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[임상영 부동산 법률토크] "집값 올랐다" 매매계약 해제하려는 집주인, 대처법은?

중도금 받았으면 계약 지켜야…가계약금도 배상 받을 대상

 
 
마포의 한 부동산중개업소 매물정보란 [연합뉴스]

마포의 한 부동산중개업소 매물정보란 [연합뉴스]

안녕하세요. 얼마 전 아파트 매수 계약을 한 신혼부부입니다. 저희가 5억원에 소형 아파트를 사기로 계약을 했는데(계약금은 10%인 5000만원) 해당 아파트 시세가 갑자기 오르자 집주인이 계약을 해제하겠다고 할지도 모른다는 생각이 들었습니다. 계약 해제 이후 같은 아파트를 오른 시세에 사는 것은 금전적으로 너무도 부담스럽습니다. 저는 어떻게 해야 할까요?
 
부동산 급등기에 주택 매매계약 해제는 생각보다 흔한 일입니다. 관련 내용을 잘 알아야 이런 변수에 대처할 수 있겠죠? 일단 매수인이 계약금만 지급한 상태라면, 매도인은 매수인인 질문자에게 계약금 5000만원의 배액인 1억원을 배상해야 계약을 해제할 수 있습니다. 반대로 매수인이 계약을 해제하려면 이미 지급한 계약금만을 포기하면 됩니다.
 
만약 매수인이 이미 중도금까지 지급했다면, 특별한 사정이 없는 한 매도인은 해당 계약을 해제할 수 없습니다. 받은 계약금의 배액을 배상하고 계약을 해제할 수 있는 것은 매수인이 중도금을 지급하는 등 이행에 착수하기 전까지이거든요(민법 제565조 제1항).
 
따라서 질문자에게는 우선 ①계약금의 배액을 받고 다른 매물을 알아보거나 ②중도금을 계약서상의 날짜보다 미리 지급하는 등 계약의 이행에 착수해서 매도인이 계약을 해제할 수 없도록 하는 방법이 있겠습니다. 중도금까지 지급했음에도 매도인이 잔금을 받지 않고 계약 이행을 거부하면, 매수인은 계약을 해제하고 손해배상을 청구하거나 소유권이전등기청구 소송을 제기해야 합니다.
 
그렇다면 아직 계약서는 작성하지 않은 상황에서 가계약금 1000만원만 미리 지급했으면 어떻게 되나요?  
 
우선, 계약서 작성 전이라도 매매 목적물(계약 대상 아파트), 매매대금(가격), 대금 지급 방법 등이 정해졌다면 매매계약이 성립됐다고 볼 수 있습니다.  
 
그리고 질문과 같은 상황의 계약 해제와 관련해서 대법원은 “계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정 계약금‘이라고 봄이 타당하다”는 입장입니다(대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378판결). 즉, 계약금 중 일부만 지급된 상황이라 하더라도 계약을 해제하고자 하는 매도인은 매수인에게 계약금의 두 배를 지급해야 합니다. 그리고 여기서 기준이 되는 ‘계약금’이란 가계약금 1000만원이 아닌 전체 계약금 5000만원을 의미하는 것입니다.  
 
그렇다면 매수인은 매도인으로부터 1억원을 받을 수 있을까요? 아닙니다. 매수인은 매도인에게 계약금 5000만원을 지급했어야 함에도 1000만원만 지급했을 뿐 4000만원은 미지급한 상태입니다. 그렇기 때문에 매수인은 계약금의 배액인 1억원에서 매도인에게 지급하지 않은 계약금 4000만원을 뺀 6000만원을 매도인으로부터 받을 수 있습니다.  
 
부동산 가격이 오르는 상황에서 ‘혹시 매도인의 마음이 변하지 않을까’ 하는 조급함 때문에 매수인이 매도인에게 계약금 일부를 ‘가계약금’ 명목으로 보내는 경우가 많습니다. 그러나 ‘가계약금’이란 법률적인 용어가 아닌데다 이를 규율하고 있는 법 규정이 없기 때문에 분쟁의 소지가 많습니다. 분쟁을 피하고 내 돈을 지키는 가장 안전하고 확실한 방법은 계약서를 작성한 후 계약금을 보내는 것이라는 점을 명심하시면 좋겠습니다.
 
 
※필자 임상영은 법률사무소 서월 대표변호사로 활동하고 있다. 현대건설 재경본부에서 건설·부동산 관련 지식과 경험을 쌓았으며 부산고등법원(창원) 재판연구원, 법무법인 바른 변호사로 일했다.  


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