[Real Estate] 희소가치 커진 대단지 분양 봇물

한동안 숨 고르기에 들어갔던 분양시장에 활기가 돌고 있다. 건설업체들이 19대 국회의원 선거 이후로 미뤘던 분양 물량을 쏟아내고 있다. 4월 마지막 주에만 견본주택 18곳이 문을 연다. 총선이 끝나고 총부채상환비율(DTI) 완화 등 거래활성화 대책이 나올 것이라는 기대감에 분양시장이 들썩이는 것이다.

1000가구 넘는 대단지에 관심새 아파트에 대한 주택 수요자의 관심도 커졌다. 한꺼번에 쏟아지는 분양물량에 어떤 아파트를 골라야 할지 고민이 많다. 입지·브랜드 등 아파트를 고를 때 따져야 할 요소는 많지만 같은 지역이라면 단지 규모가 큰 아파트가 유리하다는 게 전문가들의 조언이다. 전통적으로 1000가구가 넘는 대단지는 ‘투자 1순위’ 고려 대상으로 꼽힌다. 단지 규모가 크면 해당 지역 내 랜드마크가 될 가능성이 크기 때문이다. 부동산컨설팅업체인 나비에셋 곽창석 대표는 “랜드마크 단지는 해당 지역 주민뿐 아니라 다른 지역에서 이사 오려는 수요자가 가장 먼저 고려하게 마련이라 찾는 사람이 많아 환금성이 좋은 편”이라고 말했다.

해당 지역 집값 상승의 견인차 역할을 하는 것도 수요층이 탄탄하기 때문이다. 단지 규모가 큰 만큼 커뮤니티나 조경 등 부대시설이 잘 갖춰지는 것도 장점이다. 관리비 부담도 덜하다. 한 부동산정보업체 조사에 따르면 난방방식에 따라 차이가 있지만 전용 84㎡형을 기준으로 서울 1000가구 이상 대단지 아파트 월 평균 관리비는 200가구 규모의 아파트보다 5만원 정도 저렴한 것으로 나타났다.

올해 서울에서 오랜만에 대단지 분양 소식이 많다. 중앙일보조인스랜드 조사에 따르면 5~6월 두 달간 서울에만 2만여가구(일반분양 1만가구)가 나온다. 이 중 1만5000가구가 대단지 물량이다. 집을 지을 수 있는 빈 땅이 거의 남아 있지 않은 서울에서 대단지를 만나기는 쉽지 않다. 앞으로 대단지 희소성은 더 커질 것으로 보인다. 서울은 기존 주택을 허물지 않으면 새 집을 공급하기 어려운 상황이다. 때문에 신규 주택 공급의 대부분을 뉴타운·재개발·재건축 등 정비사업에 의존할 수 밖에 없다. 하지만 최근 서울시의 재개발·재건축 출구전략으로 뉴타운·재개발·재건축 사업이 대거 원점으로 돌아갈 것으로 보여 대단지가 조성되기 더 어려워지는 것이다. 부동산개발업체인 내외주건 김신조 사장은 “재건축·재개발 규제가 강화되면 서울에서 사실상 대규모 주택사업이 이뤄지기 힘들고 소규모로 주택공급이 이뤄지게 될 것”이라고 말했다.

서울 강남권은 재건축·보금자리, 강북은 뉴타운·재개발 물량이 눈에 띈다. 강남 분양시장은 오랜만에 풍년이다. 지난해 말 투기과열지구에서 해제되면서 분양가 상한제 단지도 분양권 전매제한 기간이 주택 크기에 관계없이 1년으로 줄어 주택 수요자의 관심이 더 커졌다.

최근 롯데건설이 서울 서초동에 분양한 교대역 롯데캐슬 프레지던트는 평균 1.2대 1의 경쟁률로 무난한 청약 성적을 받았다. 3월에 삼성물산이 서울 도곡동에 분양한 래미안 도곡 진달래는 평균 6대 1, 최고 51대 1의 경쟁률을 보였다.

가장 눈에 띄는 단지는 삼성물산이 서울 대치동 청실아파트를 재건축한 래미안 대치 청실이다. 1608가구 대단지며 122가구가 일반에 분양된다. 일반분양 물량이 많지는 않지만 122가구 모두 59~84㎡(이하 전용면적) 중소형으로 이뤄진 데다 주변에 중앙대부속고, 단국대부속중·고, 숙명여중·고, 대치·대도초, 대청·역삼중 등이 모여 있는 명문학군에 속해 실수요자의 큰 관심을 끌 것으로 보인다. 분양가는 3.3㎡당 3200만원을 넘을 것으로 보인다. 현재 청실아파트 조합원 물량 시세는 3.3㎡당 3300만~3400만원 수준이다.

보금자리주택지구 공급물량도 많다. 한국토지주택공사(LH), SH공사의 보금자리주택뿐 아니라 민간 건설업체가 짓는 중대형 민영 아파트도 나온다. 삼성물산은 강남보금자리지구에 짓는 1020가구 중대형 대단지 자곡 래미안이 주목을 받고 있다. 강남권에서도 알짜 입지인 보금자리지구에 들어서 입지는 나무랄 데 없다. 보금자리지구 내에서도 중심상업시설을 걸어서 이용할 수 있어 생활 편의성이 돋보인다. 분양가는 3.3㎡당 2000만원선으로 예상된다. 울트라건설이 지난해 서초지구에 공급한 참누리 에코리치 분양가는 3.3㎡당 1940만원이었다. LH가 A7블록에 공급하는 765가구도 있다. 보금자리주택은 사전예약 때 대부분 주인이 정해져 있어 본청약 때는 남은 물량이 많지 않다. 하지만 이 단지는 사전예약 없이 본청약만 진행해 당첨 가능성이 크다. 분양가는 3.3㎡당 1000만원에 달할 것으로 예상된다.

강북권은 뉴타운에서 대단지가 쏟아진다. 서울시의 뉴타운 출구전략으로 지정해제 되는 뉴타운이 속속 나오고 있어 희소가치가 더 크다는 평이다. 삼성물산·대우건설이 공동 시공하는 아현뉴타운 3구역 3885가구, 현대산업개발·GS건설 등이 함께 짓는 가재울뉴타운 4구역 4300가구가 5월에 나온다. 이들 단지는 단지 규모가 커 일반분양 물량도 넉넉하다. 아현뉴타운 3구역은 일반분양 물량이 886가구이고, 가재울뉴타운 4구역도 1401가구다. 아현뉴타운 3구역은 아현뉴타운 내에서 규모가 가장 큰 단지다. 광화문·여의도가 가깝고 지하철 2호선 아현역, 5호선 애오개역을 걸어서 이용할 수 있는 역세권 단지다. 분양가는 주변 시세와 비슷한 3.3㎡당 2000만원 안팎으로 예상된다.

가재울뉴타운 4구역도 가재울뉴타운에서 규모가 가장 큰 단지다. 경의선 가좌역, 6호선 디지털미디어역을 이용할 수 있다. 단지 안에 각급 학교가 5곳에 들어선다. 가재울뉴타운은 2차 뉴타운 중 사업 속도가 가장 빠르다. 이미 1구역 가재울 아이파크, 2구역 가재울 센트레빌이 입주했고 3구역 래미안e편한세상이 올 10월 입주를 앞두고 있어 주거환경이 괜찮은 편이다. 입주한 1·2구역 매매값은 분양가 수준이라 4구역 분양가는 3.3㎡당 1700만원선으로 예상된다. 조합원 매물은 3.3㎡당 1500만원선에 시세가 형성됐다.

강남권 재건축·보금자리, 강북권 뉴타운·재개발왕십리뉴타운에서도 1구역(삼성물산·대림산업 등 공동시공) 1702가구(일반분양 600가구)와 3구역 2182가구(일반분양 836가구)가 나온다. 지난해 공급된 2구역 분양가(3.3㎡당 1900만원선)와 비슷한 수준에 분양될 것으로 보인다. 보금자리주택 등 전용 85㎡ 이하의 공공 분양주택은 청약저축과 주택청약종합저축 무주택 세대주만 신청할 수 있다. 공공 물량이더라도 전용 85㎡ 초과는 85㎡ 초과의 민영주택과 마찬가지로 청약예금과 주택청약종합저축 가입자가 청약할 수 있다.

민영아파트에 청약하려면 청약 전 청약예금 통장과 같이 주택 규모에 맞는 예치금을 미리 넣어두면 된다. 민간 건설업체들이 분양하는 민영주택의 경우 분양 물량의 50~75%를 청약가점제로 당첨자를 뽑는데 청약통장 가입기간이 긴 기존 통장이 유리하다.