최근 고금리 기조와 내수 경기 침체가 장기화되면서 상업용 부동산 시장의 투자 지형도가 급변하고 있다. 명동, 강남 등 유동인구에 의존하던 전통적인 대형 상권이 흔들리는 반면, 탄탄한 배후수요를 갖춘 주거지 중심의 '항아리 상권'과 슬리퍼 차림으로 편의시설을 누리는 '슬세권' 상가가 새로운 투자처로 급부상하고 있다. 화려한 외형보다는 안정적인 임대 수익을 낼 수 있는 '내실' 위주의 상가로 투자자들의 옥석 가리기가 본격화되는 모습이다.

과거 상가 투자의 불패 공식으로 불렸던 주요 도심의 광역 상권들은 최근 고전을 면치 못하고 있다. 대출금리 상승에 온라인 커머스의 일상화로 인해 오프라인 매장의 입지가 좁아졌기 때문이다. 한국부동산원의 소규모 상가 공실률 자료에 따르면 명동의 소규모 상가 공실률은 지난해 4분기 5.3%로 전 분기 대비 4.1%p 급격히 상승한 것으로 나타났다.

특히 외부 유동인구나 관광객에 대한 의존도가 높은 상권일수록 타격이 크다. 높은 임대료를 감당하지 못한 임차인들이 이탈하면서 도심 핵심 상권 곳곳에서 빈 상가를 쉽게 찾아볼 수 있게 되었으며, 이는 상업용 부동산 전반의 수익률 하락과 가치 조정으로 이어지고 있다.

대형 상권의 빈자리를 채우며 새롭게 주목받는 곳은 바로 '항아리 상권'이다. 항아리 상권이란 특정 지역에 상권이 한정되어 있어, 소비자들이 외부로 빠져나가지 않고 지역 내에서 소비를 모두 해결하는 형태를 말한다.

주로 수천 세대 규모의 대단지 주거시설이나 대규모 업무지구를 배후에 두고 형성된다. 이러한 상권은 병원, 학원, 마트, 프랜차이즈 식당 등 생활 밀착형 필수 업종 위주로 구성되어 경기 변동에 상대적으로 둔감하다. 고정적인 주거·직장인 수요가 늘 존재하기 때문에 365일 내내 상권이 활성화되며, 투자자 입장에서는 공실 우려를 덜고 안정적인 현금 흐름을 기대할 수 있다는 것이 최대 장점이다.

또 '슬세권(슬리퍼+역세권)' 트렌드 역시 상가 시장을 이끄는 중요한 핵심 키워드다. 집 근처에서 여가, 쇼핑, 문화생활을 모두 해결하려는 '홈 어라운드(Home-around)' 소비 문화가 굳어지면서, 도보권 내 근린 상업시설의 가치가 재평가받고 있는 것이다.

부동산 관계자는 “최근 상가 분양 시장에서는 교통 편의성은 기본이고, 도보권 내 생활 밀착형 수요가 얼마나 탄탄하게 뒷받침되는지가 분양 성패를 가르고 있다”며 “투자자들은 겉으로 보이는 상권의 화려함보다는 실질적인 소비력을 갖춘 항아리 상권이나 랜드마크급 슬세권 우량 상가를 선별하는 안목이 필요하다”고 강조했다.

이러한 가운데, 올해 수도권 핵심 입지에서 분양하는 상업시설에 투자 수요의 관심이 이어질 것으로 전망된다.

SK에코플랜트는 서울 강동구 길동 일원에 짓는 ‘강동역 SK 리더스뷰 아트리움’을 분양한다. 총 118실 규모(지하 1층, 지상 1~2층)로 강동역 상권에 위치한 광장형 상가로 조성된다. ‘강동역 SK리더스뷰 아트리움’은 인근에 5호선 강동역과 길동역이 위치한 더블 역세권 입지를 갖추고 있다. 현대백화점, 이마트, 롯데시네마 등 다양한 인프라가 밀집해 있어 강동구를 대표하는 메인 상권의 이점을 누릴 수 있다.

풍부한 고정 수요와 배후 수요도 장점이다. 도보 1분 거리 이내에 단지 내 상층부 오피스텔을 포함하여 약 1,600여 세대의 생활 블록이 형성되어 있다. 또한, 반경 500m 이내 약 5,000세대 규모의 주거시설과 강동성심병원, 강동세무서, 인근 기업체 종사자 등 탄탄한 배후 수요를 확보하고 있어 소비력 높은 30~50대 직장인 중심의 활발한 상권 이용이 예상된다. 

또 주변 상가 중 가장 큰 단지 규모를 활용해 약 1,300㎡ 규모의 중정을 도심 속 정원으로 조성하여, 만남 전후로 쉴 수 있는 편안한 휴게 공간을 마련했다. 여기에 편리한 수직 동선을 제공하는 에스컬레이터와 엘리베이터를 배치해 유동 인구의 자연스러운 유입과 순환을 돕는다. 휴식과 만남이 소비로 이어지는 확장된 공간 구성을 통해 방문객들의 체류 시간을 늘릴 계획이다.

DL건설(시공)과 KT&G(시행)가 공급하는 ‘디지털 엠파이어 평촌 비즈밸리 상가’도 눈여겨볼 만하다. 전 호실을 지상 1층에 배치해 시인성을 높였으며, 내외부 유동 인구의 유입이 자연스럽게 이어지도록 동선을 최적화했다. 이에 따라 권장 업종으로는 편의점, 커피전문점, 베이커리 등 필수 시설을 비롯해 식당, 문구점, 부동산 등 종사자 중심의 생활 밀착형 편의시설이 꼽힌다. 지하철 1·4호선 금정역 도보 역세권 입지에 향후 GTX-C노선(예정)과 동탄~인덕원선 호계역(가칭, 예정)이 개통되면 ‘쿼드러플 역세권’에 따른 광역 유동 인구 유입이 예상된다.

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