[이코노미스트 이승훈 기자] 서울에서 시가 20억원대 아파트에 10년째 살고 있는 A씨와 시가 50억원대 아파트를 보유한 B씨. 둘 다 집은 한 채뿐이지만 앞으로 받아들 세금 고지서는 전혀 다르다. 정부의 2026년 세제개편안은 주택 수보다 가격과 실거주 여부에 무게를 둔 과세체계로 방향을 틀었다.

재정경제부가 지난 8월 3일 발표한 '2026년 세제개편안' 관련 문답자료의 시뮬레이션을 보면 가격대와 거주 여부에 따라 세 부담은 크게 달라진다.

정부는 시가 20억·30억·50억·70억원(공시가격 15억·20억·35억·50억원) 주택을 가정해 개편 효과를 비교했다. 종부세는 2028년 개편 기준, 장기보유특별공제는 2027~2029년 단계 개편을 반영한 수치다.

20억은 숨통…50억부터 부담 커진다

정부 시뮬레이션에 따르면 시가 20억원(공시가격 15억원) 주택에 10년간 거주한 60세 1주택자의 종합부동산세는 현행 27만6000원에서 2028년 기준 10만8000원으로 줄어든다. 재산세를 포함한 보유세도 370만5000원에서 353만7000원으로 약 17만원 감소한다. 월평균으로 환산하면 약 31만원에서 29만원 수준이다. 감세 폭은 크지 않지만 장기 실거주자를 우대하겠다는 정책 방향은 분명하다.

시가 30억원(공시가격 20억원)도 장기 실거주자라면 비슷한 흐름이다. 종부세는 91만원에서 76만원으로, 보유세는 573만4000원에서 558만4000원으로 소폭 줄어든다. 서울에서 20억~30억원대 주택 한 채를 오래 보유하며 실제 거주해온 실수요자라면 이번 개편의 수혜 대상에 가깝다.

반면 시가 50억원(공시가격 35억원)을 넘어서면 셈법은 달라진다. 같은 조건의 실거주자라도 종부세는 453만9000원에서 978만5000원으로 두 배 이상 늘고, 보유세는 1354만8000원에서 1879만4000원으로 증가한다. 연간 약 525만원, 월평균 약 44만원의 부담이 추가되는 셈이다.

초고가 주택은 증가 폭이 더욱 가파르다. 시가 70억원(공시가격 50억원) 주택의 종부세는 937만7000원에서 3295만7000원으로 3배 이상 늘고, 보유세는 2257만1000원에서 4615만1000원으로 증가한다. 월평균 보유세 부담도 약 188만원에서 385만원으로 높아져 매달 약 197만원의 부담이 추가된다. 정부는 초고가 주택에 대해서는 실거주 여부와 관계없이 기존 수준의 세제 혜택을 유지하기 어렵다는 점을 분명히 했다.  

이번 개편에서 가장 눈에 띄는 변화는 같은 가격의 주택이라도 거주 방식과 보유 형태에 따라 세 부담이 크게 달라진다는 점이다.

정부 시뮬레이션을 보면 시가 30억원(공시가격 20억원) 주택을 10년간 보유한 경우 장기 실거주자의 보유세는 2028년 기준 558만4000원이다.

그러나 실제 거주하지 않는 비거주 1주택자는 907만1000원으로 늘어난다. 여기에 같은 가격의 주택 3채를 보유한 다주택자는 보유세가 1619만3000원까지 증가한다. 같은 30억원 자산이라도 실거주 여부와 주택 수에 따라 세 부담이 최대 3배 가까이 벌어지는 셈이다.

50억원대에서는 차이가 더 뚜렷하다. 시가 50억원(공시가격 35억원) 주택의 보유세는 실거주 1주택자가 1879만4000원인 반면 비거주 1주택자는 2871만5000원, 3주택 보유자는 4664만7000원으로 늘어난다. 시가 70억원(공시가격 50억원)도 실거주 4615만1000원, 비거주 5799만5000원, 3주택 9010만1000원으로 격차가 커진다.

정부는 이번 개편을 통해 종부세를 '주택 수'보다 '주택 가액' 중심으로 재편하고, 실거주 여부에 따라 세 부담을 차등화하는 구조를 마련했다고 설명했다. 세율 조정과 함께 세부담 상한도 기존 150%에서 200%로 높였다. 다만 정부 시뮬레이션은 공시가격 변동이 없다는 가정 아래 산출된 것으로, 향후 공시가격이 오를 경우 실제 부담은 더 커질 수 있다.

또 세액공제 방식도 바뀐다. 지금까지는 연령과 보유기간을 중심으로 공제를 적용했지만 앞으로는 보유공제를 단계적으로 축소하고 거주공제로 전환한다. 세액공제 한도도 2027년 800만원, 2028년 이후에는 600만원으로 제한된다. 오래 보유했다는 이유만으로는 기존과 같은 혜택을 받기 어려워지고 실제 거주기간이 더욱 중요한 기준이 된다. 

초고가일수록 양도세 부담 확대

보유세뿐 아니라 집을 처분할 때 적용되는 양도세 셈법도 크게 바뀐다. 정부는 장기보유특별공제를 2027년 현행 체계를 유지한 뒤 2028년 중간 단계를 거쳐 2029년 최종 개편안을 시행할 계획이다. 현재는 보유와 거주기간을 각각 최대 40%씩 인정해 최대 80%까지 공제받을 수 있지만, 앞으로는 거주 중심으로 개편되고 공제 한도도 단계적으로 축소된다.

정부 시뮬레이션에 따르면 양도가액 32억원, 취득가액 12억원인 1주택자가 10년 보유·2년 거주한 경우 양도세는 2027년 2억3600만원에서 2029년 4억500만원으로 늘어난다. 양도가액 75억원, 취득가액 25억원인 장기 실거주 1주택자는 같은 기간 3억1600만원에서 13억7300만원으로 4배 이상 증가한다. 장기보유특별공제 한도가 단계적으로 축소되면서 양도차익이 큰 초고가 주택일수록 부담이 가파르게 커지는 구조다.

반면 정부는 실수요자 보호를 위해 양도가액 30억원 이하 장기 실거주 1주택자는 기본공제를 확대하고, 일정 요건을 충족하는 고령·장기보유 1주택자는 종부세 납부유예 제도를 확대하기로 했다. 또 수도권 1주택자가 광역시를 제외한 비수도권에서 일정 기준 이하 주택을 추가 취득할 경우에는 종부세 1세대 1주택 특례를 유지하도록 했다.

부동산 한 전문가는 "이번 세제개편으로 실거주 중저가 1주택자와 초고가·비거주·다주택자의 셈법이 확연히 달라졌다"며 "향후에는 보유세뿐 아니라 양도세까지 함께 고려한 매도 시점과 보유 전략이 시장의 중요한 변수로 작용할 것"이라고 전망했다. 

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