[이코노미스트 이승훈 기자] 서울 강남권과 한강변 핵심 재건축 사업장에서 건설사들의 ‘쩐의 전쟁’이 치열해지고 있다. 과거 브랜드와 특화 설계 경쟁이 수주전의 핵심이었다면, 최근에는 ▲사업비 금리 ▲이주비 ▲분담금 유예 등 조합원의 금융 부담을 얼마나 덜어주느냐가 표심을 좌우하는 핵심 변수로 떠오르는 분위기다.

공사비 급등과 대출 규제 강화로 조합원들의 현금 부담이 커지면서 건설사들이 사실상 금융사 역할까지 떠안는 모양새다. 다만 일부 조건은 도시정비법상 금지된 ‘재산상 이익 제공’에 해당할 수 있다는 지적도 나오면서 과열 경쟁에 대한 우려도 커지고 있다.

“LTV 150%·CD-1%”…금융조달 경쟁↑

정비업계에 따르면 최근 서울 서초구 신반포19·25차 통합재건축 사업에서는 포스코이앤씨와 삼성물산이 파격적인 금융 조건을 앞세워 수주 경쟁을 벌이고 있다.

포스코이앤씨는 사업비 전액을 양도성예금증서(CD) 금리보다 1%포인트 낮은 ‘CD-1%’ 조건으로 조달하겠다고 제안했다. 최근 CD금리가 2%대 후반 수준인 점을 감안하면 실제 적용 금리는 1%대 후반 수준으로 해석된다. 사업비 규모가 수천억원대에 달하는 정비사업 특성상 금리가 낮아질수록 조합원 금융비용과 추가 분담금 부담도 줄어드는 구조다.

포스코이앤씨는 후분양 방식과 공사비 인상 최소화 조건 등을 결합해 ‘분담금 제로’를 목표로 한 사업 구조도 제시했다. 여기에 조합원 금융 지원금 명목으로 세대당 2억원씩 총 892억원을 지원하겠다는 조건도 내걸었다.

삼성물산도 금융 조건을 전면에 내세웠다. 삼성물산은 ‘담보인정비율(LTV) 100% 이주비 지원’ 조건과 함께 CD금리에 사실상 가산금리를 붙이지 않는 수준의 자금 조달 구조를 제안했다. 기본 이주비 외 추가 이주비와 임차보증금 반환 비용까지 업계 최저 수준 금리로 조달하겠다는 방침이다. 주택도시보증공사(HUG) 보증 없이도 사업비 전액 조달이 가능하다는 점도 강조하고 있다. 

서울 압구정5구역에서도 금융 경쟁은 치열하다. DL이앤씨는 조합이 제시한 예정 공사비보다 3.3㎡당 약 100만원 낮은 1139만원의 확정 공사비를 제안했다. 필수사업비 금리는 가산금리 없이 코픽스(COFIX) 수준으로 제시했고, 총 이주비 LTV 150% 지원과 분담금 최대 7년 유예 조건도 내걸었다. 공사 기간 역시 압구정2구역보다 4개월 짧은 57개월로 제시하며 금융비용 절감 효과를 강조했다. 

서울 성동구 성수전략정비구역4지구에서도 비슷한 양상이 나타났다. 대우건설은 앞선 입찰 당시 사업비 조달금리를 ‘CD-0.5%’로 제안했다. 또 물가 상승분 반영 시점을 늦추고 계약 이후 일정 기간 발생하는 물가 상승분은 회사가 부담하는 조건도 제시했다. 

업계에서는 최근 수주전 양상이 단순 브랜드 경쟁을 넘어 ‘금융 구조 경쟁’으로 빠르게 이동하고 있다는 분석이 나온다. 공사비와 금리 부담이 커진 상황에서 조합원들이 설계 차별화보다 실제 현금 부담을 얼마나 줄일 수 있는지에 민감하게 반응하고 있다는 설명이다. 

정비업계 관계자는 “예전에는 ▲브랜드 ▲한강 조망 ▲특화 설계 등이 핵심이었다면 최근에는 사업비 금리와 추가 분담금 구조가 조합원 표심에 미치는 영향이 훨씬 커졌다”며 “건설사들이 사실상 금융 조달 경쟁까지 벌이는 양상”이라고 말했다. 

법 위반 지적에도…권고 수준 그쳐 

일부에서는 건설사들의 금융 조건 경쟁이 과열 양상으로 흐르고 있다는 우려도 나온다. 현행 도시 및 주거환경정비법과 정비사업 계약업무 처리기준은 시공과 직접 관련 없는 금전·재산상 이익 제공을 제한하고 있다. 금융기관 대출금리보다 낮은 수준으로 자금을 대여하는 행위 역시 위법 소지가 있다는 해석이 나온다. 

실제 서울 서초구청은 최근 신반포19·25차 조합에 사업비 대여 금리가 시중 대출금리보다 낮을 경우 재산상 이익 제공으로 해석될 수 있다는 취지의 공문을 보냈다. 관계 법령에 부합하지 않는 제안은 대의원회에서 신중히 판단해달라는 내용도 담겼다. 

하지만 조합은 지난 5월 11일 대의원회를 열어 시공사 선정총회 개최 등 사업 추진 방안을 논의했지만, 해당 금융 조건 문제는 별도 안건으로 상정하지 않은 것으로 전해졌다. 결국 지자체가 위법 소지를 경고했음에도 실제 판단과 책임은 조합에 맡겨진 셈이다.  

서초구청은 해당 사안과 관련해 국토교통부에 유권해석을 요청한 상태다. 서초구청 측은 “향후 조합의 최고 의사결정기구인 총회에서 별도 판단을 내릴 수 있으나, 그 의결 결과에 따른 책임은 조합에 있다”고 말했다. 

업계에서는 현행 제도상 지방자치단체가 입찰 단계에서 금융 조건 자체를 직접 무효화하거나 시공사 선정 절차를 중단시키는 데는 한계가 있다는 지적도 나온다.

조합이 대의원회와 총회를 통해 시공사를 선정하는 구조인 만큼 행정기관 대응이 사실상 ‘권고’ 수준에 그친다는 것이다. 위반 여부 판단 기준과 제재 범위 역시 명확하지 않아 관련 규정의 실효성이 떨어진다는 비판도 제기된다. 

서울 성수4지구 조합은 재입찰 과정에서 아예 ‘마이너스 금리 제안 금지’ 조항을 입찰 지침에 포함한 것으로 전해졌다. 성동구 역시 건설사들을 상대로 공정입찰 간담회를 열고 관련 규정 준수를 요청했다. 

과거 한남3구역 재개발 수주전에서도 이주비 무이자 지원과 사업비 무이자 조달 등이 문제로 지적되며 입찰 절차가 중단된 사례가 있다. 업계에서는 향후 마이너스 금리 논란이 소송이나 민원으로 이어질 경우 사업 일정 지연과 금융비용 증가로 되레 조합 부담이 커질 가능성도 있다고 보고 있다. 

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “건설사의 신용도와 자금 조달 능력을 고려할 때 실제 가능한 금융 지원인지, 수주를 위한 무리한 조건인지는 따져봐야 한다”며 “역마진 구조라면 향후 공사비 증액 등으로 비용을 만회하려 할 가능성도 있다”고 말했다. 이어 “조합도 단순 저금리보다 시공사의 신용등급과 자금 조달 능력 등을 종합적으로 검토해야 한다”고 덧붙였다.

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