[Real Estate] 2012년 부동산 전망 - 주택값은 회복세, 전세값은 안정세

정부가 올 들어 여섯 번째 부동산 대책을 내놨다. 이번에는 서울 강남권의 규제를 풀었다. 그만큼 부동산 시장이 얼어붙어 있다는 방증이다. 경기, 변수, 수급 등 각종 변수가 얽혀 있는 2012년 부동산 시장은 회복세를 보일까. 전문가들 사이에서는 현재 주택시장 침체가 단기간에 끝나지는 않을 것이라는 견해가 우세하다

정부는 12월 7일 애초 24일 발표할 계획이었던 부동산 활성화 대책을 앞당겨 발표했다. 서울·수도권의 부동산 시장이 침체의 늪에 빠져 벗어나지 못하고 있어서다. 이로써 정부는 올 들어 여섯 번째 부동산 대책을 내놨다. 이번엔 특히 그동안 규제완화 대상에서 제외했던 강남 3구(강남·서초·송파)에 대한 투기과열지구 지정을 풀고, 다주택자 양도소득세 중과 제도를 폐지했다. 유엔알컨설팅 박상언 사장은 “강남권 부동산 규제를 푼 건 상당히 획기적인 것”이라며 “그만큼 시장 침체가 심각하다는 방증”이라고 해석했다. 건국대학교 부동산학과 조주현 교수는 “규제를 완화하더라도 부동산 가격이 급등할 우려가 거의 없기 때문에 규제를 풀 적기”라고 설명했다.

강남권 부동산 규제 완화 효과 불투명연말 부동산 시장이 정부의 규제완화로 다시 눈치작전에 들어갈 분위기다. 규제완화 효과로 매수세가 늘어나면서 집값이 오를지, 반대로 양도세 부담을 던 집주인이 시장에 급매물을 쏟아내면서 오히려 집값이 더 내려갈지 예상하기 어려워서다. 이런 분위기는 2012년까지 계속될 가능성이 크다. 글로벌 경제 위기 우려, 총선과 대선 기대감, 주택수급 불일치에 따른 전세난 등 다양한 변수가 시장에 어떤 영향을 미칠지 예측하기 힘든 상태다.

신한은행의 이남수 부동산팀장은 “침체된 시장을 살리기 위해 정부는 다양한 방안을 내놓고 있지만 시장이 어느 쪽으로 튈지 가늠하기 쉽지 않다”며 “다만 정부와 대부분의 시장 전문가는 현재 주택시장 침체가 단기간에 끝나지는 않을 것이란 점에서 비슷한 의견을 내놓고 있다”고 말했다.

민간경제연구소들의 내년 부동산 시장 전망은 밝지 않다. 침체가 이어질 것이란 전망이 대세다. 삼성경제연구소는 가계대출 규제강화, 미분양 적체 등으로 내년 주택시장 규모가 9.3% 감소할 것으로 내다봤다. 건설산업은 국내 부문에서 4.3%, 해외 부문에서는 9.2% 축소될 것으로 본다. 정부의 사회기반시설(SOC) 예산 감소와 부동산 경기 침체에 따른 수주 물량이 줄어서다. SOC 예산은 2010년 25조1000억원에서 올해 24조4000억원으로 줄고 내년엔 22조4000억원으로 더 감소한다. LG경제연구원은 내년 하반기부터 재개발·재건축 착공이 늘어나고 공공기관 지방 이전을 위한 청사 착공이 진행되면서 건설경기가 바닥을 찍겠지만 회복속도는 매우 완만할 것으로 보고 있다. 현대경제연구원은 경제성장률이 올해 4.2%에서 4%로 하락하면서 부동산 시장도 침체를 벗어나지 못할 것으로 전망한다.

전반적으로 침체를 벗어나지 못할 전망인 가운데 지역별로 부동산 시장이 따로 노는 ‘탈동조화 현상’은 내년에 더 심화할 전망이다.

국민은행에 따르면 올 들어 11월까지 수도권 주택값은 0.5% 뛰어 변동폭이 물가 상승률에도 못미쳤다. 수도권에서도 인천은 집값이 1.5% 떨어졌고, 서울은 0.2% 오르는데 그쳤다. 하지만 지방은 달랐다. 5대광역시 평균 10.4%나 뛰었다. 부산과 광주는 14.9%, 17.4% 각각 폭등했다. 내년에도 이렇게 지역별로 따로 노는 현상은 계속될 것이란 게 대체적인 시각이다. 주택산업연구원은 내년 주택시장이 서울 수도권은 1~2% 오르고, 지방은 상승세가 부산·대전에서 광주·울산·대구로 확산되면서 8% 정도 오를 것으로 예상했다. 건설산업연구원도 내년 서울 수도권 집값은 1% 상승하지만 지방은 7% 수준으로 뛸 것으로 내다봤다.

이들 기관은 수도권은 유럽 재정위기에 대한 불확실성이 사라지지 않고, 재건축 뉴타운 정책에 대한 불투명성이 지속되면서 매수심리가 위축돼 주택 거래 위축 현상이 상반기 내내 이어질 것으로 관측한다. 주택산업연구원 김덕례 연구위원은 “유럽 재정위기가 안정되고 경제 불확실성이 어느 정도 사라질 것으로 예상되는 내년 하반기부터 수도권 집값이 조금씩 회복될 가능성이 크다”고 내다봤다.

반면 지방은 새 아파트 공급 부족에 따라 실수요자들이 움직이면서 상승세가 이어질 전망이다. 지방엔 특히 혁신도시, 공공기관 이전, 여수 엑스포 등 대형 국책사업과 국제대회가 많아 국지적으로 들썩이는 곳도 많을 것으로 보인다. 건설산업연구원 이홍일 연구위원은 “내년 지방 아파트 입주물량은 6만가구 수준으로 올해보다 3만가구나 줄어든다”며 “지방은 주택공급 부족으로 상승세가 계속될 것”이라고 내다봤다. 이 연구위원은 “다만 지방도 이미 집값이 많이 오른 곳이 있어 상승폭은 올해보다 다소 줄어들 가능성이 크다”고 예상했다.

3~4인 가구 전세난 이어질 듯주택 크기별로도 전망이 엇갈린다. 소형 주택은 공급 부족으로 인기가 높을 전망이지만 중대형 아파트는 여전히 미분양이 많고 시세가 비싸 집값이 더 하락할 가능성이 크다. 국민은행의 박합수 부동산팀장은 “올해 주택시장에서 중대형은 침체였지만 소형은 인기를 끌었고, 주거용은 부진했지만 수익형 시장은 활기를 띠었다”며 “내년에도 부동산 시장은 지역별, 금액별, 종목별로 엇갈릴 가능성이 크므로 세분화해 판단해야 한다”고 조언했다.

전셋값은 안정세를 찾을 것으로 보인다. 올해 전셋값은 서울 수도권을 포함해 전국적으로 큰 폭으로 뛰었다. 국민은행 자료에 따르면 올 들어 11월까지 전국 전셋값은 평균 11.3%, 수도권은 10.3% 올랐다. 수도권에서는 집값 하락을 우려해 주택 매수를 미루고 전세만 찾는 전세선호 현상에 따라 전셋값이 20% 이상 뛴 곳도 많았다. 반면 지방에서는 주택공급이 부족해 매매시세는 물론 전세 가격까지 폭등하는 현상이 나타났다.

이런 분위기는 내년에도 이어질 전망이다. 다만 올해 많이 올랐기 때문에 상승폭은 줄어들 전망이다. 주택산업연구원은 내년 전셋값이 수도권과 지방 모두 5~7% 뛸 것으로 예상했다. 국토해양부에 따르면 내년 전국적으로 주택 입주량이 35만4000가구 규모로 올해 33만5000가구보다 1만9000여가구 늘어나는데 따라 전세난 해소에 큰 도움이 될 전망이다.

다만 입주예정 물량 중 아파트는 2만가구 정도 감소하고, 도시형생활주택 등 준주택 물량이 3만9000여가구로 크게 늘어나는 점을 주목할 필요가 있다. 1인가구를 대상으로 하는 초소형 주거시설은 늘어나는데 3~4인가구를 대상으로 하는 중형 규모의 아파트는 오히려 감소하는 것이다. 투모컨설팅 강공석 사장은 “도시형생활주택, 오피스텔 등이 내년부터 입주량이 늘어나면서 전세 불안을 해소하는 데 어느 정도 기여할 수는 있을 것”이라면서도 “다만 1~2인 가구가 아닌 3~4인 가족들이 머물기 위한 전세 부족 현상은 계속될 수밖에 없다”고 전망했다.