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Asset Management - 적은 돈으로 美·日 부동산에 투자

Asset Management - 적은 돈으로 美·日 부동산에 투자

경기회복 기대감에 전망 밝은 편 … 절세 효과는 없어



미국 유학파 직장인 A씨는 대학 시절 자신이 거주하던 지역의 부동산에 직접 투자해 수익을 내려고 했다. 그러나 당시에는 부동산에 투자할 만큼의 목돈이 없어 투자하지 못했다. 요즘같은 부동산 회복기에는 아쉬움이 많다. A씨는 그러나 얼마 전 ‘리츠펀드(REITs)’에 가입했다.

리츠는 주식·채권시장이 불투명한 가운데 상대적으로 안정적인 수익을 기대할 수 있는 상품이다. 특히 해외 부동산 리츠에 주목할 만하다. 리츠펀드란 부동산 중 상장 부동산 또는 부동산 관련 주식에 투자해 배당 이익이나 자본 이익을 추구하는 것이다.

적은 금액으로도 오피스·호텔·상가·주택 등 다양한 부동산 상품에 분산 투자하는 장점이 있다. 현재 일반투자자가 쉽게 접근할 수 있는 리츠펀드로는 미국·호주 등을 중심으로 하는 글로벌 리츠와 일본·홍콩·싱가포르 중심의 아시아 리츠가 있다.

세계은행이 6월 발표한 ‘201~2015년 세계 국내총생산(GDP) 성장률’에 대한 전망은 3~3.3%로 여전히 낮다. 그러나 펀더멘털은 지속적으로 개선될 전망이다. 특히 미국 부동산 시장은 S&P 실러지수(주택가격지수) 기준으로 2006년 상반기 고점 대비 현재 70% 수준에 불과하다. 7월 말 발표된 5월 지수는 전년 동기 대비 12.2% 올라 완연한 회복세다.

미국 부동산 회복이 고용과 기업 실적 회복으로 이어지는 선순환 고리가 형성되는 징후, 일본의 디플레이션 탈출 기대감도 있다. 이에 따라 두 리츠 상품의 연초 이후 수익률이 12~23%를 기록했다. 올 상반기 일본리츠를 필두로 한 가파른 가격 상승과 5~7월 사이의 변동성 확대 탓에 리츠시장이 고점이 아니냐라는 의문도 제기됐다. 그러나 2009년 1월 이후 추세를 감안하면 상승세는 여전히 유효하다고 볼 수 있다.

최근 미국 연방준비제도의 양적완화 축소 우려로 장기 금리가 올라가고 리츠의 배당매력도가 일시적으로 떨어졌다. 금리가 올라가면 리츠의 배당수익률과 금리 간 차이가 좁혀지기 때문이다. 양적완화 종료 및 금리인상 기조는 주식과 채권 등 투자자산에 부정적일 수 있다. 그러나 적극적이고 급진적인 출구전략이 아니라면 리츠에는 오히려 도움이 된다.

홍콩·싱가포르 등은 정부 규제에도 초저금리 현상과 꾸준한 수요 회복으로 부동산 가격 상승이 지속되면서 연초 이후 비교적 높은 수익률을 기록 중이다. 일본과 호주 역시 제자리를 찾아가는 모습을 보였다. 블룸버그유럽부동산지수 역시 최근 1년의 흐름에서 약 19% 내외의 상승세를 보였다.

리츠펀드는 직접 매입에 따른 중개비와 세금을 비롯한 각종 거래비용 부담을 줄일 수 있다. 특히 높은 환금성이 큰 장점이다. 경기 회복기에 인플레이션 헤지 기능도 있다.

다만, 부동산 펀드 자체가 부동산과 주식의 성격을 동시에 갖고 있어 금리와 경기에 민감하고, 순수한 부동산 투자에 비해 주식시장 움직임에 영향을 받을 수 있다. 해외 투자의 경우 절세 효과가 없어 배당·자본 이득에 소득세율 15.4%가 그대로 적용이 된다. 금융소득종합과세에 걸릴 수 있다는 점도 유의해야 한다. 금리 상승에 따른 비용 증가분과 임대료 상승에 따른 수익성 증가 중 어느 쪽의 효과가 클 지 판단하는 것도 중요하다.



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