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하반기 부동산 규제 기조 유지 속 숨통 틔우는 정책은?

무주택 실수요자 LTV 50~70% 확대… DSR로 효과 무색?
부동산 중개수수료 낮추고 3기 신도시 첫 사전청약 시작

서울 롯데월드타워 전망대에서 바라본 강남 일대 아파트 단지. [사진 연합뉴스]

서울 롯데월드타워 전망대에서 바라본 강남 일대 아파트 단지. [사진 연합뉴스]

오는 7월부터 무주택 실수요자에 대한 주택담보대출비율(LTV)이 완화된다. 청년 맞춤형 전세보증 1인당 한도는 올라가고 보증료는 낮아진다. 아울러 3기 신도시 사전 청약도 시작된다. 올 하반기부터 달라지는 부동산 제도를 정리했다.  
 

LTV 최대 70%까지 확대…실효성은 미지수  

 
다음달 1일부터 무주택 실수요자들의 내 집 마련을 위해 주택담보대출 우대혜택을 받을 수 있는 대상 조건 중 소득 기준과 주택가격 기준을 모두 완화한다.  
 
투기지역·투기과열지구에서 무주택 실수요자의 부부합산 연 소득이 8000만원 이하(생애 최초 구입자는 9000만원 이하)로 주택가격이 6억원 이하(조정대상지역 5억원 이하)일 경우 현재 LTV 40%에서 10%포인트를 우대받아 50%까지 대출받을 수 있다. 조정대상지역의 경우 60%까지 가능하다.
 
이 기준을 투기지역·투기과열지구에서는 주택가격은 9억원 이하, 조정대상지역은 8억원 이하로 완화한다. 부부합산 연 소득은 9000만원 이하(생애 최초 구입자 1억원 이하)로 완화한다. LTV는 투기지역·투기과열지구에서 6억원 이하에 60%, 6억~9억원은 초과분에 50%를 적용한다. 조정대상지역에서는 5억원 이하에 70%, 5억~8억원 사이 초과분에는 60%를 적용한다.  
 
단 대출 최대한도는 4억원 내로 제한된다. 개인별 총부채원리금상환비율(DSR)의 적용 때문이다. 
 
이런 이유로 완화 조치의 실효성이 떨어진다는 지적도 있다. 투기과열지구인 서울에서 9억원 짜리 주택을 구입할 경우 바뀌는 LTV를 적용할 경우 5억1000만원 대출이 가능하지만, DSR 적용으로 4억원까지만 대출받을 수 있다. KB국민은행 부동산통계에 따르면 지난 5월 서울 아파트 평균 가격은 11억2375만원이다. 수도권의 평균 아파트 매매가격은 6억9652만원으로 2008년 12월 이후 최고 가격이다. 
 
청년들의 주거비용 부담을 줄일 수 있도록 청년 맞춤형 전세 보증의 1인당 한도를 최대 7000만원에서 최대 1억원으로 높이고, 보증료도 연간 0.05%에서 0.02%로 낮춘다. 공급 규모 제한(총 4조1000억원)도 폐지한다. 
 

부동산 중개 수수료 부담 덜까  

 
부동산 중개 수수료도 개선할 전망이다. 앞선 지난 2월 국민권익위원회에서는 부동산 중개수수료 개선안을 권고한 바 있다.  
 
현재 중개 수수료는 주택가격에다 0.4~0.9%의 요율을 곱해 정한다. 고가주택으로 분류되는 9억원 이상 주택의 경우 0.9%를 적용해 10억원짜리 아파트를 사면 900만원의 중개수수료를 내야 한다. 최근 몇 년 사이 집값이 급등하면서 서울의 경우 평균 가격이 고가주택의 기준이 된 데 따라 수수료 부담도 덩달아 커졌다. 
 
이에 권익위는 ▶(1안) 거래금액 구간표준 5단계→7단계 세분화, 구간별 누진 방식고정 요율 ▶1안+고가 주택 거래 시에는 공인중개사와 거래당사자 간 협의로 중개보수 비용 결정 ▶거래금액 상관없이 단일 요율제나 단일정액제 적용 ▶매매·임대 구분 없이 0.3%∼0.9% 요율 범위 내에서 협의해 중개보수 결정하는 등 4가지 개선안을 권고했다. 
 
당초 국토교통부는 이르면 이달께 개선안을 발표하겠다고 했지만, 연구용역 결과물이 안 나왔다는 이유로 연기했다. 이에 오는 7~8월 즈음 확정안이 나올 것으로 보인다.
 
올 하반기부터 바뀌는 부동산 정책. [자료 직방]

올 하반기부터 바뀌는 부동산 정책. [자료 직방]

 

투기과열지구 지정 검토 주기 간격 짧아진다  

 
7월 14일에는 두 가지 변화가 일어난다. 주택가격 안정을 위해 1년 단위로 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정·해제해왔던 투기과열지구 지정 검토 주기를 조정대상지역과 같이 ‘반기’ 단위로 단축한다. 
 
정비사업 유형에 ‘공공재개발·공공재건축사업’도 신설된다. 공공재개발·공공재건축사업은 주민이 원할 경우 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 사업 시행자 등으로 참여해 사업을 촉진하는 정비사업이다. 두 유형의 신설 사업은 용적률이나 도시공원·녹지 확보 기준을 완화하는 특례가 적용된다.
 
8월에는 여러 공공주택 유형에 ‘지분적립형 분양주택’을 추가한다. 지분적립형 분양주택은 주택을 분양받은 사람이 주택의 일부 지분을 우선 취득하고 나머지 지분에 대해서는 장기간(20년~30년 이내)에 걸쳐 분할 취득하는 방식을 취한다. 초기 비용이 적게 들고 장기 거주가 가능하다는 장점이 있으며 지분을 모두 취득하면 명의 변경이 가능하다. 
 
이어 9월부터 부정한 방법으로 주택을 공급받으면 체결됐던 주택공급계약은 반드시 취소하도록 관련법을 개정한다. 종전에는 부정한 방법으로 체결된 주택공급계약을 ‘취소할 수 있다’였지만, 앞으로는 ‘반드시 취소해야 한다’로 문구가 바뀌는 것이다. 다만 공급 질서 교란 행위가 있었다는 사실을 모르고 주택(또는 주택 입주자 지위)을 취득한 선의의 매수인은 자신이 공급 질서 교란 행위와 무관함을 소명하면 공급 계약을 취소당하지 않을 수 있다.  
 

3기 신도시 사전 청약 7월 15일부터 시작  

 
7월 15일부터 3기 신도시인 인천계양을 비롯해 총 4400가구가 첫 번째 사전청약을 진행한다. 
 
인천계양은 신혼희망타운 300가구를 포함해 1100가구를 공급할 예정이다. 이 밖에 남양주진접2(1천600가구), 성남복정1(1천가구), 의왕청계2(300가구), 위례(400가구)가 사전청약을 준비 중이다. 
 
이어 10월에는 3기 신도시인 남양주왕숙2를 비롯해 9300가구, 11월에는 신혼희망타운 2100가구를 포함해 4100가구, 12월에는 남양주왕숙, 부천대장, 고양창릉 등 총 4차례 사전청약이 진행된다. 3기 신도시에서만 5900가구가 공급할 예정이다. 그 밖에 안산신길2 (1400가구), 시흥거모 (1300가구), 구리갈매역세권 (1100가구), 안산장상 (1000가구) 등 총 1만2600가구를 공급할 예정이다.
 
허인회 기자 heo.inhoe@joongang.co.kr 


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