법원경매 전문기업 보훈디벨롭의 한정훈 대표가 ‘경매의 정석’이라는 연재를 시작한다. 한 대표는 일반인이 경매에 참여할 때 꼭 알아둬야 할 상식을 전달하고, 경매에서 어려운 문제에 대한 솔루션을 제공한다. 명도·대출·미납관리비 등의 경매에서 겪는 주요 이슈와 이에 대한 해결 방법을 총 9회에 걸쳐 연재한다. <편집자 주>

[한정훈 보훈디벨롭 대표] 경매 물건 낙찰 이후 가장 먼저 해결할 이슈 중 하나는 바로 ‘명도’다. 점유자가 없는 깨끗한 물건을 낙찰받으면 쉽게 다음 스텝으로 진행할 수 있지만, 깨끗한 물건은 입찰자가 다수인 경우가 많기에 1등이 되기 쉽지 않다. 반면, 점유자가 존재하는 물건에 입찰함은 상대적으로 입찰자가 적어 낙찰을 쉽게 이끌 수 있다. 여기에서 명도에 대한 이슈를 고려하지 않고 섣부르게 진행한다면 시간을 나의 편으로 만드는 자본주의를 이룰 수 없게 된다. 주도권을 잃게 된다는 의미이다. 
 
대항력 유무에 따라서 접근 방법을 달리해야

대항력의 요건은 전입신고와 점유이다. 전입신고는 임차인이 임대차 계약서를 들고 주민센터를 방문하여 신고한다. 이와는 다르게 점유권은 신고를 통해서 하는 것이 아니다. 집 내부에 임차인의 양말 한 짝만 있어도 그의 점유권이 인정되기에 물건을 내부에 두는 행위 자체가 그 시작이 된다.

대항력의 요건을 갖추었고 동시에 말소기준권리보다 앞선 날짜로 전입신고와 점유를 이루었다면, 점유자는 법원경매제도 하에서 ‘대항력 있음’의 상태를 지니게 된다. 다음의 사건번호를 통하여 살펴보자.

사건번호 2022타경136의 경우 2021년 7월 5일 근저당권(최선순위 말소기준권리)보다 점유자의 전입신고가 빠르기에 법원경매제도 하에서의 대항력이 유지됨을 확인할 수 있다. 여기에 확정일자까지 잘 받아놓았으니 전세보증금 2억원을 배당 받을 수 있게 될 것으로 보인다. 

그러나 입찰예정자는 여기서 권리분석을 멈추면 안된다. 아래의 등기부 현황을 보자. 2021년 12월 16일에 남양주세무서장으로부터의 압류가 있다. 이는 세금 체납에 대한 압류이다. 현재 소유자가 법인이 아닌 자연인이고 해당 경매사건의 최초법사가가 크지 않기 때문에 세금 체납도 그렇게 크지 않을 것이라는 합리적인 의심을 해볼 수 있을 뿐 정확히 얼마의 세금이 최선순위로 배당될지 이해관계자가 아닌 이상 민사집행법의 잣대로는 입찰예정자는 알 수 없다. 

만약에 2021년 12월 16일 남양주세무서장 압류가 1억원이었다면, 낙찰가 2억2407만원 중에서 경매비용과 세금이 최선순위로 빠져나가고 남은 잔여액을 대항력 있는 점유자가 배당받아갈 것이므로 전체 전세보증금 중에서 변제되지 않은 금원을 낙찰자가 고스란히 인수해야 한다.

위와 같은 상황에서 낙찰자는 대항력 있는 점유자에게 전세보증금 잔액을 주지 않는 이상 명도를 할 수 없을 확률이 크며 당초 예상한 청사진과는 아주 다른 수들을 보게 될 것이다.

반면, 대항력이 없는 경우에는 위와 같은 이슈가 발생하지 않는다. 사건번호 2018타경104765 사건을 보면, 모든 점유자들의 대항력이 인정되지 않음을 알 수 있다. 

그 이유는 등기부 현황상 최선순위 말소기준권리인 2008년 7월 21일 서울시 강남구 압류의 등기일보다 늦게 대항력의 요건을 만들었기 때문이다. 이와 같이 대항력이 없는 점유자에 한하여 최고가매수신고인은 인수할 금액이 없게 된다. 그렇기에 세금이 얼마나 나오는가에 대한 이슈는 고려대상에서 제외된다.

다만, 낙찰 받았을 때 대항력 없는 점유자들은 인도명령 및 강제집행의 대상자로 분류되기에 2002년에 신설된 인도명령 제도를 통하여 인도명령 인용에 대한 결정문과 송달증명원을 첨부하여 합법적으로 집행관실에 강제집행을 신청하여 적의조치 하면 된다.

대항력이 있는 경우와는 다르게, 대항력이 없는 사건에서의 낙찰자는 인수할 금액에 대한 이슈 자체가 없기에 상대적으로 수월한 진행이 가능하다. 이런 측면 때문에 대항력이 없는 사건번호에 상대적으로 입찰자가 더 몰리는 경향이 있고, 대항력이 있는 사건번호는 단독입찰인 경우가 다수 존재한다. 내가 쓰는 입찰가가 낙찰가가 되는 자본주의 활동을 해야 원활한 청사진을 그리고 숫자적으로 효율성을 따질 수 있기에 대항력 있는 물건을 중점적으로 입찰을 고려하는 것이 좋다는 논리적 귀결에 이르게 되는데, 그렇다면 대항력 있는 사건번호를 다룰 때 위와 같은 당해세 이슈에 대하여 입찰예정자는 어떤 방법으로 이를 미연에 접근하고 탐색해야 할까?

입찰 전 사건 열람 하는 혜안 필요

입찰 전 직접 이해관계자를 만나 그의 권한을 활용하여 사건 열람을 하여 서로가 원하는 방향을 구체적으로 짚어준 뒤에 협상을 매끄럽게 이어 나가는 것이 필요하다. 
 
앞서 언급한 사건번호 2022타경136을 보면 임차인은 낙찰자가 나타나기만을 학수고대하는 사람임을 알 수 있다. 떼인 전세보증금을 낙찰자가 줄 것이기 때문이다. 배당요구 종기일 전에 배당요구를 잘한 것을 보면 전세보증금을 어서 배당받고 이 지긋지긋한 굴레에서 벗어나고 싶은 점유자의 의중을 느낄 수 있다. 임장을 가서 임차인을 만날 때면 “왜 이제야 오셨어요? 한참 기다렸잖아요”라는 말을 들을 수 있는 것이다. 대항력이 있는 점유자들에게 낙찰자의 등장은 구원의 손길이 된다.

바로 이때 입찰예정자와 점유자 사이에 협상이라는 논리가 선다. 입찰예정자는 저 압류에 따른 세금이 얼마인지 정확히 알아야 청사진을 확정하고 입찰을 마음 편히 할 수 있다. 점유자는 입찰예정자가 반드시 입찰을 해줘야 이 구렁텅이에서 벗어날 수 있다. 
 
낙찰자가 나타나기만을 학수고대하는 점유자의 입장에서, 사건열람이라는 간단한 행위만으로 전세보증금에 대한 배당절차 시간을 앞당길 수 있다면 그리고 정상적인 사고과정을 할 줄 아는 사람이라면 이를 하지 않을 이유가 없다. 따라서 점유자와 함께 법원으로 향하여 사건열람을 입찰 전에 한다면 혹시 모를 이슈가 발생하는 것을 막을 수 있겠다.

반면 대항력이 없는 점유자는 낙찰자가 나타나더라도 본인의 보증금을 변제받을 수 있는 법적인 위치를 선점하지 못하기에 그들과는 협상 자체가 힘들 수 있다. 물론 소액임차인으로 분류되는 입장이라면, 소액임차보증금을 선순위 배당받을 수 있겠지만 이 또한 점유자가 너무 정직하다면 월세를 내지 않았다는 이유로 보증금을 전액은 보장받지 못할 수도 있다. 점유자 입장에서의 이슈가 다방면으로 발생할 수 있기에, 대항력이 없는 점유자가 있는 경매사건은 낙찰자가 반드시 이기는 사건이 될지언정 협상에 한하여는 불협화음이 발생되는 경우가 많다. 

공증제도 적극 활용하는 스텐스 가져야

입찰 전 수월한 명도를 이끌어내는 혜안은 공증제도의 활용과 적용이다. 공증(公證)이란 공정증서를 뜻한다. 변호사 법률사무소 중에서도 공증인가를 받은 곳에서만 공증을 진행할 수 있는데, 이 문서의 가장 큰 특징은 기판력(旣判力)이 있다는 점이다. 기판력이란 이미 판결의 힘을 득한 상태라는 의미로 낙찰 이후 청사진을 그릴 때 청사진을 유지하는 중요한 힘이 될 수 있다.

점유자가 아무리 대항력이 있고 입찰예정자에게 호의적이라 할지라도, 낙찰받고 나서 다시 방문을 하면 태도가 변하는 경우가 있다. 분명히 입찰 전 협의했을 때는 1~2달 이내로 나가기로 했으면서 지낼 곳이 없다는 이유 등으로 6개월 내지 2년을 소송하며 질질 끌려다니는 경우가 있다. 그런 경우를 방지하고자 사사로운 계약서를 쓰고, 이를 ‘공증’하는 것이다.

공증을 하지 않았을 때는 배보다 배꼽이 더 커지는 경험을 할 수 있다. 기판력이 없다면 법원에 소를 제기하여 자초지종을 소장형식으로 첨부서면까지 제출하여 긴 시간을 기다린 뒤 집행권원을 득한 후, 그 판결문을 기초하여 명도를 이끌어내야 하는 여정을 거치게 된다. 

소를 제기하는 비용과 법률사무소에 의뢰를 맡기는 비용 그리고 무엇보다 소유권 이전을 하고 나서 빠르게 임차를 맞추기 위한 스텝을 밟아야 하는데 그렇지 못하는 것에 대한 정신적 스트레스는 참으로 고될 것이다. 그런 과중한 스트레스로 인생의 두 번째 경매사건을 맞이하지 못할 수도 있기에 공증제도를 적극적으로 활용한다면 보다 효율적으로 명도를 할 수 있겠다. 

정리하자면, 입찰 전에 대항력 있는 점유자와 만나서 사건열람을 하고 이에 따른 청사진을 협의한 뒤 공증인가를 받은 변호사 사무실에서 계약서에 추가적인 기판력을 입힌다. 이는 서로를 안심시켜주는 방향이 되며, 자본주의 게임에서 상대적 우위를 점할 확률을 드높이는 행위가 된다.

부자들의 습관과 사고과정을 인지하고, 스스로 직접 실천해야 부자가 될 수 있다는 것은 자명한 명제이다. 빠르게 변화하는 시대적 흐름에 민첩하게 대응하는 능력도 중요하며, 기존 제도나 규제를 합리적이고 유연하게 활용하는 태도도 중요하다. 급변하는 환경 속에서 기회를 포착하고 이를 자신의 자본으로 전환하는 능력은 지금의 자본주의에서 선택이 아닌 필수가 되었다. 이를 알고 접근하며 실천을 하는 자와 알면서도 하지 않는 자의 차이는 향후 수십 년을 거쳐 거대한 격차를 만든다. 열심히 일해 축적한 근로소득도 마중물로써 중요한 부분임은 자명하다. 여기에서 한 발자국 더 나아가 소득의 종류(근로, 사업, 불로, 자본)를 명확히 인지하고, 나를 대신해 일해주는 자산을 창출하고 운용하는 마인드와 전략을 함양하는 것이 반드시 필요하다. 자산이 자본을 만드는 시스템을 구축해야 은퇴 이후의 삶을 더 풍요롭게 살아갈 수 있다.

한정훈 보훈디벨롭 대표는_고려대학교 경영학사, 법행정학사 전공으로 현재 고려대학교 경제인회 상임이사, 대한민국 ROTC 중앙회 부회장(해병대 장교 예비역 대위)을 맡고 있다. 유튜브 '경매의 정석'을 운영하며, 전 세계 사람들이 미국 법원경매에 참여할 수 있는 플랫폼 제작 프로젝트를 진행하고 있다.

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