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일본 리츠 시장에 온기 돈다

일본 리츠 시장에 온기 돈다

오피스 시장 바닥에서 회복세…대형 리츠 상장 러시



일본 부동산투자신탁(리츠·REITs) 시장이 살아나고 있다. 2012년 초부터 회복세를 나타내다 연말에는 2011년 동일본대지진 이전 수준까지 회복했다. 2012년 초반 840포인트 전후로 움직인 도쿄증권거래소 REIT 지수는 연말 1000포인트를 넘었다. 이런 상승 기조가 2013년에도 지속될 것인지는 오피스 시황의 동향에 달렸다.

J-REIT 전체 보유자산을 부문별로 보면 오피스 비중이 50%를 넘는다. 미국 등 세계 주요 REIT에서 주택이나 상업시설 등이 주를 이루는 것과는 대조적이다. SMBC닛코증권의 도리이 히로시 시니어 애널리스트는 “오피스 시황의 개선과 물건 취득에 의한 수익 확대가 진행되면 2013년에는 지수가 1200포인트 후반까지 회복될 여지가 있다”고 이야기한다.

2012년 수도권 오피스 시장은 ‘2012년 문제’라고 불리는 이른바 오피스 빌딩의 대량 공급에 휘둘렸다. 세계 최대의 사업용 부동산 비즈니스 회사인 CBRE의 조사에 따르면 2012년 1~3월 기간 7.1%였던 도쿄 도심 5개구의 오피스 공실률은 4~6월 기간에 7.8%까지 악화했다.

그중에서도 A등급이라고 일컬어지는 하이그레이드 빌딩의 공실률은 6.4%에서 10.3%까지 상승했다. 2003년 당시 일본 부동산업계는 도심 오피스 빌딩 대량 공급에 따라 도쿄 치요다구 등 5개 구의 공실률이 최악 수준으로 떨어지는 뼈아픈 경험을 했다.



올해 도쿄증권 REIT 지수 1200 육박할 듯하지만 공급 예정 빌딩의 4분의 3이 준공되면서 하반기에 개선 조짐이 나타나기 시작했다. 특히 A등급은 11월 8.8%까지 호전됐다.

IT관련 임차인을 중심으로 한 이전·확장 수요가 증가했고 동일본대지진 피해로 인해 안전에 대한 의식이 높아진 덕분이다. 임대료가 비싸도 내진성이 높은 빌딩에 입주하려는 임차인이 급격히 증가해 신축 빌딩에 대한 요구가 높아졌다.

지난해 5월에는 ‘2102년 대량공급의 끝’이라 일컬어지던 JP타워가 완공됐다. JP타워는 도쿄중앙우체국을 재건축한 것으로 도쿄역 바로 앞에 우뚝 솟은 지상 38층짜리 초고층 빌딩이다. JP타워의 완공 이후 오피스 시황은 눈에 띄게 개선되기 시작했다. ‘신규 공급 감소와 수요 회복으로 오피스 시황의 최악기는 지나가고 있다’는 것이 전문가들의 일치된 견해다.

오피스 시장의 움직임을 예견해 온 것이 J-REIT시장이다. J-REIT는 부동산을 운용 대상으로 하는 투자신탁사들이 도쿄증권거래소에 상장하고 있는 투자법인 출자증권이다. J-REIT는 투자자로부터 모은 자금을 복수의 임대부동산에 투자해 그 투자수입이나 부동산 매각수입으로 얻은 이익을 투자자들에게 분배한다.

J-REIT의 경우 수도권 오피스 빌딩을 운용대상으로 하는 REIT가 많아 시세도 오피스 시황의 동향에 쉽게 영향을 받는다. 이전에는 ‘주식과 채권의 중간’, ‘미들 리스크’, ‘미들 리턴 시장’ 등으로 설명됐으나 2008년 상장사인 뉴시티 레지던스가 파산하면서 이러한 이미지도 붕괴했다. ‘부동산시장 안정화 펀드’ 창설이나 일본은행의 REIT 매입 등 정책지원으로 회생의 기회를 잡았으나 동일본대지진을 계기로 다시금 정체기에 빠졌다. 2012년 문제로 미래에 대한 불안도 짙었다.

이러한 시장에 변화가 보이기 시작한 것이 2012년이다. 오피스 시황이 예상보다 빨리 바닥을 치면서 금융회사가 리츠 투자를 본격적으로 재개했다. 이시자와 타카시 미즈호증권 애널리스트는 “안정된 임대수입이나 높은 배당금 등 REIT는 본래 은행이 좋아하는 투자 대상”이라고 말했다. 금융기관이 주머니를 열기 시작하면서 다른 투자자의 투자의욕도 커졌다. 시세 회복기운을 타고 2012년 4월에는 케네딕스 레지덴셜이 신규 상장했다. 리츠의 신규 상장은 4년 반만의 일이다.

이후 계속해서 신규 상장이 이어졌고 2012년 연말에는 싱가포르 정부 계열의 글로벌 로지스틱스 프로퍼티스(GLP)가 상장했다. 2013년 상반기에는 미국 물류인 프로로지스나 대형 유통회사인 이온의 리츠가 상장할 것으로 보여지면서 대형 리츠의 상장 러시는 당분간 계속될 전망이다.

하지만 REIT 운용담당자들은 오피스 시황의 미래에 대해 신중한 견해를 보이고 있다. 노무라부동산 투자고문인 츠가 켄지 투자책임자는 임차인 우위의 상황은 변하지 않고 앞으로 1년은 최저수준의 임대료가 계속될 것으로 전망했다. 사카네 하루키 도큐부동산 사장 역시 임대료가 오르는 데는 2년 정도의 기간이 요할 것으로 내다봤다. 운용 쪽에서 보수적인 목소리를 내는 것은 REIT 특유의 사정 때문이다. REIT는 타인의 자산을 맡아 운용한다. 따라서 임대료를 낮춰서라도 공실을 메꿔갈 필요가 있는 것이다.

이 이상으로 그들을 신중하게 하는 요인은 바로 오피스 시장의 양극화다. 대량 공급된 신축 빌딩의 입주가 진행되면서 실제로는 2차, 3차 대량 공실이 발생하고 있다. 입지조건이나 스펙이 비교적 좋은 빌딩은 순조롭게 메워지고 있지만 그렇지 않은 물건은 장기적으로 고전하며 전체 시황 회복의 발목을 잡고 있다. 지역 양극화도 진행되고 있다.

시부야에 대형 소셜 게임회사인 DeNA 등이 들어선 것을 계기로 시부야역 주변 오피스가에 IT분야 관련 기업이 속속 이전했다. 임대료 재계약에서 가격 인상의 움직임도 나오고 있다. 그에 반해 제조업 임차인이 많은 JR야마노테선 동쪽 지역에서는 유럽 채무위기나 일?중 관계 악화 등으로 이전 계획의 연기 및 보류가 잇따르고 있다. 일부에서는 대형 해약도 예상된다.

2012년 12월 21일 일본 최대 물류시설 특화형 리츠가 상장했다. 싱가포르 정부 개발업자인 GLP그룹이 조성한 GLP투자법인이다. 이 REIT는 GLP그룹이 일본 국내에 보유한 83개 건물 중 30건, 2087억엔 상당을 운용한다. GLP그룹의 강점은 종래의 창고와는 구별되는 선진형 물류시설이라는 점이다.

대규모 면적으로 유통상의 가공 공간을 확보하기 유리하며 높은 천장과 적재량으로 운반기계의 사용에도 적합하다. 여기에 운송효율을 배려한 설계를 취하고 있다. 이러한 선진 물류시설은 인터넷 통신판매나 3PL(물류업무의 외부위탁) 확대 바람을 타고 대도시를 중심으로 개발이 진행되고 있다. 일본 내에서 선진 물류시설의 선구자로 불리는 프로로지스도 2012년 12월 J-REIT에 뛰어들 의사를 밝혔다.

프로로지스 일본법인의 야마다 사장은 “일본의 물류 부동산 시장은 초창기를 벗어나 본격적인 확대기에 돌입하려 하고 있다”고 말했다. CBRE의 보고에 따르면 2013년은 역대 두 번째로 많은 물류시설의 공급이 예상된다. 이에 따라 오피스 주도였던 J-REIT에도 변화의 조짐이 뚜렷하다.



도쿄 도심 오피스 공실률 낮아져도시미래종합연구소의 보고서에 따르면 2012년은 오피스 이외 부문에서 거래가 활발했던 것을 알 수 있다. 가장 눈에 띄는 것은 상업 시설 부문이다. 같은 해 6월 상장한 액티비어 프로퍼티스는 보유자산(1704억엔)의 과반수가 도시형 상업시설에 집중돼 있다. 소비가 늘지 않는 상황에서도 인구 유입이 계속되는 도심부에서 안정적인 매출이 예상된다.

다이와하우스 리트는 스폰서인 다이와하우스의 택지개발과 연결해 교외형 상업시설을 전개하고 있다. 임차인 중에는 아이들 대상의 의류 등 생활밀착형 점포 운영자가 많아 수요창출과 일상수요 확보라는 두 마리 토끼를 다 잡을 수 있다는 장점이 있다. CBRE의 미즈토 애널리스트는 “싱가포르 등 아시아의 주요 REIT는 상업시설이 주류”라며 “일본에서도 좀 더 주목 받아야 마땅하다”고 말한다. 는 입장이다.

전반적으로 2013년 리츠 시장에는 플러스 요소가 더 많을 것으로 보인다. 2013년 도쿄의 오피스 공급량은 절반 이하로 감소하고 공실률은 빠르게 개선될 것으로 예상한다. 임대료도 2013년 상반기면 바닥을 칠 것으로 보인다. 임차주택시장의 안정과 물류시설 호조도 지속될 것이다. 리츠 시장의 침체기에 민주당은 몇 가지 시장활성화 대책을 내놓아 시가 안정을 떠받쳤다. 여기에 ‘탈 디플레이션’을 내건 자민당 정권의 탄생은 리츠에 있어 보다 강한 바람을 실어다 줄 것이라고 시장관계자들은 보고 있다.
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