※부동산 시장은 하루가 다르게 변합니다. 정책, 거래, 개발 소식이 쏟아지는 가운데, 이번 주 꼭 알아야 할 뉴스만 AI가 골라 드립니다. [AI 픽]은 한 주간의 주요 부동산 이슈를 5분 만에 훑어보는 압축 브리핑입니다. 

AI 에디터는 이번 주 (2월 23일~25일 기준)에 한국 부동산 시장에서 주목받은 주요 이슈로 ▲다주택자 압박에 서울 아파트 매물 급증 ▲서울 아파트 시장 ‘대출 중심’ 재편 ▲수도권 집값 담합 의혹 적발을 꼽았습니다. 

다주택자 압박에 서울 아파트 매물 급증…‘매수자 우위’ 전환 조짐

다주택자에 대한 세제·금융 규제 강화 기조가 이어지면서 서울 아파트 시장에 매물이 빠르게 증가하고 있다. 보유 부담 확대를 우려한 매도자들이 시장에 나서면서, 가격 협상력의 무게추가 매수자 쪽으로 이동하는 조짐도 감지된다.

부동산 빅데이터 플랫폼에 따르면 2월 25일 기준 서울 아파트 매물은 7만 건을 넘어선 것으로 집계됐다. 이는 약 한 달 전과 비교해 20% 이상 늘어난 수준이다. 시장에서는 보유세와 양도소득세 부담이 현실화되기 전 자산 정리에 나서려는 다주택자들이 증가한 영향으로 보고 있다.

일부 단지에서는 기존 최고가 대비 10~20% 낮은 가격에 거래가 이뤄지는 사례도 등장하고 있다. 강남권 주요 단지에서도 호가를 수억원 낮춘 급매물이 출회되면서, 그동안 가격 방어에 성공했던 핵심지 역시 관망세가 짙어지는 분위기다. 

주택가격전망 소비자동향지수(CSI) 또한 전월 대비 큰 폭으로 하락하며 향후 가격 상승 기대가 약화된 것으로 나타났다. 이는 매도자들의 가격 기대치 조정으로 이어질 가능성이 크다는 점에서, 시장이 ‘매수자 우위’ 국면으로 전환될 수 있다는 분석이 나온다. 

전문가들은 정책 신호가 누적될 경우 매물 증가가 단기적인 거래 확대를 넘어 가격 조정 압력으로 이어질 수 있다고 보고 있다. 다만 매물 확대가 곧바로 하락장 진입을 의미하는 것은 아니라는 점에서, 실제 거래가격의 변화 여부가 향후 시장 방향성을 가를 핵심 변수로 지목된다. 

거래는 중저가만 움직였다…서울 아파트 시장 ‘대출 중심’ 재편 가속

매물 증가에도 불구하고 서울 아파트 시장의 거래 흐름은 가격대별로 뚜렷한 온도차를 보이고 있다. 대출 규제의 영향을 상대적으로 덜 받는 중저가 단지를 중심으로 거래가 늘어난 반면, 고가 아파트가 밀집한 강남권은 매물 적체가 심화되는 모습이다. 

최근 자치구별 거래 허가 건수를 보면 은평·관악·노원 등 외곽 지역에서는 전월 대비 두 자릿수 이상의 증가율을 기록했다. 반면 강남구 등 주요 선호지역은 오히려 거래 건수가 감소한 것으로 나타났다.

이는 가격 상승 기대가 여전히 남아 있는 핵심지에서 매도자들이 호가를 낮추지 않는 반면, 실수요자들은 대출 한도 내에서 접근 가능한 중저가 주택으로 눈을 돌리고 있기 때문으로 풀이된다. 실제 시장에서는 급매 위주의 간헐적 거래만 이뤄질 뿐, 일반 매물은 거래로 이어지지 않는 사례가 늘고 있다는 평가다. 

이 같은 흐름은 주택 거래 기준이 입지에서 자금 조달 가능성으로 이동하고 있음을 시사한다. 대출 규제에 따라 구매 가능 여부가 결정되면서, 거래는 자연스럽게 금융 접근성이 높은 가격대에 집중되는 구조가 형성되고 있다는 분석이다. 

시장에서는 이 같은 ‘대출 중심 거래 재편’이 당분간 지속되며, 지역 및 가격대별 양극화가 심화될 가능성이 높다는 전망이 나온다. 

수도권 집값 담합 의혹 적발…하락기 ‘가격 방어’ 움직임 변수로

수도권 일부 지역에서 아파트 가격을 일정 수준 이하로 낮추지 않도록 유도하는 조직적 담합 정황이 적발되면서, 거래질서 교란에 대한 우려가 커지고 있다.

경기도 조사당국은 최근 하남·성남·용인 일대 주요 단지에서 입주민 간 가격 가이드라인을 공유하거나, 시세보다 낮은 매물을 내놓은 중개업소에 항의하는 등의 행위가 있었다는 신고를 접수하고 조사에 착수했다.

일부 온라인 커뮤니티에서는 특정 가격 이하로 매물을 등록하지 말자는 내용이 공유되거나, 저가 매물에 대해 집단적으로 허위매물 신고를 진행하는 정황도 포착된 것으로 알려졌다.

이 같은 행위는 부동산 거래질서를 교란하는 행위로 간주될 경우 관련 법령에 따라 형사처벌 대상이 될 수 있다. 현행법상 시세 조작 등 시장 질서를 해치는 행위는 3년 이하의 징역 또는 벌금형에 처해질 수 있다.

시장에서는 가격 하락 기대가 확산되는 국면에서 지역 단위의 가격 방어 움직임이 나타날 가능성이 높다는 점에 주목하고 있다. 정책 변수로 인한 매물 확대와 함께, 이 같은 비가격적 요인이 향후 거래 흐름에 또 다른 변수로 작용할 수 있다는 분석이다.

*이 기사는 AI를 활용해 작성했습니다.

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