줄 잇는 수익형 부동산 분양 - 아파트 분양 열기 오피스텔·상가로 번지나 - 이코노미스트

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줄 잇는 수익형 부동산 분양 - 아파트 분양 열기 오피스텔·상가로 번지나

줄 잇는 수익형 부동산 분양 - 아파트 분양 열기 오피스텔·상가로 번지나

지난 1월 10일 오전 위례신도시 우남역 아이파크 애비뉴 상가 홍보관은 300여명의 방문객으로 북적댔다. 이 상가의 정식 청약일은 1월 30일. 미리 사전 청약 예약 접수를 하려는 수요가 많자 분양 업체는 9~11일 임시로 홍보관 문을 열고 방문객을 맞았다. 현대산업개발 엄태윤 분양소장은 “63개 점포인데 사전 청약 예약자만 200명이 넘는다”며 “영하의 날씨에도 3일 동안 700명이 넘게 다녀갔다”고 말했다.

겨울철 한파에도 수익형 부동산 시장 열기가 후끈하다. 종전 같으면 상가시장은 물론 오피스텔 분양시장이 가장 한산한 때다. 하지만 벌써 새해 수익형 부동산 분양전 막이 올랐다. 연초 신규 상가가 쏟아진다. 지난해 상가 투자 열기로 달아올랐던 위례신도시는 물론 서울 마곡지구, 광교신도시, 세종시 등지에 물량이 몰려 있다. 지난해 상가시장 투자 열기가 달아오르자 업체들이 분위기를 이어가려고 분양을 서두른 영향이다. 부동산개발업체인 네오밸류 최순웅 이사는 “오랜 침체에 빠져 있다가 불씨가 붙으니 분양 시기를 저울질하던 업체들이 상가 분양을 앞당기고 있다”고 설명했다. 올해도 금리가 오를 기미가 보이지 않자 수익형 부동산에 눈을 돌린 투자 수요가 많은 것도 상가 분양이 늘어난 또 다른 이유다.

위례신도시가 가장 눈에 띈다. 1월에만 8개 상가, 1500여 점포가 주인을 찾아 나선다. 위례 신사선 위례중앙역(예정) 인근에 위례 우성트램타워(223개 점포)가 분양에 나선다. 위례 우남역 아이파크 애비뉴(63개 점포), 위례 오벨리스크 센트럴스퀘어(193개 점포)는 오피스텔 단지 내 상가다. 세종시에선 스마트 허브 1·2차 232개 점포가 1월 말 나온다.

분양물량이 쏟아지고 경쟁이 치열해면서 상가시장에서 보기드문 홍보관도 속속 등장하고 있다. 위례 오벨리스크 센트럴스퀘어, 세종 스마트 허브, 울산 화정동 엠코타운 이스턴베이 등이 홍보관을 조성했다. 아파트와 달리 상가는 찾는 수요가 한정적이고 단기간에 분양이 끝나기 쉽지 않아 유지비 부담 등으로 홍보관을 조성하는 경우가 드물다. 상가전문분양업체인 비제이플랜 박병준 대표는 “홍보관이 있으면 투자자에게 신뢰를 줄 수 있고 다른 상가와 차별화할 수 있다”고 말했다.
 임대수익으로 한 푼이라도 더
공급 과잉으로 몸살을 앓았던 오피스텔도 올해 기운을 차릴 것으로 보인다. 그간 오피스텔은 금융위기 한파에도 인기몰이를 톡톡히 했다. 공급 과잉으로 한동안 위기를 맞았지만 여전히 찾는 이들이 꾸준하다. 저금리 기조가 이어지면서 매월 안정적으로 임대수익을 얻을 수 있는 매력 때문이다. 그간 크게 늘었던 공급 과잉 여파가 올해 한풀 꺾일 것으로 보인다. 2009년 1만실에도 미치지 못했던 분양물량이 2011년 3만3000여 실로 확 늘어난 후 지난해까지 평균 3만여실이 나왔다.

올해는 사정이 좀 다르다. 부동산 업계에 따르면 올해 오피스텔 분양물량은 1만5000여실에 불과할 것으로 보인다. 상반기 전국 8500여실이 분양 예정이다. 이 중 60%인 6400여실이 서울·수도권에 몰려 있다. 서울엔 2600여실이 공급 예정이다. 이는 지난해 공급 물량의 30% 수준에 불과하다. 대부분 송파·마포·종로구 등 도심에 몰려 있다. 송파구에선 1월 말 잠실 대명 벨리온 348실이 나온다. 지하철 8호선 몽촌토성역, 2·8호선 잠실역을 이용하기 편하다. 방이동 일대엔 금성주택이 짓는 잠실 헤리츠 336실도 나온다. 도심권인 중구에선 충무로5가 일대에 충무로 엘크루 메트로시티2차가 들어선다. 오피스텔 209실(23~41㎡, 이하 전용면적)과 도시형생활주택 171가구(22~35㎡)가 함께 조성된다. 3㎡4호선 충무로역을 이용할 수 있다. 서대문구 돈의문1구역엔 주상복합 내 오피스텔이 2월 분양한다. 경희궁 자이 오피스텔 118실이다. 5호선 서대문역, 3호선 독립문역을 이용할 수 있다. 마포구 합정동엔 한강2차 푸르지오가 나온다. 448실로 규모가 큰 편이다. 26~29㎡ 소형으로 이뤄진다. 2·6호선 합정역으로 바로 연결된다.

올해 공급 물량이 줄어들지만 그간 공급이 몰린 지역은 임대수익률이 떨어질 수 있어 해당 지역의 수급 상황을 꼼꼼히 살펴야 한다. 지난해에 이어 올해 입주 예정인 물량은 3만 실이 넘는다. 내년에도 2만실 정도 쏟아질 예정이다. 전문가들은 “2012년부터 공급이 줄면서 공실률이나 수익률 등이 서서히 안정을 찾아가고 있다”며 “여전히 은행 금리보다 예상 임대수익률이 높아 투자자들의 관심을 끌 것”이라고 말했다.

기대 수익률은 보수적으로 책정해야 낭패를 면할 수 있다. 새 오피스텔이라면 현재 임대료 시세보다 5만~10만원 정도 더 받을 수 있다. 입주물량이 많은 지역이라면 오히려 임대료가 떨어질 수 있어 현재 시세 수준으로 예상하는 것이 안전하다. 오피스텔은 실제 사용 면적을 기준으로 임대료를 받기 때문에 전용면적 대비 임대료 수준을 반드시 따져봐야 한다. 특히 올해엔 초소형 원룸뿐 아니라 투룸·쓰리룸도 적지 않게 나올 것으로 전망 된다. 원룸과 투룸, 쓰리룸은 크기뿐만 아니라 성격이 달라 투자 때 유의해야 한다. 임대수익률은 원룸인 초소형이 유리한 편이다. 보증금보다는 월세 비중이 크기 때문이다. 임대주택관리 회사인 라이프테크 박승국사장은 “세대를 이루고 있는 가족이라면 월세 지출에 한계가 있을 수밖에 없다”며 “때문에 투룸·쓰리룸은 원룸에 비해 보증금이 높고 월세가 낮게 형성돼 있다”고 말했다.

이와 달리 임대 안정성에선 단기 임대가 많은 원룸보다 투룸·쓰리룸이 높은 편이다. 중개업소들은 “원룸보다 주거 만족도가 높고 가족 단위인 만큼 임대차 기간(2년)을 꽉 채우는 예가 많다”고 말했다. 그만큼 공실 부담이 적다는 얘기다. 이에 따라 원룸은 대학가나 업무시설 밀집 지역이, 투룸·쓰리룸은 신도시 등 주거 쾌적성을 갖춘 곳이 유리하다.
 원룸은 대학가, 투룸·쓰리룸은 신도시 유리
상가 분양물량은 대부분 신도시 등 택지지구에 몰려 있어 단기간에 상권이 활성화하기 쉽지 않다. 한국창업부동산정보원 권강수 이사는 “아파트 입주가 마무리돼야 사람이 북적이고 상권이 형성되기 때문에 적어도 5년 정도 예상하고 투자에 나서야 한다”고 말했다. 또 반드시 현장을 방문해 지하철역까지 실제 거리나 동선 등을 직접 확인해야 한다. 콜드웰뱅커케이리얼티 박대범 본부장은 “지난해 인기몰이를 했던 지역도 최근 상가 웃돈이 떨어지고 있어 임대수익이 아닌 시세차익에 대한 기대감으로 투자에 나서는 것은 자제해야 한다”고 조언했다.

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