[이코노미스트 김윤주 기자] “아파트 두 채를 보유 중인데, 조만간 한 곳의 담보대출 만기가 돌아옵니다. 대출 연장이 거절되는 최악의 상황만은 피하고 싶어 밤잠을 설치고 있습니다.”

한 부동산 커뮤니티에 올라온 게시글 내용 중 일부다. 17일부터 다주택자에 대한 주택담보대출(주담대) 만기 연장이 원칙적으로 제한되면서 시장의 긴장감이 높아지고 있다. 

17일 금융권에 따르면 금융위원회가 지난 1일 발표한 ‘가계부채 관리 방안’에 따라 이날부터 수도권·규제지역 내 아파트를 2채 이상 보유한 개인과 법인 임대사업자는 주담대 만기 연장이 제한된다. 기존에는 다주택자라도 만기 연장이나 조건 변경이 가능했지만 앞으로는 연장이 어려워진다.

규제 지역은 서울 25개 자치구와 과천·분당 등 경기도 12개 지역으로 해당 지역 아파트 7500가구가 대상이다. 현재 관련 대출 규모는 약 4조1000억원(1만7000건)이며, 이 중 올해 만기가 돌아오는 2조7000억원(1만2000건)이 직접적인 영향을 받을 것으로 예상된다.

금융당국은 임차인이 있는 등 ‘불가피한 경우’에는 예외적으로 대출 만기 연장을 허용한다. 금융당국은 세입자가 살고 있는 상황의 경우 예외적으로 대출 만기 연장을 허용한다. 세입자가 임대차 계약갱신요구권을 쓰는 경우에도 예외로 인정된다. 다만 이는 계약 종료일이 7월 31일까지여야 한다. 매수자가 없어 주택 처분이 늦어진다는 이유로는 대출 만기 연장이 불가능하다.

또한 ▲이미 매도 계약이 체결된 주택 ▲가정 어린이집으로 쓰이는 주택 ▲처음 매입한 준공 후 미분양 주택 ▲문화재 주택 ▲인구감소 지역 주택 등도 규제에서 제외된다. 예컨대 서울에 아파트 2채를 갖고 있는 사람이 1채는 어린이집으로 임대했다면 금융당국은 이를 1주택자로 판단한다.

대출 심사도 한층 까다로워진다. 은행은 만기 도래 시 주택소유확인시스템(HOMS)을 통해 차주의 보유 주택 수를 확인하고 다주택자 여부를 판단하게 된다. 개인과 개인 임대사업자는 세대 기준으로, 법인 임대사업자는 별도 입증 절차를 거쳐야 한다. 허위로 확인될 경우 기한이익상실 등 불이익을 감수해야 한다.

시장에서는 이번 조치로 다주택자의 ‘버티기 전략’에 제동이 걸릴 것이라고 본다. 전세 활용이나 대출 만기 연장으로 주택 보유를 이어가던 방식이 어려워지면서 현금흐름 부담이 커지고, 일부 지역에서는 매물 증가로 이어질 가능성도 제기된다. 

다주택 차주에 대한 규제는 물론 은행권에 대한 가계대출 압박 수위도 높아졌다. 금융당국은 올해 은행권 가계대출 증가율 목표치를 1.5%로 설정했다. 특히 주담대는 별도 관리 체계도 도입한단 계획이다. 월별·분기별 목표를 설정하고 금융사가 이를 지키지 않으면 다음 해 관리 목표에서 차감하는 방식으로 패널티를 부여한다는 구상이다.

은행권 관계자는 “정부의 이번 규제에 따르면서 고객 피해 최소화를 위해 노력하고 있다”면서 “통상 1년 단위 대출은 만기 1개월 전부터 연장이 가능하기 때문에 대상 차주들에게 해당 내용을 안내하고, 연장 기한이 많이 남은 차주에게도 미리 안내 전화를 돌리고 있다”고 설명했다.

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