[부동산 침체기, 수익 보전 비법은] ‘월세+시세차익α’ 임대수익형 상품에 눈길을 - 이코노미스트

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[부동산 침체기, 수익 보전 비법은] ‘월세+시세차익α’ 임대수익형 상품에 눈길을

[부동산 침체기, 수익 보전 비법은] ‘월세+시세차익α’ 임대수익형 상품에 눈길을

▎저성장 시대로 접어들면서 부동산을 사고팔아 큰돈을 벌긴 어려워졌다. 집값 하락세가 예상되면서 현금 수익을 올릴 수 있는 임대업이 인기를 끌고 있다.

▎저성장 시대로 접어들면서 부동산을 사고팔아 큰돈을 벌긴 어려워졌다. 집값 하락세가 예상되면서 현금 수익을 올릴 수 있는 임대업이 인기를 끌고 있다.

서울 양천구 목동에 사는 김모(44·주부)씨는 올 초 서울 송파구 잠실동에 있는 전용 84㎡ 아파트를 8억원에 팔았다. 전세보증금 4억원을 돌려주고 주택담보대출 1억원을 갚고 나니 남은 돈은 3억원. 김씨는 이 돈에 적금(6000만원)을 보태 구로동 도시형생활주택(전용 19㎡) 3가구를 샀다. 예상 수익률은 연 6% 선. 주변 시세를 고려하면 보증금 1000만원에 월 60만원의 수익을 거둘 수 있다.

월 180만원의 수익금은 시부모 용돈과 중·고등학생인 자녀들의 학원비로 쓸 생각이다. 5년간 예상 임대수익은 1억800여만원. 김씨는 “잠실 아파트를 갖고 있으면 5년 후 1억원 이상 오를 것이라고 생각하게 마련이지만 몇 년 후에 얻을 시세차익을 바라며 불안하게 지내는 것보다 적은 돈이라도 당장 손에 쥐는 것이 안정적이고 마음이 편하다”고 말했다. 그는 “매달 월세를 받고 5년 후에는 도시형생활주택 몸값도 조금은 오를 것으로 기대하고 있다”고 덧붙였다. 요즘 시중은행의 PB센터에는 김씨와 같은 고민을 하는 고객이 늘었다. 시세차익(아파트 등)보다 임대수익(오피스텔·상가 등)을 중심으로 투자 포트폴리오를 다시 짜려는 것이다.

2008년 9월 리먼브러더스 파산 이후 국내 부동산 가격은 급락했다. 국민은행 조사에 따르면 그해 9월부터 다음해 4월까지 전국 집값은 2.1%, 수도권은 2.5% 떨어졌다. 이후 조금씩 회복 기미를 보이던 집값은 다시 찾아온 금융위기의 타격을 받고 올 7월 이후 내리막길로 돌아섰다. 특히 투자 수요가 많은 편인 재건축의 하락폭이 크다. 강남권의 경우 일반아파트는 8월 0.1%, 9월 0.21% 떨어졌지만 재건축은 8월 0.23%, 9월 0.67% 내렸다. 송파구 잠실동 잠실주공5단지 119㎡형(이하 공급면적)은 연초 대비 2억원 내린 11억9000만~12억1000만원에 시세가 형성됐다. 강남구 개포동 주공1단지 56㎡형은 1억5000만원 떨어진 9억9000만~10억원 선에 매물이 나온다. 유엔알컨설팅 박상언 사장은 “몸값이 떨어질 때는 일주일 사이 1억원씩 떨어지고 회복되는 속도는 느린 데다 환금성도 낮아져 부동산이 투자상품으로서 매력이 떨어지고 있다”고 말했다.



시세차익보다 임대수익 노려야집값은 약세고 주식시장에는 빨간불이 켜졌다. 설상가상으로 물가마저 오르고 있다. 집이나 주식으로 목돈을 벌기는 어려운 상황이다. 임대수익형 상품은 이런 시기에 투자하기 적당하다. 안정적으로 월세를 받을 수 있고 덤으로 시세차익도 기대할 수 있다. 주택산업연구원 권주안 선임연구위원은 “투자자들이 경기가 호황일 때는 위험성이 있어도 한꺼번에 큰돈을 벌려고 하지만 경기가 안 좋을 땐 안정성을 추구하려는 성향이 강해진다”고 말했다.

안정성을 택했다면 욕심은 버려야 한다. 어떻게 투자하느냐에 따라 수익률이 크게 차이 나지만 요즘 같은 시기에는 연 6% 이상 고수익을 얻기가 쉽지 않다는 게 전문가들의 조언이다. 최근 한창 인기몰이 중인 오피스텔의 경우 일반적으로 알려진 것보다 수익률이 높지 않다. 중앙일보 조인스랜드 조사에 따르면 서울 도심 오피스텔 수익률은 평균 5%, 수도권은 6~7%인 것으로 나타났다.

서울의 대표적 오피스텔 밀집 지역인 서초구·강남구 일대는 상대적으로 다른 지역에 비해 땅값이 비싸 분양가나 매매가가 임대 시세에 비해 비싼 편이다. 실제로 서초구 서초동 두산베이스텔 85㎡형은 3억4000만원 정도에 매매시세가 형성돼 있다. 임대 시세는 보증금 1000만원에 월 100만~110만원 선. 대출 등을 감안하지 않은 단순 임대수익률은 연 4.2% 수준에 머문다. 분당신도시의 평균 임대수익률은 5.3%다. 성남시 분당구 서현동 LG분당에클라트 전용 37㎡형의 연간 임대수익률은 5.17%다. 매매가가 1억5000만~1억6000만원인 데 비해 연간 임대수입은 720만~780만원이다. 투모컨설팅 강공석 사장은 “예금이자보다 3% 정도 더 수익을 낼 수 있다면 만족한다는 마음으로 투자에 나서야 한다”고 말했다. 최근 관심이 커지고 있는 상가도 비슷하다. 한국토지주택공사(LH)가 8월 말 세종시에 공급한 단지 내 상가(84호)에만 200억원이 넘는 돈이 몰렸다. 해당 상가의 예상 수익률은 7~8% 정도다. 상가정보연구소 박대원 소장은 “이전에는 예상 수익률이 연 10%가 넘지 않으면 투자자들이 움직이지 않았는데 요즘은 연 6%만 나와도 투자자들이 몰린다”고 말했다.

가지치기식 투자보다는 ‘선택과 집중’이 중요하다. 신한은행 부동산전략사업팀 이남수 팀장은 “분산투자를 하지 말고 돈이 될 만한 상품 한 가지만 보유하라”고 조언한다. 경기가 활황일 때는 다양한 상품에 골고루 투자하는 분산투자가 모범적인 포트폴리오로 꼽혔다. 예컨대 주택으로 손해를 봐도 상가로 만회하는 식이었다. 이 팀장은 “부동산 경기가 호황일 때는 땅·상가·주택 등 대부분 부동산이 오름세였지만 성장이 정체되는 시기에는 다르다”고 말했다. 분산투자할 경우 손해만 커질 수 있어 투자 상품의 개수보다는 똘똘한 상품 한 가지를 선택하는 것이 중요하다는 것이다.



단지 내 상가 투자 고려해 볼 만최근엔 주택 임대사업 요건이 완화돼 임대사업 여건이 좋아졌다. 한 채만 있어도 임대사업을 할 수 있지만 5년 이상 임대해야 한다. 중간에 팔면 감면 혜택을 받았던 세금을 모두 내놔야 한다. 주택 임대사업은 한 채당 2억원을 넘지 않는 소형이 유리하다. 대학가나 업무시설 밀집지역처럼 임대수요가 확실하고 교통이 편리한 지하철 역세권 등을 선택해야 공실(빈 방)이 적고 임대료도 높게 받을 수 있다.

해당 지역의 수급 상황도 중요하다. 최근 오피스텔이나 도시형생활주택 공급이 부쩍 늘면서 지역별로 편차가 심하다. 지나치게 공급이 많은 지역은 공실이 생기거나 임대료가 낮아져 기대보다 수익성이 떨어질 수도 있다.

이런 때는 예상 임대수익률을 미리 꼼꼼히 따져봐야 한다. 받을 수 있는 임대료는 한정돼 있는데 오피스텔 등의 분양가는 점점 높아지고 있다. 고양시 주엽동 명문공인 신지윤 사장은 “기존 건물보다 더 받을 수 있는 새 건물의 임대료가 5만~10만원 정도”라며 “예상 임대료를 기준으로 분양가가 적당한지 계산해봐야 한다”고 말했다.

아파트 단지 내 상가의 경우 단지 입주민이 든든한 수요층이다. 가구가 많을수록 유리하지만 가구수 대비 점포 비율도 따져야 한다. 전문가들은 ‘500가구 이상 단지에서 70~80가구당 점포 1개가 안정적인 비율’이라고 말한다. 박 소장은 “같은 단지 상가 안에서도 해당 점포의 매출에 따라 임대료 수준이나 향후 몸값이 달라지기 때문에 무엇보다 장사가 잘될 길목을 고르는 것이 중요하다”고 말했다. 고가 낙찰도 피해야 한다. 단지 내 상가는 대부분 세탁소·중개업소·미용실·편의점 등 입점 업종이 한정돼 있어 임대료 책정에 한계가 있기 때문이다. 전문가들은 예정가의 150%를 넘지 않는 게 안전하다고 입을 모은다.



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