보는 것이며, 주택을 제외한 근린시설∙근린상가∙ 공장∙토지 등은 낙찰가의 80%를 어렵지 않게 받을 수 있다. 

법원경매의 경우, 최고가 매수 신고인(낙찰자)이 나타났다면 낙찰 이후 45일 이내에 매각대금을 납부해야 한다. 그렇지 않으면 미납되어 입찰보증금을 몰수당할 수 있다. 매각대금을 납부할 때 경우에 따라 100% 자기자본으로 납부하기도 한다. 하지만 대부분의 경우 경락잔금대출이라는 금융권의 프로세스를 활용하여 레버리지를 극대화해 효율적인 자본구조를 달성한다. 흔히 낙찰가의 80% 또는 감정가의 70% 중 낮은 금액을 대출받을 수 있다고 한다. 그러나 그렇지 않은 경우를 어렵지 않게 찾아볼 수 있다. 

이 문제를 정확히 간파하려면 자본주의를 명확하게 이해해야 한다. 대한민국헌법 제119조 1항은 ‘대한민국의 경제질서는 개인과 기업의 경제상의 자유와 창의를 존중함을 기본으로 한다’고 했다. 2항은 ‘국가는 균형있는 국민경제의 성장 및 안정과 적정한 소득의 분배를 유지하고, 시장의 지배와 경제력의 남용을 방지하며, 경제주체간의 조화를 통한 경제의 민주화를 위하여 경제에 관한 규제와 조정을 할 수 있다’라고 명시했다. 

쉽게 설명하자면, 한국 경제는 기본적으로 개인과 기업이 알아서 하라는 의미이다. 다만 2항에서 조화와 경제의 민주화를 유지하고자 국가가 규제와 조정을 할 수 있을 뿐이다. 그럼 여기에서 우리에게 경락잔금대출을 해주는 금융권은 어떻게 이러한 자본주의를 활용하고 있는 것일지 생각해보자.

은행은 예·적금을 받아서 낮은 이자율을 책정하여 그에 따른 이자를 준다. 그렇게 은행에 모인 돈들은 상대적으로 높은 이자율로 기업대출이라는 명목으로 기업들에게 이동하게 된다. 물론 개인들에게도 개인대출 및 개인신용대출이라는 이름으로 돈이 이동하기도 한다. 그러나 최근에 영끌쪽∙빚투 등 가계대출에 대한 이슈가 많아지면서 국가에서는 대한민국헌법 제119조 2항에 따라 DSR∙스트레스DSR 등의 대출제한을 두고 있다.

우리가 부동산을 잘 낙찰 받았는데 대출을 원하는 만큼 받을 수 없다는 이유가 위의 대출제한들 때문이다. 그러면 바꾸어 접근하여, 각종 규제를 받지 않는 입장으로 대출을 일으키면 되는 것 아닌가? 물론 그 조건은 개인이 처한 상황에 따라서 까다로울 수도 있고 아주 간단하게 해결될 수도 있다. 즉 개별차가 심하다. 그러한 상황을 낙찰 전에 정확히 진단하고 파악해야만 성공적인 첫 낙찰 그리고 원활한 소유권이전등기를 할 수 있다.

모기지신용보험∙모기지신용보증을 이해해야 

낙찰가의 80% 또는 감정가의 70% 대출이 무난하게 나올 줄 알았는데 갑자기 5500만원이 덜 나와서 또는 4800만원이 덜 나와서 후순위 고금리대출을 받거나 신용점수가 많이 하락하는 현금서비스 등을 받아서 끼워 맞추는 경우가 많다. 그렇게 하지 않아도 되는 경우가 다반사인데 방법을 모르기 때문에 혹은 맞는 조건을 찾지 못했기 때문에 법원 경매 초보자들은 전전긍긍한다.

일반적으로 (담보주택 평가액 × LTV) - 선순위채권 – ‘소액임차보증금’의 산출을 통하여 주택에 대한 담보대출이 이뤄진다. 위 표에서 각 숫자들이 바로 지역별 그 시대의 소액임차보증금인데, 금융권에서는 이를 차감하여 대출을 해준다. 금융권에서 저 금액을 차감하는 이유는 국가에서 저 금액만큼은 낙찰대금에서 무슨 일이 있어도 임차인들에게 선배당 해주고 남은 매각대금이 있다면 채권순위별로 배당하기 때문이다. 

그러면 낙찰가의 80%는 쉽게 대출이 가능하다는 경락잔금대출 구조는 허구인가? 그렇지 않다. 여기서 모기지신용보험(MCI)∙모기지신용보증(MCG)의 개념을 이해해야 한다. 이 보험∙보증서들은 해당 조건만 충족한다면 대출금액에서 소액임차보증금을 차감하지 않게 해준다. 발급주체는 각기 다른데 MCI는 SG서울보증보험, MCG는 주택금융공사이다. 공통점은 소액임차보증금 범위를 커버한다는 것이고 보증한도가 MCI는 보증 가입 금액 내이고, MCG는 보증한도가 1억원 이하라는 차이점이 있다. 또한  MCI의 보증 개수는 인당 2개이고,  MCG는 세대당 2개라는 등의 차이점이 있다. 

만약 서울에 있는 아파트를 3억원에 낙찰 받았고, 중위소득자라는 가정하에 주택담보대출비율(LTV) 50%를 적용하여 경락잔금대출을 받으려고 한다. 모기지신용을 모른다면 결과적으로 대출금액이 최종 1억원밖에 나오지 않는다. 그러나 MCI∙MCG의 개념을 이해하고 활용할 줄 아는 낙찰자라면 LTV 50%를 적용한 금액인 1억5000만원을 레버리지로 활용할 수 있을 것이고 결과적으로 소유권이전등기를 예상대로 원활히 마칠 수 있다. 

사업자 대출에 대한 이해

일정한 시기별로 은행이 선호하는 사업자코드에 대한 지침이 바뀐다. 반기별 또는 분기별로 바뀌는 경우도 있고 팬데믹을 기점으로 바뀌는 경우도 있다. 코로나가 한창인 시기에는 전자상거래소매업(525101), 코로나가 있기 전에는 상품종합도소매(519910)가 은행에서 잘 받아주던 사업자코드였다. 지금은 포스트 코로나이기에 그리고 국가규제가 어느 정도 완화되는 분야들이 있기에 매매사업자도 잘 받아주고 있다.

위 사례에서 LTV 50%가 최선이라고 알고 접근을 했는데, 사업자 대출을 명확히 이해하고 잘 활용한다면 낙찰가의 80%까지 원활히 받을 수 있다. 시기별 및 조건별로 다르지만 현재 기준으로 원활한 근로소득 및 사업소득이 있는 낙찰자라는 가정하에 본다면 위에 낙찰 받은 아파트의 경락잔금대출은 기존에 우리가 알던 1억5000천만원이 아니라 KB시세 조건에 따라 최대 2억4천만원까지 승인이 날 수 있다.

DSR 등 규제가 있어 대출이 어렵다는 것도 맞는 말이고, 부동산 매매사업자로 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 적용받지 않을 수 있다는 말도 맞는 말이다. 같은 물건을 낙찰받더라도 누구는 매각대금 납부를 매우 어렵게 하는 반면 사업자 대출에 대한 이해도가 높은 오너들은 국가의 규제사항을 완벽히 이해하고 이를 파훼한다. 다만, 매매사업자를 활용함에 있어 사업자의 소득금액증명 등을 진실된 경영으로 운용해야 한다. 

투기과열지구 이해하는 게 중요 

투기과열지구는 대출의 규제가 있다. 정부 공시사이트에 들어가보면 국가 정책의 방향성 등을 볼 수 있다. 예를 들어 기획재정부의 경우 위와 같이 투기과역지구에 대한 정보를 제공하며 이를 활용하여 경락잔금대출에 대한 금융권의 행보를 이해할 수 있다.

앞서 설명한 MCI, MCG, 사업자 대출을 알고 있더라도 낙찰된 부동산의 소재지가 투기과열지구에 포함되어 있는가 아닌가에 따라 레버리지 자체가 달라질 수 있기에 조심해야 한다. 

비규제지구에 있는 주택을 낙찰 받았다면 낙찰가의 최대 80%를 받을 수 있다. 이와는 다르게 투기과열지구는 국가의 규제를 심하게 받고 있는 지역이기 때문에 개인의 상황과 조건에 따라 맞춤 분석을 해야만 한다. 법원경매를 전문으로 하는 곳에서 종합적으로 상담 받는 것을 권고한다.

위 내용을 종합적으로 이해하고 개별적인 조건과 상황을 고려하면서 법원경매를 시도한다면 지피지기백전불태가 될 것이고, 자본주의 대한민국에서 자본가의 삶을 보다 평화롭게 시작할 수 있을 것이다. 국가의 규제와 시대적인 변화는 언제나 불쑥 찾아올 수 있기 때문에 항상 정부 및 금융권과 밀접한 관계를 맺고 있어야 한다. 이 또한 정보력의 차이를 낳을 것이며, 정보가 곧 돈이 되는 자본주의 틈바구니에서 범인(凡人)이 아닌 상위 1% 자본가 되는 중요한 한 끗 차이가 될 것이다.

한정훈 보훈디벨롭 대표는_고려대학교 경영학사, 법행정학사 전공으로 현재 고려대학교 경제인회 상임이사, 대한민국 ROTC 중앙회 부회장(해병대 장교 예비역 대위)을 맡고 있다. 유튜브 '경매의 정석'을 운영하며, 전 세계 사람들이 미국 법원경매에 참여할 수 있는 플랫폼 제작 프로젝트를 진행하고 있다.

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