초저금리 시대-고배당 리츠 뜬다 이명식 케이탑리츠 대표 - 샐러리맨이 건물주되는 길? ‘ 리츠’ 에 있다 - 이코노미스트

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초저금리 시대-고배당 리츠 뜬다 이명식 케이탑리츠 대표 - 샐러리맨이 건물주되는 길? ‘ 리츠’ 에 있다

초저금리 시대-고배당 리츠 뜬다 이명식 케이탑리츠 대표 - 샐러리맨이 건물주되는 길? ‘ 리츠’ 에 있다

1%대 초저금리 시대, 국내외 경제 불황 등으로 인한 주택시장 하락세에 부동산 간접투자 상품인 리츠가 주목받고 있다. 자기관리 리츠사로는 최초로 현금배당을 했던 이명식 케이탑리츠 대표를 만나 투자의 길을 물었다.
▎이명식 케이탑리츠대표는 저평가된 상업용 부동산을 추가로 매입하기 위해 매달 100건 이상의 매물을 검토하고 있다.

▎이명식 케이탑리츠대표는 저평가된 상업용 부동산을 추가로 매입하기 위해 매달 100건 이상의 매물을 검토하고 있다.

건물주. 직장인들이 흔히 갖는 꿈이다. 여의도 직장인 김성수(38·경기 일산) 씨는 “건물 가지고 세를 받으며 살면 얼마나 좋을까”라고 직장 동료들 앞에서 자주 얘기하곤 한다. 게다가 최근 한국은행이 기준금리를 인하해 기준금리 1%대 시대를 맞이하게 됐다. 김 씨의 마음은 더 복잡하다. 퇴근 후 TV에서 물가상승률(1.9%)보다 못한 금리 얘기가 신경 쓰인다. 내일 출근하면 리츠주를 사서 재미 봤다는 직장동료를 찾아갈 계획이다.

리츠(REITs·부동산투자회사) 관련주는 직장인의 적은 돈으로 건물주의 꿈을 현실화할 수 있는 수단 중 하나다. 상장주식을 사면 임대료 대신 배당금을 받는다는 차이가 있을 뿐이다. 최근 리츠주 주가는 일제히 오름세다. 증시가 지지부진한 데다 저금리로 마땅한 투자처를 찾기 더 힘들어진 탓이다.
 리츠 상장주 최초로 현금배당
“건물을 매입해 보유해서 얻는 임대 수익으로만 올해 액면가(5000원) 대비 6% 배당을 했습니다. 건물을 팔아 남긴 차익이 아니라 보유해서 얻은 수익인 거죠.” 지난 3월 16일 여의도 사무실에서 만난 이명식(56) 케이탑리츠 대표가 올해 배당에 대해 설명했다. 작년에는 무려 올해 배당금의 두 배인 12%를 배당한 바 있다. 그는 이에 대해 “작년에는 부산 쥬디스태화 빌딩 지하 1층을 110억원에 분리 매각해 50억원 이상의 차익을 남겨 가능했다”면서 “올해는 건물 매각이 없었지만, 안정적인 임대차 수익으로 6% 가까운 실질배당을 할 수 있었다”고 덧붙였다.

케이탑리츠는 2013년 부동산투자회사 중 최초로 현금 배당을 실시한 회사다. 2012년 부동산투자회사로 유가증권시장에 상장한 이후 일 년 만에 이룬 쾌거였다. 부동산 투자회사법상 리츠사는 투자자로부터 자금을 모아 총자산의 70% 이상을 오피스, 호텔 등 부동산에 투자·운용하고 그에 따른 수익 중 배당 가능 이익의 90% 이상을 투자자에게 배당해야 한다.

이 대표는 2010년 설립된 이후 부산 쥬디스태화, 인천 완정빌딩, 판교 산운아펠바움, 고양 화정빌딩, 서울 여의도 미원빌딩, 서초 B.E 교육연구시설 등 임대 물건을 매입해 작년에만 영업이익 약 67억원을 기록했다. 전년대비 영업이익이 30% 이상 증가한 성과였다. 케이탑리츠가 부동산 매입을 하는 데에는 나름의 노하우가 있을 것 같았다. 비결을 묻는 기자의 질문에 이 대표는 단호하게 “없다”고 잘라 말했다. 그는 “발로 뛰는 거다. 수도권 및 지방 대도시의 핵심 상권 부동산을 주로 투자했다. 저평가된 자산의 가치를 제대로 알아보는 것만큼 단순한 투자 진리가 어디 있나? 부동산도 마찬가지다”고 말했다.

실제 케이탑리츠가 보유한 부동산은 대부분 지방의 핵심 상권에 있다. 쥬디스태화는 ‘부산의 명동’으로 유명한 장소이고, 인천 완정빌딩, 고양시 화정빌딩 등은 해당 지역의 교통 요충지로 임대 운용에 유리하다. 비결은 없다고 말한 그였지만 “부동산투자는 싸게 사서 오래 가지고 있어야 한다는 절대 명제는 변하지 않는다”고 못 박았다.

“회사를 설립 이후 살펴본 급매물 건만 5000건이 넘는다. 일 년에 우리 직원들과 함께 거의 1000여 건을 살펴보고 또 현장도 발이 닳도록 다녔다. 최근에도 전 직원들이 매달 평균 100건이 넘는 투자 물건을 검토하고 있다.” 케이탑리츠가 보유한 상업용 부동산은 총 6건이다. 매년 평균 1.5건을 매입하는 데 공을 들인 셈이다.
 새 투자처로 떠오르는 리츠 시장

케이탑리츠는 지난해 8월 서울 서초구에 있는 지하 3층~지상 6층 B.E 교육연구시설을 164억원에 매입함으로써 명실상부 자산규모 1080억원의 리츠회사로 자리매김했다. 여느 투자회사 대표들처럼 자산규모를 얼마나 늘릴지도 물었다. 답변이 의외였다. “규모만 늘리겠다는 목표를 정하지 않을 셈이다. 하지만 우리가 정한 투자기준에 부합하는 물건이 있다면 적극적으로 사들일 계획이다.” 이 대표는 무작정 자산 규모를 늘리는 것은 망하는 지름길이라 말도 잊지 않았다.

이 대표는 부동산을 단순히 매입하는 것에서 그치지 않는다. 그는 “관리의 묘미가 있다”고 했다. “임차인은 우리 고객이다. 고객이 만족하고 성장할 수 있는 사업 공간이 돼야 안정적인 임대수익을 기대할 수 있다.” 그는 주식을 비롯한 유가증권과 다른 부동산만의 매력이 무엇인지 설명을 이어갔다. “채권을 사면 발도 뛴다 한들 내가 받을 이자가 변하지 않는다. 부동산은 다르다. 매입한 순간부터 관리를 통해 자산의 가치를 높이는 것이 얼마든지 가능하다.”

케이탑리츠와 같은 임대 수익을 바탕으로 리츠사들의 평균 배당률이 평균 7%에 육박하면서 규모 면에서도 상당한 수준으로 발전했다. 2001년 도입된 국내 리츠는 2008년 20개, 2010년 50개에 이어 작년 12월 기준 98개(기업구조조정 리츠 31, 위탁리츠 56, 자기관리 11), 총자산 15조원으로 급성장했다. 또한 최근 10년간 코스피 상장 리츠는 회사채수익률보다 훨씬 높은 배당을 실현해왔다.

한국거래소에 따르면 현재 상장된 리츠회사는 케이탑 리츠, 트러스제7호, 코크렙15호, 광희리츠, 이코리아리츠 등 5개사로 주가는 2000~5000원 선이다. 그러나 이 중 광희리츠와 이코리아리츠는 최근 배임혐의 발생과 실적 부진 등으로 거래가 정지되는 등 신뢰성을 떨어뜨리는 일도 발생했다. 이 때문에 리츠를 위험하게 생각하는 이들도 생겨났다. 이 대표는 ‘리츠가 위험하다’는 말에 “리츠투자는 주식과 채권 투자의 장점을 모두 가졌다. 내가 리츠 주식을 가지고 있다면 그 회사의 부동산을 가지고 있다는 뜻인데 뭐가 걱정인가? 부동산은 유일무이한 재화다. 오히려 더 안전한 투자 대상이다”고 강조했다.

그는 부동산을 곱게 보지 않는 사회적 시선도 꼬집었다. “우리나라의 경우 소수 부유층이 부동산을 소유하는 경우가 많았다. 일반적인 경제논리가 통용될 여지가 적다는 의미다.” 이 대표는 자연스레 전문투자회사가 부동산을 매입해 관리해 나가는 시장이 돼야 한다고 설명했다. “회사가 부동산 시장에 적극적으로 참여하면 시장경제 논리에 움직인다. 투자한 회사들이 공개한 정보는 시장을 보다 합리적으로 만드는 데 기여할 수 있다.”
 일본리츠, 가능성을 보여줬다
이 대표의 생각과는 달리 국내 리츠 시장은 한참 성장이 더딘 편이다. 부동산 리츠는 현재 미국을 중심으로 전 세계 30여 개국에 도입돼 상장된 주식의 시총만 따져도 약 1350조원이 넘는다. 우리나라보다 1년 먼저 리츠를 도입한 일본은 88조원(45개), 1년 늦게 시작한 싱가폴은 49조원(26개), 2년 늦은 홍콩은 20조원(6개) 시장을 형성하고 있다. 우리나라에서는 리츠 시장이 커졌다고는 하지만 상장 리츠가 총 5개 2000억원 규모로 걸음마 단계다.

상장 리츠 중 대표주자인 케이탑리츠가 2년 연속 현금 배당을 해낼 수 있도록 본궤도에 올린 이 대표. 그가 리츠에 거는 확신은 산은캐피탈 재직 시절로 거슬러 올라갔다. 산업은행 일본 지점에서 일하던 그는 일본 리츠 시장에 눈을 뜨게 된다. 일반적으로 일본이 부동산 버블로 붕괴했다는 인식과는 전혀 다른 현실을 목격했다는 것이다.

“일본 부동산 시장이 무너진 것은 과도하게 공급된 주택과 리조트 같은 것이었다. 상업용 부동산은 끄떡없었다. 가격이 내려가기는 했지만, 임대 수익률은 안정적이었다. 외국계 자본이 급하게 던지고 나간 리츠 주식도 곧 회복해 리츠펀드를 만들어 매수했던 일본은행이 큰돈을 벌었다.” 최근 증권업계에서 일본리츠가 주목받고 있다는 사실을 알고 있는 그의 주장에 힘이 실렸다.

이 대표는 리츠가 선진국형 사업임을 강조했다. 그는 고려대 경제학과를 졸업하고, 부동산학 석사에 이어 박사를 밟고 있는 이유에 대해 이렇게 말했다. “리츠는 부동산이 아니라 투자라고 생각했다. 그렇게 하려면 자산을 분석하는 전문가 수준의 눈이 필요했다.” 그는 우리나라에서 인허가 사업인 리츠를 활성화하기 위한 제도적인 지원을 아쉬워했다. 현재 부동산투자회사법의 리츠 등록제, 배당 자율화 등의 개정내용을 담고 있는 법률이 아직 국회를 통과하지 못하고 있다.

그럼에도 그는 긍정적이다. “우리 증시를 보자. 상장 기업이 2500여 개 정도다. 하지만 국내 상업용 부동산 매물은 수십만 건이다. 기회도 무궁무진하다. 얼마나 매력적인가!”

- 글 김영문 포브스코리아 기자·사진 김현동 기자
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