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[Real Estate] 취득세·양도세 줄어 미분양 아파트 ‘숨통’

[Real Estate] 취득세·양도세 줄어 미분양 아파트 ‘숨통’



정부가 주택 경기 활성화를 위한 비장의 카드를 꺼내 들었다. 집을 살 때 내야 하는 세금(취득세)과 집을 팔 때 내야 하는 세금(양도소득세)을 모두 감면(면제)하고 나섰다. 적용 기간이 연말까지라 길어도 3개월에 불과해 경기 활성의 효과를 보기에는 짧다는 지적이 있다. 그러나 중장기적으로 긍정적인 영향을 미칠 것이라는 기대가 크다.

9·10대책에 따르면 연말까지 미분양 주택을 사면 5년간 양도세가 면제된다. 대상이 되는 미분양 주택은 준공 전후 단지가 모두 포함된다. 이미 집이 있는데 미분양 주택을 사도 양도세 비과세 혜택을 누릴 수 있다. 적용 시점은 계약일 기준이며 계약일로부터 5년이 지난 후에 발생한 양도 차익에 대해서는 양도세를 내야 한다. 단, 분양권 상태에서 팔면 양도세 감면 혜택을 받을 수 없다. 취득세 감면혜택은 9억원 이하 주택(2→1%)과 9억원 초과 주택(4→2%)에 모두 적용된다. 잔금 납부일과 소유권 이전 등기일 중 빠른 날이 기준이다. 이들 혜택은 이르면 10월 초 시행될 예정이다.


뉴타운·재개발 물량 수혜이번 대책으로 가장 수혜를 보는 것은 미분양 단지다. 특히 준공 후 미분양 단지는 취득세 50% 감면과 양도세 5년 면제 혜택을 모두 누린다. 중앙일보조인스랜드 조사에 따르면 이들 혜택을 모두 누리는 미분양 단지(올해 입주 예정)와 준공 후 미분양 단지는 각각 4만1300여 가구, 4만24000여 가구다. 이 중 80% 정도가 서울·수도권에 몰려 있다. 서울에서는 서대문구 가재울뉴타운 래미안e편한세상 등 뉴타운·재개발 물량이, 수도권에서는 공공택지에 많다. 서울은 7월 말 현재 3146가구의 미분양 아파트가 있다.

동작구 흑석동 일대 흑석뉴타운을 중심으로 재개발 미분양 단지가 적지 않다. 7월 입주를 시작한 한강푸르지오와 연말 입주하는 센트레빌Ⅱ 등이 있다. 상도동은 1559가구 상도엠코타운이 분양 중인데 10% 정도가 미분양으로 남아 있다. 9월 말 입주 예정이라 계약 직후 이사할 수 있다. 신대방동에서는 보라매e편한세상이, 사당동에서는 이수자이가 분양 중이다.마포구는 아현·용강동 일대 재개발 단지에 미분양이 몰려 있다.신공덕동에는 한국토지주택공사가 분양 중인 주상복합아파트 펜트라우스가 분양가의 최고 25% 싸게 남은 물량을 내놨다. 2009년 11월 최초 분양 당시보다 분양가를 최고 2억5000만원 내렸다. 잔금(70%)은 입주 후 2년 후(무이자) 낼 수 있다. 서교동에는 강북의 타워팰리스로 불리는 메세나폴리스가 눈에 띈다. 122~244㎡형 617가구로, 업무·쇼핑·문화공간이 모두 갖춰진 복합단지다.

강동구에서는 천호동의 강동역신동아파밀리에와 성내동 벽산블루밍파크엔에 잔여 물량이 남았다. 주상복합 단지인 파밀리에는 94~107㎡형 230가구로, 주거동과 상업동이 분리돼 있어 사생활 침해를 방지할 수 있다. 서대문구에서는 3200가구가 넘는 가재울 뉴타운 래미안e편한세상이 분양 중이다. 이미 입주해 양도세뿐 아니라 취득세 감면 혜택도 누릴 수 있다.수도권에선 용인시와 수원시가 수혜 대상이다. 수도권에서도 미분양이 많은 지역으로 꼽히는 데다 준공 후 미분양이 많이 남아있기 때문이다. 용인시는 전체 미분양(5643가구)의 54%인 3096가구가 준공 후 미분양이다. 수원시도 준공 후 미분양이 752가구로 전체(1123가구)의 67%에 달한다. 분양가 할인 등 혜택도 다양하다.

용인시 구성동 구성자이3차 아파트 146㎡형 은 분양가에서 최대 2억원의 할인 혜택을 누린다. 최근 분양 당시 3.3㎡당 1357만원이던 분양가를 1000만원으로 낮췄다. 죽전 한화 꿈에그린도 최대 1억원까지 분양가를 내렸다. 101㎡형과 180㎡형 중대형 379가구로 이뤄진 이 아파트는 가구별로 15% 이상 할인 받을 수 있다. 일부 가구에는 계약자가 원하면 계약을 해지하고 계약금을 돌려주는 계약금 안심보장제를 실시하고 있다. 수원시에서는 이목동 장안STX칸이 최고 5000만원 프리미엄(웃돈) 보장제를 내걸고 있다.전문가들은 양도세 5년 감면은 쌓인 미분양을 해소하는 촉매제역할을 할 것으로 기대한다. 취득세도 얼어붙은 주택 거래의 숨통을 트일 것이란 전망이다. 국민은행 부동산팀 박원갑 수석팀장은“취득·양도세 동시 감면은 올해 나온 대책 중 가장 강력하며 집을 사려는 매수자에게 세제 혜택을 준 만큼 어느 정도 거래를 늘이는데 효과가 있을 것”이라고 말했다.

하지만 무엇보다 9·10대책이 이른 시일 안에 현실화 돼야 한다고 입을 모은다. 적용 기간이 너무 짧아 큰 효과를 기대하기 어려운 상황에서 개정안이 효력을 발휘할 때까지 관망세가 이어지면 찬바람이 불고 있는 주택시장을 꽁꽁 얼릴 것이라는 예상이다.부작용에 대한 우려도 적지 않다. 대책 발표 전에 미분양 단지를 샀거나 최근에 새 아파트를 분양 받은 경우 반발이 일어나고 있다.계약을 포기하고 다시 분양 받겠다고 나서는 계약자가 늘어나고 있다. 최근 청약을 받은 경기도 화성시 동탄2신도시 합동분양 5개 단지(4100여 가구)는 아직 정식 계약이 진행되지 않아 청약 당첨자들이 대거 계약을 하지 않을 것을 우려하고 있다.

합동분양에 참여한 B건설사 관계자는 “계약기간에 계약하지 않고 미분양이 되면 계약하겠다는 것”이라며 “앞으로 양도세 혜택이 없는 신규 분양단지 분양이 더 어려워질 것으로 우려된다”고 말했다. 입주 지연 움직임도 보이고 있다. 개정안은 국회 상임위를 통과한 날부터 적용되는 것이 일반적이라 입주를 미뤘다가 취득세 감면이 확정되면 입주하겠다는 것이다.


신규 분양단지는 울상시행이 확정되면 주택시장에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 전문가들은 내다본다. 주택산업연구원 주택정책연구실 시장분석팀 김지은 책임연구원은 “미분양이라도 새 아파트에 대한 관심이 커진다는 것은 기존 주택시장에도 긍정적인 요인”이라고 말했다. 하락세인 집값 반등의 촉매제 역할을 할 것이라는 의견도 나온다. 신한은행 부동산팀 이남수 팀장은 “연말 대선 이후 정부가 바뀌면 경제 활성화대책이 나오게 마련인데 이때까지 9·10대책이 주택시장 보합세를 위한 역할을 할 것”이라고 말했다.그는 “집값이 워낙 단기간에 급락하고 전셋값은 단기간에 급등해 내년 상반기 중소형의 경우 전세수요가 매매수요로 돌아설 가능성이 크다”고 말했다. 우리은행 주택금융부 부동산연구팀 홍석민팀장은 “9·10대책이 얼마나 약발을 발휘하느냐에 따라 주택시장 판도가 달라질 수 있다”며 “전세가율이 크게 높아진 데다 아직까지 주택공급이 부족한 편이라 집값이 오를 수 있는 상황은 갖춰졌다”고 말했다.



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