[이코노미스트 이승훈 기자] 서울 아파트 분양가격이 최근 3년간 60% 넘게 오르며 역대 최고 수준을 이어가는 가운데 같은 서울 안에서도 지역별 가격 격차가 빠르게 확대되고 있는 것으로 나타났다. 과거에는 서울 전체가 비슷한 흐름을 보였다면 최근에는 강남3구와 한강변 핵심 입지를 중심으로 고분양가가 형성되면서 '서울 안의 양극화'가 뚜렷해지는 모습이다.

9일 함영진 우리은행 부동산리서치랩장이 분석한 자료에 따르면 서울 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 2023년 3553만원에서 지난해 5905만원으로 3년 만에 약 66% 상승했다.

연도별로 보면 2024년에는 4818만원으로 전년보다 약 36% 급등했고, 2025년 5131만원으로 상승세를 이어간 뒤 올해는 5905만원까지 올라 다시 15%가량 상승했다.

전문가들은 최근 분양가 상승이 일시적인 현상이 아니라 공사비와 인건비, 토지비 상승이 복합적으로 작용한 구조적 변화라고 분석한다. 다만 단순한 비용 증가만으로는 최근 시장 변화를 설명하기 어렵다는 평가도 나온다.

실제 서울 분양시장은 가격 상승과 함께 지역 간 격차도 빠르게 벌어지고 있다.

대표적으로 한강을 기준으로 한 남북 간 분양가격 차이가 크게 확대됐다. 

2023년만 해도 한강 이남과 한강 이북의 3.3㎡당 평균 분양가 차이는 194만원에 불과했다. 하지만 2024년에는 1548만원으로 급격히 벌어졌고 올해 역시 1345만원의 격차를 유지하고 있다.

이는 강남3구를 비롯해 동작구와 영등포구 등 재건축·재개발 사업이 활발한 지역에서 고가 분양 단지가 집중적으로 공급된 영향으로 풀이된다.

반면 한강 이북도 용산·성동·마포 등 고분양가 단지가 늘고 있지만 서울 외곽 지역이 함께 포함되면서 평균 분양가격 상승 폭은 상대적으로 제한적인 것으로 분석됐다.

강남3구와 비강남 지역 간 격차는 더욱 극적이다. 2023년에는 강남3구와 나머지 서울 지역의 평당 분양가 차이가 46만원에 그쳤지만 2024년에는 2196만원으로 확대됐고 2025년에는 3387만원까지 벌어졌다. 올해도 1995만원의 차이를 유지했다. 

같은 기간 강남3구의 평균 분양가는 3.3㎡당 3598만원에서 7842만원으로 두 배 이상 뛰었다. 비강남 지역 역시 분양가가 상승했지만 강남권 상승 속도를 따라가지 못했다. 

다만 올해 들어서는 강남3구와 비강남 지역 간 격차가 다소 축소되는 모습도 나타났다.

이는 강남권 분양가가 하락한 것이 아니라 동작구와 성동구, 용산구 등 한강변 핵심 지역에서도 고분양가 단지가 잇따라 공급되면서 서울의 고가 분양지역이 강남 밖으로 확산됐기 때문이라는 분석이다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "서울 분양시장은 이제 단순히 서울과 지방의 차이가 아니라 서울 내부에서도 입지에 따라 가격이 크게 달라지는 구조로 바뀌고 있다"며 "공사비 부담이 여전한 데다 정비사업 중심의 신규 공급이 이어질 예정이어서 당분간 높은 분양가와 지역별 가격 격차는 지속될 가능성이 크다"고 말했다.

그는 이어 "강남3구뿐 아니라 용산·성동·동작 등 한강변 핵심 입지에서도 고분양가가 일반화되면서 서울의 분양가격 지도가 점차 확대되는 흐름이 나타나고 있다"며 "입지 선호가 강해질수록 한강벨트 중심의 가격 차별화는 더욱 뚜렷해질 것"이라고 전망했다.

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