[이코노미스트 이승훈 기자] 서울 전월세 시장이 공급 급감과 가격 상승이 맞물리며 불안정성이 커지는 가운데, 서울시가 공공임대 확대와 금융 지원을 축으로 한 ‘주거 안전망 구축’에 나섰다. 무주택자의 주거 불안을 공공이 흡수하겠다는 전략으로, 공급과 수요 관리, 금융 지원을 동시에 추진하는 것이 핵심이다.

전세 매물 급감…가격 상승 압력 확대

서울 전세 시장의 구조적 불안이 심화되고 있다. 실거주 의무 강화와 다주택자 규제 등 정책 변화 속에서 전세 매물이 급격히 줄어든 영향이다. 

서울시에 따르면 전세 매물은 2023년 3월 약 5만건에서 올해 3월 1만8000건 수준으로 급감했다. 2년 만에 60% 이상 감소한 셈이다. 

공급 축소는 곧바로 가격 상승으로 이어지고 있다. 서울 아파트 전용 84㎡ 기준 평균 전세 가격은 2024년 6억4000만원에서 올해 초 7억4000만원으로 약 15.6% 상승했다. 특히 강북 지역을 중심으로 전세 가격 상승세가 두드러지는 모습이다.

임차 수요는 늘어나고 공급은 줄어드는 ‘미스매치’ 구조가 고착화되면서, 전월세 시장 전반의 변동성이 확대되고 있다는 분석이 나온다.

서울시는 이러한 시장 불안에 대응하기 위해 2031년까지 공공주택 13만호 공급을 추진한다. 기존 계획 대비 사실상 공급 속도를 두 배 이상 끌어올리는 수준이다. 

연간 공급 물량은 기존 1만호 수준에서 약 2만2000가구로 확대된다.

특히 눈에 띄는 것은 새로운 주택 유형인 ‘바로내집’ 도입이다. 총 6500호 규모로 공급되는 이 모델은 초기 자금 부담을 낮춰 무주택자의 진입 장벽을 낮추는 데 초점이 맞춰졌다.

토지임대부형 주택은 토지를 공공이 소유하고 건물만 분양하는 구조로, 시세의 절반 수준 가격에 공급된다. 할부형 주택은 분양가의 20%만 선납하고 나머지는 20년에 걸쳐 저금리로 상환하는 방식이다. 

노후 공공임대 단지 재정비도 병행된다. 준공 30년 이상 된 3만3000호 규모 임대단지는 고밀 개발을 통해 분양 물량을 추가 확보하고, 가양·성산·중계 등 주요 단지에서는 총 9000호가 공급될 예정이다.

서울시는 과거 토지임대부 주택이 시장에서 외면받았던 것과 달리, 현재는 전세난 심화로 인해 수요가 크게 늘어날 것으로 보고 있다. 

“전월세 시장 충격 최소화”…수요 관리 병행

이번 대책의 또 다른 축은 금융 지원이다. 우선 장기안심주택 무이자 대출 비율을 기존 보증금의 30%에서 40%로 확대하고, 지원 대상도 청년·신혼부부 중심에서 중장년층까지 넓힌다. 

특히 정책 사각지대에 있던 중장년층을 위한 임차보증금 대출이 새롭게 도입된다. 최대 2억원을 연 3.5% 금리로 최장 4년 지원한다.

계약갱신요구권 종료로 이주가 불가피한 가구에 대해서도 별도 대출 지원을 신설해 최대 3억원을 지원한다. 신혼부부 등 공공임대 거주자에게는 최대 3억원 규모 장기 대출을 제공하는 등, 생애주기별 맞춤형 금융 지원 체계를 구축했다.

공급과 금융 지원과 함께 수요 관리 정책도 병행된다. 우선 공공임대 공실을 최소화하기 위해 ‘바로입주제’를 도입해 공실 발생 시 즉시 입주가 가능하도록 했다.

정비사업 이주 시기 조정도 강화된다. 기존 2000세대 이상 사업에 적용되던 관리 기준을 1000세대 이상으로 확대해 대규모 이주로 인한 전세시장 충격을 줄이겠다는 전략이다. 이와 함께 전월세 계약 과정에서 발생하는 불안을 줄이기 위해 법률·중개 전문가가 참여하는 계약 지원 서비스도 확대된다.

서울시는 이번 대책에 총 3조8600억원을 투입할 계획이다. 이 중 대부분인 3조6700억원이 공공주택 공급에 집중되고, 금융 지원과 계약 안정 지원에도 별도 예산이 배정된다.

서울시는 ▲공급 확대와 ▲금융 지원 ▲수요 관리라는 ‘3축 전략’을 통해 전월세 시장 불안을 완화하겠다는 구상이다.

오세훈 서울시장은 “서울은 시민 절반 이상이 임차 가구인 도시”라며 “공공주택 확대와 금융 지원을 통해 무주택 시민이 체감할 수 있는 주거 안정 체계를 구축하겠다”고 밝혔다.

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