[이코노미스트 권지예 기자] 서울 용산구 한남동 그랜드 하얏트 호텔 남쪽 언덕배기. 공사가 한창인 연면적 2014㎡(약 609평) 규모의 지하 2층~지상 2층 단독주택 현장이 건설업계의 관심을 끌고 있다. 순수 공사비만 262억원, 3.3㎡당 건축비가 4300만원에 달하는 초럭셔리 저택이다. 완공 후 가치가 최소 800억원 이상으로 평가되는 이 집의 주인은 조정호 메리츠금융지주 회장이다.

이 초대형 사저 현장의 공사 안내 표지판에 새겨진 이름은 국내 시공능력평가 1위인 삼성물산이나 1군 대형 건설사가 아니다. 국토교통부가 발표한 2026년도 시공능력평가에서 토목건축공사업 기준 시공능력평가액 1298억원으로 전국 174위를 기록한 중견 건설사 장학건설이다.

조정호 회장뿐이 아니다. 이서현 삼성복지재단 이사장의 이태원동 자택을 비롯해 대상그룹 임창욱 명예회장 자택, 임세령 대상그룹 부회장의 청담동 빌딩, 구본성 전 아워홈 부회장 자택 등 내로라하는 재벌가 성북동·한남동·이태원동 사저 현장에도 장학건설의 깃발이 꽂혔던 것으로 전해진다. 국내 최고가 공동주택 단지인 한남동 '파르크 한남'과 수백억원대 분양가의 '에테르노 압구정' 시공 역시 장학건설이 수주했다.

건설사를 그룹 계열사로 둔 재벌가 오너들도 정작 개인 사저를 지을 때 중소 시공사를 찾는 배경에는 독자적인 맞춤 공정과 30여년간 쌓인 노하우가 자리 잡고 있다는 분석이다.

100% 맞춤 공정의 시작

장학건설은 1994년 9월 설립 이후 고급 주거와 미술관 등 특수 건축물 한 우물만 파왔다. 창업주인 정세학 장학건설 대표는 서울대학교 건축학과를 졸업하고 현대건설을 거쳐 미국 MIT 대학원에서 건설경영(CM) 석사를 마친 인물이다.

정 대표는 창업 당시부터 대단지 아파트 수주전 대신 커스텀 주거와 특수 건축에 집중했다. 해외 거장 건축가들과의 협업과 섬세한 마감 능력으로 건축가 및 VIP 고객들 사이에서 입소문을 탔다. 사단법인 한국건축가협회 등으로부터 다수 '건축명장'으로 선정되며 부호들이 원하는 고난도 요구치를 구현하는 시공 능력을 검증받았다.

업계에서는 장학건설이 본격적으로 재벌가 네트워크에 이름을 알리게 된 계기로 홍석준 보광창업투자 회장의 지분 참여를 꼽는다. 홍석준 회장은 2005년 장학건설 지분 6.38%를 매입하며 2대 주주로 합류했다. 이후 범삼성가 및 대상, 한화, 두산 등 주요 대기업 오너 일가의 사저와 갤러리 신축 물량이 장학건설로 대거 발주되기 시작했다. 재계 로열패밀리와 연결된 주주 네트워크가 초기 초고가 주택 시장 진입의 발판이 됐다는 분석이다.

중요한 점은 그 이후다. 홍석준 회장은 15년가량 2대 주주 지위를 유지하다가 2020년 갖고 있던 장학건설 지분을 전량 매각하고 주주명부에서 빠졌다. 2026년 현재 장학건설은 창업주인 정세학 대표가 지분 100%를 보유한 단독 주주 체제로 운영 중이다.

과거 대주주의 인맥 물꼬로 시작된 오너가 자택 시공 경험이 장학건설의 독자적인 수주 포트폴리오로 정착했다. 장학건설은 메리츠금융지주 조정호 회장 사저를 비롯해 한남동과 청담동 일대의 초럭셔리 주거 프로젝트를 연속 수주하며 럭셔리 특화 시공사로서 입지를 다지고 있다.

'회장님 전담 시공사'로

수백억원대 초고가 단독주택이나 10~20가구 규모의 하이엔드 빌라는 개인 맞춤형 '수제 공정'이 필수다. 일반 아파트 현장에서는 쓰이지 않는 특수 노출 콘크리트 타설, 해외 직수입 맞춤형 석재 및 고급 마감재 수급, 개별 오너의 철학이 담긴 특수 설계 구조 등 미세한 공정관리가 필요하다.

대형 건설사들은 대단지 아파트 사업이나 도심 재개발·재건축, 대형 플랜트 공사 등 표준화된 대량 생산 체제에 최적화된 공정 시스템을 갖추고 있다. 수천 가구의 아파트를 균일한 품질과 속도로 공급하는 데는 강점이 있지만, 단 한 가구를 위한 정밀 맞춤형 시공에는 한계가 존재한다. 장학건설은 대형 건설사가 하도급·재하도급 외주 관리 구조로 소규모 현장의 디테일한 공정까지 챙기지 못하는 틈새를 파고든 것이다.

한 건축업계 관계자는 "고급 주택의 경우 특화된 설계를 진행하는 사무소가 따로 존재한다"며 "포트폴리오가 쌓여야 진입이 가능한 분야"라고 설명했다.

보안 문제 역시 핵심 요인이다. 대규모 공사 현장은 수십 개 협력업체와 수백 명의 현장 근로자가 투입되는 특성상 내부 도면이나 방범 시설, 보안 동선 등 개인 사생활 관련 정보가 노출될 위험성이 크다.

이 관계자는 "수백억원대 사저를 짓는 오너 일가는 외부에 노출되는 것을 극도로 꺼린다"며 "초고가 주택 시공 시에는 엄격한 비밀유지약정(NDA)을 체결하고 소수 전담 인력이 현장을 밀착 관리하며 보안 완충 지대 역할을 하는 시공사를 선호한다"고 전했다. 장학건설이 오랜 기간 오너가 자택을 수주하며 축적한 보안 신뢰도가 핵심 요인이라는 분석이다.

장한건설은 원자재 가격 상승과 고금리 여파, 부동산 경기 침체로 인해 무너져가는 중소 건설사들 사이에서도, 연 매출 1000억원대와 안정적인 영업이익률을 유지하고 있다. 경기 변동의 영향을 비교적 덜 받는 독자적인 럭셔리 니치 마켓을 선점한 결과다.

장학건설 관계자는 "오너 주택과 관련된 내용 등 확인해 줄 수 있는 부분이 없다"며 "회사 방침상 언론 노출은 하지 않고 있다"고 말했다.

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