[Real Estate] 오피스텔 수익률 하락에 레지던스·원룸텔 뜬다

월급처럼 매달 고정적인 수익을 얻을 수 있는 임대수익형 부동산이 인기다. 많은 사람이 임대수익형 부동산이라고 하면 상가나 오피스텔, 도시형생활주택을 떠올린다. 보편적이면서 임대 수요가 많은 상품이기 때문이다. 그러나 이미 투자수요가 몰린 상품에 투자해서는 원하는 수익을 내기 어렵다. 무엇보다 경쟁이 치열하다. 인기가 오르면서 공급도 늘었다. 되레 수익률이 떨어질 수 있는 것이다.

그래서일까. 요즘 특정 수요를 겨냥한 틈새 임대상품에 관심을 보이는 투자자가 늘고 있다. 상가정보업체인 상가114의 장경철 이사는 “틈새 상품은 대개 안정적으로 연 8% 이상의 임대수익을 내는 사례가 많다”며 “분양가 인상과 공급 증가로 오피스텔의 수익률은 예전만 못해 틈새 상품을 찾는 투자자가 많다”고 말했다.

지식산업센터의 상가 노려볼 만 지식산업센터(옛 아파트형 공장) 상가는 아파트단지 상가 못지 않게 안정적인 상품으로 꼽힌다. 센터의 업무시설에서 일하는 근로자들이 배후 수요층을 형성하기 때문이다. 입점 업종도 장기 계약이 많은 은행이나 병·의원, 약국, 편의점이어서 안정성이 높은 편이다. 상가뉴스레이다의 선종필 사장은 “아파트는 낮 시간에 비어 있게 마련이지만 지식산업센터는 아침부터 저녁까지 근로자들이 머물고 있어 같은 크기라도 장사가 잘 돼 임대료를 더 받을 수 있다”고 말했다.

희소가치도 높은 편이다. 대개 상가는 센터 연면적의 10% 이내로 제한된다. 센터 내 업무시설 입점 업종이 IT·BT·연구시설로 제한돼 있어 소득수준이 높다는 것도 특징이다. 수익률도 좋은 편이다. 서울 구로구 가산디지털밸리 내 지식산업센터(연면적 6만6000㎡) 내 전용 40㎡형 상가(편의점)에서는 분양가 5억3000만원에 보증금 1억원, 월 400만원의 임대수익을 얻고 있다. 세금을 제해도 수익률이 연 10%가 넘는다.

다만 센터의 근로자가 수요층의 대부분이기 때문에 주말이나 휴일에는 사실상 문을 닫아야 한다. 상가가 대부분 지하에 조성되기 때문에 유동인구 유입이 어렵다는 단점이 있다. 센터 내 업무시설 입주율이 저조하면 자칫 상가도 공실이 될 위험이 있다. 한국창업부동산정보원의 권강수 이사는 “센터 상가에 투자할 때는 상가보다는 지식산업센터 자체를 살펴야 한다”며 “센터의 접근성, 주변 산업시설과 입점 업종 간의 연계성, 분양률 등이 센터 상가 투자의 성공 여부를 좌우한다”고 말했다. 외국인 관광객 1000만명 시대를 맞아 이들을 겨냥한 숙박시설도 틈새상품으로 떠오르고 있다. 관광객은 느는데 이들을 수용할 숙박시설은 부족하기 때문이다. 서울시에 따르면 지난해 말 현재 서울의 관광호텔 객실은 총 2만5160실로 외국인 관광객 숙박 수요 4만237실에 비해 1만5077실이 부족하다. 이 때문에 서울시와 정부가 숙박시설을 늘리려고 노력하고 있다. 서비스드레지던스와 비즈니스호텔이 관심을 끄는 배경이다.

두 상품은 모두 아파트처럼 개인이 객실별로 분양을 받아 임대수익을 얻을 수 있다. 전문업체가 운영·관리를 맡고 투자자는 운영 수익을 배분 받는 형식이므로 임차인을 구하기 위한 번거로움이 없다. 서비스드레지던스는 한동안 불법 논란이 있었지만 최근 관련법상 ‘생활숙박업’으로 분류돼 합법화의 길이 열렸다. 최근 서울 중구 회현동에서 호텔 명동이 일반인 투자자 모집에 나섰고, 경기도 수원시에서는 하이엔드 호텔이 분양 중이다. 서울 마포구 공덕동에서는 레지던스인 코업시티하우스가 분양 중이다. 관광객 증가로 숙박료가 오르고 있어 유망 상품으로 꼽힌다. 분양가는 서울·수도권에서 3.3㎡당 평균 900만~1000만원 선으로 보통 1실당 1억5000만~2억원 정도다. 숙박료는 1박에 15만~20만원 정도다. 임대수익률은 대략 7% 정도다. 이들 상품은 그러나 운영업체에 모두 맡겨 두는 상품이므로 운영업체의 경험이나 기존의 운영 사례를 잘 따져봐야 한다.

원룸텔·고시텔·미니룸·리빙텔 등으로 다양하게 불리는 고시원도 주목할 만하다. 대부분 전용 7~16㎡형으로, 방 안에 샤워실·화장실이 있고 주방·세탁실은 공동으로 사용한다. 원룸텔은 다른 소형 주거시설보다 투자비가 적게 드는 게 특징이다. 서울에서 분양 중인 원룸텔은 대부분 평균 분양가가 7000만원 수준으로, 1억~3억원 선인 도시형생활주택이나 오피스텔보다 싸다. 월 50만~70만원의 임대수입으로 연간 10% 안팎의 수익을 올릴 수 있다.

서비스드레지던스 합법화 길 열려도심의 상가나 오피스 한두 개 층을 사거나 빌려 원룸텔로 리모델링 한다든가, 땅을 사서 신축하면 수익을 더 올릴 수 있다. 장모(48·서울 마포구 합정동)씨는 2년 전 경기도 평택시 합정동의 상가건물을 5억5000만원에 사들여 원룸텔 35실을 만들었다. 공사비 2억5000만원은 대출 받았다. 현재 공실률이 10%지만 월 1120만원(1실당 월세 35만원)의 임대수입을 올린다. 월 대출이자와 운영비 300만원을 빼고 매달 820만원(수익률 연 15%)을 챙긴다.

하지만 장기 거주자보다는 2~3개월 정도의 단기 임차인이 많고 임대료가 주거용 시설 가운데 가장 싼 편이라 저소득층이 찾아 세입자가 자주 바뀌는 편이다. 전기·수도료 등 관리비(한 달 평균 3만~5만원)도 집주인이 내야 한다. 1~2실을 사는 경우 구분등기가 되지 않기 때문에 필요할 때 팔기가 쉽지 않다는 점도 고려해야 한다. 지분등기는 건물이 있는 땅에 대한 소유권만 인정돼 나머지 공유 지분자의 동의 없이는 팔거나 용도를 바꿀 수 없어 재산권 행사에 어려움이 따른다. 코쿤하우스의 고종옥 사장은 “원룸텔은 한 건물 안에 여러 명의 소유주가 있어 분양 후 체계적인 관리가 어렵다”며 “분양업체가 준공 후 지속적으로 관리할 수 있는지 확인하는 게 필요하다”고 말했다.

상가주택도 관심을 가져볼 만하다. 상가주택은 1층에는 상가나 공장, 2층 이상에는 주택을 들일 수 있는 단독주택이다. 주로 신도시의 공공택지에서 점포겸용 단독주택지를 사서 신축하는 사례가 많다. 투자금은 수도권에서는 7억~13억원 정도가 든다. 다른 임대수익형 상품보다 초기 투자금이 많이 들지만 정부가 지난해 층수 제한을 3층 이하에서 4층 이하로 완화하고 가구 수 제한도 폐지하면서 은퇴를 앞둔 중·장년층에게 인기를 끌고 있다. 1개 층을 더 들이면 그만큼 임대수익을 더 올릴 수 있기 때문이다. 경기도 용인시 동백·기흥지구나 화성시 동탄신도시, 판교신도시 등 수도권 공공택지가 인기 투자처로 꼽힌다. 서울에서 가깝고 주거환경이 쾌적하기 때문이다.

상가주택은 입지를 최우선으로 고려해야 한다. 주택가 안쪽보다는 큰 도로를 끼고 있는 곳이 좋다. 주택가가 시작되는 입구나 인근 주민들이 이동하는 동선에 위치해야 한다는 얘기다. 그래야 상가나 원룸 임대가 쉽다. 주변에 대학이나 사무실이 많고 근린상가 등 경쟁 상업시설이 적을수록 좋다. 투자 대상지가 1종 일반주거지역인지, 2종 일반주거지역인지도 확실히 따져야 한다. 지난해 완화된 규제는 1종 일반주거지역만 해당되기 때문이다. 사업이 완료된 공공택지에서는 인허가를 받기 까다롭다는 점도 고려해야 한다. 특히 단기 차익을 노린 투자는 삼가야 한다. 신한은행의 이남수 부동산팀장은 “상가주택은 아파트 같은 다른 주택에 비해 환금성이 떨어지므로 장기적인 관점에서 접근하는 게 바람직하다”고 말했다.