[이코노미스트 우승민 기자] 지방과 수도권 신도시 상업시설의 공실률이 20%를 넘어서며 슬럼화 조짐을 보이고 있다.

3일 알투코리아부동산투자자문은 '12월 부동산 마켓 브리프'를 통해 "상업용 부동산 시장이 고금리 기조 장기화와 실물 경기 위축으로 인해 거래 절벽과 공실률 상승의 이중고를 겪고 있다"며 "세종 등 지방 신도시 상권을 중심으로 20% 이상의 심각한 공실을 보이며 슬럼화 양상이 나타났다"고 밝혔다.

실제 한국부동산원 상업용 부동산 임대 동향 조사를 보면 올해 2분기 기준 전국 상업시설별 공실률은 '중대형 상가'가 13.4%, '집합상가'가 10.5%로 소규모 상가(7.5%)를 크게 웃돌았다.

지역별로 보면 중대형 상가는 세종(26.7%)와 충북(20.2%)이, 집합상가는 울산(21.4%), 전남(23.2%), 경북(26.7%)이 공실률 20%를 넘어섰다.  수도권 중대형 상가 역시 경기(10.8%), 인천(12.6%)은 공실률이 10%를 상회했다.

이는 △고밀개발과 숨은 공급 △소비 패턴의 구조적 변화 △임대료 경직성과 고금리 등이 맞물렸기 때문이라는 게 보고서의 설명이다.

한 예로 2기 신도시의 상업용지 비율(2%)은 1기 신도시(7~8%대)보다 낮았지만 용적률이 높아지며 '인구 1인당 상가 연면적'이 1기는 3~4㎡에서 2기는 8~10㎡로 증가해 수요를 초과했다. 지식산업센터 과잉 공급 역시 상업시설 증가를 야기했다.

여기에 이커머스 시장 성장과 배달문화 확산으로 오프라인 상업시설 수요가 줄었고, 고금리와 상가임대차보호법으로 인해 높은 공실률에도 임대료를 낮추지 않는 경향이 나타났다.

노학민 알투코리아 투자분석본부 부장은 "공급 과잉 문제는 제도적 관점에서 해결 노력이 필요하다"며 "신규 도시개발 및 재정비 사업을 할 때 상업 용지 비율 책정 기준을 현실화하고, 기존 상업시설의 용도 변경에 대한 규제를 완화해 추가 공급 과잉 여지를 줄여나가야 한다"고 강조했다.

정부도 9·7 주택공급 확대방안에 비주택용지 용도 전환을 통해 1만5000호를 공급하는 계획을 포함시킨 상태다.

한국토지주택공사(LH)는 이중 28%인 4100호의 공급을 위해 유보지 등 비주택용지의 용도 조정방안을 담은 관련 계획 변경안을 국토교통부에 제출했다.

조정대상 입지는 △3기 신도시 남양주왕숙 유보지 1800㎡(455호) △2기 신도시 파주운정3 유보지 27만4000㎡(3200호) △중소택지 수원당수 단독주택용지(490호) 등이다.

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