[달아오른 부동산, 열기 어디까지] 눈높이 낮추고 옥석 가려야 - 이코노미스트

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[달아오른 부동산, 열기 어디까지] 눈높이 낮추고 옥석 가려야

▎미국의 기준금리 인상과 주택 공급 과잉으로 올 하반기 이후 부동산 시장 전망은 다소 불투명하다. 사진은 재건축을 추진 중인 대치동 은마아파트. / 사진:중앙포토

올 하반기 부동산 투자에 나설 요량이라면 눈높이를 낮출 필요가 있어 보인다. 여러 투자 환경을 봤을 때 호재보다 악재가 많고, 시중자금의 흐름도 썩 우호적이지 않다. 들썩이던 시장심리도 6월로 접어들면서 한풀 꺾이는 모습이다. 지난해 하반기부터 올해 상반기까지의 상승세를 기대하고 투자에 나섰다가는 큰 코 다칠 가능성이 크다. 물론 최근 1~2년간의 상승세와 수요 압력 등을 감안하면 올 하반기도 소폭의 오름세가 기대된다. 그러나 부동산 투자를 단 6개월만 보고 할 것은 아니지 않은가. 짧게는 2~3년, 길게는 10년 이상을 보고 투자해야 하는 상품이기에, 중장기적인 시장 흐름에 시각을 맞출 필요가 있다. 특히 올 하반기가 시장의 변곡점이 될 가능성이 크다는 관측이 우세한 만큼 다양한 변수와 전문가들의 의견, 시장 상황 등을 점검해 봐야 한다.

미 연준 기준금리 단계적으로 3.75%까지 인상

현재 부동산 경기의 최대 변수는 미국 연방준비제도(연준)의 기준금리 인상이다. 미 연준은 그동안 논란이 된 초저금리 정책을 오는 9월께 종료할 방침이다. 미국의 산업생산과 고용은 견조한 상승세를 유지하고 있고, 문제가 됐던 모기지시장도 어느 정도 안정을 되찾았다. 국고채 10년물 금리도 2.4%를 넘어서는 등 채권 시장도 기준금리 인상을 담담하게 기다리는 중이다. 미 연준이 언제 기준금리를 올려도 이상할 것이 없는 상황. 기준금리 인상은 사실상 미국 경제의 정상화를 선언하는 것이다.

미국이 기침하면 한국은 감기에 걸리게 마련이다. 자금 시장 구조상 미국이 기준금리를 올리면 한국은행도 적당한 시차를 두고 금리를 따라 올릴 수밖에 없다. 미국의 기준금리 인상은 한국의 급격한 자본 유출로 이어질 우려도 있다. 일반적으로 외국인 투자자가 국내 주식 시장에서 1조원 규모의 주식을 순매도하면, 코스피 지수는 100포인트 급락하는 등 타격을 입는다. 외국인은 올 상반기 9조2000억원어치의 주식을, 16조원 규모의 채권을 순매수하는 등 한국 자산을 많이 매입했다. 이는 곧 자본 유출에 따른 시장 혼란의 위험성이 더 커졌음을 의미한다.

미 연준은 올해 4분기부터 크게 3단계에 걸쳐 기준금리를 올린다는 방침이다. 내년 중에 1.5%까지 올린 뒤 2.5%로 상향 조정하고, 이후에는 3.75%로 인상할 것으로 전망된다. 지난 10년 간 미국과 한국의 기준금리는 통상 2~3%포인트의 격차를 두고 움직였다는 점과 금리차에 따른 자금 유출 가능성 등을 고려하면, 한국의 정상적인 기준금리는 내년 최소 3% 이상, 3년 뒤에는 5% 이상이라고 할 수 있다. 특히 지금 같은 저금리 상황 속에서도 한국과 미국의 채권금리는 비슷한 수준을 유지하고 있으며, 종종 금리 역전이 발생하고 있다는 점도 문제다. 한은 이 기준금리를 올리지 않아도 시중금리는 미국 금리에 따라 올라가게 되며, 한은도 이에 맞춰 금리 정책을 시행할 수밖에 없다. 허윤경 건설산업연구원 연구위원은 “미국이 기준금리를 올리면 국내에 들어왔던 달러가 빠져나가기 때문에 우리나라도 금리 인상이 불가피하다”며 “금리가 상승하면 주택 대출의 문턱도 높아져 시장이 다시 위축될 가능성을 배제할 수 없다”고 분석했다.

물론 미국의 기준금리 인상이 국내 부동산 시장에 곧바로 영향을 미치는 것은 아니다. 통상 금리 정책의 효과는 6개월 이상의 시차를 두고 시장에 나타나기 때문이다. 미국이 기준금리를 올렸다고, 올 하반기 국내 부동산 시장이 곧바로 경색될 가능성은 크지 않다. 국내 경기 여건도 좋지 않아 한은이 섣불리 금리를 올리긴 어려운 입장이다. 다만, 주택담보대출이 383조원에 달한다는 점을 감안하면 미국의 금리 정책은 향후 1~2년 새 국내 부동산 시장에 독으로 작용할 수 있다. 기준금리가 인상되면 은행의 주택담보대출 금리는 오르게 되며, 원금과 이자상환이 힘들어지는 탓에 집을 사려는 사람들도 줄게 마련이다. 나아가 투자심리도 위축될 수 있다. 전세난에 따른 수요 증가, 시장의 기대심리, 낮은 금리가 지난 1~2년 동안 부동산 시장을 이끌어 온 주역인데, 미국의 기준금리 인상은 이들 3개 변수 중 2개의 날개를 꺾어 버릴 수 있다. 장재현 리얼투데이 리서치팀장은 “국내 부동산 시장은 은행권 대출과 연계돼 있어 미국의 금리 인상으로 적잖은 혼란을 맞을 수 있다”고 말했다.

2016~2017년 침체 가능성도

최근 신규 아파트의 공급 과잉 현상도 경계해야 할 대목이다. 전세 품귀 현상이 장기간 지속되는 가운데, 정부가 각종 건축 규제를 풀어주면서 최근 신축 인·허가와 착공, 분양 물량이 급격히 늘었다. 올 상반기 분양물량은 전국적으로 총 17만6689가구로 상반기 기준으로 역대 최대치다. 부동산 경기가 한창 활황이던 2005년의 16만4000가구보다도 많다. 이런 가운데 신규 주택 인·허가 실적도 전국 5만1345가구(4월 기준)로 지난해 같은 기간에 비해 20.2% 증가했고, 착공은 5만7842가구로 20.3%나 늘어나는 등 당분간 분양물량은 고공행진을 이어갈 전망이다.

그러나 이처럼 한번에 폭발적으로 늘어난 공급량을 수요가 따라주지 못하면 가격 하락은 불가피하다. 김은선 부동산114 리서치센터 연구원은 “분양 시장의 열기에 힘입어 신규 분양이 지속되고 있는데, 2~3년 후 입주물량이 많은 지역은 수급 불균형이 나타날 수 있다”고 말했다. 사실 이 같은 우려는 건설업계도 인정하는 분위기다. 건설산업연구원이 지난 4월 건설회사 CEO 100명을 상대로 실시한 설문조사에서 응답자의 38.8%는 부동산 시장이 올 말까지 회복세를 지속한 뒤 이후 주춤할 것으로 내다봤다. 건설회사 CEO들조차 미래의 부동산을 장담할 수 없다고 본 셈이다.

현재 상황을 부동산 경기가 고점을 찍었던 2006년과 비교하는 시각도 있다. 2006년은 재건축·재개발 사업이 정점에 달했던 때로 투기심리와 실거주 수요가 맞물려 가격이 한창 급등하던 시기다. 고점 인식에 따른 매도 물량 증가와 막차를 타려는 사람들의 매수 심리가 만나 거래량이 폭발적으로 늘었다. 이런 가운데 일부 지역에서는 공급 과잉에 따른 신규 아파트 미분양이 발생했고, 도곡동 타워팰리스 등 고가 주택의 거래가 뚝 끊기기 시작했다. 부동산 경기 침체의 신호가 나오기 시작한 것이다.

실제로 이듬해인 2007년부터는 지나치게 높은 가격 탓에 거래절벽이 발생했고, 2008년에는 글로벌 금융위기의 직격탄을 맞아 시장이 침체에 빠졌다. 최근 부동산 거래가 활발해진 것은 낮은 금리와 극심한 전세난이 거래절벽을 허문 데 따른 것이라는 분석이 나온다. 그러나 시장의 심리는 탄탄하지 못하고, 공급이 수요를 앞선다는 점, 분양시장이 미분양 물량을 털어내는 형태로 나타나고 있다는 점 등을 보면 2016~2017년께 또다시 침체 국면에 접어들 수 있다는 분석이다.

강남 재건축 3.3㎡당 4000만원 웃돌 수도

국토교통부에 따르면 올해 1~4월 전국 아파트 매매거래는 27만8098건으로 전년 동기(23만280건)에 비해 20%나 늘었다. 관련 통계가 집계되기 시작한 2006년 이후 최대 규모다. 현재 거래량이 꼭짓점에 도달했을 수 있다는 이야기다. 특히 최근 전세난을 부채질한 강남권 등 일부 지역의 재건축 공사가 모두 끝나면 전세난이 완화될 수 있다는 점도 이런 관측을 뒷받침한다. 선대인 선대인경제연구소 소장은 “미국의 금리 인상을 앞둔 상황에서 빚을 내서 집을 사는 것은 위험하다”며 “하우스푸어로 전락할 가능성이 2006년보다 커지고 있다”고 했다.

물론 시장 상황이 나쁘다고 모든 부동산값이 떨어지는 건 아니다. 완만하지만 재건축·재개발 아파트를 중심으로 부동산 시장은 우상향 곡선을 그리고 있으며, 여러 공인중개사 사무소에서는 수많은 매매계약이 체결되고 있다. 6월에도 많은 지역의 부동산 값이 오르며 누군가는 돈을 벌었을 것이고, 하반기에도 누군가는 또 돈을 벌 것이다. 주식 시장이 폭락해도 상한가 종목은 나오게 마련. 전체적인 시장 상황은 나쁘지만 사람과 돈이 몰리는 지역은 있는 만큼 ‘옥석 가리기’가 중요하다.

현재 부동산 가격을 끌어올리는 가장 큰 요인은 언제 끝날지 모르는 전세난이다. 극심한 전세난이 매매수요를 떠받치고 있는데, 이는 부동산 시장의 구조적 문제와도 관련이 있어 단기간에 큰 변화를 기대하긴 어렵다. 중장기적으로 전세제도가 사라지면 투자자들은 월세보다는 매매를 선택할 가능성이 큰데, 이 수요가 당분간 부동산 시장의 버팀목 역할을 해줄 것이란 관측이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “하반기에도 전세가격 상승이 매매가격을 밀어 올리는 양상이 진행될 것”이라며 “거래 시장 회복으로 아파트와 빌라·다세대 등에 여유자금이 몰리는 등 집값 상승 여력이 있다”고 내다봤다.

다만, 부동산 시장을 둘러싼 환경이 악화될 가능성이 있는 만큼 신중을 기할 필요가 있다. 분양권 전매를 노리고 과거처럼 아무 곳에나 투자했다가는 낭패를 보기 십상이다. 현재 유망한 지역으로는 청담·반포·개포 등지의 강남권 재건축 아파트를 꼽을 수 있다. 분양가 상승의 걸림돌이었던 분양가상한제가 폐지된데다, 강남권은 수요에 비해 공급이 항상 부족했던 지역이다. 연말까지 분양이 예정된 강남권 재건축 아파트는 8개 단지, 2546가구로, 3.3㎡당 평균 분양가는 3000만원대 중반에서 형성되고 있다. 그런데 최근 금리 인하로 시중자금이 크게 늘었고, 강남권 재건축 분양에 대한 관심이 커지면서 이 지역 부동산 관계자들은 분양가가 4000만원을 넘길 수도 있다고 보고 있다. 올 하반기 분양하는 재건축 아파트 가운데 3.3㎡당 분양가가 4000만원을 넘을 것으로 예상되는 곳은 신반포 한신5차, 반포 한양, 반포 삼호가든4차 등이다. 이전까지 서울 재건축 단지 가운데 3.3㎡당 분양가가 4000만원을 넘은 곳은 서초구 반포동 아크로리버파크 2차가 유일했다. 이밖에 서초동 우성2차, 대치동 국제아파트, 청담동 진흥빌라 등도 3.3㎡당 분양가가 3500만원을 넘어설 전망이다. 다만, 과거처럼 강남-서초-분당-용인 등 순서로 분양가가 따라 오르는 일은 일어나기 어려울 것이란 전망이 우세하다. 이미 경기 남부는 공급 과잉 지역인데다, 강남3구 이외 지역은 투자 매력이 많이 떨어졌다는 판단에서다.

이 밖에 유망한 택지개발 지역으로는 위례와 동탄2신도시가 꼽힌다. 정부가 대형 정비사업을 당분간 중단하기로 하면서 가장 최근에 결정된 신도시인 위례와 동탄이 수혜 지역으로 떠오른 것이다. 상반기에 ‘위례 우남역 푸르지오’의 경우 2006년 판교신도시 이후 수도권 지역 최고인 203대 1의 청약경쟁률을, 동탄2신도시에서는 ‘반도유보라아이비파크6.0’가 63대1의 경쟁률을 각각 기록하는 등 청약 경쟁이 치열하다.

저금리 여파로 관심이 뜨거운 수익형 부동산도 여전히 유망한 투자처 중 하나다. 그러나 지역별로 공급 물량과 수익률 편차가 크기 때문에 투자자들의 주의가 요구된다. 한동안 주춤했던 오피스텔 투자는 올 상반기 저금리 여파로 평균 매매가격이 0.19% 오르는 등 회복세로 돌아섰다. 2012년 상반기 이후 3년만에 상승 전환이다. 공급 과잉에 따른 수익률 하락이 문제였는데 건설사들이 신규 공급 물량을 줄이며 상승 흐름을 탔다.

오피스텔 투자는 시세차익보다 수익성에 초점을

그러나 오피스텔 투자는 매매가 상승에 따른 시세차익을 노리기보다는 수익성에 초점을 맞춰야 한다. 공실 없이 임대가 가능한 배후수요를 갖췄는지, 투자수익률이 적정한지 등을 먼저 따져야 한다. 대기업이나 산업단지, 공공기관이 많이 입주한 지역이 유리하다. 삼성전자가 위치한 동탄·기흥·영통의 경우 5~6%의 수익률을 기대할 수 있다. 평택도 마찬가지다. 삼성전자가 반도체 관련 투자를 시작하면서 오피스텔 분양이 활발하게 이뤄지고 있으며, 용산 미군기지 이전으로 꾸준한 임대 수익을 창출할 수 있다는 평가다. 인천 연수구는 대단위 일반산업단지가 들어섰고, 대구 동구에는 혁신도시 공공기관 이전 수요를 고려한 투자가 집중되고 있다.

다만, 청약 경쟁률에 비해 계약율이 낮지 않은지, 월세 상승률은 얼마나 되는지, 인근에 공급 물량이 과도하지 않은지 등을 꼼꼼히 따져야 한다. 김은선 부동산114 책임연구원은 “공급 과잉 문제로 공실 위험성이 없는 지역을 선택한다면 은행 이자보다 높은 수익률을 기대할 수 있다”며 “출퇴근이 수월한 업무지구 주변이나 산업단지 주변이 좋고, 투자에 앞서 수요를 먼저 분석할 필요가 있다”고 조언했다. 오피스텔에 직접 투자하는 것이 부담스럽다면, 사모부동산펀드 등 금융상품을 통해 간접 투자하는 것도 방법이다.